PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE FRAUDE DOCUMENTAL. INCLUSÃO DE TERCEIROS NO POLO PASSIVO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de agravo de instrumento interposto pela ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO SOL DA BARRA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Itacaré/BA, que deferiu tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula nº 5.298, referente ao Lote 42 da Quadra 46 do Condomínio Barra Grande, em Maraú/BA, ante indícios de fraude documental e venda irregular de frações ideais do imóvel. A decisão também determinou a inclusão de diversos terceiros no polo passivo da demanda. A agravante alegou desproporcionalidade da medida, considerando que a pretensão do agravado se limitaria a apenas 1/3 da fração ideal, apontando prejuízo aos demais condôminos e ausência de relação jurídica com o autor da ação originária.

II. Questão em discussão

Discute-se a legalidade e adequação da concessão de tutela de urgência para o bloqueio da integralidade da matrícula imobiliária diante de alegações de irregularidade na comercialização de frações ideais e suposta fraude na averbação de construção inexistente.

III. Razões de decidir

1. A ação originária apresenta alegação de indícios relevantes de fraude documental e venda irregular de frações ideais por parte da empresa vendedora e seus representantes, justificando medida acautelatória.
2. A análise preliminar do direito invocado, aliada à necessidade de preservar a utilidade do provimento jurisdicional final e à dificuldade de delimitação precisa das frações ideais já alienadas, justifica o bloqueio integral da matrícula nº 5.298.

3. Há necessidade de ampla apuração dos fatos relacionados à propriedade e posse do bem.
4. A concessão de tutela de urgência está amparada nos requisitos legais do art. 300 do CPC, havendo elementos que indicam a probabilidade do direito e o risco de dano de difícil reparação.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos do agravo de instrumento nº 8030730-66.2025.8.05.0000, em que são partes as acima nominadas.  

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO, pelas razões adiante expostas.

Salvador/BA,  data registrada no sistema.

PRESIDENTE

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO SOL DA BARRA – AMCSB em face de DECISÃO INTERLOCUTÓRIA (ID 455206350) proferida no Juízo da Vara Cível da Comarca de Itacaré/BA, no sentido de deferir tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula nº 5.298, referente ao Lote 42 da Quadra 46 do Condomínio Barra Grande, em Maraú/BA, sob a alegação de possível fraude documental e venda irregular de fração ideal do imóvel, além de incluir terceiros no polo passivo da demanda, nos seguintes termos: 

Ante o exposto, com fundamento no art. 300 do CPC, DEFIRO liminarmente A TUTELA DE URGÊNCIA de natureza antecipada para DETERMINAR o imediato bloqueio da matricula objeto da lide registrado sob o número 5.298, do Lote 42 da Quadra 46 do Condomínio Barra Grande, Zona de Barra Grande, Maraú/BA até decisão posterior desse Juízo, sob pena da incidência de multa diária, que fixo no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), caso ocorra o descumprimento. 

Expeça-se ofício ao Cartório de Registro de Imóveis do Município.  

No mais, DEFIRO a inclusão das seguintes pessoas no polo passivo da lide:

o Sr. MARCONES SILVA DE ALMEIDA, brasileiro, casado, Advogado, portador do RG n.º 0850492203, CPF n.º 953.790.455- 53, residente e domiciliado na Rua P. n.º 74, Cond. Cidadelle House, Rod. BR 415, Salobrinho, Ilhéus-BA, CEP 45.660-901;

COSME JOSÉ DOS REIS, brasileiro, casado, Advogado, portador do RG n.º 719.414 SSP/BA, CPF n.º108.213.255-15, com endereço na Rua São Paulo, n.º 103, Bairro São Caetano, Itabuna – BA, CEP: 45.607-175;

SUZANA OLIVEIRA COELHO, brasileira, divorciada, Advogada, portadora do RG n.º 993.487-13 SSP/BA, CPF n.º 163.437.605-63, residente na Rua Rio Pardo, n.º 86, bairro Góes Calmon, Itabuna-BA, CEP: 45.605-420;

MARCELO JOSÉ DA SILVA ARAGÃO, brasileiro, casado, Advogado, portador da OAB/BA n.º 24.441, CPF n.º 710.566.455-04, residente e domiciliado na Rua Arthur Nilo Santana, n.º 135, Apt. 204, Edf. Residencial Duas Marias, Bairro Zildolândia, ItabunaBA, CEP: 45.600-165;

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO SOL DA BARRA, inscrita sob o CNPJ de nº 31.951.782/0001-78, com sede na Avenida Jorge Leite, SN, – Barra Grande - Taipu de Fora – Maraú, CEP 45.520-000;

SIM LIDER EMPREENDIMENTOS, na pessoa de seu representante legal, por ser responsável pelas vendas dos imóveis objeto da lide, sob nº de CNPJ: 12.483.057/000178, situada na Rua Candido Lima, 114, Centro, Barro Petro - BA., CEP: 4565-000;

o Sr. AUDRY CLEMENTINO DOS SANTOS (ex-sócio da SIM LIDER), brasileiro, convivente em união estável, Empresário, portador do RG n.º 569729467, CPF n.º 000.432.785-31, domiciliado na Rua “N”, nº 21, Ed. Shalom, apto. 301, Loteamento Parque São João, Bairro Pontalzinho, Itabuna - Bahia, CEP 45.603-162;

o Sr. WANDERLEY FRAGRA DE FARIA FILHO (declarado novo representante da SIM LIDER) brasileiro, casado, comerciante, portador do RG n.º 02.339.522-25, inscrito no CPF sob o n.º 193.569.865-68 e sua esposa ANA CARLA LACERDA DE ANDRADE, brasileira, casada, comerciante, portadora do RG n.º 15894638-38 SSP/BA, inscrita no CPF sob o n.º 529.166.265-49, residentes e domiciliados na Av. Aziz Maron, n.º 181, Bairro Góes Calmon, Itabuna-BA, CEP: 45.605-412.

Assim, à SECRETARIA para que CITEM-SE os Requeridos para CONTESTAREM a ação no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, III, do CPC), devendo ser advertida sobre os efeitos da REVELIA (art. 344 do CPC).

Decorrido o prazo para contestação, INTIME-SE a parte autora para que no prazo de quinze dias úteis apresente manifestação (oportunidade em que: I – havendo revelia, deverá informar se quer produzir outras provas ou o julgamento antecipado; II – havendo contestação, deverá se manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais; III – em sendo formulada reconvenção com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta à reconvenção).

Às diligências necessárias. 

Cumpra-se. Intime-se.

COM ESTEIO NOS PRINCÍPIOS DA CELERIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL, CONCEDO AO PRESENTE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL FORÇA DE MANDADO DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO/NOTIFICAÇÃO E OFÍCIOS.   

ITACARÉ/BA, data da assinatura eletrônica.

THATIANE SOARES 

Juíza de Direito

Em suas razões recursais, a agravante impugna a decisão que determinou o bloqueio integral da matrícula nº 5.298, sob o fundamento de que a pretensão do agravado limita-se à alegada titularidade de apenas 1/3 da fração ideal da referida matrícula, sendo desproporcional e injustificado o bloqueio total da área de 360m², especialmente em prejuízo dos associados YOUSSEF BITTAR DOS SANTOS e MARIA ANGÉLICA DE ALENCAR LIMA, que deteriam, juntos, aproximadamente metade do referido lote.

Argumenta, ademais, que o agravado jamais exerceu posse sobre o imóvel, sendo pessoa estranha à comunidade condominial, além de ser acusado de valer-se de documentação inverídica para averbar, indevidamente, construção inexistente no Registro de Imóveis, fato que, segundo a agravante, configura fraude documental.

Alega também a existência de dois laudos técnicos que atestariam a inexistência da edificação mencionada pelo agravado, reforçando a tese de que o documento utilizado seria falso, o que, em tese, configuraria crime de falsidade ideológica e fraude processual.

Pontua que o bloqueio da matrícula afeta diretamente a regularização das propriedades dos demais condôminos, causando-lhes grave prejuízo, o que, segundo defende, caracteriza periculum in mora reverso, em desfavor dos associados da agravante.

Ressalta que a inclusão da agravante na lide é indevida, por não haver qualquer relação jurídica direta com o agravado, e que eventual reivindicação de propriedade pelo agravado deveria ser direcionada exclusivamente contra a empresa SIM LIDER EMPREENDIMENTOS LTDA e AUDRY CLEMENTINO DOS SANTOS, com quem, segundo a própria peça de réplica do agravado, foi celebrado o negócio.

Com isso, pede a atribuição do efeito suspensivo ativo e, posteriormente, o seu provimento, para que seja cassada a decisão que DETERMINOU o “imediato bloqueio da matrícula objeto da lide registrado sob o número 5.298, do Lote 42 da Quadra 46 do Condomínio Barra Grande, Zona de Barra Grande, Maraú/BA até decisão posterior do Juízo de primeiro grau, sob pena da incidência de multa diária, fixando no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), caso ocorra o descumprimento”, determinando, ainda, o desbloqueio da demais matrículas (nº 5292, nº 5293 e nº 5297) ou, subsidiariamente, “que reforme então o decisium no sentido de que tal área seja preservada na matrícula in casu ou numa eventual unificação das matrículas, sob a responsabilidade da SIM LIDER EMPREENDIMENTOS LTDA e AUDRY CLEMENTINO DOS SANTOS, sem prejuízo de que os membros da ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO SOL DA BARRA possam averbar as suas edificações e regularizar o título de propriedade de seus imóveis, perante o ente público e o Cartório de Registro de Imóveis de Maraú, sem prejuízo da área destinada ao Agravado, como medida da mais lídima justiça”.

Decisão de ID 83383323 deferindo o pedido de atribuição do efeito suspensivo.

Contrarrazões (ID 86135224) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.     

Inclua-se em pauta de julgamento. 

Salvador,           de de 2025.

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso, destacando-se o pagamento do preparo conforme comprovante de IDS 83243518 e 83243519.

Inicialmente, destaque-se que à via recursal eleita compete a análise da manutenção ou não da decisão interlocutória agravada, com base nas evidências do acervo probatório próprio deste momento processual, a luz da probabilidade ou não do direito, e se há, para o caso em concreto, perigo de dano difícil ou impossível de reparar a quem o suportar, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

Insurge-se a recorrente, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO SOL DA BARRA, quanto ao deferimento da liminar pleiteada, no  ambito da ação proposta pelo agravado – inicialmente indicada como imissão de posse em desfavor de Fernando Masur e posteriormente convertida para reinvidicatória em face dos proprietários da SIM LIDER – no sentido de determinar o imediato bloqueio da matrícula nº 5.298 do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos, Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Maraú-BA, ante ao argumento de fraude na averbação de imóvel pelo agravado ALEX SANDRO COSTA DA SILVA, cuja titularidade seria de apenas 1/3, bem como que a decisão ainda afetou outras matrículas utilizadas pelos condôminos, inviabilizando regularizações imobiliárias. 

Cumpre transcrever os fundamentos da decisão agravação para concessão da tutela de urgência: 

(...) 

No caso dos autos, depreende-se que a pretensão antecipatória se adequa à hipótese normativa paradigma, em especial quando a narrativa fática empreendida na petição de ingresso, em cotejo com o arsenal probatório que lhe acompanha, parece indicar a ocorrência de fraude documental e a possibilidade de venda de fração do imóvel objeto da lide.

(...)  

A ação reivindicatória constitui uma ação de natureza real, tradicionalmente caracterizada como a demanda ajuizada pelo titular do domínio, que se encontra privado da posse do bem, em face daquele que exerce a posse sem deter a propriedade.

Tratando-se da análise da tutela de urgência em ação reivindicatória, tem-se que a tutela possessória pela ação petitória tem por requisito a prova do domínio, da individualização da coisa e da posse injusta por outrem. 

Na exordial dos autos de origem, o agravado alega que “fora retirado as forças de dentro do imóvel objeto da lide pelo Requerido Fernando Mansur Gonzaga, na ocasião, aduzindo, que o referido imóvel lhe pertencia. (Imóvel esse apresentado ao Requerente como se fosse o imóvel constante do contrato de compra e venda)  e que “o Requerido em sua Peça Contestatória supostas práticas de fraude pela empresa SIM LIDER EMPREENDIMENTOS e seus sócios (múltiplas vendas do mesmo imóvel bem como da área comum ao Requerido WANDERLEY FRAGRA DE FARIA FILHO), inclusive, informa a propositura de Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico com Pedido de Tutela de Urgência sob o nº 8000732-80.2017.8.05.0114”.

Percebe-se, da análise prévia dos autos, haver divergência quanto ao domínio e posse do bem objeto da lide, ante a possível ato ilícito perpetrado pela SIM LIDER EMPREENDIMENTOS LTDA, consideradas as certidões da matrícula 5.292 de ID 83243539 (dos presentes autos) e de ID 9708333 (dos autos de origem). 

A apreciação das alegações, nas ações desta natureza, demanda uma maior dilação probatória com o fim de constatar as alegações, sobretudo em razão das constantes discussões possessórias e relativas a propriedade, com alegações de fraude de documentos de caráter público e vendas do mesmo imóvel a mais de uma pessoa, bem como a existência de outras ações judiciais tendo por objeto a mesma matrícula.

Mister ressaltar, nesse sentido, que a ação originária encontra-se pendente de instrução processual, momento adequado para a produção de provas e convencimento do Magistrado na persecução da veracidade dos fatos.

Ademais, o exame previo da controvérsia apresentada no âmbito da tutela de urgência recursal em contraposição à apuração mais minuciosa dos fatos apurados pelo julgador de origem, sugere a manutenção da decisão agravada. O Juiz da instrução detém capacidade peculiar de avaliar os requisitos necessários à concessão da liminar em Ações Possessórias, por se encontrar mais próximo aos demandantes e às especificidades do caso. 

Portanto, por cautela, bem como para preservação da segurança jurídica e do resultado útil da demanda, evitando transferência a terceiros, inclusive ante a possível dificuldade de delimitação das diferentes frações ideais alienadas que compõem a matrícula 5298, deve ser mantido o bloqueio da matrícula do imóvel, conforme determinado no decisum objeto do presente agravo de instrumento.

Isto posto, vota-se no sentido de CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Salvador – BA,  de de 2025. 

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS 

Desembargador Relator