PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

V J

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL ARREMATADO. PREÇO QUITADO. MANUTENÇÃO DO REGISTRO EM NOME DO BANCO. OBRIGAÇÃO DA ARREMATANTE DE PROMOVER A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DECORRENTE DE EXIGÊNCIAS DA FAZENDA MUNICIPAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO. TUTELA ESPECÍFICA MANTIDA. MULTA DIÁRIA ADEQUADA. SENTENÇA. PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO.

I - Nas hipóteses como a ora analisada, verifica-se a presença do interesse processual, uma vez que o Autor demonstra necessidade de tutela jurisdicional para salvaguardar direito subjetivo lesado, bem como utiliza via processual adequada para tanto. PRELIMINAR REJEITADA.

II - A legislação vigente autoriza o promitente vendedor a exigir do promitente comprador a adoção das medidas necessárias para a celebração do contrato definitivo de compra e venda quanto à escrituração, pagamento de tributos e outros encargos, nos termos prometidos, como assegura o art. 463 do CC, situação que a jurisprudência tem denominado de "adjudicação compulsória inversa".

III - A compra e venda constitui negócio bilateral, que pressupõe atuação volitiva tanto de quem pretende vender quanto de quem pretende comprar, segundo o Código Civil.

IV - O provimento judicial é o meio apto para substituir a vontade não emitida do adquirente, ante sua recusa injustificada em transferir a titularidade da propriedade para seu nome.

RECURSO IMPROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8004119-53.2021.8.05.0150, da Comarca de Lauro de Freitas, em que figuram como Apelante SANDRA SILVA DE ARAÚJO e como Apelado BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

V J

BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. ajuizou Ação de Obrigação de Fazer contra SANDRA SILVA DE ARAÚJO, processo em trâmite na 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas.

Narrou o Banco autor que a demandada arrematou imóvel de matrícula n.º 15.618, situado na Rua Arlete Souza Costa, n.º 349, Condomínio Gileade, Rua C, casa 19, Buraquinho, Lauro de Freitas/BA, tendo sido integralmente quitado o preço em 05/05/2017, sem que, contudo, se concretizasse a transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis.

Sustentou que, a despeito da quitação, a ré se manteve inerte quanto à adoção das medidas necessárias para formalização da transferência – inclusive recolhimento de ITIV e demais providências junto ao Fisco e ao cartório –, permanecendo o imóvel em nome do Banco, o que lhe ocasiona insegurança jurídica e manutenção indevida de obrigações tributárias e administrativas, motivo pelo qual postula tutela específica para que a demandada seja compelida à prática dos atos indispensáveis, com fixação de multa diária.

Ao final, requereu a procedência dos pedidos para que seja condenado a ré, após a assinatura e registro da escritura definitiva, a cumprir integralmente o contrato, com a regularização junto ao RGI e aos órgãos públicos e privados.

O Juízo Precedente indeferiu o pedido liminar postulado pelo autor. (ID 57492927)

Regularmente citada, a ré apresentou contestação, onde refutou a pretensão do autor e alegou, em síntese, dificuldades na obtenção de documentos e na emissão da guia de ITIV junto à Fazenda Municipal, bem como atribuiu ao Banco a responsabilidade pela demora na formalização da escritura e do registro. (ID 57492938)

A réplica foi ofertada no ID 57492956.

Sobreveio sentença (ID 57492962), que afastou as preliminares e julgou procedente o pedido inicial, com determinação à parte ré para proceder à transferência do imóvel de matrícula nº 15.618, sito na Rua Arlete Souza Costa, nº 349, Condomínio Gileade, Rua C, casa 19, Buraquinho, Lauro de Freitas/BA, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa de R$ 200,00 por dia, limitada a R$ 10.000,00, extinguindo o processo com apreciação de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condenou a parte sucumbente ao pagamento das custas e demais despesas processuais e honorários advocatícios, no importe de 10% sobre o valor do proveito econômico.

A ré opôs embargos de declaração, que foram rejeitados, tendo sido mantida a sentença. (ID 57492998)

Irresignada, a ré SANDRA SILVA DE ARAÚJO interpõe recurso de apelação (ID 57492969), no qual, em síntese, requer, inicialmente, a concessão da gratuidade da Justiça.

Suscita a preliminar de carência de ação por falta de interesse de agir, com o argumento de que não se recusou a promover a outorga da escritura definitiva, nem impossibilitou a transcrição do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis.

Afirma que, nesse sentido, promoveu diligências com o propósito de que houvesse o processo de transcrição do imóvel junto ao Tabelionato de Notas, e que teria comparecido à SEFAZ Municipal, com o intuito de que emitissem a guia de pagamento do imposto ITIV. Pede, assim, o acolhimento da preliminar.

Alega, quanto ao mérito, que vem enfrentando reiteradas dificuldades junto ao Fisco municipal de Lauro de Freitas para expedição da guia de ITIV relativa ao imóvel, em razão de exigência de documento atualizado de compra e venda (relativo à recompra) que, segundo afirma, não teria sido fornecido pelo Banco autor, o que impossibilitaria o prosseguimento das averbações na matrícula do bem e, consequentemente, o cumprimento da obrigação reconhecida em sentença.

Aduz que tem diligenciado, diversas vezes, junto ao órgão fazendário e ao cartório competente, sem êxito, como demonstrariam as certidões e e-mails colacionados, de modo que não se poderia lhe imputar a inércia ou o descumprimento contratual.

Requer, ao final, a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos formulados pelo Banco autor, bem como seja compelido a fornecer-lhe o contrato de compra e venda do imóvel para o devido prosseguimento das averbações em cartório.

As contrarrazões estão articuladas no ID 57492991, defendendo a manutenção integral da sentença.

Distribuídos os autos à minha Relatoria, apreciei o pedido de justiça gratuita formulado pela apelante e indeferi o benefício. (ID 59961133)

Contra essa decisão foi interposto agravo interno, tendo o colegiado mantido o indeferimento da gratuidade. Em seguida, sobreveio o recolhimento do preparo recursal. (ID 79374908).

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931 do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador, 24 de novembro de 2025.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

 V J

Submete-se à apreciação deste Corte a pretensão de reforma da sentença, que julgou procedente a pretensão de transferência do imóvel objeto da ação junto aos órgãos competentes em favor da parte Apelada.

Satisfeitos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso, e passo à análise da questão preliminar suscitada pela Apelante.

DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR

O Autor comprovou, nos autos, ter buscado solucionar a controvérsia, conforme documentação presente no acervo, tais como e-mails e notificações (ID57491958 e seguintes). Contudo, sem êxito, o que demonstra a necessidade de intervenção judicial.

A ação proposta mostra-se, portanto, adequada ao fim pretendido, tratando-se do instrumento processual apropriado.

Nas hipóteses como a ora analisada, verifica-se, portanto, a presença do interesse processual, uma vez que o Autor demonstra necessidade de tutela jurisdicional para salvaguardar direito subjetivo lesado, bem como utiliza via processual adequada para tanto.

Sobre o tema, leciona ALEXANDRE FREITAS CÂMARA, in verbis:

“A aferição do interesse de agir se dá pela verificação da presença de dois elementos: necessidade da tutela jurisdicional (também chamada de ‘interesse-necessidade’) e adequação da via processual (ou ‘interesse-adequação’). Haverá interesse-necessidade quando a realização do direito material afirmado pelo demandante não puder se dar independentemente do processo. (…). Além disso, impõe-se o uso da via processual adequada para a produção do resultado postulado.” 

 (in: O Novo Processo Civil Brasileiro. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 39).

Dessa forma, constatada a presença dos requisitos do interesse de agir (necessidade e adequação), mostra-se incabível o acolhimento da preliminar de ausência de interesse processual.

Superada a preliminar, passa-se ao exame do mérito recursal.

A controvérsia instaurada neste recurso cinge-se a verificar se subsiste o direito do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., na qualidade de credor-fiduciante e autor da ação, de ver compelida a ré, arrematante do imóvel, a promover a transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis, com observância das exigências fiscais e cartorárias pertinentes, ou se, ao revés, a situação fática demonstraria impossibilidade de cumprimento da obrigação, a justificar a reforma da sentença.

Do conjunto documental resulta incontroverso que o imóvel objeto da lide foi arrematado pela Apelante, tendo havido quitação integral do preço em 05/05/2017, assim como, cristalino que, a despeito da quitação, o bem permanece registrado em nome do Banco autor, circunstância que motivou o ajuizamento da presente ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória inversa), visando à regularização dominial.

É certo que o caso revela trâmite prolongado e desgastante, em que se nota intensa interlocução entre a arrematante, o cartório de notas, o cartório de registro e a estrutura interna do Banco (setor de formalização), a fim de se concretizar a outorga de escritura e a subsequente transferência do imóvel. Os e-mails acostados demonstram, inclusive, que a formalização da minuta foi submetida ao crivo jurídico do Banco e que houve contatos com o cartório responsável pela lavratura da escritura, com a própria apelante em cópia nas mensagens.

Todavia, tais circunstâncias, por si sós, não autorizam a conclusão de que o Banco autor permaneceu inerte ou tenha sido o responsável exclusivo pela ausência de registro, nem permitem afastar o núcleo da obrigação reconhecida em sentença, qual seja, a necessidade de a ré promover a transferência da propriedade do imóvel que adquiriu e cujo preço foi integralmente quitado.

No plano jurídico, o pleito de obrigação de fazer encontra amparo no art. 497 do CPC, segundo o qual:

“Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.”

A par disso, o ordenamento civil não admite que o vendedor ou credor-fiduciante permaneça indefinidamente vinculado à propriedade formal do bem, após a quitação integral do preço, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil), bem como de perpetuação de riscos e encargos que não mais se coadunam com a realidade econômica subjacente à relação jurídica.

Sobretudo, destaca-se o teor do art. 463 do Código Civil:

“Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.”

Foi exatamente essa a linha adotada pela Magistrada de origem, que, apoiando-se na doutrina e em precedente de Tribunal estadual, concluiu que “o pleito de obrigação de fazer constitui um direito subjetivo material do autor ante o adimplemento de sua obrigação, de modo que, não tendo a parte requerida realizado a transferência, é possibilitado à obtenção, via judicial, da sua pretensão”, julgando procedente o pedido para o fim de deferir a adjudicação compulsória inversa, com imposição de prazo e multa diária.

A apelante, por seu turno, não logrou demonstrar, entretanto, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus que lhe incumbia, a teor do art. 373, II, do CPC. A alegada impossibilidade de cumprimento, fundada em eventuais exigências formuladas pelo Fisco municipal, não foi suficientemente comprovada a ponto de excluir sua responsabilidade pela regularização do imóvel.

Ao contrário, a documentação constante dos autos evidencia que houve envio de minuta de escritura validada pelo jurídico do Banco ao cartório competente, a arrematante participou das tratativas, tendo ciência dos encaminhamentos e das exigências, bem como, a divergência quanto a documentos e ao procedimento para emissão da guia de ITIV foi objeto de sucessivas comunicações entre as partes e os órgãos envolvidos, sem que se possa imputar exclusivamente ao Banco autor a origem das dificuldades.

Mesmo reconhecendo que a situação é complexa e envolve, também, condutas da Administração tributária municipal, não se verifica qualquer trava jurídica intransponível que impeça o cumprimento da obrigação reconhecida em sentença, sendo certo que as partes devem observar o dever de cooperação (art. 6º do CPC), atuando de forma leal e diligente para viabilizar a formalização da transferência.

Em casos como o presente, a jurisprudência tem admitido a tutela específica em favor do credor-vendedor ou credor-fiduciante, justamente para evitar que a inércia do adquirente – seja por desinteresse, seja por omissão – perpetue a propriedade formal em nome de quem já não é, substancialmente, titular do bem, com todos os ônus daí decorrentes.

Nesse sentido, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA . RECURSO DOS AUTORES DANO MORAL. DEMANDA AJUIZADA PELOS VENDEDORES CONTRA OS COMPRADORES POR TEREM ESTES SE OMITIDO NO RECEBIMENTO E REGISTRO DA COMPETENTE ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERÊNCIA DO BEM E TAMBÉM NÃO TEREM PAGO OS DÉBITOS DO IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. INSCRIÇÃO DE DÉBITOS DE IPTU EM DÍVIDA ATIVA, AJUIZAMENTO DE EXECUÇÕES FISCAIS (COM BLOQUEIO DE VALORES PELO BACENJUD), RECEBIMENTO DE COBRANÇAS DE TAXAS DE COLETAS DE LIXO NÃO QUITADAS E DE COMUNICADOS DO SERASA NOTICIANDO ABERTURA DE CADASTRO, COM PRAZO DE PAGAMENTO DOS DÉBITOS, SOB PENA DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES . CASO CONCRETO EM QUE O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL GEROU DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. PEDIDO PARA A SENTENÇA SERVIR COMO TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO DA COMPRA E VENDA NA SERVENTIA EXTRAJUDICIAL EM CASO DE NÃO CUMPRIMENTO VOLUNTÁRIO DA CONDENAÇÃO. ACOLHIMENTO . AJUSTE NEGOCIAL EFETUADO HÁ MAIS DE 26 (VINTE E SEIS ANOS) SEM QUE OS APELADOS, COMPRADORES DO BEM, CUMPRISSEM COM SUA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A TITULARIDADE NOS ÓRGÃOS COMPETENTES. CULPA DEMONSTRADA NOS AUTOS. INÉRCIA QUE SE MANTEVE DEPOIS DE RECEBIMENTO DE INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL E TAMBÉM DEPOIS DAS CITAÇÕES NA PRESENTE AÇÃO JUDICIAL. RECEIO LEGÍTIMO DOS APELANTES SOBRE CONCRETIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO PELA QUAL OS APELADOS FORAM CONDENADOS, AINDA QUE COM FIXAÇÃO DE PENA PECUNIÁRIA . ART. 497 DO CPC E PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (grifei)

(TJSC, Apelação n . 5001743-93.2021.8.24 .0061, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 29-08-2023).

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – Ação de obrigação de fazer para outorga de escritura definitiva c/c preceito cominatório com pedido de tutela antecipada – Outorga de escritura de bem imóvel já quitado – Suprimento judicial de consentimento da compradora inerte – Sentença de procedência – Rechaçada a preliminar de nulidade de intimação da sentença proferida em primeiro grau – Não houve prejuízo à recorrente, a qual interpôs o recurso tempestivamente, a despeito do equívoco relatado na certidão de publicação da decisão recorrida – Princípio da pas de nullité sans grief – Mérito recursal – Inconformismo trazido pela ré que não merece respaldo – Patente o interesse da promitente vendedora para a regularização da avença, até mesmo para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitida à adquirente – Respeito à boa-fé objetiva – Art. 422, do CC – Impossibilidade da vendedora permanecer indefinidamente atrelada à obrigação – Pleito subsidiário que igualmente não merece acolhida – Descabida ampliação do prazo contratual – Impossível a determinação compulsória de parcelamento – Eventual alteração na relação contratual deverá ser objeto de consenso entre as partes – Sentença de procedência mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos – Recurso desprovido.” (grifei)

(TJ-SP - AC: 11204049320198260100 SP 1120404-93.2019 .8.26.0100, Relator.: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 02/09/2020, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AJUSTE REGISTRADO EM CARTÓRIO E FIRMADO EM CARÁTER IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL - PREÇO DA COISA INTEGRALMENTE PAGO - INÉRCIA DO ADQUIRENTE EM PROVIDENCIAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA - ALIENANTE QUE REQUER A EMISSÃO DE PROVIMENTO JURISDICIONAL SUBSTITUTIVO DA VONTADE DO COMPRADOR RENITENTE - EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO - PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADA - INCIDÊNCIA DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS SOBRE A COISA E VINCULADOS AO NOME DO ALIENANTE - CERTIDÃO POSITIVA DE DÉBITOS FISCAIS - IMPACTOS SOBRE O REGULAR EXERCÍCIO DA ATIVIDADE ECONÔMICA DA AUTORA/VENDEDORA - PERIGO NA DEMORA - TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA EXPEDIR CARTA DE ADJUDICAÇÃO - RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. - Muito embora a ação de adjudicação compulsória seja, em regra, destinada a suprir a outorga da escritura definitiva de compra e venda em razão de injustificada inércia do vendedor, nada obsta que, inversamente, o próprio alienante persiga tal providência, diante da inação do comprador, que hesita em promover as diligências cartorárias necessárias para a transferência da propriedade imobiliária - Considerando que restaram demonstrados a celebração de promessa de compra e venda em caráter irretratável e irrevogável; o pagamento integral do preço da coisa; e que a propriedade do imóvel ainda não fora transferida no registro competente, tem-se, em princípio, por preenchido o requisito da probabilidade do direito - A existência de débitos tributários não pagos e de responsabilidade do comprador, revela o risco de que tais débitos continuem a ser exigidos em face do alienante e que, o inadimplemento do IPTU, ocasione a inclusão indevida de seu nome em dívida ativa, em evidente prejuízo ao regular exercício de sua atividade econômica - O provimento judicial é o meio apto para substituir a vontade não emitida do adquirente, ante sua recusa injustificada em transferir a titularidade da propriedade para seu nome - Recurso ao qual se dá provimento para emitir a carta de adjudicação em favor do agravante.” (grifei)

(TJ-MG - AI: 04110849020238130000, Relator.: Des.(a) Lílian Maciel, Data de Julgamento: 05/07/2023, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2023)

A sentença, portanto, alinha-se a esse entendimento, ao determinar que a ré, em prazo razoável, promova os atos necessários à transferência do imóvel, sob pena de multa.

Ressalte-se que a multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 10.000,00, fixada a título de astreintes, revela-se moderada e proporcional, considerando-se o valor da causa (R$ 290.000,00) e a natureza da obrigação (regularização de propriedade imobiliária). A multa tem caráter coercitivo, não punitivo, e pode, inclusive, ser revisada a qualquer tempo pelo Juízo de origem, caso venha a se mostrar excessiva ou insuficiente, nos termos do art. 537, § 1º, do CPC.

Nesta fase, porém, não há demonstração de descompasso que justifique sua redução ou supressão em sede recursal.

A sentença apreciou adequadamente a prova dos autos, reconhecendo o direito do Banco autor à tutela específica para ver satisfeita a obrigação assumida pela ré, arrematante, de promover a transferência e a regularização do imóvel, em tempo razoável.

Dessa forma, a apelação não merece provimento.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos pela Apelante em favor dos patronos do apelado para 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico.

Do exposto, REJEITO A PRELIMINAR e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É o voto.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI 

RELATORA