PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8011256-95.2024.8.05.0113 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel |
| APELANTE: PAUMA ADMINISTRACAO E SERVICOS LTDA |
| Advogado(s): FELIPE OLIVERIA DOS SANTOS ABIJAUDE, JOSE HENRIQUE MENEZES ALVES |
| APELADO: GILENO BATISTA DOS SANTOS |
| Advogado(s): JOAO PAULO SANTANA VAZ |
Observo que o recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, devendo ser processado perante este Segundo Grau.
A questão central a ser dirimida na presente análise consiste em determinar se a sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente o pedido de rescisão contratual e despejo, aplicou corretamente o direito ao caso concreto, considerando os fatos e provas apresentados, e se a metodologia de análise dos institutos da supressio, surrectio, venire contra factum proprium e renovação tácita foi adequada.
Num breve relato dos fatos, tem-se que a controvérsia se origina na relação locatícia envolvendo as partes: PAUMA ADMINISTRÃO E SERVIÇOS LTDA., na qualidade de Apelante, e GILENO BATISTA DOS SANTOS, ora Apelado, concernente à ocupação de um quiosque no Terminal Rodoviário de Itabuna.
A PAUMA ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA. atua como concessionária responsável pela gestão do mencionado Terminal Rodoviário, sob o regime regulatório da AGERBA. Essa condição impõe à Apelante deveres jurídicos de organização do espaço, promoção da isonomia entre os diversos lojistas e manutenção da finalidade pública do equipamento, aspectos que fundamentam a disciplina contratual aplicada aos quiosques do terminal, conforme documentos regulatórios identificados pelos Id’s 479115061 e 479115062.
Colhe-se dos autos que a relação entre as partes remonta ao ano de 2014, formalizada por meio de sucessivos contratos de locação do quiosque, os quais estipulavam uma destinação específica para a exploração comercial de "sorvetes, picolés e doces". Tais instrumentos contratuais continham uma vedação expressa à comercialização de outros produtos, incluindo, notadamente, água mineral (Id’s 479115064 e 479115065). Além disso, os pactos estabeleciam uma cláusula de devolução imediata do ponto comercial ao término da vigência contratual, caso não houvesse aditivo de renovação. É relevante destacar que o Apelado, GILENO BATISTA DOS SANTOS, ocupava o referido ponto comercial desde 1997, ou seja, por um período de quase três décadas, explorando regularmente sua atividade no local e consolidando um fundo de comércio.
O cerne do litígio, conforme apresentado na inicial da PAUMA, originou-se com a constatação da venda de água mineral no quiosque do Apelado, prática expressamente proibida pelo contrato. A infração foi documentada pela Apelante por meio de diversas fontes probatórias, incluindo uma imagem fotográfica da exposição do produto (Id 479115068), um vídeo registrando a comercialização efetiva (Id 479115070) e um áudio no qual o próprio Apelado teria confessado a prática irregular (Id 479115066). Diante desse cenário, a concessionária notificou formalmente o Apelado, porém, a notificação foi recusada por seu funcionário (fato não controverso, conforme Id 479115069). A Apelante reiterou a vedação por meio de uma nova comunicação específica (Id 484108682), enfatizando que a conduta desvirtuava o objeto contratual e gerava um desequilíbrio na concorrência interna do terminal. Adicionalmente, argumentou que a vigência contratual encerrou-se em 2024 sem que as partes firmassem aditivo de renovação. Apesar de uma comunicação empresarial para tratar da renovação em 06 de janeiro de 2025 (Id 481011196), não sobreveio novo título renovatório, o que, para a Apelante, implicaria na subsistência da cláusula de devolução imediata do espaço. Mesmo assim, o Apelado permaneceu no local, o que a PAUMA qualificou como posse precária. A gravidade da situação foi intensificada, segundo a Apelante, pelo descumprimento de uma liminar anteriormente concedida (Id 481056158), fato também comprovado por mídia (Id 481066459), reforçando a resistência do Apelado às determinações contratuais e judiciais.
Em sua peça de defesa, o apelado se justificou, alegando o cumprimento rigoroso de suas obrigações contratuais desde 1997, sem qualquer atraso nos pagamentos. Quanto à comercialização de água mineral, sustentou que tal prática decorreu de permissão expressa da administração anterior do terminal, conforme circular emitida em 25/07/2023 pela então gerente geral Jane Carla Varanda, com extensão a todos os locatários. Argumentou que existiria um contrato vigente para 2023/2024, assinado pelo gerente operacional Elvis de Souza Silva. O Apelado denunciou a tolerância da autora em relação à concorrência desleal, permitindo que outros locatários comercializassem produtos similares, o que violaria a exclusividade contratual. Alegou, ainda, a ilegalidade da notificação extrajudicial por vícios formais e sustentou que a conduta da autora afrontava os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. O Apelado também apresentou comprovantes de pagamentos supervenientes, alguns deles realizados por meio de depósitos judiciais após o ajuizamento da ação, como forma de demonstrar a continuidade de sua adimplência.
Foi neste cenário, portanto, que se descortinaram os fatos.
O sentenciante fundamentou sua decisão na aplicação dos institutos da supressio e da surrectio. Entendeu que a autorização expressa concedida em julho de 2023 para comercializar bebidas em geral, incluindo água mineral, gerou uma expectativa legítima no locatário, a qual foi consolidada pela inércia da PAUMA em vedar a prática por um período significativo (caracterizando supressio) e, consequentemente, deu origem a um direito para o Apelado (configurando surrectio). Além disso, o Juízo de primeiro grau considerou que a permanência do locatário após outubro de 2024 encontraria amparo na renovação tácita do contrato, evidenciada pela continuidade da emissão de boletos de cobrança pela autora até dezembro de 2024 e pelo recebimento regular dos valores dos aluguéis, bem como pelos depósitos judiciais realizados pelo Apelado. A sentença também apontou a aplicação diferenciada de restrições contratuais pela PAUMA em relação a outros comerciantes, configurando venire contra factum proprium e exercício abusivo de posição contratual dominante. Por fim, destacou a longeva ocupação do Apelado no ponto comercial (mais de duas décadas), a consolidação de seu fundo de comércio e sua conduta irrepreensível, ressaltando a dimensão humana e social da questão e a proteção da parte vulnerável pelo princípio da função social do contrato.
Pois bem.
A análise do caso concreto exige a correta valoração das provas e da aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato em face das cláusulas contratuais expressas e da conduta das partes ao longo da relação locatícia.
No âmbito dos princípios contratuais, são basilares a boa-fé objetiva, consagrada no artigo 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade, cooperação e proteção da confiança legítima, transcendendo o mero cumprimento da prestação principal. Interliga-se a este a função social do contrato, prevista no artigo 421 do Código Civil, que direciona a interpretação e a execução dos pactos para além do interesse individual das partes, visando a um equilíbrio social e econômico. A autonomia privada e a força obrigatória dos contratos, estabelecidas nos artigos 421 e 421-A do Código Civil, garantem a liberdade de contratar e a vinculação das partes às cláusulas livremente pactuadas. Derivada da boa-fé objetiva, a vedação ao venire contra factum proprium proíbe comportamentos contraditórios que frustrem a confiança despertada na contraparte. Por fim, o abuso de direito, disciplinado pelo artigo 187 do Código Civil, reprime o exercício de direitos além dos limites estabelecidos pelo fim social e econômico, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Os institutos jurídicos da supressio e da surrectio são ferramentas interpretativas do direito civil, que se relacionam diretamente com a boa-fé objetiva. A supressio se configura como a perda de determinada faculdade ou direito pelo não exercício prolongado no tempo, criando na outra parte a legítima expectativa de que tal direito não mais seria exercido. Por outro lado, a surrectio representa o surgimento de um direito ou vantagem para uma das partes, em decorrência justamente da inércia da outra em exercer um direito ao qual faria jus, consolidando uma situação de fato que se torna juridicamente relevante.
A legislação específica aplicável é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que em seu artigo 9º, inciso II, prevê expressamente a possibilidade de resolução do contrato de locação e o despejo do locatário em caso de infração legal ou contratual.
Primeiramente, é imprescindível examinar a questão da alegada violação contratual pelo desvio de objeto. A apelante sustentou, de maneira consistente, que os contratos de locação sucessivos estabeleciam uma destinação específica para o quiosque, qual seja, a comercialização de sorvetes, picolés e doces, e que havia uma vedação expressa à venda de outros produtos, incluindo água mineral (IDs 479115064 e 479115065). Para corroborar essa alegação, a Apelante apresentou um robusto conjunto probatório, que incluiu imagem fotográfica da exposição da água mineral (ID 479115068), vídeo da comercialização efetiva (ID 479115070) e um áudio de confissão do próprio locatário (ID 479115066).
Adicionalmente, a Apelante demonstrou ter notificado formalmente o Apelado (ID 479115069), que recusou o recebimento, e ter reiterado expressamente a proibição (ID 484108682). Este acervo probatório, em conjunto, parece configurar um inadimplemento objetivo, pois as provas documentais e a confissão (conforme o art. 389 do CPC) atestam a violação de uma cláusula contratual expressa.
Em caso análogo, veja-se posicionamento jurisprudencial pátrio:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO. CONTRATO LOCATÍCIO. ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. USO CONVENCIONADO. EXPRESSAMENTE PREVISTO NO CONTRATO. DESVIO DE FINALIDADE. OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. APLICAÇÃO DE MULTA . EM SUA FORMA PROPORCIONAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZADA. 1 . Preceitua o art. 23, II, da Lei do Inquilinato que "o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu". 2. Em sendo verificada a existência de previsão expressa no contrato locatício quanto à destinação da atividade do imóvel locado e, ainda, restando demonstrado que houve desvio de finalidade de uso do ponto pelo inquilino, resta caracterizada a ocorrência de infração contratual. 3. Conforme preceitua o art. 9º, da Lei 8.245/91, o desfazimento do contrato de locação é possível quando caracterizada uma das hipóteses previstas na referida norma, tal como no caso em tela, em que resta evidenciada a prática de infração contratual. 4. A cláusula contratual que prevê a aplicação de multa em caso de rescisão antecipada do contrato dispõe uma proporcionalidade em relação ao período restante de vigência do contrato, de modo que deve ser imposto ao réu o pagamento da multa contratual de forma proporcional, conforme expressa previsão contratual. 5. A aplicação da multa por litigância de má-fé exige a comprovação do dolo processual e, desta forma, inexistindo nos autos demonstração inequívoca de que a parte autora agiu de forma dolosa ou maliciosa, descabida se afigura a condenação ao pagamento da referida multa . 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. (TJ-DF 07371449420208070001 DF 0737144-94 .2020.8.07.0001, Relator.: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 13/10/2021, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/11/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada) [g.n.]
A natureza do contrato, inserido em um ambiente regulado pela AGERBA (IDs 479115061 e 479115062), reforça a essencialidade da cláusula de destinação, pois a padronização e a isonomia entre os lojistas são deveres jurídicos da concessionária, cujo descumprimento pode gerar impactos sistêmicos na gestão do terminal. A tentativa do Apelado de justificar a venda de água mineral com base em uma suposta "autorização" genérica de julho de 2023, por meio de uma circular interna, não parece ter o condão de modificar uma cláusula contratual bilateral e expressa. Tal circular, mesmo que existente, seria um ato pontual e precário da gestão interna, sujeito a revogação e sem a força de sobrepor-se às condições pactuadas formalmente em contrato. A PAUMA agiu para reprimir a infração, o que demonstra a ausência de inércia qualificada de sua parte. A distinção entre inadimplemento quantitativo (relacionado a valores, como o aluguel) e inadimplemento qualitativo (relacionado à natureza da prestação, como o objeto comercializável) é crucial, pois, como bem pontua a doutrina de Flávio Tartuce, o inadimplemento qualitativo atinge o núcleo teleológico da avença e, via de regra, não é passível de purgação ou convalidação por pagamentos.
Em segundo lugar, a sentença de primeiro grau aplicou os institutos da supressio, surrectio e venire contra factum proprium para afastar o pedido de despejo. Contudo, a análise da conduta da PAUMA revela uma oposição formal e reiterada à venda de água mineral, com notificações e ajuizamento da ação, o que mitiga a configuração da inércia qualificada exigida pela jurisprudência para a aplicação da supressio e surrectio.
Sobre o tema, repito o posicionamento do STJ, transcrito na sentença objurgada, senão vejamos:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DE FAMÍLIA. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE ALIMENTOS. ALIMENTOS ENTRE EX-CÔNJUGES. PAGAMENTO DE PENSÃO ALIMENTÍCIA POR MAIS DE DUAS DÉCADAS APÓS O TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO. EXPECTATIVA LEGÍTIMA DE CONTINUIDADE DA PRESTAÇÃO. APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPRESSIO. ALIMENTOS TRANSITÓRIOS. EXCEPCIONALIDADE. I. Hipótese em exame 1. Ação de exoneração de alimentos, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/12/2023 e concluso ao gabinete em 25/09/2024. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir se o pagamento de pensão alimentícia pelo ex-marido, por mais de duas décadas após a o termo final da obrigação, configura a incidência do instituto da supressio, fazendo nascer para a ex-esposa a expectativa legítima de continuidade da prestação, em homenagem à boa-fé objetiva. III. Razões de decidir 3. A aplicação da boa-fé no âmbito do Direito de Família reforça a dimensão ética e funcional da confiança, reafirmando seu papel como vetor interpretativo e integrativo. A eventual violação de justa expectativa deverá ser verificada na situação em concreto, devendo o julgador buscar a melhor forma de concretização das expectativas e esperanças criadas no ambiente familiar. 4. Identifica-se a supressio como a perda de determinada faculdade jurídica em razão do não exercício prolongado desse direito, o que leva ao seu esvaziamento. Em contrapartida, a surrectio consiste no surgimento de uma vantagem para determinada pessoa, justamente porque a outra parte deixou de exercer o direito ao qual faria jus, criando, assim, a expectativa de que esse direito não mais seria reivindicado futuramente. 5. O alimentante que, mesmo exonerado, opta voluntariamente por continuar realizando os pagamentos, conduz ao alimentando a expectativa de continuidade da prestação, a qual pode tornar-se juridicamente relevante, especialmente diante da reiterada e sistemática manifestação de vontade. 6. A jurisprudência desta Corte Superior tem admitido a perenidade da obrigação de prestar alimentos entre ex-cônjuges em situações excepcionais, como (I) na impossibilidade prática de reinserção do alimentando no mercado de trabalho; em hipótese de (II) idade avançada do alimentando; ou de (III) condição de saúde fragilizada. Precedentes. 7. No recurso sob julgamento, evidencia-se, da conduta do alimentante, o instituto da supressio, eis que deixou de exercer seu direito de cessar o pagamento dos alimentos por mais de duas décadas, conduzindo à estabilização da situação de fato. Lado outro, surge para a alimentanda a surrectio, diante da expectativa de que o direito de exoneração dos alimentos não mais seria reivindicado pelo ex-marido. 8. Ademais, tendo em vista que (I) a alimentanda é pessoa idosa, possui doença grave e se encontra impossibilitada de se reinserir no mercado de trabalho; e (II) o alimentante aufere renda suficiente para permanecer cumprindo a obrigação constituída; deve-se manter o pagamento da pensão alimentícia por prazo indeterminado. IV. Dispositivo 9. Recurso especial conhecido e provido para manter o pagamento da pensão alimentícia por P H M em favor de M DE L P, em razão das peculiaridades da hipótese em julgamento, por prazo indeterminado. (REsp n. 2.172.590/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 27/6/2025.) [g.n.]
Porém, o excerto, acima referenciado, não se aplica ao caso em epígrafe, tendo em vista a ausência do requisito exigido pela Corte cidadão, qual seja, o não exercício prolongado desse direito.
E isso se deve à oposição formal e reiterada da recorrente à venda de água mineral, com notificações e ajuizamento da ação, o que mitiga a configuração da inércia qualificada exigida pela jurisprudência para a aplicação da supressio e surrectio. Registre-se que, a PAUMA, ao contrário de uma postura inerte, atuou para reprimir a infração, o que afasta a tese de que teria criado uma "expectativa legítima" de continuidade da venda de água mineral. A recusa do Apelado em receber a notificação (ID 479115069) e a reiteração da proibição (ID 484108682) são evidências de que a PAUMA não foi passiva diante do descumprimento.
Da mesma forma, a vedação ao venire contra factum proprium não parece se aplicar à PAUMA. Este instituto visa impedir comportamentos contraditórios que surpreendam a outra parte e violem a boa-fé objetiva. A concessionária sempre manteve em contrato a vedação à venda de água (IDs 479115064 e 479115065), fiscalizou o cumprimento e, ao identificar a infração, notificou e ajuizou ação de despejo. A suposta seletividade na correção da PAUMA, alegada pelo Apelado e acolhida pela sentença, não pode ser utilizada para legitimar o ilícito de um lojista. A conduta contraditória, neste contexto, seria do próprio Apelado que, ciente da proibição, persiste na violação e tenta justificá-la pela prática irregular de terceiros, o que configura abuso de direito (art. 187 do CC).
Em terceiro lugar, a inexistência de renovação tácita do contrato é outro ponto que merece ser reavaliado. A sentença inferiu a renovação tácita a partir da emissão e recebimento de boletos até dezembro de 2024 e dos depósitos judiciais realizados pelo Apelado. Contudo, a Apelante afirmou que não emitiu boletos após o término da vigência contratual e que os pagamentos efetuados pelo Apelado foram realizados unilateralmente em juízo, sem sua anuência, configurando uma estratégia defensiva.
Os contratos firmados (IDs 479115064 e 479115065) continham uma cláusula expressa de devolução imediata do espaço na ausência de aditivo, sem necessidade de nova interpelação. A renovação tácita pressupõe um comportamento bilateral e convergente das partes, mediante a inércia do locador diante da ocupação e a sua aceitação, ainda que tácita, da permanência. No caso, a PAUMA buscou judicialmente o despejo, notificando e reiterando a vedação contratual (IDs 479115069 e 484108682), o que é incompatível com a aceitação tácita da continuidade. A tese de prorrogação tácita merece rejeição quando ausente título válido e quando a ocupação persiste contra cláusula expressa de devolução imediata, destacando que o simples depósito de valores em juízo, desacompanhado de manifestação inequívoca do locador, não gera renovação tácita. Dessa forma, a posse do Apelado, após o término da vigência contratual e na ausência de aditivo, qualifica-se como precária, nos termos da Lei 8.245/91 (art. 9º, II).
Em quarto lugar, a questão da alegada isonomia pela irregularidade alheia foi um dos pilares da sentença, que considerou que a tolerância da PAUMA em relação a outros lojistas que vendiam produtos similares fragilizava sua alegação de descumprimento contratual. Contudo, como já exposto, o princípio da isonomia não pode ser invocado para legitimar uma infração ou para universalizar a irregularidade. A conduta da PAUMA, como concessionária de serviço público, deve ser pautada pela organização e padronização, e a eventual omissão em fiscalizar outros lojistas não confere ao Apelado o direito subjetivo de violar as cláusulas de seu próprio contrato. A prova direta e multifonte do descumprimento do Apelado (imagem, vídeo, áudio, notificações) não pode ser desconstituída pela invocação de práticas de terceiros. A Lei 8.245/91, em seu art. 9º, II, permite a rescisão do contrato e o despejo por infração contratual, sem ressalvas quanto à existência de condutas paralelas de terceiros.
Por fim, no que tange à decisão que indeferiu a tutela de urgência do Apelado após a prolação da sentença (ID 95922521), a argumentação do juízo de primeiro grau se revela correta.
A tutela provisória possui natureza instrumental e preparatória, visando assegurar a efetividade de uma decisão futura, e não é cabível quando o processo já atingiu sua fase decisória conclusiva com a prolação da sentença de mérito. Eventuais descumprimentos ou atos retaliatórios após a sentença, como alegado pelo Apelado (impedimento de acesso do veículo de abastecimento e autorização para outros venderem produtos exclusivos), configuram causa de pedir nova e pedidos distintos da ação originária de despejo. Tais questões, por sua autonomia e superveniência à decisão de mérito, demandariam o ajuizamento de ação própria, conforme corretamente pontuado pela decisão. Portanto, o indeferimento do pedido de tutela de urgência se alinha com a sistemática processual vigente e a função teleológica das tutelas provisórias.
De tudo, acima dito, resta indene de dúvidas o inadimplemento qualitativo do contrato, por parte do apelado.
Pelo exposto, VOTO pelo PROVIMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO, para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO por infração contratual (art. 9º, II, Lei 8.245/91); DECRETAR O DESPEJO do Apelado, DETERMINANDO A DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO QUIOSQUE, sob pena de desocupação compulsória.
Face ao resultado do julgamento, inverto o ônus da sucumbência, condenando o Apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, já considerando os honorários recursais (art. 85, §11, CPC).
Publique-se. Intime-se.
Salvador, data registrada no sistema.
DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora