PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL RURAL. GEORREFERENCIAMENTO. AUMENTO SUBSTANCIAL DE ÁREA. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.    Trata-se o caso em apreço de Apelação interposta por Jadson Fiorio Canal e Jean Pierre Canal contra sentença que, nos autos da Suscitação de Dúvida Registral n.º 8008671-34.2023.8.05.0201, julgou improcedente a dúvida, mantendo a Nota de Exigência formulada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Porto Seguro/BA.

2.    A recusa ao registro da retificação da matrícula do imóvel rural “Fazenda Pedra Azul” foi motivada pela expressiva divergência entre a área constante no registro (280 ha) e a apurada em georreferenciamento (613 ha), tendo o Oficial Registrador condicionado o procedimento à prévia regularização fundiária junto à CDA/BA.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.    Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a retificação do registro de imóvel rural com aumento substancial de área pela via administrativa, com base no art. 213, II, da Lei n.º 6.015/73; e (ii) estabelecer se a recusa do Oficial Registrador em proceder à retificação, condicionando-a à regularização fundiária perante o órgão agrário estadual, configura exigência ilegal ou abusiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.    O procedimento de suscitação de dúvida visa exclusivamente à verificação da legalidade das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, não sendo via própria para debate amplo sobre aquisição de propriedade.

4.    A retificação registral fundada no art. 213, II, da Lei de Registros Públicos admite alteração de área apenas nos casos em que não haja substancial acréscimo e reste evidenciado erro material evidente, o que não se verifica quando há duplicação da área inicialmente registrada.

5.    A divergência entre 280 ha e 613 ha ultrapassa os limites da retificação administrativa e caracteriza hipótese de eventual aquisição de área, que demanda dilação probatória incompatível com o rito sumário do procedimento de dúvida.

6.    A anuência dos confrontantes e a responsabilidade técnica pelo georreferenciamento não afastam a necessidade de regularização fundiária prévia nem substituem a via judicial apropriada, como a ação de usucapião.

7.    A jurisprudência do TJBA, do STJ e de outros tribunais estaduais é uníssona em reconhecer a impossibilidade de acréscimos substanciais de área pela via administrativa, mesmo com ausência de impugnação e com georreferenciamento atualizado.

8.    A exigência do Oficial Registrador encontra respaldo nos princípios da legalidade, especialidade objetiva e segurança jurídica registral, não configurando abusividade, conforme entendimento consolidado.

9.    A sentença impugnada, embora tenha declarado improcedente a dúvida, fundamentou-se no acolhimento da exigência, o que impõe correção de erro material para declarar a procedência da dúvida registral.

IV. DISPOSITIVO

10.  Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8008671-34.2023.8.05.0201, em que figuram como apelantes JADSON FIORIO CANAL e JEAN PIERRE CANAL, e como apelado o CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E REGISTRO CIVIL DE PORTO SEGURO-BA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Roberto Maynard Frank

Corregedor Geral da Justiça

Procurador (a) da Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 CONSELHO DA MAGISTRATURA

Conhecido e não provido, por unanimidade.

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Cuida-se de apelação interposta por Jadson Fiorio Canal e Jean Pierre Canal em face da sentença que, nos autos da Suscitação de Dúvida Registral n.º 8008671-34.2023.8.05.0201, julgou improcedente a dúvida para manter a nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis de Porto Seguro/BA. A recusa do oficial registrador se fundamentou na expressiva divergência entre a área original do imóvel (280 ha) e a área apurada em georreferenciamento (613 ha), exigindo a prévia regularização da área perante o órgão agrário estadual (CDA) antes de proceder à retificação da matrícula.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam que a retificação de área é “intramuros”, ou seja, uma mera adequação do registro à realidade fática do imóvel, sem alteração de divisas ou avanço sobre terras de terceiros. Afirmam que a diferença de área decorre da imprecisão dos métodos de medição antigos e que a nova medição, realizada por profissional habilitado e com a concordância expressa de todos os confrontantes, deve ser averbada. Alegam, ainda, que a exigência de prévia regularização fundiária não se aplica ao caso, por se tratar de correção de registro, e não de aquisição de propriedade.

O Ministério Público deste estado, em seu parecer, manifestou-se pelo reconhecimento da incompetência da Segunda Câmara Cível para processar e julgar o recurso, requerendo a remessa dos autos ao Conselho da Magistratura. No mérito, opinou pela manutenção da sentença.

Redistribuído o recurso à Segunda Câmara Cível, o eminente Relator, Desembargador Maurício Kertzman Szporer, em decisão monocrática, reconheceu a incompetência absoluta do órgão fracionário, determinando a redistribuição ao Conselho da Magistratura, nos termos do art. 103, XII, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Na sequência, o Parquet, já perante este órgão censor, apresentou o parecer Id. 92283550, opinando pelo desprovimento da apelação.

O feito encontra-se, portanto, apto a julgamento.

Devolvam-se os autos ao Conselho da Magistratura, com o presente relatório, solicitando-se sua inclusão em pauta, nos termos do art. 172 do Regimento Interno do TJBA.

É o que cabia relatar.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Roberto Maynard Frank

 Corregedor Geral - Conselho de Magistratura 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.

Cuida-se de apelação interposta por Jadson Fiorio Canal e Jean Pierre Canal em face da sentença que, nos autos da Suscitação de Dúvida Registral n.º 8008671-34.2023.8.05.0201, julgou improcedente a dúvida para manter a nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis de Porto Seguro/BA.

A recusa do oficial registrador fundamentou-se na expressiva divergência entre a área original do imóvel (280 ha) e a área apurada em georreferenciamento (613 ha), exigindo a prévia regularização da área perante o órgão agrário estadual (CDA) antes de proceder à retificação da matrícula.

Cinge-se a controvérsia, portanto, acerca da possibilidade ou não de retificação do registro do imóvel rural denominado “FAZENDA PEDRA AZUL”, cuja área total registrada na matrícula n.º 503 é de 280,0000ha (Duzentos e Oitenta Hectares), situado no Córrego do Pongó, Distrito de Caraiva, Município de Itamaraju-Bahia. Pretendem os apelantes a retificação para que passe a constar a medida de 613ha. 02a. 08ca. (seiscentos e treze hectares, dois ares e oito centiares).

Conforme já relatado, a decisão impugnada concluiu pela grande discrepância entre a área registrada na matrícula do imóvel, de 280 hectares, e a área medida no georreferenciamento, de 613 hectares, entendendo que essa diferença expressiva exigia maior cautela por parte do Oficial do Registro. A sentença foi fundamentada também nos princípios do direito registral, tais como legalidade, especialidade objetiva e disponibilidade, que impede a transferência de direitos além do que está registrado.

A apelação, por sua vez, defende que a retificação é “intra muros” e não representa acréscimo de área, mas apenas a correção de um erro na matrícula, já que a nova medição georreferenciada, mais precisa, apenas revelou a verdadeira dimensão da propriedade dentro de suas divisas originais. Ressaltam que todos os confrontantes anuíram expressamente com a planta e o memorial descritivo, demonstrando que não há invasão de terras alheias.

A esse respeito, fundamenta o pedido no art. 213 da Lei de Registros Públicos (LRP), que permite a retificação administrativa do registro, mesmo com alteração de área, desde que não haja impugnação fundamentada. Argumenta ainda que não se justifica exigir ação de usucapião, pois o procedimento de retificação é o meio legal adequado para corrigir imprecisões registrárias. Por fim, enfatiza que tanto os proprietários quanto o profissional responsável pelo georreferenciamento assumem responsabilidade civil e criminal pelas informações prestadas, garantindo segurança jurídica ao procedimento.

Inobstante os argumentos expostos no recurso, entendo que a sentença não carece de reforma de ordem substancial.

Inicialmente, salienta-se que, conforme jurisprudência deste Egrégio Tribunal, no procedimento de dúvida cabe ao Magistrado apenas analisar a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, de modo a verificar se sua conduta foi ilegal ou abusiva:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8051328-09.2023.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CAIO REBOUCAS DA SILVA Advogado (s): ALISSON CARDOSO PEIXOTO APELADO: MARIVANDA SOUZA NEDER REZAK, Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador Advogado (s): ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DÚVIDA. REGISTRO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL EXTRAORDINÁRIO . AUSÊNCIA DE CERTIDÕES DE FEITOS DISTRIBUÍDOS EM NOME DOS PROPRIETÁRIOS TABULARES. INSTRUÇÃO DO PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. DEFICIÊNCIA. ENTRAVE REGISTRÁRIO JUSTIFICADO . APELO NÃO PROVIDO. 1. Resta totalmente justificável a recusa ao registro perpetrado pela oficial do cartório de registro de imóveis, afinal as certidões exigidas são requisitos expressos do art. 216-A, III, da Lei nº 6 .015/73, e do art. 4º, IV, “b”, do Provimento CNJ nº 65/2017, cabendo à registradora apenas dar cumprimento às normas, arquivando as certidões exigíveis. 2. Não havendo a apresentação das certidões legalmente exigidas, ao oficial do registro de imóveis é cabível apenas proceder com o indeferimento do pedido, uma vez que o cartório de imóveis não tem o poder legal dispensar as referidas certidões exigidas, por força de lei . 3. Considerando-se que, no procedimento de dúvida, cabe ao Magistrado, tão somente, a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, tem-se que a exigência da Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador não se revelou ilegal nem abusiva, porquanto em consonância com as normas insertas no art. 216-A, III, da Lei nº 6.015/73 . Apelo não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8051328-09.2023.8 .05.0001, em que figura como apelante CAIO REBOUCAS DA SILVA e apelado OFICIALA DO 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, e o fazem de acordo com o voto da Relatora. ,. (TJ-BA - Apelação: 80513280920238050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, Data de Julgamento: 01/07/2019, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)(Grifos acrescidos)

As razões suscitadas pelo Oficial Registrador, e ressaltadas na sentença, não se mostram ilegais ou abusivas, haja vista que se coadunam ao entendimento deste Egrégio Tribunal e à norma vigente que trata da matéria. Com efeito, dispõe a LRP, especificamente em seus arts. 212 e 213, que todo aquele que tiver um direito real inscrito de forma inexata na matrícula de determinado imóvel pode, através de pedido dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis, proceder às modificações necessárias em casos específicos:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.  

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. 

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                        

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:                          a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; 

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;                     

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;                          

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;  

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.  

Na situação em comento, sob o pleito de retificação lastreado no art. 213, II, da LRP, os recorrentes sustentam que há erro na área registrada do bem, a qual passaria de 280ha para 613ha 02.a e 08ca, e isso se deu em virtude dos meios precário de medições utilizados na época. Entretanto, para fins de retificação administrativa, erro material é aquele evidente, constatável de plano, como um erro de digitação, de cálculo ou uma omissão facilmente suprível pela análise dos documentos já constantes do registro, o que diverge do caso dos autos.

Isso porque se trata de um aumento de mais de cem por cento da área inicialmente registrada, o que caracteriza efetiva aquisição de propriedade. A esse respeito, a anuência dos confrontantes não permite, por si só, a utilização da retificação administrativa para fins de acréscimo substancial da área, como já demonstrou o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG):

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - ACRÉSCIMO SUBSTANCIAL DE ÁREA - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - SENTENÇA MANTIDA. A ação de retificação de registro imobiliário é um procedimento de jurisdição voluntária que objetiva alterar o assento do imóvel nos casos em que o registro apresenta omissão, imprecisão ou não exprimir a verdade, prestando-se para a correção de erros e não para o aumento da área do imóvel. Ainda que não haja discordância dos confrontantes, caso o acréscimo pretendido se mostre considerável, não é possível se usar do procedimento de jurisdição voluntária para se incorporar área à propriedade da parte. (TJ-MG - Apelação Cível: 5001254-67 .2022.8.13.0242, Relator.: Des .(a) Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 21/02/2024, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 28/02/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IMÓVEL RURAL - AUMENTO SUBSTANCIAL - NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA - RECURSO DESPROVIDO. - O pedido administrativo de retificação de registro imobiliário é um procedimento de jurisdição voluntária que objetiva alterar a matrícula do imóvel, nos casos em que o registro apresenta omissão, imprecisão ou não exprimir a verdade, prestando-se para a correção de erros e não para o aumento da área do imóvel - Ainda que não haja discordância dos confrontantes, se o acréscimo pretendido se mostrar considerável, não é possível o uso do referido procedimento administrativo para a retificação da área na matrícula do imóvel.
(TJ-MG - AC: 10000210662821001 MG, Relator.: Elias Camilo, Data de Julgamento: 06/08/2021, Câmaras Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/08/2021) (Grifos acrescidos)

Nesse viés, mesmo a anuência dos proprietários de imóveis lindeiros não é suficiente para promover a retificação de terreno com grande divergência de área na via administrativa, haja vista que a alegação de simples erro material demanda efetiva dilação probatória, própria da via judicial. A ausência de oposição de terceiros não confere, por si só, legalidade a um ato que extrapola os limites do procedimento escolhido.

 Isso dado que é necessário comprovar as dimensões reais da propriedade, sobretudo em face da considerável discrepância entre a medida apontada no registro e aquela apresentada no georreferenciamento, cujo acréscimo é superior a cem por cento do imóvel inicialmente registrado. Assim, o aumento significativo de área é relevante para impedir a utilização da via administrativa, como já expôs a jurisprudência pátria, inclusive deste Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE CORREÇÃO DA ÁREA DO IMÓVEL . ACRÉSCIMO SUBSTANCIAL NAS DIMENSÕES DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ERRO NA ATUAÇÃO REGISTRAL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA . NÃO OCORRÊNCIA. CANCELAMENTO, EX OFFICIO, DA MATRÍCULA MAIS RECENTE. IMÓVEL VENDIDO POR UMA DAS PROPRIETÁRIAS. OCULTAÇÃO DA INFORMAÇÃO DE QUE O BEM PERTENCIA A MAIS DE UMA PESSOA . NULIDADE ABSOLUTA. DECRETAÇÃO DE OFÍCIO. ART. 214 DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS . PROTEÇÃO DA HIGIDEZ E DA SEGURANÇA JURÍDICA DOS REGISTROS PÚBLICOS. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO . A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos o recurso de apelação nº 8005897-54.2020.805.0001, oriundo da comarca de Salvador, em que figuram, como apelante, Maria José Borges de Oliveira, e, como apelados, Hugo Vitor de Souza e Outros . A C O R D A M os Senhores Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, _____ de __________________ de 2023. Presidente Desª. Pilar Célia Tobio de Claro Relatora Procurador (a) de Justiça. (TJ-BA - Apelação: 80058975420208050001, Relator.: PILAR CELIA TOBIO DE CLARO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/02/2024) (Grifos acrescidos)

RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REQUERIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO NEGADO PELO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTO AMARO DA IMPERATRIZ. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA . RECURSO INTERPOSTO PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. POSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO QUANDO ESTE FOR OMISSO, IMPRECISO OU NÃO EXPRIMIR A VERDADE (ART. 212 DA LEI N. 6 .015/1973). PRETENSÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA COM FUNDAMENTO NO ART. 213, II, DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS. AUMENTO SUBSTANCIAL DA ÁREA DO REGISTRO, EM MAIS DE 50% . ALEGAÇÃO DE ERRO EM RAZÃO DA UTILIZAÇÃO DE EQUIPAMENTOS DE MEDIÇÃO NÃO TÃO PRECISOS QUANTO OS ATUAIS QUE NÃO JUSTIFICA UM ACRÉSCIMO TÃO SIGNIFICATIVO. SITUAÇÃO QUE REPRESENTA CASO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE, O QUE NÃO É ADMITIDO POR MEIO DO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES QUE, NESSE CONTEXTO, NÃO BASTA PARA QUE SE PROCEDA À RETIFICAÇÃO. PROPRIETÁRIA QUE DEVE BUSCAR A SATISFAÇÃO DA SUA PRETENSÃO POR MEIO DAS VIAS ORDINÁRIAS . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - Recurso Administrativo: 0003159-14.2020, Relator.: Soraya Nunes Lins, Data de Julgamento: 29/04/2020, Conselho da Magistratura) (Grifos acrescidos)

ADMINISTRATIVO. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. APELAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO - IMPOSSIBILIDADE - IMÓVEL NÃO MATRICULADO . ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DA ÁREA – INVIABILIDADE DA RETIFICAÇÃO ATRAVÉS DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1 - Pode se valer do procedimento administrativo de retificação de registro imobiliário, previsto nos arts . 212 e 213 da Lei nº. 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos), abaixo transcritos, todo aquele que tiver um direito real inscrito de forma inexata na matrícula de determinado imóvel, através de pedido dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis para que proceda às modificações necessárias. 2 - Estando o imóvel registrado no Livro 3-C, conforme escritura pública de fls . 15/16, constata-se que efetivamente ele não possui matrícula. Nesse diapasão, considerando que o ora Apelante pleiteou apenas a averbação de retificação do registro (fls. 04/05) e não a abertura de matrícula, não há como atender seu pleito. 3 - O imóvel que o Recorrente pleiteia a retificação de registro possui, nos termos da escritura de compra e venda, "área total de 15,0 hectares" (fl .15). Pretende o Apelante que seja feita retificação para fazer constar que a área total do imóvel é de 283,9172 hectares, consoante levantamento planimétrico de fl.06. Assim, mostra-se desarrazoada a pretendida retificação de área tão substancial do imóvel através de procedimento administrativo de jurisdição voluntária . (TJ-BA - APL: 00003924620138050073, Relator.: REGINA HELENA RAMOS REIS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/02/2016) (Grifos acrescidos)

A necessidade de dilação probatória, neste contexto, não se refere apenas à produção de novas provas, mas à impossibilidade de o rito administrativo da dúvida registral comportar uma análise aprofundada sobre a origem da posse, a cadeia dominial e a possibilidade de sobreposição de áreas ou de afetação de bens públicos.

Além disso, a segurança jurídica do sistema registral reside na previsibilidade e na legalidade dos procedimentos, pois permitir que um aumento de mais de 300 hectares seja regularizado por meio de um procedimento administrativo de cognição sumária criaria um precedente de altíssimo risco, incentivando a utilização de uma via inadequada para a aquisição de propriedade e fragilizando a fé pública que se espera dos registros. Quanto a isso, explica KERN (2020), referente ao viés temporal da segurança jurídica no sistema registral brasileiro:

[…] o princípio da segurança jurídica nessa seara também impõe a proteção do passado, presente e futuro. A do passado, especialmente ao resguardar os efeitos dos atos registrais praticados (veja, p. ex., art. 27 da Lei nº 6.015/73), os direitos adquiridos, e presumir vigente o registro não cancelado (art. 252 da Lei nº 6.015/73). A do presente, porque a segurança jurídica impele a que se dê pleno conhecimento das normas de direito registral imobiliário aos seus destinatários e aos aplicadores da lei, com a suficiente clareza e coerência para que o cidadão possa pautar seu planejamento e seus atos. A do futuro, pois a segurança jurídica busca assegurar a vinculatividade das normas para o futuro, permitindo antecipar o espectro reduzido dos efeitos a que serão atribuídos aos seus atos. (KERN, Marinho. Capítulo 1. Princípio da Segurança Jurídica In: KERN, Marinho; JUNIOR, Francisco. Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2020.)

Portanto, a verdadeira segurança jurídica está em preservar as normas registrais e o entendimento já firmado por este Egrégio Tribunal (TJ-BA - APL: 00003924620138050073), pois alterações na área dos imóveis de tal magnitude devem ser submetidas ao crivo do devido processo legal, em uma ação judicial própria, onde todas as questões possam ser exaustivamente debatidas. A segurança jurídica registral não se compadece com estimativas, demandando precisão absoluta, especialmente em se tratando de área rural, cuja delimitação territorial tem implicações diretas sobre posse, uso da terra, tributação e políticas públicas.

Por essa mesma razão, a Oficiala substituta do Cartório de Registro de Imóveis de Porto Seguro, em observância ao princípio da segurança jurídica e com a cautela demandada por seu mister, determinou a prévia regularização fundiária perante a CDA, nos moldes do Decreto Estadual 17.043/2016, ante a possibilidade de efetiva aquisição de propriedade, haja vista o aumento substancialmente da área em comparação ao anteriormente registrado.

 Assim, diante da seriedade de tal consequência, o Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) até mesmo expôs que seria necessário o manejo de ação de usucapião para esse fim, não sendo o procedimento administrativo de suscitação de dúvida o meio adequado, mesmo sem qualquer impugnação dos confinantes:

Apelação cível – Suscitação de dúvida – Retificação do registro imobiliário - Pretensão de acréscimo substancial de área com base em levantamento planimétrico – Confinantes –Inexistência de impugnação - Recurso conhecido e improvido. I - Inviável alteração de área em registro imobiliário quando há substancial acréscimo, de modo que se impõe, para tanto, o manejo da ação de usucapião. II - O procedimento da LRP prestigia a higidez dos registros públicos e não pode ir além da simples adequação dos assentos à realidade fática, não comportando a aquisição de área não titulada, o que só é possível através da ação de usucapião. (Apelação Cível nº 201400708943 nº único0000264-59 .2013.8.25.0076 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Maria Aparecida Santos Gama da Silva - Julgado em 19/05/2014) (TJ-SE - AC: 00002645920138250076, Relator.: Maria Aparecida Santos Gama da Silva, Data de Julgamento: 19/05/2014, 1ª CÂMARA CÍVEL)

Ressalta-se, por oportuno, que o entendimento da Corte Cidadã suscitado pelo apelante, para além de não ter natureza vinculante, também é anterior à jurisprudência suso mencionada, haja vista que diversos julgados expostos no recurso de apelação são, inclusive, anteriores ao Código Civil (CC). Ademais, há entendimento do próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ), mais recente que a jurisprudência utilizada no recurso, que vai de encontro ao pleito dos apelantes, como o REsp 1.228.288/RS:

RECURSO ESPECIAL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. ART. 213 DA LEI N . 6.015/73. PRETENSÃO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE . 1. A Lei de Registros Publicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros. 2 Não serve o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Publicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem. 3 . Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1228288 RS 2011/0003239-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/03/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2016)

Logo, a jurisprudência mais recente e consolidada, conforme já mencionado, é uníssona em reconhecer que a retificação registral não se presta como sucedâneo da ação de usucapião. Com efeito, a usucapião constitui o instrumento processual adequado para o reconhecimento da aquisição da propriedade em razão da posse prolongada, viabilizando ampla dilação probatória, com a citação de todos os interessados e dos entes federativos, bem como a realização de perícias complexas, assegurando, assim, a necessária segurança jurídica.

No mesmo sentido, quanto ao precedente deste Egrégio Tribunal mencionado na apelação, verifica-se que, além da ementa colacionada pelos apelantes não indicar dados do processo julgado (TJBA – APL: XXXXX-2022.8.05.0201), a própria ementa evidencia tratar-se de hipótese diversa, pois discutia a ausência de comprovação da propriedade estatal, sem qualquer referência à exigência de prévia regularização fundiária perante a CDA.

Pelo exposto, permitir a regularização de uma área tão vasta por um procedimento administrativo de cognição sumária seria abrir um perigoso precedente, fragilizando a fé pública dos registros e incentivando a grilagem de terras sob o manto de uma suposta “correção de erro”.

Por conseguinte, a cautela tomada na sentença deve ser mantida, de modo a preservar os princípios da segurança jurídica, continuidade registral e legalidade, dada a elevada discrepância que demanda instrução probatória apta a comprovar as dimensões reais da propriedade, sem excluir eventual necessidade de oitiva dos proprietários dos lotes lindeiros.

Entretanto, ainda que não constitua objeto direto da presente apelação, observa-se que, na sentença de Id. 73480517, o magistrado reconheceu a legalidade da exigência registral, razão pela qual a suscitação de dúvida formulada pelo Oficial de Registro deve ser julgada procedente. Trata-se, todavia, de mero erro material, uma vez que toda a fundamentação da sentença se orienta no sentido de julgar a dúvida procedente, “mantendo a Nota de Exigência apresentada pelo CRI” (Id. 73480517 – pág. 3).

Ademais, o próprio apelante interpretou a decisão nesse mesmo sentido, ao interpor recurso devidamente preparado, o que somente é cabível quando a dúvida é julgada procedente, nos termos do art. 207 da Lei de Registros Públicos.

III - CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço do recurso e voto pelo DESPROVIMENTO do apelo, mantendo a sentença com modificação de ordem material, no sentido de julgar a dúvida registral procedente e manter a Nota de Exigência apresentada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Porto Seguro/BA, em todos os seus termos.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desesembargador Roberto Maynard Frank

Corregedor Geral da Justiça