PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001935-72.2023.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL AMERICA HOUSE |
| Advogado(s): RAQUEL MARIA CUPERTINO MACHADO, RAQUEL MARQUES DOURADO |
| APELADO: SIENA NOGUEIRA GUIRARDI |
| Advogado(s): EMANUEL JOSE REIS DE ALMEIDA |
17IZ
O recurso é tempestivo, foi devidamente preparado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.
A controvérsia central reside na aplicação do prazo decadencial previsto no art. 1.302 do Código Civil versus o prazo prescricional decenal do art. 205 do mesmo diploma, considerando que a obra impugnada teria sido realizada em área comum do condomínio.
O art. 1.302 do Código Civil estabelece o prazo decadencial de ano e dia para as ações de direito de vizinhança que visem impedir ou fazer cessar atividades que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam prédio vizinho.
Contudo, a jurisprudência dos Tribunais Superiores e pátrios tem consolidado entendimento no sentido de que tal prazo não se aplica quando a obra irregular é realizada em área comum de condomínio, situação em que incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.
A ratio legis desta distinção reside no fato de que obras em área comum do condomínio envolvem direitos de propriedade coletiva, regidos por normas específicas do direito condominial, diferentemente das relações de vizinhança entre proprietários distintos.
Vejamos Jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE PAGAR. ALTERAÇÃO DE FACHADA . MULTA CONDOMINIAL DE NATUREZA SANCIONATÓRIA. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO . 1) As omissões, as contrariedades, o erro material (em especial, aquele apontado no relatório) ou a obscuridade apontadas, se porventura existentes na sentença, não a qualificam como nula, vez que as questões suscitadas, ainda que não decididas, são transferidas ao órgão ad quem, por força do efeito devolutivo recursal, em virtude do que não há que se cogitar da nulidade da decisão de primeiro grau. 2) Segundo dispõe o artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, "o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias". 3) E, consoante se observa, a produção da prova oral revela-se, de fato, totalmente despicienda ao deslinde da causa, pelo que corretamente indeferida pelo sentenciante. 4) A relação jurídica entre condômino, enquanto pessoa, e Condomínio, considerado ente despersonalizado, ostenta natureza institucional, e não, de vizinhança, daí porque inaplicável o prazo decadencial de ano e dia previsto no art . 1.302 do Código Civil na espécie. 5) A multa sancionatória aplicada pelo Condomínio réu não constitui obrigação pecuniária de natureza autônoma, na medida em que sua incidência está intrinsecamente atrelada ao descumprimento de uma obrigação de não fazer por parte da autora, enquanto condômina, prevista tanto na Lei nº 4.591/64, quanto no Código Civil, razão pela qual, por decorrência lógica, é passível de incidência enquanto persistir a exigibilidade da obrigação principal cujo descumprimento lhe deu causa . 6) Diante da inexistência de regramento especifico, é possível estabelecer que a pretensão do Condomínio de exigir que a autora promova o fechamento das janelas irregularmente abertas na fachada lateral do edificio (empena cega) se submete ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. 7) As penalidades à unidade da demandante, no valor de R$1.996,00, começaram a ser aplicadas a partir de janeiro de 2019 (index 95), sendo certo ainda que tanto o ajuizamento da presente ação, como a apresentação de contestação pelo Condomínio réu ocorreram naquele mesmo ano (2019), portanto, muito antes de completado o prazo prescricional decenal a que alude o art . 205 do Código Civil. 8) Assim sendo, repele-se a alegação de prescrição. 9) Não merece prosperar a alegação de que houve consentimento tácito à realização da obra, vez que, além do fato de que o Condomínio dispunha do prazo prescricional decenal para exercer oposição à indigitada obra, conforme consta da ata da Assembleia Geral Ordinária ocorrida em março de 2012, a autora foi cientificada por ocasião daquela reunião de que a obra realizada na sua unidade contrariava o art. 4 das normas condominiais, e de que o Condomínio havia sido notificado pela Prefeitura a respeito de instauração de processo administrativo fundado na referida irregularidade . 10) Ao contrário do que sustenta a apelante, a determinação no sentido do desfazimento de obra irregular, bem como de aplicação de multa, quando prevista, prescinde de deliberação em assembleia extraordinária, muito menos de autorização dos demais condominos. 11) A multa sancionatória se encontra expressamente prevista na Convenção Condominial no equivalente a dois salários mínimos, nas hipóteses em que o condômino der causa a despesas do condomínio. 12) E embora a Convenção elaborada nos idos de 1969 não preveja a hipótese de obra irregular como conduta ensejadora da aplicação da referida penalidade, dúvida não há que a instalação irregular de janelas na parede cega da fachada do prédio causou, e pode ainda vir a causar despesas inesperadas ao Condomínio, em razão de autuações perpetradas pelo Órgão de Fiscalização de Posturas do Município. 13) Acrescente-se que a autuação do Condomínio pela Prefeitura em razão das janelas irregulares instaladas pela autora/apelante em sua unidade foi objeto de pauta da Assembleia Extraordinária realizada em 18 de dezembro de 2018, na qual foi deliberado o prazo de 15 dias, a contar da publicidade da ata, para que a condômina providenciasse o fechamento das janelas, bem como foi estabelecida a aplicação da multa de dois salários mínimos, conforme previsto na Convenção - que, em 2019, correspondia ao total de R$1 .996,00, tal como cobrado da referida condômina (salário mínimo de R$998,00) -para o caso de descumprimento da respectiva providência. 14) Por fim, a pretensão de reconhecimento da prescrição quinquenal prevista no Decreto Federal nº 20.910/32 com relação à eventual pretensão por parte da Administração Pública Municipal no sentido do desfazimento da referida obra, assim como a alegação de nulidade do auto de infração e do correlato processo administrativo devem ser objeto de ação própria, ajuizada em face do respectivo Ente Público. 15) Recurso ao qual se nega provimento.(TJ-RJ - APL: 00152024520198190002 202300143813, Relator.: Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES, Data de Julgamento: 29/08/2023, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA, Data de Publicação: 30/08/2023)
APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO - Direito de vizinhança - Ação de obrigação de fazer - Demolitória - Obra irregular em área comum de condomínio residencial - Sentença de procedência - Recurso do réu - Agravo retido do réu - Reiteração em preliminar de recurso de apelação - Conhecimento - Inteligência do art. 14, do NCPC - Pretensão ao reconhecimento de decadência e prescrição - Afastamento - Prazo decadencial - Inaplicabilidade do art. 1.302 do CC, por não se tratar de pretensão de desfazimento de janela, sacada, terraço ou goteira - Demanda que visa demolição de obra que invade área comum de condomínio residencial - Prescrição - Inocorrência - Questão que envolve direito de propriedade, cuja única prescrição cabível seria a aquisitiva (prescrição positiva) - Hipótese, entretanto, vetada pelo art . 3º da Lei nº 4.591/64 - Obras realizadas irregularmente na área comum de condomínio residencial por proprietário de unidade térrea (áreas cobertas e recuos de portões laterais e fundos do prédio impedindo acesso dos demais condôminos com inutilização de uma caixa de gordura e redimensionamento a outra caixa de gordura, que passou a receber dejetos em dobro ao que inicialmente foi projetada) - Prova técnica pericial - Constatação de realização de obra irregular - Ausência de aprovação de projeto na Prefeitura e desrespeito às regras que disciplinam as relações de condomínio (Lei nº 4.591/64, Convenção Condominial e Regimento Interno)- Obras que invadiram área comum acrescendo à unidade autônoma para uso exclusivo, causando prejuízos e restrições aos demais condôminos - Demolição bem determinada - Valoração da prova que determinou a procedência da ação correta e adequada - Pretensões subsidiárias - Afastamento - Autorização pelo Órgão colegiado de regularização da obra perante a Prefeitura, visando impedir a demolição - Não cabimento - Partes que poderão se compor a qualquer tempo, em fase de cumprimento de sentença, atendidas as exigências legais - Despesas com a demolição da obra - Ônus do condômino que realizou obra irregular - Redução do valor da multa cominatória - Não cabimento - Pedido de concessão de prazo maior para cumprimento da obrigação de fazer - Não cabimento - Sentença mantida - RECURSOS DE AGRAVO RETIDO e de APELAÇÃO DESPROVIDOS. Majorados os honorários advocatícios, nos termos do art . 85, § 11, do NCPC. (TJ-SP - AC: 00306049220098260562 Santos, Relator.: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 27/09/2018, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/10/2018)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. AÇÃO DEMOLITÓRIA E INDENIZATÓRIA. PRAZO DECADENCIAL E PRESCRICIONAL . DECADÊNCIA I. Não exercitada pretensão demolitória no prazo de ano e dia, não poderá mais a obra ser desfeita, passando a incidir presunção absoluta de que o proprietário anuiu, ainda que tacitamente, com a obra do vizinho. No caso dos autos, o conjunto de provas demonstra que o muro foi edificado no ano de 2006 e a demanda foi ajuizada em 2015. Transcorrido assim mais de ano e dia do término da obra quando do ajuizamento da presente ação . II. Não procede a insurgência quanto ao termo inicial para ação demolitória com base na carta de habitação. A carta de habitação (habite-se), certidão expedida pelo órgão Municipal declarando que o imóvel está apto para ser habitado e que se apresenta dentro das exigências legais estabelecidas pelo Município não guarda relação com as regras previstas no CCB/02 quanto ao direito de vizinhança. PRESCRIÇÃO A ação demolitória tem natureza real, diante de ofensa ao direito de propriedade, incidindo prazo prescricional decenal, com base no art . 205 do CCB/02. No caso, o muro foi edificado no ano de 2006 e a demanda ajuizada em 2015. Não há assim decurso de prazo prescricional, no caso presente, sendo provido o apelo para fins de... desconstituição parcial da sentença. Considerando-se que a causa não está madura para julgamento, deve ser desconstituída parcialmente a sentença com remessa dos autos à origem para apreciação dos pedidos de indenização e danos morais. À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RS - AC: 70077751816 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 14/06/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 21/06/2018)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DEMOLITÓRIA - POSSUIDOR - DONO DA OBRA - LEGITIMIDADE PASSIVA - ÁREA COMUM - CONDOMÍNIO - DECADÊNCIA - AFASTAMENTO - PRAZO GERAL DE PRESCRIÇÃO. Em ação demolitória, o possuidor do imóvel dono da obra é parte legítima para figurar no pólo passivo da demanda. O prazo decadencial de ano e dia para propositura de ação demolitória, previsto no art. 1.302 do Código Civil, tem incidência apenas nas situações em que a construção controvertida é erigida no imóvel contíguo, embaraçando a propriedade vizinha . Hipótese em que a obra questionada diz respeito à área comum entre os condôminos, aplicando-se apenas o prazo geral de prescrição de dez anos.(TJ-MG - AI: 10024141596775001 Belo Horizonte, Relator.: Tiago Pinto, Data de Julgamento: 10/11/2016, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/11/2016)
Portanto, dos elementos constantes dos autos, verifica-se que a obra impugnada consistiu na construção sobre o muro comum do condomínio, conforme alegado pelo próprio apelante e não refutado de forma convincente pelo apelado.
O documento ID. 359194173 (Regimento Interno) estabelece no art. 16, alínea "p", que os condôminos não podem proceder modificações que alterem o projeto original da unidade sem prévia consulta e autorização do condomínio.
Ademais, a ata de assembleia de 17/06/2020 (ID. 359194165) determinou a obrigatoriedade de recuo de 1,5 metros do limite de fundo do terreno, norma que teria sido violada pela construção realizada.
A jurisprudência reconhece a fungibilidade entre as ações de nunciação de obra nova e demolitória, sendo possível a conversão quando a obra já se encontra concluída, conforme precedente do STJ:
"A diversidade de requisitos entre a ação de nunciação de obra nova e a ação demolitória não impede possa ser feita a conversão de uma em outra, quando erroneamente ajuizada" (REsp 851.013/RS, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa)
O elemento fundamental para o reconhecimento da decadência é a comprovação inequívoca da data de conclusão da obra. No caso dos autos, embora a apelada alegue que a obra foi finalizada em 16/11/2020, não trouxe aos autos prova documental robusta que comprove tal assertiva.
A notificação de 15/06/2021, por si só, não é suficiente para estabelecer com precisão quando a obra foi concluída, especialmente considerando que o apelante sustenta que a construção ainda estava em andamento quando do ajuizamento da ação em 31/01/2023.
Portanto, considerando que: (i) a obra foi realizada em área comum do condomínio; (ii) não se aplica o prazo decadencial do art. 1.302 do Código Civil; (iii) inexiste prova inequívoca da data de conclusão da obra; incide a prescrição decenal do art. 205 do Código Civil, que não foi ultrapassada.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para reformar a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento do feito, com análise do mérito da pretensão demolitória.
Custas recursais pelo apelado. Honorários advocatícios do segundo grau arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É como voto.
Salvador/BA, 26 de agosto de 2025.
FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
JUIZ CONVOCADO - SUBSTITUTO DO 2º GRAU
TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19
RELATOR