PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA. DETERMINAÇÃO DE EXECUÇÃO DE OBRAS DE REPARO E IMPERMEABILIZAÇÃO EM COBERTURA DE EDIFÍCIO. INFILTRAÇÕES EM UNIDADE AUTÔNOMA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. LAUDO TÉCNICO INDICANDO FALHAS NO SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO E DRENAGEM DA COBERTURA. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO NÃO COMPROVADA DE FORMA INEQUÍVOCA. DOCUMENTOS UNILATERAIS INSUFICIENTES. INEXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA INVERSO. OBRAS NECESSÁRIAS. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA DELIBERAÇÃO POR ASSEMBLEIA. ART. 1.341 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1 – Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MADISON PLAZA contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por VANESSA DEVEZA SILVA, deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar que o agravante promovesse, no prazo de 15 (quinze) dias, a execução de obras de reparo e impermeabilização na cobertura do edifício, a fim de sanar infiltrações que atingem a unidade nº 323, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 – A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência que determinou a realização de obras de reparo em área comum do edifício, bem como se a alegação de cumprimento da obrigação pelo condomínio e a necessidade de prévia deliberação em assembleia seriam suficientes para afastar a medida deferida pelo juízo de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3 – No caso em exame, a probabilidade do direito encontra respaldo nos elementos documentais juntados aos autos, notadamente fotografias e laudo técnico de engenharia que identificam falhas no sistema de impermeabilização da cobertura do edifício e infiltrações que atingem diretamente a unidade da agravada.
4 – A conclusão técnica aponta não conformidades relevantes em relação às normas da ABNT, incluindo deterioração do sistema de impermeabilização, drenagem inadequada na cobertura e ausência de manutenção preventiva, circunstâncias que evidenciam a plausibilidade da pretensão autoral.
5 – O perigo de dano igualmente se evidencia, considerando que a persistência das infiltrações pode ocasionar agravamento progressivo dos prejuízos materiais, comprometendo as condições de habitabilidade da unidade afetada e potencialmente a própria estrutura da edificação.
6 – A alegação de que a obrigação já teria sido cumprida não se mostra suficiente, nesta fase processual, para afastar os fundamentos da decisão agravada, porquanto os documentos apresentados pelo agravante consistem em registros unilaterais (vídeos, fotografias e notas fiscais), incapazes de comprovar, de forma inequívoca, a efetiva eliminação das infiltrações apontadas.
7 – Não se verifica, ademais, a configuração de periculum in mora inverso apto a justificar a suspensão da medida, pois os eventuais ônus decorrentes da execução das obras pelo condomínio não se sobrepõem ao risco de agravamento dos danos suportados pela unidade atingida.
8 – Também não prospera a alegação de necessidade de prévia deliberação em assembleia, uma vez que o art. 1.341 do Código Civil admite a realização de obras necessárias e urgentes independentemente de autorização dos condôminos, especialmente quando voltadas à conservação da edificação e à eliminação de danos provenientes de área comum.
IV. DISPOSITIVO
9 – Agravo de Instrumento conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a decisão agravada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8066061-12.2025.8.05.0000, em que figura como agravante CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MADISON PLAZA e como agravada VANESSA DEVEZA SILVA.

ACORDAM os Magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo-se incólume a decisão agravada, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RC12

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MADISON PLAZA contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais promovida por VANESSA DEVEZA SILVA, deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, determinando que o condomínio agravante promovesse, no prazo de 15 (quinze) dias, a execução das obras de reparo e impermeabilização da cobertura do edifício, notadamente quanto às infiltrações que atingem a unidade 323, de propriedade da autora, bem como providenciasse a reparação dos danos daí decorrentes, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente ao montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Em seu arrazoado sustenta o agravante, inicialmente, que a decisão agravada teria sido proferida com base em cognição sumária e sem a adequada consideração das medidas já adotadas pelo condomínio para sanar os problemas apontados pela agravada.

Acresce que, conforme relatórios fotográficos, vídeos e notas fiscais de materiais acostados ao recurso, foram executados reparos não estruturais de impermeabilização na cobertura do edifício, os quais teriam sanado a causa das infiltrações apontadas pela autora. Argumenta, nessa perspectiva, que compelir o condomínio a executar novamente serviço já realizado configuraria medida inócua, desproporcional e dissociada do quadro fático atual.

Prossegue o recorrente aduzindo a presença de periculum in mora inverso, porquanto a manutenção da decisão agravada importaria grave risco de dano ao condomínio e à coletividade dos condôminos, na medida em que ensejaria desperdício de recursos financeiros, com a repetição desnecessária de obras já concluídas, risco de comprometimento da integridade e eficácia da obra recentemente executada, além de burocracia e morosidade desnecessárias ao regular andamento da controvérsia.

Assevera, outrossim, a ausência de fumus boni iuris em favor da agravada no tocante à imposição de reparos estruturais urgentes, sob o fundamento de que os problemas de infiltração e vícios construtivos de natureza não estrutural já teriam sido remediados, remanescendo, quando muito, questões estruturais mais complexas, cuja solução demandaria diagnóstico técnico aprofundado, elaboração de projeto de engenharia, cronograma específico e deliberação coletiva no âmbito condominial.

Alega também que o condomínio não se recusa a promover os reparos eventualmente necessários, mas apenas busca observância do devido planejamento técnico e financeiro, o que afastaria qualquer imputação de inércia ou má-fé. Nesse contexto, sustenta que a tutela de urgência deferida na origem vulnera o interesse coletivo dos condôminos, por impor a realização imediata de obras de grande vulto e elevado custo sem a prévia observância do procedimento deliberativo próprio da administração condominial.

Afirma que intervenções como impermeabilização integral por cristalização e redimensionamento ou reposicionamento da drenagem não se qualificam como simples manutenções ordinárias, mas como obras complexas, dispendiosas e potencialmente sujeitas à aprovação em assembleia, nos termos do art. 1.341 do Código Civil e da convenção condominial.

Defende, ainda, que a decisão agravada desconsidera a soberania da assembleia de condôminos e o procedimento democrático de definição da modalidade de custeio, da contratação da empresa responsável e do cronograma de execução e pagamento das obras, em afronta à gestão regular da coletividade.

Acresce que a própria recomendação técnica referida nos autos contemplaria a elaboração e implementação de plano de manutenção periódica, de modo que a execução imediata dos reparos, sem a necessária organização prévia, subverteria a lógica da manutenção preventiva e agravaria o dano financeiro ao condomínio.

Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada.

A análise do pedido de efeito suspensivo foi postergada para momento posterior à oitiva da parte agravada, diante da necessidade de prévia instauração do contraditório quanto às alegações de cumprimento da obrigação (ID. 93915811).

Devidamente intimada, a agravada apresentou as contrarrazões de ID. 95621796.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC c/c art. 173, §1º, do RITJBA.

Salvador, 16 de março de 2026.

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Cinge-se a controvérsia em examinar a correção da decisão interlocutória que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, deferiu parcialmente a tutela de urgência postulada pela autora para determinar que o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MADISON PLAZA, no prazo de 15 (quinze) dias, promovesse a execução das obras de reparo e impermeabilização da cobertura, conforme especificado no laudo técnico de ID 479879158, notadamente quanto às infiltrações que atingem a unidade 323, bem como a reparação dos danos decorrentes, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso em exame, a probabilidade do direito mostra-se suficientemente evidenciada pelos documentos juntados aos autos de origem, especialmente pelas fotografias que retratam as infiltrações e, sobretudo, pelo laudo técnico de engenharia de ID. 479879158, elaborado por profissional habilitado, no qual foram identificadas falhas no sistema de impermeabilização da cobertura do edifício, bem como infiltrações que atingem diretamente o teto da unidade nº 323, de propriedade da autora. O referido estudo técnico analisa as condições construtivas da área superior da edificação, indicando a necessidade de intervenções específicas destinadas a cessar o fluxo de umidade e prevenir o agravamento progressivo dos danos.

A conclusão técnica constante do referido laudo é expressa ao consignar:

“A edificação, especialmente a unidade 323, apresenta não conformidades críticas em relação aos padrões normativos estabelecidos pela ABNT NBR 15575:2021, incluindo:
• Sistema de impermeabilização deteriorado, com falhas de execução e manutenção;
• Drenagem inadequada na cobertura, gerando extravasamento e infiltrações;
• Elementos estruturais comprometidos, com corrosão de armaduras e fissuras em alvenarias;
• Ausência de manutenção preventiva, contrariando as exigências da ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações.”

Tal conjunto de constatações técnicas, produzido por profissional especializado e apoiado em parâmetros normativos aplicáveis às edificações, confere robustez, ao menos em juízo de cognição sumária, à narrativa deduzida pela parte autora, evidenciando a plausibilidade da pretensão e legitimando a adoção das medidas determinadas pelo juízo de origem.

O perigo de dano, por sua vez, igualmente se encontra configurado, porquanto as infiltrações atingem unidade residencial e podem ocasionar agravamento progressivo dos prejuízos materiais, com comprometimento das condições de habitabilidade do imóvel e potencial repercussão na própria estrutura da edificação. Tal cenário recomenda a adoção de providências imediatas destinadas a eliminar a origem do problema e evitar a ampliação dos danos.

A tese recursal de que a obrigação já teria sido integralmente cumprida não se revela suficiente, neste momento processual, para infirmar os fundamentos da decisão agravada. Isso porque os documentos apresentados pelo condomínio consistem, em sua maioria, em elementos de natureza unilateral, tais como vídeos, fotografias e notas fiscais de aquisição de materiais, os quais, embora possam indicar a realização de determinadas intervenções, não são aptos, por si só, a demonstrar de forma inequívoca a efetiva solução da irregularidade apontada na inicial.

Não se verifica, ademais, a configuração de periculum in mora inverso capaz de justificar a suspensão da medida determinada na origem. Isso porque os eventuais ônus decorrentes da realização das intervenções pelo condomínio não se sobrepõem ao risco concreto de agravamento dos danos suportados pela unidade da agravada. Ao revés, a permanência das infiltrações pode ampliar os prejuízos materiais e comprometer, de forma mais intensa, as condições de uso do imóvel, circunstância que evidencia a necessidade de atuação imediata para contenção do quadro fático apresentado.

Também não merece acolhimento a alegação de que a execução das obras dependeria, necessariamente, de prévia deliberação em assembleia condominial, uma vez que o art. 1.341 do Código Civil, ao disciplinar o regime jurídico das obras no condomínio edilício, estabelece distinção entre obras voluptuárias, úteis e necessárias, justamente para evitar que formalidades deliberativas inviabilizem providências indispensáveis à preservação da edificação.

Com efeito, dispõe o § 1º do aludido dispositivo legal que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização da assembleia, seja pelo síndico, seja, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Já o § 2º prevê que, sendo tais obras urgentes e implicando despesas excessivas, após determinada a sua realização deverá ser dada ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Por sua vez, o § 3º prescreve que, não sendo urgentes, as obras necessárias que importarem em despesas relevantes dependerão de autorização da assembleia especialmente convocada.

Observa-se, portanto, que a disciplina legal atribui primazia à preservação, conservação e adequada manutenção da edificação, admitindo a realização imediata de obras necessárias, especialmente quando revestidas de caráter urgente.

Na hipótese, tratando-se de obra necessária e urgente, admite-se sua realização independentemente de autorização prévia, com posterior ciência ou deliberação, conforme o caso.

Por fim, importa destacar que a decisão agravada possui natureza estritamente provisória, podendo ser revista ou modificada a qualquer tempo, caso sobrevenham novos elementos probatórios capazes de demonstrar a efetiva solução do problema, conforme autoriza o art. 296 do Código de Processo Civil.

Assim, não se identificam elementos capazes de infirmar os fundamentos da decisão recorrida.

Posto isso, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento. 

Sala das Sessões,  de                         de 2026.

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator