PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BERENALDO JOSE DA SILVA JUNIOR em face da sentença prolatada pelo MM. Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidente de Trabalho da Comarca de Vitória da Conquista que, nos autos da Ação Declaratória de Relação Contratual c/c Danos Morais e Tutela de Urgência (Processo nº 8006651-16.2021.8.05.0274), ajuizada em desfavor de VCA CONSTRUTORA LTDA ME, julgou improcedentes os pedidos formulados na exordial.

Na peça vestibular (ID 52373588), o Autor, ora Apelante, narra que, no final do ano de 2019, atraído por propagandas veiculadas pela empresa Ré, que anunciavam a possibilidade de aquisição de imóvel com renda mínima de R$ 1.600,00, dirigiu-se ao stand de vendas. Alega que, após contato com uma corretora da própria construtora, realizou uma simulação de financiamento para a compra de um apartamento no valor de R$ 160.769,00, a qual resultou em parcelas mensais de R$ 684,83, ao longo de 360 meses, e uma entrada. Afirma que a dita simulação foi devidamente assinada por ambas as partes, criando a legítima expectativa de concretização do negócio nesses termos.

Sustenta que iniciou o pagamento das parcelas relativas à entrada, adimplindo o montante de R$ 11.956,85. Contudo, a construtora Ré teria demorado para convocá-lo a fim de assinar o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF), o que só teria ocorrido em julho de 2020, quatro meses após o previsto. Em decorrência deste atraso, alega que as condições de financiamento foram alteradas, em virtude da transição do programa "Minha Casa Minha Vida" para o "Casa Verde e Amarela", tornando a aquisição do imóvel substancialmente mais onerosa: a entrada dobrou para R$ 60.000,00 e as parcelas mensais subiram para R$ 993,00.

Acrescenta que, diante do novo cenário, a Ré o teria orientado a "injetar rendas informais" para adequar seu perfil de crédito, e que, posteriormente, ao solicitar uma simulação na modalidade de amortização SAC em vez da PRICE, não fora devidamente informado de que tal mudança implicaria um novo e demorado trâmite bancário. Expirado o prazo, a construtora passou a pressioná-lo para aderir a um financiamento interno, com condições ainda mais desfavoráveis, ou para proceder ao distrato. Aduz, por fim, que todo o estresse decorrente das tratativas lhe causou um Acidente Isquêmico Transitório (AIT). Pede, assim, o cumprimento forçado da oferta inicial e a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

O pedido de tutela de urgência foi postergado para após o contraditório. O Autor reiterou o pedido liminar (ID 52373614), que foi novamente mantido para análise posterior (ID 52373616).

A Ré, VCA CONSTRUTORA LTDA ME, apresentou contestação (ID 52374435), na qual argumentou, em suma, que sua atuação se limita a intermediar a relação entre o cliente e a instituição financeira, sendo a análise e a aprovação do crédito de responsabilidade exclusiva da Caixa Econômica Federal. Defendeu que as simulações de financiamento possuem caráter meramente informativo e não vinculativo. Alegou que as cláusulas contratuais atribuem ao comprador a responsabilidade pela obtenção do financiamento e que os percalços na negociação decorreram de atos do próprio Autor, que solicitou alterações no plano de financiamento. Negou a existência de ato ilícito e, por conseguinte, o dever de indenizar, pugnando pela total improcedência da ação.

O Autor apresentou réplica à contestação no ID 52374441, rechaçando os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial.

Em decisão saneadora (ID 52374442), o juízo a quo indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova e fixou os pontos controvertidos da demanda.

Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 52374462 e 52374461), foram colhidos o depoimento pessoal da preposta da Ré e os depoimentos de três testemunhas arroladas pelo Autor.

As partes apresentaram memoriais finais (Autor no ID 52374465; Ré no ID 52374467).

Sobreveio a sentença de mérito (IDs 52374470), na qual o Douto Magistrado de primeiro grau julgou totalmente improcedentes os pedidos da exordial. Fundamentou sua decisão no entendimento de que a aprovação do financiamento é ato exclusivo da instituição financeira e de que a dinâmica dos fatos, extraída principalmente das conversas de WhatsApp, demonstra que os entraves surgiram por pedidos do próprio Autor, como a simulação de novo tipo de financiamento, não podendo a responsabilidade ser atribuída à construtora. Condenou o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, suspendendo a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

Inconformado, o Autor interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 52374475). Em suas razões, sustenta o equívoco da sentença, argumentando que a frustração do financiamento decorreu de atraso inicial e de falha no dever de informação por parte da Apelada. Reitera a vinculação da construtora à oferta e a sua responsabilidade objetiva na condição de fornecedora. Defende a ocorrência de danos morais, invocando a teoria do desvio produtivo do consumidor, e pleiteia a reforma integral da sentença para que seus pedidos sejam julgados procedentes.

A Apelada apresentou contrarrazões no ID 52374485, suscitando, em sede preliminar, a impugnação ao benefício da gratuidade de justiça concedido ao Apelante. No mérito, pugna pela manutenção da sentença de improcedência, reiterando os argumentos de sua defesa.

Intimado a se manifestar sobre a preliminar, o Apelante peticionou no ID 76160694, rechaçando a impugnação e informando sua atual condição de desemprego, juntando cópia de sua Carteira de Trabalho Digital (ID 76160699).

Os autos foram remetidos a este Egrégio Tribunal de Justiça, sendo distribuídos por sorteio a esta Terceira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

É o relatório. 

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, destacando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, 6 de novembro de 2025.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

 A5

O recurso é cabível, adequado e tempestivo (publicação da sentença em 23/07/2023 e interposição do apelo em 07/08/2023), encontrando-se devidamente preparado, uma vez que o Apelante litiga sob o pálio da gratuidade da justiça. Presentes, portanto, os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à sua análise.

A Apelada, em sede de contrarrazões, insurge-se contra o benefício da gratuidade da justiça deferido ao Apelante, ao argumento de que este não faria jus à benesse.

Contudo, a preliminar ventilada não merece acolhimento.

O benefício da gratuidade judiciária foi concedido ao Autor no primeiro grau (ID 52373610), após análise da documentação inicialmente apresentada. A impugnação ofertada pela Apelada em suas contrarrazões se mostra genérica, desprovida de qualquer elemento probatório capaz de infirmar a presunção de hipossuficiência do Apelante.

Ao revés, o Apelante, ao ser instado a se manifestar sobre a preliminar (ID 75684143), não apenas reiterou sua condição de hipossuficiência, como trouxe aos autos fato novo e relevante: sua atual situação de desemprego, devidamente comprovada pela juntada de sua Carteira de Trabalho Digital (ID 76160699), que registra a data de rescisão de seu último contrato de trabalho em 15/07/2024.

A prova documental superveniente robustece de forma inconteste a alegação de insuficiência de recursos. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, a qual somente pode ser afastada por prova em contrário, cujo ônus recai sobre o impugnante, o que não ocorreu na espécie.

Desse modo, a manutenção do benefício da gratuidade da justiça é medida que se impõe, a fim de garantir o acesso à justiça, direito fundamental insculpido no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça.

A controvérsia central do presente recurso de apelação reside em aferir a responsabilidade da construtora Apelada pela frustração da obtenção de financiamento imobiliário pelo Apelante, nas condições originalmente apresentadas, e, consequentemente, analisar a existência de ato ilícito passível de ensejar o cumprimento forçado da obrigação e a reparação por danos morais.

O juízo de primeiro grau entendeu pela improcedência dos pedidos, ao fundamento de que a aprovação do financiamento seria ato exclusivo da instituição financeira e que os percalços na negociação teriam decorrido de atos do próprio consumidor. Com a devida vênia ao entendimento do nobre Magistrado sentenciante, a sentença merece reforma.

Inicialmente, é imperioso assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, figurando o Apelante como consumidor e a Apelada como fornecedora, nos exatos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A Apelada, ao comercializar unidades imobiliárias e intermediar o processo de financiamento, insere-se na cadeia de fornecimento, respondendo objetiva e solidariamente por eventuais falhas na prestação dos serviços correlatos, conforme preconizam os artigos 7º, parágrafo único, e 14 do diploma consumerista.

A análise detida do conjunto probatório, em especial o teor das conversas trocadas entre as partes via aplicativo WhatsApp (ID 52373594), revela um cenário complexo, marcado por uma série de falhas na condução do processo por parte da construtora e de sua correspondente bancária, que culminaram no prejuízo suportado pelo consumidor.

Verifica-se que a simulação de financiamento (ID 52373592, p. 2), realizada em dezembro de 2019, foi assinada por ambas as partes e estabelecia condições claras para a aquisição do imóvel. Tal documento, nos termos dos artigos 30 e 48 do CDC, bem como do artigo 427 do Código Civil, vincula o fornecedor, criando para o consumidor uma legítima expectativa de que o negócio seria concretizado naqueles moldes, desde que preenchidas as condições de sua parte.

O Apelante alega, e a Apelada não refuta de forma específica em sua contestação, que houve um atraso inicial de aproximadamente quatro meses (de março a julho de 2020) para que a construtora o convocasse para formalizar o contrato junto à CEF. Este lapso temporal é crucial, pois foi nesse ínterim que ocorreu a transição entre os programas de financiamento do governo federal ("Minha Casa Minha Vida" para "Casa Verde e Amarela"), resultando na alteração das condições de crédito em prejuízo do consumidor. A Apelada, ao se incumbir da intermediação, tinha o dever de agir com diligência para garantir a celeridade do processo, e sua inércia nesse período inicial configura uma primeira e relevante falha.

Posteriormente, o consumidor, diante das novas e mais onerosas condições, buscou alternativas. Em dado momento (ID 52373594, p. 13), solicitou uma simulação na modalidade de amortização SAC, em contraponto à modalidade PRICE. A correspondente bancária enviou a simulação, mas as tratativas subsequentes demonstram uma grave falha no dever de informação. O Apelante foi levado a crer que estava apenas comparando cenários, mas a prova dos autos sugere que a correspondente bancária procedeu a uma nova avaliação formal de crédito, em vez de uma mera simulação, o que, segundo a própria justificativa da Apelada, teria levado ao "bloqueio" do sistema da CEF e à consequente impossibilidade de prosseguir com a análise (ID 52373594, p. 27).

O dever de informação, insculpido no artigo 6º, III, do CDC, é um dos pilares do sistema de proteção ao consumidor e impõe ao fornecedor a obrigação de prestar informações claras, precisas e adequadas sobre todos os aspectos do produto ou serviço. A Apelada e sua preposta falharam manifestamente nesse dever, ao não esclarecerem que a simples análise de uma nova modalidade de amortização poderia resultar no cancelamento da avaliação anterior e em um bloqueio sistêmico com prazo de espera de meses. Essa omissão foi determinante para a derrocada final da negociação.

A sentença recorrida atribuiu ao consumidor a culpa pela dinâmica dos fatos. No entanto, desconsiderou a vulnerabilidade técnica e informacional do Apelante e a posição de garante da construtora na relação. Não se pode exigir do consumidor o conhecimento técnico sobre os meandros dos sistemas de financiamento bancário; cabia à Apelada, como profissional da área e facilitadora do negócio, orientá-lo de forma inequívoca sobre os riscos de cada passo.

Esse é o entendimento jurisprudencial. Senão vejamos: 

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS Parcial procedência Comunicação pela corretora aos autores da existência de crédito aprovado para financiamento pela CEF no montante de R$163.000,00 Contrato de compra e venda formalizado Posterior aprovação de valor menor pelo agente financeiro Insuficiência para quitação do contrato Negócio inviabilizado Ausência de culpa das requeridas pela não obtenção do financiamento Autores que firmaram o contrato com base na estimativa de concessão de financiamento informada pelas vendedoras Inexistência de culpa exclusiva dos autores pela rescisão Hipótese de concorrência de culpas Cabimento da rescisão contratual com o retorno das partes aos status quo ante, com restituição integral dos valores pagos e liberação do imóvel para nova venda Comissão de corretagem Restituição devida, em razão do não aperfeiçoamento do negócio Dano moral Ocorrência A rescisão do contrato em virtude da não obtenção de financiamento não gera, por si só, a ocorrência de dano moral indenizável Verificação, porém, de situação de grande angústia e sofrimento, além de frustração do sonho da casa própria, geradas pela expectativa de concretização da compra criada indevidamente pelas vendedoras Quantum fixado com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade em R$ 5.000,00 para cada autor Ação procedente Inversão dos ônus sucumbenciais Recurso provido. (Ap. 1050534- 90.2021.8.26.0002; Relator(a): Salles Rossi ; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 12/01/2023).

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais. Gratuidade. Impugnação Rejeitada. Ônus probatório não observado. Aquisição de imóvel mediante financiamento bancário. Crédito não aprovado. Violação ao dever de informação. Art. 6º, III do CDC. Culpa das rés. Art. 14, "caput" da legislação consumerista. Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Danos morais configurados. Conduta nitidamente abusiva. Manutenção do"quantum" indenizatório. Recurso improvido. (Ap. 1002817-66.2021.8.26.0363; Relator(a): Mauro Conti Machado; Comarca: Mogi-Mirim; Órgão julgador: 16ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 03/10/2022). 

AÇÃO DECLARATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO PROVIDA. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DEIMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TÍTULO REPRESENTATIVO DA COMISSÃO. SUSTAÇÃO DO PROTESTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS PELA RÉ. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO ADEQUADA DOS CONSUMIDORES ACERCA DA NECESSIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. FALTA DE DESTAQUE DAS LIMITAÇÕES CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 46 E 54 DO CDC. Os autores firmaram contrato para aquisição de imóvel, após informação da ré sobre financiamento pré aprovado junto à Caixa Econômica Federal. Após o pagamento das primeiras parcelas, todavia, os autos terminaram informados pelo representante da empresa ré que o financiamento havia sido recusado. Houve o protesto das notas promissórias relacionadas à comissão de corretagem. Violação do direito básico dos consumidores autores à informação sobre necessidade e exigências do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, nos termos dos artigos 46 e 54 do CDC. As regras de experiência indicam que, no momento de venda, os corretores costumam dar destaque às vantagens da aquisição da unidade em construção, mas não revelam aos consumidores dificuldades e limitações na obtenção de financiamento imobiliário. Conclusão de falha na prestação de serviços da ré. Determinação e sustação definitiva do protesto. Ação procedente em segundo grau. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (Ap. 1012950-41.2021.8.26.0405; Relator(a): Alexandre David Malfatti; Comarca: Osasco; Órgão julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/07/2022).

Promessa de Compra e Venda DE IMÓVEL. ação DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. Sentença de procedência em parte. Recurso das partes . Alegação de ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade dos envolvidos na cadeia de serviços prestados, nos termos dos arts. 7º, par. único, e 25, § 1º, CDC . Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Comunicação pela ré ao autor da existência de crédito aprovado para financiamento pela CEF. Contrato de compra e venda formalizado. Posterior rejeição . Negócio inviabilizado. Autor que firmou o contrato com base na estimativa de concessão de financiamento informada pelas vendedoras. Inexistência de culpa do autor pela rescisão. Cabimento da rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos e liberação do imóvel para nova venda . Comissão de corretagem. Restituição devida, em razão do não aperfeiçoamento do negócio. Dano moral. Ocorrência . Situação de grande angústia e sofrimento, além de frustração do sonho da casa própria para ser habitada pelo autor e sua noiva após o casamento, geradas pela expectativa de concretização da compra criada indevidamente pelas vendedora. Quantum fixado com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade em R$ 5.000,00. Ação procedente em parte . Inversão dos ônus sucumbenciais. RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO O APELO DAS RÉS.

(TJ-SP - AC: 10152714520228260007 São Paulo, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 05/09/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023)

Configurada, portanto, a falha na prestação do serviço por parte da Apelada, por violação aos deveres de diligência, cooperação e, principalmente, informação, que decorrem da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), surge o dever de reparar os danos causados.

O pedido principal do Autor é o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da simulação inicial. Todavia, tal pleito se mostra materialmente impossível, uma vez que depende da vontade de terceiro (a instituição financeira) e de condições de mercado e programas governamentais que não mais subsistem. Diante da impossibilidade do cumprimento específico da obrigação, a solução jurídica adequada é a sua conversão em perdas e danos, nos termos do artigo 499 do Código de Processo Civil e do artigo 84, § 1º, do CDC.

Nesse diapasão, a consequência lógica da falha da Apelada é a resolução do contrato de promessa de compra e venda por sua culpa exclusiva, com o retorno das partes ao status quo ante. Isso implica no dever de restituir ao Apelante a integralidade dos valores por ele pagos, no montante de R$ 11.956,85 (onze mil, novecentos e cinquenta e seis reais e oitenta e cinco centavos), devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação.

No que tange ao dano moral, sua ocorrência é patente. A situação vivenciada pelo Apelante ultrapassou, em muito, o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. A legítima expectativa de adquirir a casa própria foi frustrada por uma sucessão de falhas e informações desencontradas por parte da Apelada. As inúmeras trocas de mensagens e os depoimentos testemunhais colhidos em audiência evidenciam um verdadeiro calvário a que o consumidor foi submetido, despendendo tempo e energia na tentativa de solucionar um problema que não criou.

Aplica-se, à perfeição, a Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, segundo a qual o tempo desperdiçado pelo consumidor para a solução de problemas gerados por maus fornecedores constitui dano indenizável. O Apelante foi privado de seu tempo útil, que poderia ser empregado em trabalho, lazer ou descanso, para se dedicar a uma via crucis burocrática causada pela negligência da Apelada.

Ademais, o abalo psicológico decorrente da frustração de um projeto de vida tão significativo como a aquisição de um imóvel, somado à pressão para aceitar condições contratuais abusivas, configura ofensa à sua esfera de dignidade.

Dessa forma, considerando a gravidade da conduta da Apelada, a extensão do dano sofrido pelo Apelante, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da indenização, fixo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, montante que se revela justo, razoável e proporcional ao caso concreto.

Por fim, com o provimento do recurso e a reforma da sentença, o ônus da sucumbência deve ser invertido, cabendo à Apelada o pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR de impugnação à gratuidade da justiça e, no mérito, DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto por BERENALDO JOSE DA SILVA JUNIOR, para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e, por conseguinte, JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, para:

a) Declarar a resolução do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da Ré, VCA CONSTRUTORA LTDA ME;

b) Condenar a Ré a restituir ao Autor a integralidade dos valores pagos, no montante de R$ 11.956,85 (onze mil, novecentos e cinquenta e seis reais e oitenta e cinco centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação;

c) Condenar a Ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data deste arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Em razão da sucumbência mínima do Autor, inverto o ônus sucumbencial e condeno a Ré/Apelada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

Salvador/BA, 6 de novembro de 2025.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda 

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A5