PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.  DANOS MORAIS E MATERIAIS. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. PRELIMINARES QUE SE CONFUNDEM COM O MÉRITO. EXAME CONJUNTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO. CONCLUSÃO. PRAZO. INOBSERVÂNCIA. CULPA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS, ARBITRADOS CORRETAMENTE EM 0,5% SOBRE VALOR DO IMÓVEL AO MÊS. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL, POIS A ÚLTIMA FIXADA EM VALOR INFERIOR AO LOCATÍVO. TEMA 970/STJ. LUCROS CESSANTE. PAGAMENTO. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL. ALTERAÇÃO DA SENTENÇA.  CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO, NO PERÍODO DE ATRASO PELO INCC. APLICAÇÃO DE ÍNDICE MENOS ONEROSO. ACERTO DA SENTENÇA. PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA, POR PRAZO SUPERIOR AO CONTRATUALMENTE PREVISTO. DEVIDO O RESSARCIMENTO PELA CONSTRUTORA.  DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR ARBITRADO. R$ 10.000,00. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.    

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº 8129732-74.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante e apelado as partes acima identificadas.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo, pelas razões adiante expostas.

Data do sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 12 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 77302369, que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial e improcedente o pedido da reconvenção, nos seguintes termos:

(a) ao pagamento de lucros cessantes, no percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel, para cada mês de atraso, a contar de agosto de 2022 até abril de 2023, observada a correção monetária pelo IPCA, desde a data do contrato, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe;

(b) ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do imóvel, incidente uma única vez, bem como de juros de mora de 1% do montante efetivamente pago pelo autor, para cada mês de atraso, valores a serem a ser obtidos mediante liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo IPCA, desde a data do contrato, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe;

(c) à devolução em dobro do valor pago indevidamente a título de juros de obra, após julho de 2022, o que será obtido mediante liquidação de sentença, observada a correção monetária pelo IPCA, desde a data do pagamento, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe;

(d) à devolução em dobro do valor pago indevidamente a maior pelo saldo de financiamento, o que será obtido mediante liquidação de sentença, observada a correção monetária pelo IPCA, desde a data do pagamento, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe;

(e) pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA, desta data, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe.

Em face da sucumbência mínima da parte autora, condeno a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. 

Ainda, julgo IMPROCEDENTE a ação reconvencional, extinguindo-a com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC e condeno a reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$1.000,00, nos termos do art. 85, §8º, do CPC.  

Irresignada, a MRV Engenharia e Participações S/A interpôs esta apelação, ID 77302379, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva, visto que a cobrança dos juros de obra é realizada pelo agente financeiro, assim como sua ilegitimidade para responder pelos encargos decorrentes da demora na averbação do habite-se, providência que depende exclusivamente do Cartório de Imóveis. Suscita, ainda, a ilegitimidade do apelado para reclamar sobre vícios construtivos referentes à área externa do empreendimento. No mérito, sustenta, em resumo, que o atraso na obra deveu-se à pandemia de COVID-19, que ocasionou ausência de materiais e de mão de obra no mercado, não podendo arcar com o ônus decorrente da mora. Pontua que já efetuou o pagamento da multa contratual, mediante o abatimento do valor nas prestações do imóvel, ressaltando ser incabível a cumulação da multa contratual e lucros cessantes, sob pena de bis in idem.  Ressalta que na condição de fiadora do contrato de financiamento, efetuou o pagamento de todas as parcelas dos juros de obra cobradas pela Caixa Econômica Federal, após o prazo final para entrega do imóvel, não havendo que se falar em devolução, especialmente em dobro, pois não caracterizada a má-fé da apelante. Defende que foi utilizado o INCC para corrigir o saldo devedor até 12/2022, após foi reajustado de acordo com a variação acumulada do IPCA, com deságio de 02 meses, desde a data base até o pagamento. Alega que o Empreendimento foi entregue conforme o memorial descrito constante do contrato, inexistindo, propaganda enganosa. Por fim, sustenta o não cabimento de indenização por danos morais, mormente no que diz respeito à vultosa quantia de R$ 10.000,00, razão de ter requerido, subsidiariamente, sua minoração. Pediu o provimento do apelo

Apresentadas contrarrazões, ID 77302384, rechaçando as argumentações recursais.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema. 

Emílio Salomão Resedá

        Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se, como visto, de ação indenizatória por danos morais e materiais, por descumprimento contratual, sob alegação, em síntese, de ter o recorrido celebrado contrato de promessa de compra e venda, visando a aquisição da unidade nº 907, torre 03, no empreendimento Residencial Mirante do Iguatemi, com entrega prevista para 30 de janeiro de 2022, com cláusula de tolerância de 180 dias, prazo este não cumprido pela apelante.

As preliminares levantadas pela apelante confundem-se com o mérito da demanda e juntamente com ele serão analisadas.

Como sabido, é a promitente vendedora quem informa o prazo de duração da obra, sendo que o seu atraso configura manifesto inadimplemento, que, inclusive, pode justificar a resolução do negócio.

Saliente-se que a apelante não comprovou que o atraso decorreu da situação de calamidade pública ocasionada pela pandemia do COVID-19, formulando uma alegação genérica, não comprovando a dificuldade de aquisição de materiais de construção ou os períodos de suspensão de expediente.

Já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que 

"O fato exclusivo de terceiro é ato praticado por terceiro, sem vinculação com o fornecedor de serviços, que rompe o nexo de causalidade (art.14, §3º, II, do CDC). Ele apenas tem aptidão para afastar a responsabilidade do fornecedor quando se equiparar ao fortuito externo, isto é, quando não estiver relacionado ao risco da atividade desempenhada. Se o fato de terceiro ocorrer dentro da órbita de atuação do fornecedor, ele se equipara ao fortuito interno, sendo absorvido pelo risco da atividade" (REsp 2076294/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/12/2023).

Assim como que 

"O fato exclusivo de terceiro (art.14, §3º, II, do CDC) consiste na atividade desenvolvida por uma pessoa sem vinculação com a vítima ou com o aparente causador do dano, que interfere no processo causal e provoca com exclusividade o dano. No entanto, se o fato de terceiro ocorrer dentro da órbita de atuação do fornecedor, ele se equipara ao fortuito interno, sendo absorvido pelo risco da atividade" (REsp 2082281/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21/11/2023).

A alegação apresentada pela apelante de ausência de responsabilidade pela demora da averbação do habite-se, não a exime de suas obrigações contratuais, posto que enquadra-se como fortuito interno.

Os entraves administrativos encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente, não havendo, portanto, que se falar em ilegitimidade passiva da construtora para arcar com os encargos decorrentes da mora.

No que se refere aos lucros cessantes, havendo atraso injustificado por parte da vendedora para a conclusão da obra, certo é que o apelado faz jus ao recebimento de indenização por dano material (lucros cessantes) pela não fruição do imóvel, independente da existência de prova, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. 1. AFETAÇÃO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO PELA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ, VERSANDO SOBRE O MESMO TEMA. SOBRESTAMENTO QUE NÃO SE APLICA A ESTA CORTE SUPERIOR. 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS INDENIZÁVEIS. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Com efeito, na linha da jurisprudência desta Corte Superior, "a afetação de determinado recurso ao rito dos repetitivos, nos termos do art. 543-C do CPC, com correspondência no art. 1.037, II, do NCPC, não implica a suspensão ou o sobrestamento das demais ações já em curso no Superior Tribunal de Justiça, mas, apenas, as em trâmite nas instâncias ordinárias" ( AgInt no Resp n. 1.661.140/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Dje de 30/5/2018). 2. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no Resp 1741919/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, Dje 06/12/2018). 

            O contrato prevê, em sua cláusula 5.4, ID 77302083, que no caso de atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador fará jus a multa contratual correspondente a

5.4.1) 2% (dois por cento) do valor efetivamente pago por você, corrigido pelos índices pactuados nesse Contrato, aplicável uma única vez, a partir do término do prazo de tolerância e até o envio do comunicado sobre a conclusão da obra ou de sua efetiva entrega;

5.4.2) 1% (um por cento) ao mês, calculado pro rata die sobre o valor efetivamente pago por você, até então, corrigido pelos índices pactuados nesse Contrato, a partir do término do prazo de tolerância e até o envio do comunicado sobre a conclusão da obra ou de sua efetiva entrega, o que ocorrer primeiro.

           A apelante informa que teria efetuado o pagamento da multa contratual, através de abatimento do valor de R$ 15.367,64, nas parcelas devidas pelo apelado, no entanto, apresenta apenas telas sistêmicas para comprovar tal fato, sem qualquer assinatura do recorrido.

Ademais, conforme bem salientado na sentença censurada:

Nesse contexto, a ré sustenta que já realizou o pagamento, tanto dos juros quanto da multa, pois teria procedido ao abatimento do valor total dos encargos das seguintes parcelas contratuais: RT19, RI17, IN02, DF19, RT20, RI18, IN03, DF20, RT21, RI19, IN04, DF21, RT22, RI20, IN05  e @002 IN15 RI51 RT53 @003 IN16 RI52 RT54 @004 IN17 RI53 RT55 @005 IN18 RI54 RT56 IN37 RI73 RT75 @025 IN38 RI74 RT76 @026 IN39 RI75 RT77 @027 IN40 RI76 RT78 @028 IN41 RI77 RT79 @029 IN42 RI78 RT80 @030 IN43 RI79 RT81 @031 IN44 RI80 RT82 @032 IN45 RI81 RT83 @033 IN46 RI82 RT84 @034 IN47 RI83 RT85 @035 IN49 RI85 RT87 @037 IN50 RI86 RT88 @038 IN51 RI87 RT89 @039 IN52 RI88 RT90 @040 IN53 RI89 RT91 @041 IN54 RI90 RT92 @042 IN55 RI91 RT93 @043 IN56 RI92 RT94 @044 IN57 RI93 RT95 @045.

Em contrapartida, a parte autora comprovou, através do documento de Id 427854710 (Pág. 2), que as parcelas iniciadas em “IN”, como são grande parte das acima indicadas, referem-se, na verdade, aos valores cobrados a título de juros de obra, cuja cobrança, para além da data de entrega da obra, já foi afastada nesta decisão.

Ademais, o autor também demonstrou, através do mesmo documento, que todas as parcelas iniciadas com “RI”, “RT” e “@”, como são as demais indicadas acima, foram incluídas em renegociação de dívida feita entre as partes, o que se vê na tabela constante no contrato de Id 427854710 (Pág. 2).

Sendo assim, verifico que, a bem da verdade, jamais ocorreu qualquer abatimento, de modo que persiste para a empresa ré a obrigação de realizar o pagamento da cláusula penal devida em função do atraso na entrega da obra. 

Assim, faz jus o apelado ao recebimento do valor da multa contratual com os juros pactuados, pois não comprovado o abatimento nas prestações.

Inadmissível, em regra, a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória, conforme Tema 970/STJ:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” 

No entanto, no presente caso, a cláusula penal moratória não foi fixada em valor equivalente ao locativo, podendo, portanto, ser cumulada com os lucros cessantes.

No entanto, os lucros cessantes devem ser computados até a data do recebimento do imóvel, 06/01/2023, posto que a partir de então o autor poderia usufruir do bem, devendo ser alterada a sentença neste particular.

Em casos como o presente, em que o consumidor adquire uma unidade imobiliária na planta e paga parte do preço, mediante a contratação de mútuo com instituição financeira, incidem os chamados juros de obra.

Tal encargo contratual é pago diretamente pelo consumidor à instituição financeira, durante todo o prazo da construção, período no qual tais valores não são revertidos para amortização da dívida.

O pagamento dos juros de obra é expressamente consignado no contrato firmado pelas partes, ID 77302083:

“Os juros de obra são parcelas mensais pagas durante toda a fase de construção do empreendimento. A primeira parcela vence no mês seguinte ao da assinatura do contrato de financiamento com o banco e a última, após a emissão do habite-se pela prefeitura e do atestado de 100% de finalização da obra, emitido pelo banco”.

É fácil perceber que os juros de obra são regularmente devidos pelo consumidor/adquirente, pelo prazo contratualmente previsto para conclusão do empreendimento relacionado ao contrato a que aderiu.

Logo, o atraso na conclusão da obra dá ensejo a que o comprador pague os chamados juros de obra, por tempo superior ao previsto no ajuste, pois se tivesse a construtora/incorporadora adimplido a obrigação de realizar a entrega no prazo ajustado, a contar do término do empreendimento, teria início a fase de amortização do contrato de financiamento, com o que as quantias pagas passariam a amortizar o capital emprestado pelo agente financeiro.

Todavia, em havendo atraso na entrega do imóvel, continuam devidos os juros de obra, que, por força do contrato, permanecem sob responsabilidade do consumidor, até “atestado de 100% de finalização da obra, emitido pelo banco”, o que só ocorreu, logicamente, após o habite-se integral da obra, em abril de 2023, já que o habite-se expedido, em 20/12/22, referiu-se unicamente as torres 02 e 03, ID 77302328.

Evidente, de consequência, que a mora da construtora na entrega do imóvel prometido à venda, projeta efeitos no contrato de mútuo firmado para aquisição do imóvel em construção, constituído o impacto no prolongamento do prazo de pagamento inicialmente previsto para pagamento da taxa de evolução de obra (ou juros de obra) e consequente retardamento do início da fase de amortização do capital financiado.

Assim, delimitado o objeto da lide, não há que se falar em ilegitimidade da construtora para ressarcir o valor pago a mais pelo comprador, a título de juros de obra ao agente financeiro, em decorrência de sua mora na entrega do empreendimento.

No caso, os juros referentes ao período de atraso, deverão ser ressarcidos pela promitente vendedora ao promitente comprador, uma vez que foi aquela que deu causa à incidência de pagamentos em prazo maior ao acordado, ao descumprir obrigação contratual e, em decorrência, atrasar a entrega do imóvel pelo prazo de nove meses.

Ressalto que, corretamente imposta a responsabilidade à apelante, pelo Juiz primevo, até a expedição integral do habite-se, em abril de 2023, quando foi integre a torre I, pois o próprio contrato consigna, conforme acima transcrito, que os juros de obra serão cobrados até a finalização do empreendimento.

Ademais, verifica-se que que a recorrente cobrou do apelado os valores referentes aos juros de obra do período de atraso, ao contrário do afirmado no recurso, conforme infere-se do contrato de confissão de dívida firmado entre as partes, cláusula 3.1.1, ID 77302346.

A despeito do atraso na entrega do empreendimento, devida a correção monetária do saldo devedor, por ter finalidade específica de atualização do valor da moeda corroída pelo índice inflacionário do período, devendo o INCC ser substituído pelo IPCA para garantir o equilíbrio contratual.

Sobre o tema, assim, manifestou-se a Ministra Nancy Andrygue, em voto proferido no REsp 1454139/RJ: 

“A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.”

A respeito do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), sua incidência é válida porque visa preservar o poder de compra da construtora quanto ao necessário para finalização da obra, eis que reflete a variação do valor de materiais, mão de obra e demais insumos usados na construção.

Todavia, a cobrança do INCC após o fim do prazo para a conclusão da obra não é adequada, por ser um índice mais elevado do que aqueles que se destinam à medição da inflação juntamente com outros setores da economia.

O contrato firmado entre as partes, prevê em sua cláusula 4.2, ID 77302082, que a correção das parcelas seria feita pelo INCC, até a expedição do habite-se, após se daria pelo IPCA.

Ocorre que, o atraso na entrega do empreendimento ocasionou, consequentemente, a expedição do habite-se, acarretando a correção do saldo pelo INCC, por período maior, em prejuízo do consumidor.  

No caso, a apelante estava em mora com o apelado, já que o prazo para a entrega do imóvel excedeu o previsto, não sendo razoável impor ao autor um índice de correção monetária mais elevado, vez que assim seria punido pela inadimplência da construtora que, por sua vez, seria beneficiada por sua mora.

           Com efeito, superado o prazo previsto na avença para conclusão da obra, incluindo o prazo de tolerância, o INCC dever ser substituído pelo IPCA ou outro índice mais favorável ao consumidor, conforme entendimento já manifestado por esta Corte: 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DIREITO IMOBILIÁRIO E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA APLICÁVEL DURANTE A MORA. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. Afastada a preliminar de ilegitimidade passiva. II. Mérito. Contrato de promessa de compra e venda para aquisição de unidade imobiliária. Construtora que não respeitou os prazos avençados, entregando as unidades imobiliárias com atraso aos seus compradores. III. Fatos alegados como justificativa do atraso que situam-se dentro dos riscos normais da atividade, não se tratando de hipóteses imprevisíveis caracterizadoras de caso fortuito ou força maior. Reconhecimento da responsabilidade civil da construtora e da incorporadora. IV. Afastada a responsabilidade civil das Apelantes pelo atraso na entrega do imóvel em relação aos Apelados que encontravam-se em mora no pagamento do saldo devedor. Sentença reformada em relação a tais partes neste ponto. V. Quanto aos demais litisconsortes, não assiste razão às Apelantes em sua tese de que os consumidores concorreram para o atraso da entrega do imóvel, por se tratar de alegação vaga e sem comprovação. VI. Sentença mantida quanto à aplicação da cláusula penal em favor dos adquirentes dos imóveis. VII. Sentença mantida no que diz respeito ao índice de correção monetária aplicável ao saldo devedor durante o período de mora, qual seja, o INPC, por se tratar de índice mais favorável ao consumidor, se comparado ao INCC cobrado pela construtora/incorporadora. VIII. Sentença mantida quanto à comissão de corretagem, considerando que, no caso concreto, os contratos firmados não dispuseram, com o devido destaque, a informação de que a comissão de corretagem seria transferida ao consumidor. IX. Danos morais configurados e fixados no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJ-BA - APL: 05385523720158050001, Relator: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/07/2021)- Grifei  

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PEDIDO DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC/IGP PARA CORREÇÃO. CABIMENTO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. A mora da construtora, na entrega do imóvel em construção, não constituti fundamento para congelar a incidência da correção monetária do saldo devedor, impondo-se, no período de atraso, a substituição do INCC, índice mais elevado que os demais para medir a inflação, pela média do INPC/IGP-DI.(TJ-BA - AI: 80164815720188050000, Relator: CYNTHIA MARIA PINA RESENDE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/08/2019) 

Diante disto, merece ser mantida a sentença também neste aspecto, sendo devida a aplicação do INCC apenas até a data prevista para conclusão da obra, considerando o período de tolerância e após o prazo estipulado para entrega da obra, a correção do saldo devedor deve ser realizada pelo IPCA, índice menos oneroso.  

Assim, deve ser ressarcida pela promitente vendedora ao promitente comprador, a diferença da correção monetária pela aplicação do INCC, no período maior ao ajustado, decorrentes do descumprimento da obrigação contratual (mora da vendedora), uma vez que deu causa ao atraso na entrega do imóvel.

A devolução do valor pago a maior a título de juros de obra, assim como a diferença referente à aplicação do INCC, deverá ocorrer em dobro, considerando que o Superior Tribunal de Justiça flexibilizou a aplicação do artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor, conforme se infere do Tema 929, afastando a exigência do elemento volitivo (má-fé).

Relativamente ao dano moral indenizável, não há dúvida quanto a tal ocorrência, pois o atraso na entrega do imóvel, verificado por vários meses, acarreta patente abalo psicológico para o autor, impondo extrema frustração ao ver ruir o sonho e expectativa de recebimento do imóvel no tempo esperado.

Não há falar em mero aborrecimento por descumprimento contratual, pois trata-se de verdadeiro dano de natureza moral, porque causa frustração, incômodos, toda ordem de inquietude naquele que quitou a sua obrigação e não pode usufruir do bem no prazo previamente acordado.

Além do que, o Empreendimento foi entregue com diversos vícios construtivos, conforme comprovam fotografias e laudo técnico, ID’s 7730202100, 7730202110 e 77302096, gerando uma série de transtornos para o apelado, que detém legitimidade para pleitear a correspondente indenização pelos danos morais sofridos, desde alagamento de áreas comuns até estilhaçamento de portas de vidro, que não podem ser considerados meros aborrecimentos. 

Toda essa situação, somada à demora injustificada na entrega, não pode ser considerada como pouco tempo, gerando mais que meros dissabores à parte, sendo efetivo abalo suscetível de indenização.

Os Tribunais pátrios têm compreendido que o excessivo atraso na entrega de imóvel, enseja a compensação por dano extrapatrimonial.

A propósito, é este, inclusive, o posicionamento adotado pelo STJ a respeito do tema: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE. 1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ. 2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado. 3. O valor da indenização não fora fixado em R$ 10.000,00, mas, sim, em R$ 3.000,00, não se mostrando desproporcional. 4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. (STJ - AgInt no REsp: 1830991 RO 2019/0235022-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 23/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2020)-Grifei 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com reparação por dano material e compensação por dano moral devido ao atraso na entrega de unidade imobiliária. 2. O excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial. 3. Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1816498 DF 2019/0139897-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/10/2019)-Destaquei 

Configurados os danos morais e a responsabilidade da apelante, passa-se à análise do valor da indenização devida.

Cediço inexistirem parâmetros estabelecidos por lei para a quantificação do dano moral, situação que levou a doutrina e jurisprudência a se manifestarem no sentido de que a indenização deve ser fixada em valor suficiente a compensar o ofendido pelo prejuízo experimentado, sem gerar enriquecimento indevido, desestimulando, por outro lado, a reiteração da conduta pelo ofensor, o que exige do magistrado a observância dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

À falta de critérios objetivos, deve o juiz, ao fixar o valor da indenização, agir com prudência, atendendo às peculiaridades do caso sob julgamento e à repercussão econômica da condenação, de modo que não crie uma fonte de enriquecimento, nem menospreze os prejuízos sofridos pela vítima do ilícito.

Considera-se, pois, a importância fixada pelo Juiz primevo, R$10.000,00 (dez mil reais), suficiente para reparar a vítima, sem configurar seu enriquecimento ilícito, e punir a ofensora, a fim de que não cometa tal ilícito novamente, encontrando-se em consonância com os valores comumente arbitrados por este Egrégio Tribunal de Justiça: 

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA DO ATRASO. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO. INADIMPLEMENTO POR PARTE DA CONSTRUTORA. PERMITIDA A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA PARTE CONTRÁRIA. TEMA 971 DO STJ. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INDENIZAÇÃO ARBITRADA NO VALOR DE R$ 10.000,00. QUANTIA CONDIZENTE AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

(...)

5. É inegável que o atraso injustificado na entrega do imóvel gerou desgaste emocional e angústia ao consumidor, o que caracteriza a incidência de danos morais, estando o valor arbitrado pelo juízo a quo, no importe de R$ 10.000,00, em consonância aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade, aplicáveis ao caso concreto. 6. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-BA - APL: 05099985820168050001, Relator: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2021) 

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL RECONHECIDO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO COMPROVADA. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS FORNECEDORES. SENTENÇA QUE DETERMINOU A INVERSÃO DOS JUROS MORATÓRIOS A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL E CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(...)

V. Danos morais configurados. Quantum indenizatório fixado em R$ 12.000,00 (doze mil reais). Montante que revela-se razoável e proporcional, sem configurar enriquecimento sem causa. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJ-BA - APL: 05666729020158050001, Relator: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2020)  

Ante o exposto,  DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao recurso, apenas para determinar o pagamento dos lucros cessantes, até a data da entrega das chaves, mantendo-se os demais termos da sentença censurada.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, as partes ficam cientes de que a oposição de embargos de declaração, com o fito de rediscutir matéria já apreciada neste voto, poderá culminar na aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá 

        Relator