PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO PARA REFORMA EM IMÓVEL LOCADO. OBRAS ESTRUTURAIS URGENTES VERSUS REFORMA PARA ADEQUAÇÃO CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por Módulo Tratores e Implementos Ltda., contra decisão do Juízo da 2ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos de Ação Anulatória c/c Tutela de Urgência n. 8014557-23.2022.8.05.0274, que indeferiu pedido de autorização judicial para realização de reformas em imóvel locado, diante da oposição da parte requerida. A agravante sustenta que o imóvel apresenta deficiências estruturais que comprometem a segurança de funcionários e clientes, e que a reforma do layout é exigência contratual da marca New Holland, sob pena de perda da concessão. Pugna pela autorização judicial para realização das obras. Decisão anterior deferiu parcialmente a tutela recursal para permitir apenas reparos estruturais emergenciais. O recurso foi parcialmente provido, e o agravo interno, julgado prejudicado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a autorização judicial para realização de obras estruturais emergenciais em imóvel locado diante da recusa da locadora; e (ii) estabelecer se a locatária pode realizar, também, reforma do layout para atender exigências contratuais de terceiros, sem concordância da locadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A autorização judicial para realização de reformas em imóvel locado deve observar a urgência e a natureza das obras, sendo legítima quando indispensáveis à preservação da estrutura e segurança dos ocupantes.

2. As fotos e o laudo técnico juntados aos autos demonstram a precariedade da estrutura do telhado, caracterizando situação de risco e justificando a realização de obras emergenciais com fundamento no art. 22, I, da Lei n.º 8.245/1991.

3. A benfeitoria necessária, ainda que não autorizada pelo locador, é indenizável, conforme art. 35 da Lei do Inquilinato, sendo válida a autorização judicial para sua execução em casos de urgência.

4. A reforma do layout do imóvel, voltada à adequação aos padrões da marca New Holland, não apresenta urgência comprovada, tampouco há demonstração de prazo fatal ou iminência de rescisão contratual, razão pela qual não se justifica a autorização neste momento.

5. O valor elevado do orçamento da obra (R$ 829.952,17) e a existência de ação de despejo em trâmite reforçam a necessidade de cautela quanto a reformas amplas, sob pena de alterar substancialmente a destinação do bem antes da resolução do mérito da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Agravo interno julgado prejudicado. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, I, e 35; CPC, arts. 931 e 937, VIII.

Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no acórdão analisado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8073538-23.2024.8.05.0000, em que figuram como agravante MODULO TRATORES E IMPLEMENTOS LTDA E OUTROS e como agravada SUELY AMORIM DE MORAES.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA

07-238

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 13 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, interposto por MODULO TRATORES E IMPLEMENTOS LTDA, representada por Nicanor Soares Coelho Filho, contra a decisão proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, nos autos da Ação Anulatória c/c Tutela de Urgência n. 8014557-23.2022.8.05.0274, ajuizada em face de SUELY AMORIM DE MORAES, indeferiu o pedido de autorização judicial para a realização de reformas no imóvel objeto do litígio, nos seguintes termos:

“Por fim, no que tange ao pedido de autorização judicial para realizar uma reforma no imóvel objeto do litígio, formulado pela parte autora, observo que não merece acolhimento, tendo em vista a oposição expressa da requerida. Assim, indefiro o pedido formulado em id. 450991372”

Nas razões do recurso, a agravante argumenta que o imóvel apresenta graves deficiências estruturais, em especial no telhado, conforme laudo técnico acostado aos autos, o que compromete a segurança de funcionários e clientes.

Sustenta que tais reformas são imprescindíveis para evitar riscos à integridade física dos frequentadores do imóvel.

Alega ainda que, para atender às exigências contratuais da marca New Holland, seria necessária a reforma total do layout/ infraestrutura do imóvel, sem a qual pode perder a concessão, impedindo a continuidade da atividade empresarial.

Argumenta que a decisão de primeiro grau viola o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27 da Lei n.º 8.245/1991, e afronta os princípios da boa-fé objetiva e da função social da propriedade.

Requer, ao final, a reforma da decisão para que seja autorizada a realização das reformas, “atendendo: I. Às exigências contratuais da New Holland, indispensáveis à manutenção da concessão; II. À necessidade de adequação estrutural do telhado, a fim de evitar o risco iminente de desabamento e garantir a segurança de todos que utilizam o imóvel.”

Em decisão de ID 74978280 foi parcialmente deferida a antecipação da tutela recursal, “para autorizar tão somente a realização de obras urgentes de reparação do telhado e estrutura do imóvel objeto da lide, com a única finalidade de resguardar a segurança de funcionários e clientes.”

Inconformada com aludida decisão, a agravante interpôs Agravo Interno ao Id n.77011216.

O agravado apresentou contrarrazões, Id n.77073139, pugnando pelo improvimento do recurso.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, para inclusão em pauta, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII, do CPC.

Salvador/BA, 15 de abril de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

De logo, julga-se prejudicado o agravo interno apresentado pela agravante ao Id n.76743646, em virtude do julgamento do mérito do agravo de instrumento neste momento processual.

Como cediço, ante o julgamento do mérito do agravo de instrumento, a decisão objeto do agravo interno resta substituída, o que acarreta a perda superveniente do seu objeto.

Pois bem. Impende salientar que o  agravo de instrumento deve se ater à decisão atacada, sendo vedado, ainda, imiscuir-se no mérito da demanda ou julgar matérias estranhas ao ato judicial recorrido, sob pena de supressão de instância.

Assim, em sede de agravo de instrumento, a apreciação se limita a um juízo perfunctório, no qual será aferido o acerto da decisão proferida em fase liminar pelo magistrado de origem, tendo como base os elementos disponíveis nos autos naquele momento.

Em sua insurgência, busca a agravante a autorização para realização das reformas necessárias no imóvel objeto da lide, a fim de supostamente anteder: “I. Às exigências contratuais da New Holland, indispensáveis à manutenção da concessão; II. À necessidade de adequação estrutural do telhado, a fim de evitar o risco iminente de desabamento e garantir a segurança de todos que utilizam o imóvel.”

Pois bem.

Das fotos juntadas aos Ids n. 450991372 e 450991373 dos autos principais, constata-se que a estrutura do telhado do imóvel necessita de reparos, justificando a adoção de medidas emergenciais para preservação da integridade física das pessoas que ali circulam e do próprio patrimônio.

Essa necessidade se fundamenta no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que impõe ao locador a obrigação de garantir condições adequadas de segurança e habitabilidade ao imóvel locado:

"Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; mantê-lo nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo estipulação em contrário;"

Além disso, o art. 35 do mesmo diploma legal assegura ao locatário o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, que compreendem aquelas destinadas à preservação e segurança do bem, independente de autorização do locador:

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis, e as úteis, não."

A necessidade de reparos estruturais urgentes, como a reforma do telhado, configura claramente uma benfeitoria necessária, o que demonstra a legitimidade do pedido do agravante neste ponto.

Quanto à reforma do layout para adequação aos padrões contratuais da marca New Holland, o contexto apresentado nos autos não evidencia a mesma urgência. Isso porque, não consta no processo comprovação de prazo fatal imposto pela New Holland para o cumprimento das exigências, nem elementos suficientes para demonstrar risco iminente de rompimento contratual.

Ademais, o orçamento da obra, no valor de R$ 829.952,17 (oitocentos e vinte e nove mil, novecentos e cinquenta e dois reais e dezessete centavos), demonstra que se trata de intervenção ampla e de grande vulto, cujo deferimento pressupõe a resolução prévia da controvérsia principal relativa à titularidade e ao direito de preferência sobre o imóvel.

Cumpre destacar, ainda, a existência de ação de despejo proposta contra a agravante (n.º 8002002-37.2023.8.05.0080), fato que reforça a necessidade de cautela na apreciação de pedidos que impliquem transformação substancial do bem.

Dessa forma, mostra-se prudente manter os limites estabelecidos na decisão que antecipou parcialmente os efeitos da tutela recursal (ID 74978280), autorizando exclusivamente as intervenções emergenciais e adiando a análise das demais reformas para o momento oportuno, à luz das provas produzidas nos autos principais.

Ante o exposto, voto no sentido de JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao presente recurso, para, confirmando a decisão de Id nº 74978280, autorizar exclusivamente a realização de obras urgentes de reparação do telhado e da estrutura do imóvel objeto da lide, com a finalidade única de assegurar a integridade física de funcionários e clientes, mantendo-se, contudo, o indeferimento do pedido no tocante à autorização para a reforma do layout exigido pela empresa New Holland.

Salvador/BA, 15 de abril de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07-238