PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8014782-50.2026.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: ROMANA DE ALMEIDA ALLEGRO VASCONCELOS |
| Advogado(s): KARINA MEDRADO BARBOSA CAYRES BRITTO VIEIRA, HUGO SOUZA VASCONCELOS |
| AGRAVADO: CONDOMINIO VILLA NOVA DO CASTELO |
| Advogado(s): DANIEL MOITINHO LEAL |
Tempestivo, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
A irresignação não prospera.
Pois bem, a controvérsia devolvida à esta instância recursal, reside na avaliação da possibilidade de realização de intervenção em unidade autônoma de propriedade da ora Agravante, que, em tese, possa alterar a estética ou a fachada do imóvel residencial instalado no Condomínio/Agravado.
Com efeito, a questão em exame se encontra disciplinada expressamente no Código Civil, que estabelece limites ao exercício do direito de propriedade no âmbito do condomínio edilício.
Dispõe o art. 1.336, inciso III, do Código Civil:
“São deveres do condômino:
(...)
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
(...)”
No mesmo sentido, estabelece o art. 1.335 do mesmo Diploma legal que o direito de fruição da unidade autônoma deve ser exercido em consonância com os interesses coletivos do condomínio, assim dispondo:
“São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme no sentido de que modificações externas que impactem a estética do edifício dependem de autorização condominial, ainda que realizadas em área de uso privativo:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. AR CONDICIONADO . INSTALAÇÃO. EDIFÍCIO. FACHADA. ALTERAÇÃO . REGRAS CONVENCIONAIS. VIOLAÇÃO. LIMINAR. REQUISITOS . SATISFAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO. DESPROVIMENTO . I - A probabilidade do direito sustentado pelo Autor, bem como risco ao resultado útil do processo, são os requisitos indispensáveis para a concessão da tutela antecipada, conforme a regra inserta no artigo 300 do Código de Processo Civil. II – A Convenção do Condomínio Agravado prevê em seu artigo 6º, alínea h, vedação expressa à construção de novas dependências em unidades autônomas, ou a promoção de qualquer modificação ou alteração em suas paredes externas ou internas, sem prévia autorização, por escrito, dos responsáveis técnicos da construtora MRV. III – A existência de documentos que apontam para possível irregularidade na colocação de aparelhos de ar-condicionado em fachada, com existência de dano à estrutura e com risco de sobrecarga da rede elétrica, configuram a probabilidade do direito e o perigo de dano. IV - Presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, e não havendo prova de que a decisão possa causar lesão grave ou de difícil reparação a parte agravante, impositiva é sua manutenção . RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80285704420208050000, Relator.: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/05/2021)
“APELAÇÃO EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO PÚBLICO . OFICIAL DE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ANUÊNCIA DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. NÃO ATENDIMENTO. PRECEITO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. No caso concreto, em que pese o empreendimento tratar-se de shopping center, os lojistas são proprietários das suas respectivas unidades autônomas, regulado, portanto, pela Lei nº 4 .591/64. Uma vez registrado o instrumento de instituição do condomínio, exige-se a anuência da unanimidade dos co-proprietários para as alterações que importem em desdobramentos ou unificação de unidades, mudança na destinação das áreas privativas ou comuns, bem como na participação proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas. É imprescindível a aprovação unânime dos condôminos para alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, uma vez que comprometerão a segurança e destinação da edificação, necessitando consequentemente da aprovação de todos em assembleia a ser realizada para este fim. A inobservância pelo apelante do preceito legal insculpido no art . 43, IV da Lei nº 4.591/1964, autoriza a negativa de registro pelo oficial responsável.” (TJ-BA - Apelação: 80007764020208050229, Relator.: DES. EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, CONSELHO DA MAGISTRATURA, Data de Publicação: 15/03/2022)
Dessa forma, a limitação imposta ao direito de propriedade no âmbito condominial encontra respaldo legal e jurisprudencial, sendo plenamente legítima a atuação do condomínio/Embargado quando busca preservar a padronização arquitetônica do empreendimento.
Subsequentemente, a Agravante sustenta que a instalação da denominada “bancada gourmet” não configuraria alteração de fachada, tratando-se de mera intervenção interna.
Todavia, a análise dos elementos apresentados não permite concluir, de forma inequívoca, que a intervenção pretendida não produzirá qualquer impacto visual externo ou modificação estética na edificação.
Importante salientar que a cognição própria da tutela de urgência é sumária, não sendo possível, em sede de Agravo de Instrumento, substituir a análise técnica a ser realizada no juízo de origem.
Com efeito, ao douto Juiz da causa, que possui contato direto com os elementos probatórios do feito originário, reserva-se a análise das questões de fundo. Assim, observa-se que o douto a quo entendeu prudente manter a suspensão das intervenções potencialmente aptas a alterar a estética do edifício, permitindo apenas a continuidade das obras internas.
Observa-se, assim, que decisão agravada revela-se compatível com o princípio da precaução e com a própria lógica do regime jurídico do condomínio edilício, cuja essência repousa na proteção do interesse coletivo dos condôminos.
Cumpre destacar que a eventual existência de alvará municipal não afasta a necessidade de observância das normas condominiais.
Logo, a alegação de que a reforma possui alvará administrativo não é suficiente, por si só, para afastar as restrições impostas pelo condomínio.
Neste sentido:
“APELAÇÃO. Ação Demolitória/Obrigação de fazer. Edificação realizada em discordância com estatuto social, regulamento interno e regulamento de restrições de obra. Ação julgada procedente para impor a adequação da obra reclamada à planta de reforma/alvará já aprovados. Superveniente alvará de "anistia" da irregularidade exarado pela prefeitura local que não desnatura o regramento interno a que se sujeitou a parte recorrente quando do ingresso no condomínio e na associação a ele correlata. INTERESSE DA COLETIVIDADE DE CONDÔMINOS QUE SE SOBREPÕE AO INTERESSE DE UM ÚNICO MORADOR. Acolhimento da investida recursal que resultaria em precedente perigoso e em prejuízo a um N número de terceiros interessados na valorização do empreendimento. Oitiva de testemunhas inapta a influenciar no convencimento do Juízo (fato de o processo ter sido instruído com robusta prova documental e PERICIAL que bem enaltece essa conclusão). Termo de compromisso firmado pela parte recorrente em fls. 74/78 que, ademais, traduz sua plena e inequívoca ciência da irregularidade da obra e da sua OPÇÃO POR ASSUMIR O RISCO DO PROSSEGUIMENTO DA REFORMA DE MANEIRA INADEQUADA E COMO TAL SUSCETÍVEL DE REPRIMENDA. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 10066613620218260068 Barueri, Relator: Des. Jair de Souza, Data de Julgamento: 08/10/2024, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2024)
“APELAÇÃO – NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – LOTEAMENTO – VIOLAÇÃO DE RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS – PRECEDENTES - Loteamento aprovado por meio do Decreto Municipal 20/91 impede que haja subdivisão de lotes e a construção de mais de uma habitação em um único lote; impugnam os autos a construção do réu, que unificou 4 lotes e deu início a construção de um condomínio residencial horizontal de 26 unidades, com autorização do Município Bom Jesus dos Perdões; - Validade da convenção que possui regra mais restrita do que a lei municipal (Plano Diretor da Cidade); O Colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que "negar a legalidade ou legitimidade de restrições urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as legais, implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann" (REsp nº 302.906/SP, Segunda Turma, Relator: Ministro Herman Benjamin, j. em 26.08.10, DJe de 1º.12.10, por maioria; - Aprovação da construção pelo Município – irrelevância: a construção tem que estar de acordo com as regras dos órgãos públicos e com as regras impostas pelo regulamento do loteamento fechado. O fato de a Prefeitura ter aprovado a obra não a torna apta perante o condomínio. RECURSO IMPROVIDO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 10006773320218260695 Nazaré Paulista, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 31/08/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2022)
Quanto à alegação de violação ao princípio da isonomia, a Agravante também sustenta que outros condôminos teriam realizado intervenções semelhantes, sem sofrer qualquer sanção.
Todavia, a eventual existência de irregularidades praticadas por terceiros não gera direito subjetivo à repetição da conduta, tampouco impede o condomínio de exercer seu poder de fiscalização. A tolerância anterior não convalida irregularidades nem impede a adoção de medidas para preservação da legalidade.
No tocante ao alegado periculum in mora inverso, consistente em custos decorrentes do armazenamento da bancada e eventual prejuízo financeiro, observa-se que tais circunstâncias possuem natureza eminentemente patrimonial e são plenamente reparáveis em momento oportuno.
Por outro lado, a eventual realização de obra que possa comprometer a padronização estética do condomínio possui potencial de gerar impactos coletivos e de difícil reversão, circunstância que recomenda maior cautela.
Assim, a manutenção da decisão agravada revela-se medida prudente até o esclarecimento definitivo da controvérsia no juízo de origem, onde deverá ser realizada ampla dilação probatória, inclusive com eventual produção de prova técnica.
Por fim, a Agravante também busca a suspensão da multa fixada na decisão liminar proferida pelo Juízo de primeiro grau, sustentando que a penalidade teria sido estabelecida com base em premissas fáticas equivocadas e que as obras realizadas seriam regulares.
O pleito, contudo, não merece acolhimento neste momento processual.
A multa cominatória (astreintes) constitui instrumento processual de coerção indireta destinado a assegurar o cumprimento de ordem judicial, encontrando previsão expressa no art. 537 do Código de Processo Civil, que dispõe:
“Art. 537. A multa independe de requerimento da parte e poderá ser aplicada na fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se determine prazo razoável para cumprimento do preceito.”
No caso em análise, a penalidade foi fixada como mecanismo de garantia da eficácia da ordem judicial que determinou a suspensão da obra, medida que se revela adequada à natureza da obrigação imposta.
Cumpre salientar que a multa não possui caráter punitivo, mas sim instrumental, voltado a assegurar a efetividade da tutela jurisdicional.
Neste sentido:
“DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA . NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. ÔNUS DA PROVA. MULTA DIÁRIA. DECISÃO MANTIDA . AGRAVO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto por instituição bancária contra decisão interlocutória que, em ação declaratória de inexistência de débito, concedeu tutela de urgência para exclusão do nome do autor dos cadastros de inadimplentes, fixando multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 10.000,00 . II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos legais para a manutenção da tutela provisória que determinou a retirada da negativação; (ii) saber se o valor da multa diária é razoável e proporcional. III. Razões de decidir Em sede de cognição sumária, constatou-se a plausibilidade do direito alegado, diante da apresentação de documentos pelo autor que fragilizam, por ora, a legitimidade do débito . Justifica-se a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, conforme prevê o Código de Defesa do Consumidor, sendo inadequada a revogação da tutela sem demonstração clara da legitimidade da cobrança. O perigo de dano resta configurado pela permanência indevida da inscrição do nome do autor em cadastros restritivos de crédito, com potencial prejuízo à sua honra e à obtenção de crédito. A multa fixada, no valor de R$ 200,00 por dia, limitada a R$ 10.000,00, respeita os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não havendo excesso manifesto a justificar sua modificação.” (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80741246020248050000, Relator.: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/07/2025)
Destarte, revisão do valor ou da própria incidência das astreintes deverá ser analisada na instância de origem, onde se encontram as melhores condições de aferir o cumprimento da ordem judicial e a adequação da medida coercitiva, conforme autoriza o §1º do art. 537 do CPC.
Assim, não se evidencia motivo apto a justificar a suspensão da multa cominatória nesta fase recursal.
A decisão agravada, ao permitir a continuidade das obras internas e manter a suspensão apenas das intervenções potencialmente aptas a alterar a fachada do edifício, mostra-se razoável, proporcional e juridicamente fundamentada.
Por conseguinte, a decisão agravada clama por confirmação.
Do exposto, voto no sentido do IMPROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, para manter o decisum combatido.
É O VOTO.
SALVADOR, SALA DAS SESSÕES, (documento datado e assinado eletronicamente)
DESª. MARIELZA BRANDÃO FRANCO
RELATORA