PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDOS DE REVISÃO CONTRATUAL. ORDEM DE SUSPENSÃO DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO PROFERIDA NOS AUTOS DE AÇÃO ANULATÓRIA QUE TEM POR OBJETO QUESTIONAR A VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO PARA PURGAR A MORA ANTES DO LEILÃO. APESAR DE TEREM SIDO ENCAMINHADAS PARA OS AUTORES AS NOTIFICAÇÕES FACULTANDO A PURGA DA MORA E O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA GARANTIDO PELA LEI 13.465/2017, QUE ALTEROU O DECRETO-LEI Nº 70/1966, DIANTE DA INERCIA DOS AUTORES OCORREU A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO SE VERIFICANDO VÍCIOS NO PROCEDIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0516391-28.2018.805.0000, da Comarca de Salvador, no qual figuram, como apelante Ana paula de Oliveira e Oliveira da Silva e Márcio Ricardo Oliveira da Silva, como apelado, Banco Pan.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, na esteira do voto condutor, adiante registrado.

Sala de Sessões, de de 2023.

Presidente

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Relatora

Procurador(a) de Justiça

 08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Não provimento- Unânime

Salvador, 29 de Abril de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ana Paula de Oliveira e Oliveira e Marcio Ricardo Oliveira da Silva apresentaram apelação cível contra a sentença proferida pelo juízo da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Aduziram os recorrentes que “o MM. Juízo a quo considerou – equivocadamente, data venia – que (...) após a consolidação da propriedade ao requerido, mostra-se cabível a alienação do bem em leilão, não havendo o que se falar em possibilidade de purga da mora após a consolidação (...)”. Pois bem. Em momento algum os Apelantes questionaram a possibilidade (ou não) de “(...) purga da mora após a consolidação (...)”. A nulidade do procedimento de expropriação promovido pelas Apeladas precede até mesmo a consolidação (operada após o prazo para purgação da mora). Isso porque, a notificação encaminhada pela BRAZILIAN SECURITIES (v. ID 317627262), contaminada pelo perverso poder de síntese, não discrimina – nem mesmo de forma sintética – os valores nominais e/ou os seus acApeladascimos legais objeto da convalidação do procedimento administrativo de consolidação da propriedade em favor do agente fiduciário, em nítida violação ao art. 26, §1º, da Lei 9.514/97”.

Disseram também que “a BRAZILIAN SECURITIES encaminhou – no afã da constituição do procedimento administrativo de consolidação da alienação fiduciária de bem imóvel – a referida notificação (ID 317627262) sem o mínimo de lastro jurídico, eis que ausentes diversas informações essenciais à constituição e estabelecimento da dívida, tais como: o valor nominal; seus acApeladascimos; encargos e despesas devidas. O estratagema criado pela BRAZILIAN SECURITIES criou uma situação na qual os Apelantes se viram impossibilitados de identificar como o débito havia atingido uma quantia tão vultosa (R$ 16.719,28)”.

Aduziu que “o MM. Juízo ignorou por completo a nulidade do procedimento expropriatório promovido pelas Apeladas, em decorrência da ausência de demonstrativo do débito no bojo da notificação extrajudicial enviada aos Apelantes, de modo que a sua reforma é medida que se impõe no presente caso. Assim, o Apelante requer que o presente recurso seja INTEGRALMENTE PROVIDO, para que seja declarada a nulidade absoluta do procedimento administrativo de consolidação da propriedade por parte da BRAZILIAN SECURITIES em face do bem dado em alienação fiduciária (v. Notificação anexada à exordial – ID 317627262), e, consequentemente, a invalidade do leilão levado a cabo pela referida empresa.“

Questionaram os encargos contratuais e a distribuição dos ônus da prova, requerendo ao final que “seja conhecido, processado, e, ao final, INTEGRALMENTE PROVIDO, no sentido de reformar a sentença apelada, a fim de que seja JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE A DEMANDA, nos exatos termos dos pedidos formulados na exordial e das razões recursais expendidas acima.”

É o relatório.

Salvador/BA, 

 Desa. Pilar Célia Tobio de Claro 

Relator

08

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  Primeira Câmara Cível 

Constatando-se o atendimento dos requisitos de admissibilidade, os agravos de instrumento merecem conhecimento.

Trata-se, no particular, de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com revisão de contrato. No ID 48718765 foi concedida a antecipação de tutela no sentido de autorizar o depósito judicial das prestações do contrato e a suspensão do leilão previsto para 26/03/2018. Ocorre que foram julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Considerou o senhor juiz que “em razão do inadimplemento, houve a notificação pessoal da parte autora, encaminhada pelo Oficial do Cartório do 7º Registro de Imóveis da Comarca de Salvador para purgar a mora, conforme ID 317627262. Não obstante intimada a autora, deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Em consequência disso, foi consolidada a propriedade do bem ao Requerido, como se vê no ID 317627262. Relevante o destaque a Lei 13.465/17, que alterou a Lei 9.514/97, que afasta a possibilidade de purga da mora pelo devedor após ter sido consolidada a propriedade ao credor, atribuindo-lhe, porém, a preferência para aquisição do bem em leilão, desde que efetuado o pagamento de todo o valor da dívida e despesas”.

Breve relato.

A parte autora firmou contrato de escritura definitiva de compra e venda de financiamento imobiliário de alienação fiduciária em garantia e emissão de cédula de crédito imobiliário, sendo o bem imóvel dado em garantia de hipoteca, em favor de Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária (ID 48718750), em 16/12/2008.

Diante da inadimplência, foi feito o registro da consolidação da propriedade em 05/10/2017 em favor da Brazilian Securities Companhia de Securitização, como demonstra a certidão de ID 48718843.

Já em 27/10/2017 foi encaminhada intimação para os autores pelo cartório do 7º Registro de Imóveis de Salvador, a fim de oportunizar a purga da mora das prestações vencidas no prazo de 15 dias, sendo advertido que o não pagamento acarretaria a consolidação da propriedade imóvel em favor da credora (ID 48718755).

Ocorre que foi consolidada a propriedade em favor da credora, em 06/12/2017, antes mesmo de proposta a presente ação, em razão da não purgação da mora pelos devedores (ID 48718841).

Intimados os autores da realização do leilão em 23/03/2018 (ID 48718764), foi proposta a presente ação, sendo deferida a tutela antecipada em 26/03/2018, suspendendo o leilão, e intimado o Banco Panamericano no mesmo dia 26/03/2018.

Apesar da ordem judicial de suspensão, foi realizado o leilão em 28/03/2018.

Importante ressaltar que, como se percebe, a consolidação da propriedade em favor da ré se deu vários meses antes da propositura da presente ação, e da concessão da antecipação de tutela.

Não se desconhece que o parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97 com as alterações da Lei nº 13.465/17, garante o direito a reintegração de posse para os proprietários que adquirem imóveis através de leilão, excetuadas as controvérsias que tem por objeto a exigência da notificação do devedor fiduciante.

Ocorre que nos termos da Lei 13.465/2017, que alterou o Decreto-Lei nº 70/1966, uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido tão somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto da propriedade fiduciária, como o pagamento do saldo devedor em sua integralidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que:

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PURGA DA MORA NO PRAZO LEGAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. 1. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.)

Por outro lado, no que diz respeito a alegação de cerceamento do direito do devedor de purgar a mora antes do leilão, certo é que no período anterior à lei nº 13.465/17 a purgação da mora era admitida até a assinatura do auto de arrematação, ou seja, enquanto não resolvido o vínculo contratual, admitia-se a possibilidade de quitação da dívida vencida pelo devedor fiduciário.

Não custa repetir que, a partir da entrada em vigor da lei nova, junho de 2017, consolidada a propriedade, vez que não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência previsto no § 2º- B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, em que lhe é facultada a compra do bem por preço correspondente ao valor do saldo devedor da operação de alienação fiduciária e outros encargos.

Prevê a Lei nº 13.465/17 com as atualizações da Lei nº 9.514/97, que deverá ser comunicado ao devedor as datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, como feito na hipótese.

Art. 26-A.   2o  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 

§ 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. Parágrafo único.  Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.

(Lei nº 9.514/97 com as alterações da Lei nº 13.465/17).

Ora, os autores foram notificados tanto para exercer o direito de purga da mora, tendo também sido notificados do leilão, a fim de lhe facultar o direito de preferência, permanecendo inertes.

E mais, não é prescindível que a notificação extrajudicial seja pessoal, considerando-se cumprida a exigência inclusive pelo envio de telegrama digital, com certidão de entrega expedida pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, como demonstrado pelo Banco que foi feito, não se percebendo indícios de irregularidades no procedimento. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. TELEGRAMA DIGITAL. VALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A mora decorre do simples vencimento, nos termos do art. 2º, § 2º, do Decreto-Lei n. 911/1969, estando condicionado o ajuizamento da ação de busca e apreensão pelo credor, apenas, à comprovação do envio da notificação extrajudicial para o endereço do devedor indicado no contrato, sendo prescindível que seja pessoal.

2. Embora a prática do ato seja demonstrada, costumeiramente, por meio de aviso de recebimento (AR) por via postal, considera-se cumprida a exigência pelo envio de telegrama digital, com certidão de entrega expedida pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, porquanto atingido o dever de informação, a fim de possibilitar que o devedor possa purgar a mora. 3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.821.119/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/9/2019, DJe de 27/9/2019.) Precedente citado na decisão que julgou o REsp 2077034 RELATOR(A) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA DATA DA PUBLICAÇÃO 30/06/2023.

Permitir que terceiro use imóvel de propriedade de outrem, sem arcar com a devida contraprestação pecuniária, gera por si só enriquecimento ilícito, atitude esta que não pode ser tolerada, cabendo ao Poder Judiciário coibir abusos, com fulcro no art. 186 CC.

Art. 186 do CC. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Destaca-se que o abuso de direito é matéria de ordem pública. Poderá ser suscitado como uma forma de defesa de mérito pela parte interessada, pelo Ministério Público, bem como ser declarada ex officio pelo juiz, além de pode ser alegada em qualquer tempo ou grau de jurisdição (NERYJUNIOR e NERY, 2004, p. 256)

Por outro lado não é demais lembrar que em virtude do que dispõe o art. 302 do CPC/15, “independentemente da reparação por dano processual, a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se a sentença lhe for desfavorável”.

Com tais considerações, o voto é no sentido de Com tais considerações, o voto é no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para manter a decisão de primeiro grau em todos os seus termos.

Salvador/BA, 

 Desa. Pilar Célia Tobio de Claro 

Relator

08