PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Voto da relatora pelo não provimento ao recurso do autor e dando provimento parcial ao recurso das rés Desembargador Almir Pereira de Jesus divergiu votando pelo provimento parcial a ambos os recursos, Desembargador José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira a acompanhou a relatora. Resultado provisório: Provimento parcial ao recurso das rés e não provimento ao recurso do autor. Ampliada a turma Desembargador Francisco de Oliveira Bispo e Desembargadora Rosita Falcão de Almeida acompanharam a divergência. Resultado definitivo: Deu-se p provimento parcial a ambos os recursos, por maioria, designado Desembargador Almir Pereira de Jesus para lavrar o voto vencedor.

Salvador, 9 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos, de um lado, por CLEDSON PINHO DA SILVA e DANIELE FERREIRA MOTA DA SILVA (Autores) e, de outro, por LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A (Rés), em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais nº 0576037-03.2017.8.05.0001 (IDs 89604918 e 89604919).

Na origem, os Autores ajuizaram a referida ação aduzindo, em síntese, que celebraram cinco contratos de promessa de compra e venda para aquisição de lotes nos empreendimentos "Terras do Alphaville Camaçari 01, 02 e 03", comercializados pelas Rés. Sustentaram que a decisão de investimento foi pautada na promessa de um empreendimento de alto padrão, com condomínios independentes, e na expectativa de valorização imobiliária. Contudo, alegaram terem sido vítimas de publicidade enganosa, uma vez que as Rés teriam desistido da construção da fase 3 do empreendimento e unificado as portarias das fases 1 e 2, o que, segundo eles, descaracterizou o projeto original e frustrou suas expectativas de retorno financeiro. Diante disso, buscaram a rescisão dos contratos por culpa das vendedoras, com a restituição integral da quantia paga, no total de R$ 299.066,32 (duzentos e noventa e nove mil, sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), além de uma indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Regularmente citadas, as Rés apresentaram contestação (ID 89604871), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da Autora DANIELE FERREIRA MOTA DA SILVA. No mérito, defenderam a regularidade do empreendimento e a ausência de publicidade enganosa, afirmando que a rescisão contratual partiu de iniciativa imotivada dos Autores. Sustentaram a validade das cláusulas contratuais, em especial a que prevê a irrevogabilidade e irretratabilidade do pacto, bem como a cláusula penal que estipula a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, com devolução parcelada. Pugnaram pela improcedência dos pedidos e refutaram a existência de danos morais indenizáveis.

Após a apresentação de réplica pelos Autores (ID 89604875) e a manifestação das partes pelo julgamento antecipado da lide, o Juízo a quo proferiu sentença (IDs 89604918 e 89604919), cujo dispositivo foi lavrado nos seguintes termos:

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS, para DECLARAR a rescisão dos contratos de Promessa de Compra e Venda dos cinco (05) lotes do Loteamento Terras Alphaville Camaçari, determino a devolução imediata dos valores pagos pelos acionantes, acrescidos de juros legais a partir da citação e atualizados com correção monetária pelos índices oficiais desde a quitação, até o efetivo pagamento, com a respectiva dedução sobre o montante pago do percentual de 20% a título de cláusula penal na forma do Parágrafo Segundo da Cláusula Quinze do contrato.

Por serem as partes vencedora e vencida, condeno a parte acionante ao pagamento de 40% do valor das custas processuais sucumbenciais e a 40% do valor dos honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% sobre o montante da condenação, que corresponde a 4%. Condeno a parte acionada ao pagamento de 60% do valor das custas processuais sucumbenciais, a serem restituídas a parte autora, bem como ao pagamento do percentual de 60% do valor dos honorários sucumbenciais já fixados, ou seja, 6%.

Ambas as partes opuseram Embargos de Declaração (IDs 89604921 e 89604922), os quais foram rejeitados pela decisão de IDs 89604932 e 89604933, que manteve a sentença em sua integralidade.

Inconformados, os Autores interpuseram Recurso de Apelação (IDs 89604941 e 89604958). Em suas razões recursais, requerem, preliminarmente, a concessão do benefício da gratuidade da justiça, apresentando documentos que, segundo afirmam, comprovam sua atual hipossuficiência financeira. No mérito, insistem na tese de que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das Rés, em razão da publicidade enganosa e da alteração unilateral do projeto. Requerem, por isso, a reforma da sentença para que seja determinada a restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, ou, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção para 10% (dez por cento). Pugnam, ainda, pela condenação das Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais, argumentando que a própria sentença reconheceu o descaso das empresas e a ofensa à personalidade dos consumidores. Por fim, pleiteiam o bloqueio dos imóveis como medida para garantir o cumprimento da obrigação.

As Rés, por sua vez, também interpuseram Recurso de Apelação (ID 89604934), no qual se insurgem contra dois pontos específicos da sentença. Primeiramente, sustentam que o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, e não a data da citação, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1002, uma vez que a rescisão se deu por iniciativa dos compradores. Em segundo lugar, pleiteiam a aplicação da taxa SELIC como índice único para correção monetária e juros de mora, com base em recente jurisprudência do STJ.

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes. Os Autores (ID 89604991), refutando as teses das Rés, defendem a manutenção da sentença quanto ao termo inicial dos juros e ao índice de correção, argumentando a inaplicabilidade dos precedentes citados. As Rés (ID 89604994), por sua vez, rechaçam os argumentos dos Autores, pugnando pela manutenção da sentença nos pontos que lhes foram favoráveis e pelo provimento de seu próprio apelo.

Os autos foram distribuídos a esta Terceira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria. 

É o relatório.

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos de ambos os recursos, deles conheço.

A controvérsia cinge-se a analisar os termos da rescisão de cinco contratos de promessa de compra e venda de lotes imobiliários, definindo-se a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, o percentual de retenção aplicável, a existência de danos morais e os consectários legais incidentes sobre a condenação.

Em sede de contrarrazões ao recurso de apelação interposto pelas rés (ID 89604991), os apelados suscitaram preliminar de não conhecimento do apelo, sob o argumento de insuficiência do preparo recursal. Sustentam, em síntese, que as apelantes não observaram o valor real da condenação imposta na sentença ao efetuarem o recolhimento das custas processuais, limitando-se a utilizar como base de cálculo o valor atribuído à causa na petição inicial, o que, no entender dos recorridos, configuraria deserção.

Todavia, a insurgência preliminar não merece prosperar, devendo ser integralmente rejeitada. O exame da regularidade formal do preparo exige, primordialmente, a análise da natureza da decisão judicial atacada. No caso vertente, a sentença prolatada (ID 89604918) apresenta natureza nitidamente ilíquida. Embora o juízo a quo tenha estabelecido com clareza os parâmetros jurídicos para a satisfação do crédito — quais sejam, a rescisão das promessas de compra e venda e a restituição dos valores pagos, com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, além da dedução da cláusula penal de 20% —, o dispositivo não fixou o quantum debeatur nominal.

A inexistência de um valor líquido e certo no corpo da sentença impede que a parte recorrente apure, de plano e de forma incontestável, a base de cálculo exata para a incidência do percentual das custas recursais previsto no Regimento de Custas do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Conforme se depreende do comando sentencial, a própria magistrada sentenciante remeteu a definição dos valores definitivos à futura fase de liquidação, ao afirmar expressamente que os honorários e o montante condenatório deveriam ser apurados "por simples cálculos". Ora, se a sentença é ilíquida e depende de liquidação por cálculos aritméticos (art. 509, § 2º, do CPC), a base de cálculo subsidiária e imediata para o recolhimento das custas recursais deve ser, obrigatoriamente, o valor atualizado da causa.

Esse é o entendimento jurisprudencial. Vejamos: 

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO. PREPARO RECURSAL. SENTENÇA EXTINTIVA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CAUSA. SENTENÇA ILÍQUIDA. CÁLCULO DO PREPARO COM BASE NO VALOR DA CAUSA. CORRETA APLICAÇÃO DA LEI ESTADUAL Nº 12.373/2011. IMPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 - Agravo interno contra despacho que ordenou complementação do preparo recursal da apelação com base no valor da causa, por considerar ilíquida a sentença que extinguiu embargos à execução sem resolução do mérito e condenou a parte autora em custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - A questão em discussão consiste em definir se o preparo recursal da apelação deve ser calculado sobre o valor da condenação ou sobre o valor da causa, quando a sentença apenas estabelece honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, sem especificar valor monetário concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - A Lei Estadual nº 12.373/2011 estabelece na Nota I-11 da Tabela I que o preparo do recurso é calculado sobre o valor condenatório imposto na sentença, se for líquida, ou sobre o valor da causa, se for ilíquida ou obrigação de fazer. 4 - Considera-se ilíquida a sentença que, embora fixe honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, não estabelece um valor monetário certo e determinado, demandando operação aritmética para apuração do quantum debeatur, além da condenação imposta compreender, além dos honorários, todas as custas processuais despendidas, cujo valor não foi explicitado na sentença, reforçando sua natureza ilíquida. 5 - A cobrança de custas processuais com base no valor da causa constitui critério legal previamente estabelecido, não configurando confisco ou excesso de formalismo, tampouco violação ao princípio da primazia do mérito. IV. DISPOSITIVO 6 - Agravo interno a que se nega provimento. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, e 1.007, §§ 2º e 7º; Lei Estadual nº 12.373/2011, Nota I-11 da Tabela I."

(Apelação/Reexame Necessário 0300778-36.2015.8.05.0201, Rel(a). Des(a). Renato Ribeiro Marques da Costa, Quinta Câmara Cível, Publicado em 25/08/2025)

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR DESERÇÃO. REJEITADA. SENTENÇA ILÍQUIDA. PREPARO CALCULADO SOBRE O VALOR DA CAUSA. MÉRITO. ACORDO VERBAL TEMPORÁRIO DE REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL DIANTE DA PANDEMIA DA COVID-19. PERÍODO DE LIBERALIDADE LIMITADO. RESTABELECIMENTO DO VALOR CONTRATADO. AUSÊNCIA DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL. FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. NÃO ENQUADRAMENTO NO §3º DO ART. 63 DA LEI DE LOCAÇÕES. PEDIDO CONTRAPOSTO. INSURGÊNCIA QUANTO AOS VALORES REAJUSTADOS AO LONGO DOS ANOS. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I - Tratando-se de sentença ilíquida, conquanto não fixado valor exato na condenação, o valor do preparo deve ser calculado com base no valor da causa, conforme item I, 11, das Notas Explicativas da Tabela de Custas deste Tribunal, fulcrada na Lei Estadual nº 12.373/2011, e não no valor da planilha apresentada unilateralmente pelo autor, como pretende, razão pela qual rejeita-se a preliminar contrarrecursal. II – O recurso. Apelação cível interposta em face da sentença que, nos autos da “Ação de Despejo e Cobrança de Aluguéis”, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, e improcedentes os pedidos contrapostos. III – Fato relevante. Restou incontroversa a relação jurídica locatícia não residencial, bem como que os valores dos aluguéis eram reajustados anualmente com base no IGPM, ficando acordado o valor de R$ 5.860,00 (cinco mil oitocentos e sessenta reais) a partir de janeiro de 2020, o que foi reduzido temporariamente por acordo verbal em abril daquele ano, para a importância de R$ 3.000,00 (três mil reais), em razão da ocorrência da pandemia de Covid-19. IV – Decisão anterior. O MM. Juízo a quo entendeu que o acordo de redução do valor durou apenas até novembro de 2020, quando o autor ingressou com ação de cobrança perante o Juizado Especial Cível, após o que imperiosa a responsabilidade do locatário pelo contrato de locação, no valor do contrato avençado e reajustado entre as partes. V – Questões em discussão. Pretende o réu: (i) seja considerado o acordo verbal de redução do aluguel “pelos 3 (três) anos considerados pelo Ministério da Saúde, encerrando-se em 05 de maio de 2023, ou eventualmente quando se encerrou no Brasil o Estado de emergência em 22 de abril de 2022; (ii) aumento do prazo para desocupação, em período não inferior há 2 (dois )anos, tendo em vista as particularidades do caso, já que se trata de estabelecimento de saúde; (iii) realização de perícia contábil sobre os valores pagos a título de aluguel, por suposto erro na aplicação do índice do IGPM nos reajustes apurados ao longo do tempo, com respectiva devolução dos valores alegadamente pagos a maior. VI - Ainda que a pandemia e seus reflexos sociais e econômicos tenham permanecido após os seis meses reconhecidos em sentença, a reclamação judicial proposta pelo locador em novembro de 2020 (Id n. 57543567) demonstrou que o acordo verbal não mais vigia, razão pela qual restabelecido o valor contratual originário. VII - Se o locatário pretendia continuar pagando valor inferior, em virtude da permanência do estado pandêmico, havendo discordância do locador, de modo que encerrado o acordo temporário, caberia àquele o ajuizamento da competente ação revisional, o que não fez, vindo-se a se insurgir apenas após o seu inadimplemento e sua cobrança judicial, o que não se coaduna com o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais. VIII - Encerrada a liberalidade, cabia ao locatário observar o valor do contrato reajustado, conforme anteriormente estipulado pelas partes. Deve prevalecer o quanto pactuado, por força, dentre outros, dos princípios da força obrigatória em contrato e respeito e da autonomia privada do Direito Civil. IX - Também não merece acolhida o pedido de prorrogação do prazo de desocupação, valendo destacar que desde novembro de 2020 o réu está ciente das cobranças efetuadas pelo autor, e desde agosto de 2021 (ajuizamento da presente ação), da possibilidade de despejo por falta de pagamento adequado. X - O simples fato de a ré dedicar-se à prestação de serviço de interesse público não é causa para prorrogar o prazo para a desocupação voluntária do imóvel, tendo em vista não se enquadrar nas hipóteses do parágrafo 3º do art. 63 da Lei 8.245/91. Não se considera desarrazoável o prazo de 90 dias estipulado pelo Juízo para desocupação voluntária do imóvel, já superior, inclusive, àquele previsto no §1º, b, do art. 63 da Lei 8.245/91, ou mesmo à regra do caput. XI - O locatário aceitou e pagou os valores contratuais reajustados ao longo de todos esses anos (desde 2009), apenas insurgindo-se quando acionado judicialmente pela inadimplência posterior, o que, mais uma vez, malfere o dever de boa-fé e lealdade contratuais. XII - Sequer cabia o conhecimento dos pedidos contrapostos formulados na contestação, conquanto processualmente descabidos em sede de rito ordinário. Eventual pedido deveria ter sido formulado por meio de reconvenção, consoante art.343 do CPC. XIII - Julgados procedentes em parte os pedidos autorais, e improcedentes os pedidos contrapostos, com condenação do réu ao despejo e ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação, ainda que não por todo o período declinado na exordial, a hipótese é de sucumbência mínima da parte autora, a atrair a condenação do réu na integralidade das custas e honorários, ex vi parágrafo único do art. 86 do CPC. XIV - Sentença mantida. Recurso desprovido."

(Apelação/Reexame Necessário 8002202-53.2021.8.05.0229, Rel(a). Des(a). Paulo Alberto Nunes Chenaud, Segunda Câmara Cível, Publicado em 01/10/2024)

Compulsando os autos, verifica-se que as apelantes colacionaram o Documento de Arrecadação Judicial e Extrajudicial - DAJE (ID 89604935) e o respectivo comprovante de quitação integral (ID 89604936), tendo adotado como parâmetro o valor da causa de R$ 50.000,00, conforme indicado na exordial (ID 89602628). 

Portanto, diante da iliquidez do título judicial e em observância ao dever de cooperação e ao princípio do máximo aproveitamento dos atos processuais, afasto a alegação de deserção e REJEITO A PRELIMINAR arguida pelos apelados, declarando a regularidade formal do preparo e a plena admissibilidade do recurso de apelação das rés.

DO APELO DOS AUTORES (CLEDSON PINHO DA SILVA E DANIELE FERREIRA MOTA DA SILVA)

Em sede de apelação, os Autores formulam pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, o qual fora indeferido em primeira instância, levando ao recolhimento das custas iniciais. Para amparar o pleito recursal, acostaram vasta documentação (IDs 89604942 a 89604987) com o fito de demonstrar uma alteração superveniente e significativa de sua capacidade financeira.

A análise detida dos documentos revela a verossimilhança da alegada hipossuficiência. Constam dos autos certidões de débitos tributários, consultas a serviços de proteção ao crédito que indicam pendências financeiras de grande monta, além de diversas ações de execução e monitórias ajuizadas em desfavor dos Apelantes. As declarações de imposto de renda e os extratos bancários corroboram a alegação de que sua situação econômica atual não é compatível com o dispêndio das custas recursais sem prejuízo do sustento familiar, notadamente por possuírem filhos menores.

Ressalta-se que o benefício da gratuidade pode ser requerido a qualquer tempo e grau de jurisdição e, embora o Juízo a quo tenha indeferido o pedido com base na natureza do contrato e no local de residência dos autores à época do ajuizamento, a situação fática ora apresentada é distinta e contemporânea à interposição do recurso. O deferimento da benesse, portanto, não representa afronta à decisão anterior, mas sim um reconhecimento da alteração da capacidade econômica da parte, em estrita observância ao princípio do acesso à justiça, insculpido no art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal.

Assim, defiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos Autores-Apelantes, com efeitos ex nunc, exclusivamente para os atos processuais relativos a este recurso e fases subsequentes.

Os Apelantes insistem na tese de que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das Apeladas, em virtude de publicidade enganosa e alteração substancial do projeto. Os fatos alegados são, em essência, dois: a unificação das portarias dos empreendimentos "Terras do Alphaville 1" e "Terras do Alphaville 2" e o cancelamento do lançamento da fase "Terras do Alphaville 3".

A sentença recorrida, de forma acertada, concluiu pela ausência de provas do ato ilícito imputado às vendedoras. Com efeito, os Autores não trouxeram aos autos qualquer material publicitário que comprovasse a promessa de portarias independentes ou que vinculasse a viabilidade econômica do seu investimento à construção da terceira fase do empreendimento.

A alegação de que a unificação das portarias teria "popularizado" o condomínio e frustrado a expectativa de um empreendimento de "alto padrão" constitui percepção subjetiva dos adquirentes, desprovida de elementos concretos que demonstrem uma alteração substancial e prejudicial do objeto contratado. Não há nos autos evidências de que tal modificação tenha implicado em perda de segurança, de qualidade na infraestrutura ou de desvalorização objetiva dos imóveis. Trata-se de uma decisão de gestão do empreendimento que, por si só, não configura inadimplemento contratual.

A análise das cláusulas contratuais revela que a interligação e o uso compartilhado da infraestrutura de acesso (portaria) e lazer não constituem alteração unilateral ou surpresa ao adquirente, mas sim condição expressamente pactuada e informada no momento da assinatura de cada instrumento.

Ao compulsar o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda da Fase 02 (consta do ID 89602630), verifica-se no Item D – ÁREA DE LAZER, disposição inequívoca:

"A área de lazer do empreendimento Terras Alphaville Camaçari Fase 02 será implantada em conjunto com o Terras Alphaville Camaçari, de uso comum de ambos os empreendimentos e conterá as seguintes características básicas […] Portaria: A portaria de acesso terá área de cobertura de aproximadamente 227,82 m². Está sendo executada no Terras Alphaville Camaçari, mas será utilizada por ambos os empreendimentos."

Da mesma forma, no Contrato da Fase 01 (consta do ID 89602631), o Item D.5 (Utilização) já previa no subitem "c":

"(c) futuros adquirentes de lotes do Loteamento que poderá ser implantado pela ALPHAVILLE, em área contígua ao EMPREENDIMENTO, os quais serão igualmente associados à Associação Terras Alphaville Camaçari e utilizarão da área de lazer, portaria e apoio do Loteamento Terras Alphaville Camaçari."

Portanto, entende-se que a estrutura para 1.217 lotes (soma aproximada das Fases 1 e 2) utilizando uma única portaria foi o objeto contratado desde o princípio. Não houve "fusão" posterior que alterasse o projeto original de forma a surpreender o consumidor; o que houve foi a execução exata do que constava nos itens descritivos de lazer e infraestrutura. 

Da mesma forma, o cancelamento da fase 3 do loteamento não tem o condão de gerar a rescisão culposa dos contratos relativos às fases 1 e 2. Os Apelantes não possuíam unidades adquiridas na fase cancelada, e a sua expectativa de que a expansão do complexo imobiliário traria maior valorização aos seus lotes insere-se no campo do risco inerente a qualquer investimento imobiliário, não podendo ser imputada como descumprimento contratual por parte das vendedoras. Nesse sentido: 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS . RÉU REVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS. PROPAGANDA ENGANOSA. AUSÊNCIA DE PROVAS . DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ATO ILICITO. SENTENÇA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO . 1. Não contestada a ação, é possível presumir-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor, nos termos do art. 344 do CPC. Todavia, como bem sinalizou o juízo primevo, essa presunção não é absoluta e dependerá de sua efetiva demonstração pelo autor, através dos meios de prova possíveis, bem como poderá ser afastada se das provas colacionadas subsumir-se entendimento diferente daquele apresentado em peça inicial . Nesse sentido, a parte recorrente não comprovou a propaganda enganosa capaz de acarretar abusividade na relação com a empresa ré a permitir eventual rescisão. 2. Uma vez não demonstrado qualquer ato ilícito, tampouco um dano extrapatrimonial, não há falar em responsabilidade e dever de reparação. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO . 

(TJ-BA - Apelação: 80729626620208050001, Relator.: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2023)

Desta forma, não demonstrado o inadimplemento das Apeladas, correta a sentença ao enquadrar a situação como rescisão por iniciativa dos promitentes compradores, motivada por desistência ou arrependimento. Consequentemente, é legítima a aplicação da cláusula penal compensatória.

O contrato, em sua Cláusula Quinze, Parágrafo Segundo, prevê a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Tal percentual encontra-se em conformidade com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, que considera razoável a retenção em patamar que varia de 10% a 25% das quantias pagas, a depender das circunstâncias do caso concreto. Considerando os custos administrativos, de publicidade e de comercialização suportados pelas vendedoras, o percentual de 20% não se mostra abusivo, razão pela qual deve ser mantido, indeferindo-se o pedido de restituição integral e o pleito subsidiário de redução da retenção para 10%. Nesse sentido: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO . AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR . PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA . IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados . 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ) . 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido .

(STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . IRRESIGNAÇÃO DAS IMOBILIÁRIAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PRELIMINAR REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA . DEVOLUÇÃO DE TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DAS APELANTES. DEVOLUÇÃO PARCELADA DOS VALORES. IMPOSSIBILIDADE . CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC MANTIDO. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃO DE VALORES . CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 20%. LEGALIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543, DO STJ . INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. SENTENÇA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA MAJORADA . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

(TJ-BA - Apelação: 05218850520178050001, Relator.: ANTONIO MARON AGLE FILHO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/12/2024)

Os Apelantes pleiteiam a reforma da sentença para que as Apeladas sejam condenadas ao pagamento de indenização por danos morais. Argumentam que a própria magistrada sentenciante reconheceu o "descaso" das empresas e a "ofensa aos direitos da personalidade", o que tornaria contraditória a improcedência do pedido indenizatório.

Com a devida vênia, a irresignação não merece prosperar. Embora a fundamentação da sentença tenha feito menção ao comportamento das rés, que teriam agido com descaso ao não responderem prontamente às solicitações de distrato, a conclusão final do julgado foi pela não configuração do dano moral indenizável. E esta conclusão está correta.

O entendimento consolidado na jurisprudência é de que o mero descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar dano moral. Para que a indenização seja devida, é necessária a demonstração de uma consequência fática que ultrapasse o mero dissabor e atinja, de forma significativa, os direitos da personalidade, como a honra, a imagem ou a integridade psíquica.

No caso dos autos, os transtornos vivenciados pelos Apelantes, embora indesejáveis, não extrapolaram os aborrecimentos típicos de uma relação negocial frustrada. A dificuldade na obtenção do distrato e a continuidade das cobranças inserem-se no contexto do inadimplemento contratual e da divergência entre as partes sobre os termos da rescisão, não havendo provas de que tal situação tenha exposto os Apelantes a constrangimento público, humilhação ou sofrimento psíquico intenso que justifique a reparação pecuniária.

Portanto, a sentença deve ser mantida neste ponto, sendo improcedente o pedido de condenação por danos morais.

Os Apelantes requerem, ainda, a determinação de bloqueio dos imóveis objeto dos contratos rescindidos, como forma de garantir o futuro cumprimento da obrigação de restituir.

Trata-se de pedido de tutela de urgência de natureza cautelar, que exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso, embora o direito à restituição parcial seja provável, não há nos autos qualquer elemento que indique que as empresas Apeladas estejam em estado de insolvência ou que estejam dilapidando seu patrimônio de forma a frustrar uma futura execução. O cumprimento da sentença, após o trânsito em julgado, seguirá os trâmites legais do cumprimento de sentença, não se justificando, neste momento, a imposição de medida constritiva tão gravosa sem a demonstração de um perigo concreto.

Destarte, o pedido de bloqueio dos imóveis também deve ser indeferido.

DO APELO DAS RÉS (LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A)

A insurgência principal das Rés-Apelantes refere-se ao termo inicial dos juros de mora, fixado pela sentença a partir da citação. Sustentam que, por se tratar de rescisão por iniciativa dos compradores, os juros devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Neste ponto, assiste plena razão às Apelantes.

A questão foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 1002), no qual se firmou a seguinte tese:

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

O fundamento para tal entendimento reside no fato de que, antes da decisão judicial que decreta a rescisão e define o valor a ser restituído, não há mora por parte da vendedora. A obrigação de devolver os valores pagos nasce com a decisão judicial que desconstitui o contrato, e a mora da vendedora somente se configura se, após o trânsito em julgado dessa decisão, ela não efetuar o pagamento no prazo legal.

Tendo em vista que, no presente caso, a rescisão foi motivada pela desistência dos compradores e o contrato é anterior à Lei nº 13.786/2018, a aplicação do referido precedente é medida que se impõe.

Portanto, a sentença deve ser reformada neste particular, para fixar o trânsito em julgado como termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

As Apelantes pleiteiam, ainda, a aplicação da taxa SELIC como índice único para correção monetária e juros de mora, com base no julgamento do REsp 1.795.982 pelo STJ.

Embora o precedente citado seja de grande relevância, sua aplicação ao caso concreto deve ser analisada com cautela. A taxa SELIC é um índice composto, que engloba tanto a correção monetária quanto os juros de mora. No presente caso, os marcos temporais para a incidência de cada um desses encargos são distintos a correção monetária incide a partir de cada desembolso, com o objetivo de recompor o valor da moeda, enquanto os juros de mora, conforme decidido no tópico anterior, incidirão apenas a partir do trânsito em julgado.

A aplicação da taxa SELIC desde a citação, ou desde cada desembolso, implicaria a incidência de juros de mora antes da configuração da própria mora da devedora, o que seria contrário ao Tema 1002 do STJ. Por outro lado, aplicar a SELIC apenas a partir do trânsito em julgado deixaria o valor principal sem correção monetária durante todo o período entre o pagamento das parcelas e a decisão final, gerando enriquecimento ilícito das vendedoras.

A solução mais adequada e equânime, que preserva a natureza de cada encargo, é a manutenção da sua incidência em separado. A correção monetária, que visa meramente a atualização do poder de compra, deve incidir a partir de cada desembolso, utilizando-se o índice contratualmente previsto, qual seja, o IGP-M, por refletir a vontade das partes e ser um índice usualmente aplicado em contratos imobiliários. Os juros de mora, por sua vez, devem ser de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado.

Desta forma, nega-se provimento ao recurso das Rés neste ponto.

A sentença distribuiu os ônus da sucumbência na proporção de 60% para as Rés e 40% para os Autores. Com o parcial provimento do recurso das Rés, alterando-se o termo inicial dos juros de mora, houve uma modificação na sucumbência das partes. A vitória das Rés em seu apelo representa uma redução significativa do montante final da condenação, tornando a sucumbência dos Autores mais expressiva.

Assim, impõe-se a redistribuição dos ônus. Considerando que os Autores sucumbiram nos pedidos de culpa exclusiva da ré, devolução integral, danos morais e aplicação dos juros desde a citação, e foram vitoriosos apenas na declaração da rescisão e na restituição parcial e imediata, fixo a sucumbência recíproca na proporção de 70% (setenta por cento) para os Autores e 30% (trinta por cento) para as Rés.

Em relação aos honorários, a sentença fixou-os em 10% sobre o valor da condenação. Mantenho o percentual, que deverá ser distribuído na proporção acima definida.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pelos Autores em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, e os honorários devidos pelas Rés também em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em relação aos Autores, em razão da gratuidade da justiça ora deferida.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS para, no mérito:

a) DEFERIR o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos Autores/Apelantes, CLEDSON PINHO DA SILVA e DANIELE FERREIRA MOTA DA SILVA, com efeitos ex nunc;

b) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelas Rés, LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A, para reformar a sentença, tão somente para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidam a partir do trânsito em julgado da decisão;

c) NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelos Autores, CLEDSON PINHO DA SILVA e DANIELE FERREIRA MOTA DA SILVA.

Em razão da sucumbência recíproca e do resultado dos recursos, redistribuo os ônus sucumbenciais fixados na sentença, para condenar os Autores ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, e as Rés ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes, mantido o percentual dos honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em relação aos Autores, em face da gratuidade de justiça deferida.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos por cada uma das partes em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, mantida a proporção de distribuição e a suspensão da exigibilidade para os Autores.

É como voto.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda 

Relatora