PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004652-85.2023.8.05.0103 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: F. NOGUEIRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros |
| Advogado(s): MICHEL MENDONCA RIBEIRO |
| APELADO: MAURICIO BATISTA GALVAO |
| Advogado(s): MARIA LIVIA PORTO C registrado(a) civilmente como MARIA LIVIA PORTO CARVALHO |
1. Do Juízo de Admissibilidade Recursal
Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso em ambos os efeitos.
2. Da Preliminar de Cerceamento de Defesa
Não há que se falar em cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial. A controvérsia repousa na validade da constituição em mora do comprador, questão que depende da análise do cumprimento de requisitos formais previstos no art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 e na Cláusula XIX do contrato.
Todo o acervo probatório necessário ao deslinde da causa já se encontrava devidamente constituído por meio de documentos e depoimentos colhidos em audiência, razão pela qual a prova técnica pleiteada se mostrava inócua e impertinente, destituída de qualquer potencial de alterar o resultado do julgamento. Assim, foi acertada a decisão do juízo de origem ao dispensá-la, em observância aos princípios da economia processual e da razoável duração do processo.
Com efeito, o magistrado a quo, ao proferir a decisão de saneamento (ID 486875423 dos autos originários), reconheceu de forma expressa que “a documentação juntada pelas partes revela-se suficiente para o deslinde da controvérsia, dispensando-se, portanto, a realização de perícia técnica”. A decisão foi prolatada em estrita consonância com o artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, que confere ao juiz, na condição de destinatário da prova, o poder de indeferir diligências desnecessárias, protelatórias ou irrelevantes à formação do convencimento. Do mesmo modo, observou-se o disposto no artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil, que impõe ao julgador o dever de assegurar a duração razoável do processo, evitando atos instrutórios sem utilidade concreta.
Destaca-se, ainda, que a referida decisão foi objeto de Agravo de Instrumento interposto pela própria apelante (processo nº 8014900-60.2025.8.05.0000), que não chegou a ser conhecido por este Egrégio Tribunal de Justiça, mantendo-se, portanto, incólume a decisão do juízo de origem que indeferiu a prova pericial, não tendo a apelante interposto agravo interno, e a decisão transitado em julgado.
Assim, permanece hígido o entendimento de que a perícia requerida não teria o condão de demonstrar a regular constituição em mora do promitente comprador, uma vez que, ainda que houvesse mensagens ou e-mails, tais meios não substituem a forma legal e contratualmente prevista de notificação judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.
O magistrado, como destinatário da prova, fundamentou adequadamente a suficiência do acervo documental e oral (ID 486875423), em consonância com o art. 370 do CPC. Rejeito a preliminar.
3. Do Mérito Recursal
3.1. Da Nulidade da Rescisão por Ausência de Interpelação Formal
A espinha dorsal da lide reside na inobservância do rito legal para a rescisão unilateral. O art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 estabelece que o inadimplemento absoluto só se caracteriza se o comprador, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora no prazo de 15 dias.
As apelantes insistem na regularidade de sua conduta, alegando que teriam efetuado a notificação do apelado por meio de mensagens de WhatsApp e e-mail.
Contudo, o contrato firmado entre as partes, em sua Cláusula XIX, parágrafo 55 (fl. 13 do contrato de ID 390833295 dos autos originários), disciplina as consequências do inadimplemento do promitente comprador, prevendo a possibilidade de rescisão unilateral com fundamento no artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, cujo teor dispõe:
Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015) (Vigência)
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
Dessa forma, o instrumento particular firmado entre as partes estabelece, de modo expresso, que, em caso de inadimplemento de qualquer obrigação contratual, caberia à promitente vendedora promover prévia interpelação judicial ou extrajudicial, conforme a forma prevista no dispositivo legal supracitado, concedendo ao promitente comprador o prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora.
O acervo probatório produzido por ambas as partes comprova, de forma inequívoca, que não houve qualquer notificação regular para purgação da mora, nos moldes do artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969. A apelante insiste em sustentar que teria realizado notificação por meio de mensagens de WhatsApp e e-mail, o que, por si só, demonstra a inexistência de notificação válida, uma vez que tais meios não se confundem com os instrumentos formais exigidos — notificação judicial ou extrajudicial por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Cumpre ressaltar, ademais, que o suposto e-mail apresentado pela apelante não foi enviado pela própria incorporadora, mas sim por escritório de advocacia que a representa. Tal fato foi devidamente alegado na contestação e confirmado em audiência instrutória pela informante Sra. Jerusa Silva Monteiro, vinculada à parte ré. É evidente que não se pode exigir da parte apelada a abertura de correspondência eletrônica proveniente de remetente desconhecido, com o qual jamais manteve relação contratual direta. É notório que, no cenário atual, proliferam golpes virtuais praticados por falsos advogados, inclusive por e-mails com aparência oficial. Nesse contexto, não seria razoável exigir que o consumidor abrisse um e-mail de escritório estranho à relação contratual, especialmente sem a devida procuração com poderes expressos anexada, o que sequer foi comprovado pela apelante. Assim, não há como se reconhecer qualquer validade à suposta comunicação eletrônica apresentada.
A ausência de constituição válida em mora do promitente comprador, nos termos do contrato e do artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, inviabilizava a reversão da unidade imobiliária nº 1008 do Empreendimento Residencial Vernazza ao patrimônio da vendedora, bem como sua revenda a terceiro. Tais atos são, portanto, nulos de pleno direito, razão pela qual a sentença de primeiro grau agiu com absoluta correção ao declarar a nulidade da rescisão e da revenda subsequente. A manutenção dessa nulidade encontra fundamento sólido na ausência de prévia e regular notificação do comprador, situação reconhecida pelo juízo a quo, que observou ter sido a comunicação realizada por terceiro estranho à relação contratual (escritório de advocacia) e por meio diverso do legal e contratualmente previsto, em flagrante desacordo com o artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969.
O parágrafo único do artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, bem como o artigo 63 da Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e o artigo 1º da Lei nº 4.864/65 (Lei da Construção Civil), condicionam a eficácia da cláusula resolutiva expressa à prévia interpelação judicial ou extrajudicial. Dessa forma, a ausência de notificação impede a rescisão contratual e torna ineficaz a cláusula resolutiva, por descumprimento do requisito formal indispensável para sua produção de efeitos.
A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que, mesmo em contratos não registrados e contendo cláusula resolutiva expressa, é indispensável a constituição em mora por meio de notificação extrajudicial ou judicial para que a rescisão do compromisso de compra e venda produza efeitos, entendimento que encontra respaldo, inclusive, na Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia é firme no sentido de considerar abusiva e nula a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda sem prévia notificação do promissário comprador:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL POR INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO . NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DA DEVEDORA. NÃO OBSERVADA. ABUSIVIDADE DA CONDUTA DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ E LEALDADE CONTRATUAL . RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. FRUSTRAÇÃO DAS EXPECTATIVAS DO COMPRADOR. SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O CONCEITO DE MERO ABORRECIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO . MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO, UTILIZANDO COMO PARÂMETROS PRECEDENTES DA CÂMARA. ÔNUS SUCUMBENCIAL ATRIBUÍDO UNICAMENTE AO APELADO. RECURSO PROVIDO. 1 .Para a rescisão unilateral, é imprescindível que se proceda à notificação prévia do contratante (art. 473 do CC/02 e Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça). O próprio instrumento contratual assinado pelas partes prevê, na cláusula 20, caput, a necessidade de prévia notificação, extrajudicial ou judicial, da contratante, em caso de rescisão unilateral decorrente da inadimplência. Não obstante, a construtora ré, embora alegue que notificou a consumidora acerca da rescisão do contrato, antes de repassar os imóveis a terceiros, não produziu provas aptas a corroborar suas afirmações, inexistindo nos autos documento que demonstre que a notificação fora efetivamente realizada . Assim, a rescisão unilateral dos contratos, no presente caso, foi abusiva, já que não fora concedida à devedora oportunidade para purgar a mora, de maneira que não devem ser aplicadas as penalidades previstas na cláusula 22ª do instrumento contratual, considerando que, a rigor, não se pode dizer que a autora deu causa à frustração do negócio. 2. O valor fixado pelo Juízo a quo, à título de danos morais (R$ 5.000,00), não mostrou sintonia com a extensão do dano, com o grau de culpa e com porte econômico do ofensor, de modo que, salvo melhor juízo, deve ser majorado para R$ 10 .000,00 (dez mil reais), inclusive para se aproximar do quanto se tem decidido por essa egrégia Câmara. 3. Considerando que a apelante sagrou-se vencedora na totalidade dos pedidos formulados na exordial, deve cair unicamente sobre o réu as despesas com custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação, já considerando o disposto no art. 85, § 11 do NCPC .(TJ-BA - APL: 05031432520138050080, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/06/2017)
As apelantes admitem que não utilizaram tais meios solenes, sustentando que comunicações via e-mail e WhatsApp seriam suficientes. Tal tese afronta diretamente a Súmula 76 do STJ, que dispõe que "a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor". Mensagens eletrônicas, especialmente enviadas por terceiros (escritório de advocacia) sem a garantia de recebimento e leitura oficial, não suprem a exigência legal de notificação judicial ou cartorária.
3.2. Da Mora do Credor e do Comportamento Contraditório
Restou evidenciada a mora creditoris (art. 394, CC). Os depoimentos dos informantes André Nora e Jerusa Silva Monteiro corroboraram que o apelado buscou realizar o pagamento em janeiro de 2023, mas as rés bloquearam a emissão de boletos no sistema.
A alegação de que o autor seria "inadimplente contumaz" é neutralizada pelo comportamento das próprias rés no distrato anterior (Soberano), onde pagaram ao autor um ágio de R$ 20.000,00, além da devolução integral e corrigida. Como bem pontuado na sentença, não se paga bônus de valorização a quem se considera devedor inadimplente. A conduta das apelantes ao revender o imóvel açodadamente, sem a notificação prévia, configura flagrante ilicitude.
3.3. Dos Danos Materiais e Morais
A condenação em lucros cessantes de 20% sobre o valor do imóvel é medida justa para compensar a perda da valorização imobiliária e a privação do bem após o pagamento de mais de 50% das parcelas.
Quanto aos danos morais, o valor de R$ 30.000,00 é proporcional e razoável. A conduta das rés privou o consumidor de seu lar, ignorou o rito legal e bloqueou injustificadamente a purgação da mora, atingindo a esfera íntima e a dignidade do adquirente, pai de família que buscava a residência para convívio com seu filho. O quantum atende ao caráter pedagógico-punitivo necessário.
A jurisprudência do nosso Tribunal já reconheceu a configuração de danos morais em situação análoga:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. TEMPESTIVIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO COMPROVAÇÃO. ILÍCITO CONTRATUAL. CONFIGURAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO. MANUTENÇÃO. I – A apelação interposta apresenta-se perfeitamente tempestiva, pois interposta em 20/06/2018, último dia do prazo. PRELIMINAR REJEITADA. II – Não obstante o descumprimento da obrigação da Apelada de apresentar os documentos necessários ao financiamento ser apto para desconstituir o negócio jurídico, a não demonstração da notificação extrajudicial impede a configuração da mora e torna ilícita a rescisão contratual. III – Os danos materiais devem ser provados. In casu, a Apelada/Autora não logrou êxito quanto a esse ônus, de modo que a restituição das parcelas pagas deve se dar na quantia tida como incontroversa. Reduzido o valor fixado em sentença. IV – A frustração da aquisição do imóvel que lhe havia sido prometido à venda ultrapassa o plano do mero aborrecimento ou dissabor e adentra na esfera do dano indenizável, sobretudo por anular legítima expectativa de obtenção de imóvel próprio. V – Arbitrada em valor razoável e proporcional, a indenização por danos morais deve ser mantida. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0808840-80.2015.8.05.0080, Relator (a): Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 06/11/2018 ) (TJ-BA - APL: 08088408020158050080, Relator: Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 06/11/2018)
3.4. Do Valor Efetivamente Pago
Não assiste razão às apelantes quanto ao pedido de exclusão de R$ 9.906,00. O montante de R$ 55.125,50 refere-se a quantias que ingressaram no patrimônio do autor via distrato anterior e foram regularmente destinadas à quitação da unidade Vernazza, constituindo valor efetivamente vertido ao negócio atual.
4. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.
Em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação.
Salvador/BA, de de 2026.
Des. Renato Ribeiro Marques da Costa
Relator
RM06