PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. PEDIDO DE AFASTAMENTO DO SÍNDICO E SUBSÍNDICA. IRREGULARIDADES FINANCEIRAS NÃO COMPROVADAS. AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS INCIDENTALMENTE PREJUDICADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da ação declaratória de nulidade de assembleia condominial ajuizada em face de condomínio edilício, indeferiu pedido de tutela de urgência. O agravante sustenta a existência de gestão financeira inadequada, incluindo déficits recorrentes e supostas irregularidades na administração condominial, requerendo o afastamento do síndico e da subsíndica, a nomeação de administrador judicial, a autorização para depósito judicial das taxas condominiais e a abstenção do agravado em promover cobranças em cadastros restritivos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Verificar a possibilidade de afastamento do síndico e da subsíndica em razão de supostas irregularidades na administração condominial; e analisar a legalidade, ou não, da autorização para depósito judicial das taxas condominiais e a abstenção do agravado de incluir o agravante em cadastros restritivos de crédito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.1. A destituição judicial do síndico somente é possível em casos excepcionais, quando comprovadas irregularidades graves e risco iminente ao condomínio, nos termos do art. 1.348, § 2º, do Código Civil. 

3.2. A existência de eventuais déficits financeiros no condomínio, por si só, não caracteriza gestão fraudulenta ou temerária, especialmente diante da ausência de elementos que demonstrem a destinação indevida de recursos ou atos dolosos do síndico e da subsíndica.

3.3. A assembleia condominial é o órgão competente para deliberar sobre a destituição do síndico, salvo comprovação de ilegalidade manifesta ou risco iminente de dano irreparável, o que não se verifica no presente caso.

3.4. O depósito judicial das taxas condominiais somente pode ser autorizado em situações excepcionais, quando há evidência de ilegalidade na cobrança ou na deliberação assemblear, o que não foi demonstrado nos autos. O aumento das taxas foi regularmente aprovado em assembleia, e os valores questionados não são expressivos a ponto de prejuízo ao agravante.

3.5. A ausência de prova inequívoca da irregularidade na gestão condominial inviabiliza a concessão da tutela de urgência, considerando que a intervenção judicial deve ser excepcional para não usurpar a autonomia dos condôminos.

3.6. Os embargos de declaração opostos contra a decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento perdem seu objeto diante do julgamento de mérito do recurso.

IV. DISPOSITIVO

4. Recurso desprovido. Embargos de Declaração prejudicados.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n.º 8069142-03.2024.8.05.0000, em que figuram como partes agravante FLAVIO FUCS, e como agravada CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE PASQUALE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO e JULGAR PREJUDICADOS OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, 

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento ao Agravo de Instrumento e julgado prejudicado os Embargos de declaração - Por unanimidade.

Salvador, 19 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por FLAVIO FUCS em face da decisão interlocutória proferida pelo juízo da 4ª Vara  Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que, nos autos da ação declaratória de nulidade de assembleia condominial, com pedido liminar, promovida contra o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE PASQUALE, de número 8141694-60.2024.8.05.0001, nos seguintes termos:

Vistos, etc. FLÁVIO FUCS ingressou com a presente Ação Declaratória de Nulidade de Assembleia Condominial, com pedido liminar, em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE PASQUALE, na qual contesta as deliberações das Assembleias Gerais Extraordinárias do Condomínio Edifício Monte Pasquale, realizadas em 02 de agosto de 2023 e 23 de julho de 2024, respectivamente. A parte autora alega que não foi devidamente convocado para as assembleias e questiona a legalidade das decisões tomadas nessas reuniões. Além disso, aponta irregularidades financeiras na administração do condomínio, destacando déficits recorrentes e alegando má gestão. Ademais, busca o reconhecimento de sua loja como unidade autônoma, desvinculada das obrigações condominiais, bem como, denuncia a falta de prestação anual de contas e impugna os orçamentos aprovados para reformas no condomínio, argumentando que foram feitos sem sua participação e sem a devida competência técnica. A inicial veio instruída dos documentos em ID. 466885906 e seguintes. É o necessário a relatar. DECIDO. Pois bem. Para a concessão da tutela de urgência (art. 300 do CPC), devem estar presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, sem perder de vista a reversibilidade do provimento judicial. Da análise das provas colacionadas aos autos, verifico que não estão presentes os requisitos necessários para a concessão da medida initio litis. É que, ao menos nessa fase processual, entendo que os fatos devem ser melhor esclarecidos, não se mostrando suficientemente seguro o quadro probatório para se constatar a presença da probabilidade do direito afirmado. Cediço que a intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas, notadamente em sede de apreciação de pleito liminar, deve se estabelecer de forma excepcional, sendo que, no caso em apreço, inexiste demonstração inequívoca de malversação do síndico em relação à administração do condomínio. Logo, em que pese a vasta documentação acostada ao caderno processual e a relevância das alegações contidas na exordial, a destituição temporária do síndico é medida extremamente gravosa, não havendo, a priori, elementos que ensejam tal medida. (...) Outrossim, neste juízo de análise sumária, no que se refere ao depósito em juízo das taxas condominiais, nota-se que, em ID. 466890663, aparentemente, ocorreu a devida deliberação pelos condôminos, sendo inviável, ao menos por ora, o seu deferimento, ante a ausência da fumaça do bom direito e do periculum in mora. À vista do exposto, sem adentrar no mérito da causa, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. Designo audiência de conciliação para o dia 03 de dezembro de 2024, às 08:30h, a ser realizada na modalidade virtual, por meio da plataforma Lifesize, na sala VÍDEO CONCILIAÇÃO 05, nos termos do Decreto Judiciário nº 276/2020, publicado no DJe do dia 04/05/2020.

Como o juízo de origem indeferiu os pedidos, sob o fundamento de que não havia comprovação inequívoca de malversação dos responsáveis pela administração do condomínio e que a deliberação sobre o aumento das taxas condominiais foi regularmente tomada em assembleia, o agravante interpôs o presente recurso, requerendo a concessão de efeito suspensivo e a reforma da decisão agravada.

Irresignada, a parte autora, ora agravante, interpôs o presente recurso, alegando, em síntese, a existência de má administração financeira com déficits recorrentes, conforme demonstrado nos balancetes do condomínio, bem como a existência de provas de gestão inadequada, incluindo pedidos para que os condôminos pagassem taxas diretamente na conta pessoal do síndico.

O agravante sustenta que a gestão do síndico e da subsíndica do condomínio é irregular, apresentando déficits financeiros contínuos e promovendo aumentos arbitrários nas taxas condominiais sem transparência na prestação de contas. 

Em razão disso, requereu, em sede de tutela de urgência: (i) o afastamento do síndico e da subsíndica; (ii) a nomeação de administrador judicial ou empresa de administração condominial; (iii) a autorização para depósito judicial das taxas condominiais questionadas; e (iv) a abstenção do agravado em inserir seu nome em cadastros restritivos de crédito, bem como protestar qualquer título que tenha como origem ou fundamento o(s) ato(s) e/ou negócio(s) jurídico(s) sob exame.

No mérito, requer a confirmação da concessão/procedência da integralidade das medidas liminares perquiridas.

Efeito suspensivo indeferido, nos termos da decisão de ID 73141398

Da decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo, a parte agravante opôs embargos de declaração, no ID 73945352, aduzindo que houve contradição quanto à “existe notória e confessada irregularidade financeira na gestão administrativa do Condomínio Embargado/Agravado, como se depreende das inúmeras provas pré-constituídas”.

Contrarrazões não foram apresentadas, tendo em vista que a parte embargada sequer foi intimada.

É o relatório.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta de julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173, § 1º, do RITJBA, informando que caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, 27 de fevereiro de 2025.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

A10

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, deve ser conhecido o presente agravo de instrumento, observando que a parte agravante recolheu as custas, como comprovou no ID 73009737.

Inicialmente, destaca-se que no âmbito do agravo de instrumento, o julgamento deve se ater à matéria devolvida à apreciação pelo Tribunal, qual seja, o acerto ou não decisão objurgada, sob pena de supressão de instância.

O cerne da controvérsia reside na existência de indícios suficientes para a concessão da tutela provisória pleiteada pelo agravante, a fim de afastar os responsáveis pela administração condominial e autorizar o depósito judicial das taxas condominiais impugnadas.

Os elementos constantes dos autos indicam que o agravado vem apresentando déficits financeiros contínuos e sem justificativa plausível, situação que compromete a regular administração do condomínio e pode configurar gestão temerária. Há, ainda, evidências de falta de transparência na prestação de contas e no aumento das taxas condominiais.

O art.1.348 do Código Civil dispõe sobre as atribuições do síndico e sua responsabilidade na administração do condomínio:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

Ademais, o § 2º do mesmo dispositivo prevê que "O síndico pode ser destituído, pela assembleia, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos, caso pratique irregularidades, não preste contas ou não administre convenientemente o condomínio".

Assim, verifica-se que a destituição do síndico é, em regra, uma competência da assembleia de condôminos, que deve deliberar sobre a matéria. Somente em hipóteses excepcionais é possível o afastamento por via judicial, desde que demonstrados, de forma inequívoca, a prática de irregularidades graves e o risco iminente à administração condominial.

No caso dos autos, o agravante apresenta documentos que supostamente apontam déficits financeiros recorrentes, porém não há prova cabal de que esses déficits tenham origem em má-fé, desvio de verbas ou outra conduta dolosa do síndico ou da subsíndica.

A administração condominial frequentemente lida com dificuldades financeiras, especialmente em condomínios com alta inadimplência ou custos elevados de manutenção. O simples fato de haver saldo negativo nos balancetes não é suficiente para justificar o afastamento cautelar do síndico e do subsíndico, em sede de tutela antecipada.

Nesse sentido, cito precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO DE INDEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR DE ANULAÇÃO DO REGISTRO DA ATA DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO E NOMEAÇÃO DE SÍNDICO INTERVENTOR. AUSÊNCIA DE PROVAS CONTUNDENTES. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA . I. A matéria devolvida a esta Turma Cível centra-se na viabilidade de reconhecimento imediato de supostos atos ilícitos praticados pelo síndico do Condomínio Privilege Residence, que justificariam sua destituição e impedimento de participar da próxima eleição, além da anulação do registro de ata assembleia geral extraordinária e a nomeação de síndico interventor. II. No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável o imediato afastamento do síndico de suas atribuições, tampouco declarar sua inelegibilidade, até porque os documentos carreados não se revelam suficientes à demonstração de crime por ele praticado a legitimar a imediata intervenção do Poder Judiciário na destituição do síndico e eventual desconstituição da ata condominial . III. Além disso, a extensão da insatisfação dos condôminos em relação ao síndico pode ser mais bem avaliada após a próxima eleição para a instituição de novo síndico, a qual estaria designada, conforme informado pela parte agravante, para ?26.3.2024? . IV. Agravo desprovido. (TJ-DF 07109199820248070000 1887420, Relator.: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Data de Julgamento: 03/07/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 16/07/2024)

Dessa forma, a destituição judicial do síndico exige prova robusta de irregularidades graves e risco iminente de prejuízo ao condomínio, de maneira que a intervenção do Poder Judiciário deve ser excepcional, sob pena de usurpação da autonomia dos condôminos.

Com isso, a ausência de demonstração inequívoca de irregularidades graves inviabiliza o afastamento do síndico e da subsíndica por meio de tutela de urgência.

Sobre o pedido de autorização para depósito judicial das taxas condominiais questionadas e a abstenção do agravado em inserir seu nome em cadastros restritivos de crédito, bem como protestar qualquer título que tenha como origem ou fundamento o(s) ato(s) e/ou negócio(s) jurídico(s), também entendo que não pode ser concedido.

Observo dos autos que a parte agravante já demandou judicialmente, ao mínimo, quatro processos em face da agravada, de números 8042550-89.2019.8.05.0001, 0515905-09.2019.8.05.0001, 8025617-73.2021.8.05.0000, 8138103-61.2022.8.05.0001, sendo eles com matérias muito próximas e pedidos também ao que está sendo posto aqui, não sendo crível que os fatos se perpetuem por tanto tempo sem que os condôminos tomem uma providência.

Neste momento, o agravante requer autorização para efetuar o depósito judicial das taxas condominiais, sob o argumento de que os valores foram majorados de forma irregular pela Assembleia Geral Extraordinária realizada em 23/07/2024.

O Código Civil, no art. 1.336, dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas condominiais, na forma aprovada em assembleia.

Dessa forma, salvo se houver prova inequívoca de irregularidade na deliberação assemblear, presume-se a legalidade do aumento das taxas condominiais.

No presente caso, não há comprovação de que a assembleia que deliberou o aumento das taxas foi irregular ou ilegal. 

O simples fato de o agravante discordar da majoração não autoriza, por si só, o depósito judicial dos valores, observando-se, ainda que os aumentos não forma em valores expressivos (R$ 192,75 (cento e noventa e dois reais e setenta e cinco centavos) e R$ 65,25 (sessenta e cinco reais e vinte e cinco centavos)).

Diante da inexistência de prova cabal de ilegalidade na assembleia que deliberou o aumento das taxas, não há justificativa para autorizar o depósito judicial dos valores.

Assim, o pedido deve ser negado, mantendo-se a obrigação do agravante de adimplir as taxas condominiais regularmente aprovadas até o momento.

Por fim, o agravante opôs embargos de declaração contra a decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. No entanto, considerando que este julgamento confirma a decisão agravada, os embargos perdem seu objeto, conforme disposto no art. 932, III, do Código de Processo Civil:

Dessa maneira, ficam prejudicados os embargos declaratórios opostos.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo a decisão de primeiro grau, e JULGAR PREJUDICADOS OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. 

É como voto.

Salvador/BA, 

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator