PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ05

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO JUDICIAL ACAUTELATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NÃO IMPEDE A DEFESA DA POSSE. INEXISTÊNCIA DE INDÍCIO DE FRAUDE NA AQUISIÇÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por credor contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro. A decisão de primeiro grau determinou o levantamento de bloqueio de indisponibilidade sobre imóvel adquirido pelo embargante por meio de promessa de compra e venda não registrada. A sentença também condenou o credor e o devedor original ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão. A primeira é a validade do processo diante do não recolhimento de custas iniciais pelo embargante e do julgamento antecipado da lide. A segunda é a adequação da via processual dos embargos de terceiro contra medida cautelar de indisponibilidade. A terceira é a validade da posse do terceiro em face da execução, considerando a ausência de registro imobiliário. A quarta é a responsabilidade pelo pagamento dos honorários de sucumbência.

III. Razões de decidir

3. Não há nulidade processual. O recolhimento de custas pode ser exigido ao final do processo, e o julgamento antecipado é dever do juiz quando a prova documental acostada é suficiente para formar seu convencimento.

4. A ordem cautelar de bloqueio de matrícula afeta diretamente as faculdades inerentes à propriedade e à posse. Isso legitima o possuidor a defender seus direitos por meio dos embargos de terceiro.

5. A posse de boa-fé, fundamentada em compromisso de compra e venda celebrado muito antes da constrição judicial, merece proteção. A ausência de registro no cartório não impede a defesa da posse, e não há prova de fraude na aquisição.

6. O credor contestou o mérito dos embargos e insistiu na manutenção do bloqueio sobre o imóvel. Essa resistência ativa atrai para ele a responsabilidade pelos encargos de sucumbência, afastando a regra geral da Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. O possuidor de boa-fé tem legitimidade para opor embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda não registrado. 2. Os encargos de sucumbência devem ser suportados pelo embargado que, ciente da transmissão do bem, insiste na impugnação para manter a constrição judicial, conforme o Tema 872 do Superior Tribunal de Justiça."

   
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação tombados sob nº 0526035-92.2018.8.05.0001, oriunda  da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/Ba, em que figuram como parte apelante  ODILON OLIVEIRA DA SILVA  e como parte apelada WELINGTON DE CASTRO.

ACORDAM os desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto condutor apresentado pelo eminente relator.

Sala de Sessões,    de        de 2026.

Presidente

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator 

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ05

Trata-se de Apelação interposta por ODILON OLIVEIRA DA SILVA  em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/Ba, nos autos dos Embargos de Terceiros, tombados sob nº 0526035-92.2018.8.05.0001, opostos em seu desfavor e de outro por  WELINGTON DE CASTRO,  que julgou procedente o pedido, determinando a retirada do gravame judicial incidente sobre o imóvel objeto da lide e condenando a parte embargada ao pagamento de custas e honorários, estes no percentual de 10% sobre o valor da causa.

Os embargos de declaração opostos pelo ora apelante foram rejeitados pelo juízo de origem, que considerou não haver omissão ou contradição no julgado.

Irresignada, a parte acionada interpôs recurso (ID 72580394), requerendo, inicialmente, a concessão da justiça gratuita. Aponta a ocorrência de nulidades processuais, afirmando que o embargante não recolheu as custas iniciais e que o julgamento antecipado da lide cerceou seu direito de produzir provas.

No mérito, defende a carência de ação do embargante. Argumenta que o bloqueio cautelar da matrícula não se confunde com penhora e, portanto, não configura ameaça à posse. Sustenta que o embargante utiliza a ação de forma inadequada para tentar regularizar a propriedade de um imóvel cujo contrato nunca foi registrado.

O apelante afirma que a promessa de compra e venda foi celebrada após o ajuizamento da ação principal de conhecimento contra a construtora. Defende que os documentos apresentados, como faturas e guias de imposto, são insuficientes para provar o exercício efetivo da posse em data anterior à restrição.

Por fim, o recorrente contesta a condenação em honorários advocatícios. Invoca o princípio da causalidade, afirmando que foi o próprio adquirente quem deu causa à constrição judicial ao não registrar a compra do imóvel no momento oportuno. Requer a reforma da sentença para excluir sua condenação, atribuindo os ônus ao embargante e à construtora devedora.

A parte ora apelada apresentou contrarrazões (ID 72580406), defendendo o acerto da sentença, argumentando que a posse de boa-fé restou comprovada por farta documentação, incluindo contrato datado de 2002 e comprovantes de pagamento de impostos.

Ressalta que o próprio apelante, ao apresentar contestação e resistir ativamente à liberação do imóvel nos embargos de terceiro, assumiu o risco da sucumbência, pugnando pela manutenção integral da sentença.

Processo distribuído para este Relator, por prevenção, conforme ID 72650199.  

Foi determinada a intimação da parte recorrente para comprovar a alegada carência de recursos, tendo a referida parte apresentado a documentação inserta no bloco do ID 77347721.

A assistência judiciária gratuita foi indeferida (ID 82202054), tendo o apelante apresentado o preparo do recurso (ID 98407371), após terem sido acolhidos os embargos de declaração opostos em face da decisão monocrática que não conheceu do recurso de apelação por deserção (ID’s 85081378 e 98195729). 

Vieram-me os autos conclusos.

Assim, em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

É o relatório.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ05

Trata-se de Apelação interposta por ODILON OLIVEIRA DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/Ba, nos autos dos Embargos de Terceiros, tombados sob nº 0526035-92.2018.8.05.0001, opostos em seu desfavor e de outro por WELINGTON DE CASTRO, que julgou procedente o pedido, determinando a retirada do gravame judicial incidente sobre o imóvel objeto da lide e condenando a parte embargada ao pagamento de custas e honorários, estes no percentual de 10% sobre o valor da causa.

Conheço do apelo, uma vez que preenchidos os pressupostos recursais.

A controvérsia central envolve a validade de uma restrição judicial cautelar sobre um imóvel e a responsabilidade pelos custos do processo após a desconstituição dessa medida. O apelante é o credor em uma ação de execução contra a construtora LEIRO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. O apelado é o comprador do imóvel construído pela aludida empresa.

Inicialmente, impende destacar que as questões preliminares suscitadas pelo apelante devem ser rejeitadas. A ausência de recolhimento prévio das custas pelo embargante não impõe a extinção automática do processo, uma vez que o magistrado pode postergar a cobrança para o final da demanda, especialmente quando a matéria envolve a defesa da moradia e o desfazimento de um ato judicial. Vale destacar, ainda, consoante bem pontuado pela douta sentenciante,  que não foi dada à parte a oportunidade para o recolhimento das custas de ingresso, não sendo, portanto, possível a extinção do feito por tal razão.

De outra banda, também não ocorreu cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. O juiz é o destinatário das provas e tem o dever de julgar o processo quando os documentos juntados forem suficientes para a solução do litígio. A prova documental apresentada revelou-se adequada para demonstrar a cronologia dos fatos, tornando desnecessária a produção de outras provas para a formação da convicção do juízo a quo.

A alegação de falta de interesse de agir não prospera. O apelante sustenta que a ordem de indisponibilidade da matrícula tem natureza apenas cautelar e não caracteriza agressão direta à posse. Ocorre que o bloqueio averbado na matrícula impede a livre fruição e disposição do bem, limitando os direitos do adquirente, sendo certo que a jurisprudência reconhece os embargos de terceiro como o instrumento adequado para o possuidor buscar a liberação de qualquer constrição judicial indevida.

No mérito, a sentença de primeiro grau está correta e deve ser mantida. Os documentos carreados para os autos comprovam que o apelado celebrou o compromisso de compra e venda com a construtora em 2002 (ID’s 72579852/72579853) e a quitação do preço e a autorização para lavratura da escritura em 2006 (ID 72579854), sendo que a medida de restrição judicial foi determinada no processo principal apenas em 2017. Fica evidente, assim, que a venda do imóvel ocorreu muito antes de qualquer bloqueio ou penhora. O imóvel já não pertencia de fato ao patrimônio da construtora devedora, embora o registro imobiliário ainda não tivesse sido atualizado.

É bem de se ver que o ordenamento jurídico protege o possuidor de boa-fé. A falta de registro da promessa de compra e venda no cartório de imóveis não impede a defesa da posse. No caso em análise, não há nenhum elemento que indique fraude ou má-fé por parte do comprador. O embargante é um terceiro que não pode ser prejudicado por dívidas da construtora com outros credores.

Nesse sentido, colaciono os arestos a seguir:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DESPROVIDA DE REGISTRO . IRRELEVÂNCIA. PENHORA NÃO REGISTRADA. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA . APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente" (Súmula 375/STJ) . 2. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ) 3. No caso dos autos, a Corte de origem julgou procedentes os embargos de terceiros, tendo em vista que, quando da aquisição do bem, não havia registro de penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória em relação à demanda executiva originária e que não há nenhuma prova nos autos de que a parte embargante não tenha agido de boa-fé quando da aquisição do imóvel.Incidência da Súmula 83/STJ .4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2022)

EMENTA: APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIRO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SÚMULA 84 DO STJ - POSSUIDOR DE BOA-FÉ - EMBARGOS PROCEDENTES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. A falta de registro da compra e venda do imóvel no cartório competente não obsta a procedência dos embargos de terceiro, quando demonstrado que o adquirente é possuidor de boa-fé do imóvel. Conforme entendimento sumulado (Súmula 84 do STJ), é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de instrumento de alienação de imóvel, ainda que desprovido de registro. Conforme entendimento contido na súmula 303 do STJ, nos "embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios" . Assim, pelo princípio da causalidade, não há como determinar a imposição dos ônus de sucumbência à Fazenda Pública, exequente, na hipótese em que esta tenha solicitado penhora de imóvel pertencente a terceiros, mas ainda registrado em nome da parte executada, antiga proprietária.

(TJ-MG - AC: 10000212662555001 MG, Relator.: Geraldo Augusto, Data de Julgamento: 26/04/2022, Câmaras Cíveis / 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2022)

APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. 1 . CONTROVÉRSIA. Sentença de acolhimento dos embargos de terceiro para determinar o cancelamento/levantamento da penhora incidente sobre o imóvel objeto dos autos. Insurgência recursal da embargada requerendo a inversão do julgamento, com a manutenção da penhora incidente sobre o imóvel em discussão. 2 . PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. Afastada. Recurso que atende aos requisitos do art . 1010 do CPC/15. 3. CONSTRIÇÃO JUDICIAL. INCIDÊNCIA SOBRE A FRAÇÃO DE 50% DE IMÓVEL . Alienação do bem antes do ajuizamento da execução e da citação do devedor. Aplicação do teor da Súmula nº 84, do C. STJ. Defesa da posse ( CPC/15, art . 674, § 1º). Penhora desconstituída. 4. RECURSO DA EMBARGADA DESPROVIDO . (TJ-SP - Apelação Cível: 10059219820238260362 Mogi-Guaçu, Relator.: Luís H. B. Franzé, Data de Julgamento: 05/07/2024, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2024)

Nessa esteira, escorreita a sentença prolatada pelo juízo a quo, assegurando ao embargante a posse do imóvel objeto da lide e determinando a retirada do gravame outrora determinado. Sem reparos a serem feitos.

No que tange à questão dos honorários advocatícios de sucumbência, há de ser feita uma análise cuidadosa da conduta das partes.

O apelante invoca a Súmula n. 303 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios".

Com efeito, o embargante, ora apelado, foi negligente ao não registrar o contrato no momento adequado. Essa omissão manteve o imóvel em nome da construtora, o que levou o credor, de boa-fé, a solicitar o bloqueio cautelar da matrícula. Tal circunstância conduziria, em tese, à conclusão de que a ele não poderia ser imputada condenação em honorários sucumbenciais, nos termos da Súmula 303 do STJ acima transcrita.

Contudo, a conduta processual do apelante altera essa lógica. Ao ser citado nos embargos de terceiro, o credor não reconheceu o direito do possuidor. Pelo contrário, apresentou contestação longa e detalhada, alegando fraude e exigindo a manutenção do bloqueio sobre o imóvel, resistindo de forma ativa à pretensão do embargante.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento sobre essa matéria no julgamento do Tema 872. A tese firmada estabelece que os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada na hipótese em que esta, depois de tomar ciência da transmissão do bem, apresentar ou insistir na impugnação para manter a penhora sobre o imóvel. Confira-se:

Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais. Os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada, porém, na hipótese em que esta, depois de tomar ciência da transmissão do bem, apresentar ou insistir na impugnação ou recurso para manter a penhora sobre o bem cujo domínio foi transferido para terceiro.  (grifo nosso)

No caso concreto, o apelante optou por litigar e tentar manter o patrimônio do terceiro vinculado à sua execução. Ao assumir essa postura combativa e ser derrotado no mérito, atrai para si o ônus da sucumbência. Dessa forma, a condenação imposta na sentença está em perfeita sintonia com o precedente vinculante do Tribunal Superior.

Sobreleva notar que o fato de o credor ter solicitado posteriormente, nos autos da execução principal, a desistência do bloqueio desse imóvel não apaga a resistência oferecida dentro dos embargos de terceiro. O trabalho do advogado do embargante foi exigido justamente porque o credor apresentou defesa e recorreu da decisão.

Nesse diapasão, a sentença não merece nenhum reparo. A liberação do imóvel e a distribuição dos custos processuais refletem a correta aplicação do direito aos fatos comprovados no processo.

Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, conforme determina a legislação processual vigente.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença em todos os seus termos. Majoro os honorários advocatícios devidos pelo embargado, ora apelante, para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Sala de Sessões,   de            de 2026.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator