PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. RESCISÃO POR CULPA DO AUTOR. MULTA RESCISÓRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. COBRANÇA DE PARCELAS APÓS AJUIZAMENTO DA AÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 

1. Nos termos do art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil, cabe à parte autora a comprovação mínima dos fatos constitutivos de seu direito, mesmo em situações que admitem a inversão do ônus da prova, como nas relações consumeristas. 

2. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia da COVID-19 requer comprovação concreta da impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais, não sendo suficiente a simples alegação de dificuldades financeiras. 

3. Comprovado o inadimplemento de três ou mais parcelas, conforme previsão contratual, é cabível a rescisão por culpa exclusiva do autor, em respeito ao pacta sunt servanda. 

4. A cláusula que prevê a aplicação de multa rescisória de 10% sobre o valor do contrato em caso de rescisão por culpa do comprador é válida e deve ser mantida, conforme entendimento consolidado pelo STJ. 

5. A devolução dos valores pagos deve observar a legislação pertinente, especialmente no que se refere à taxa de corretagem, cuja dedução está condicionada à sua integração ao preço do imóvel. 

6. Permanece exigível o pagamento das parcelas contratadas enquanto vigente o contrato, mesmo após o ajuizamento da ação, salvo decisão judicial em sentido diverso. 

7. Precedentes do STJ confirmam a necessidade de observância das obrigações contratuais até que se tenha decisão judicial que determine o contrário.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 8010226-66.2020.8.05.0080, em que figura como Apelante Jackson Santos Assis e, como Apelados, Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO a apelação, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,  25 de novembro  de 2024.

Presidente

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG23

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Jackson Santos Assis contra a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, movida em face de Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A., na qual o Juízo de Direito da 4.ª Vara de Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais de Feira de Santana - BA julgou improcedentes os pedidos do autor, imputando-lhe a responsabilidade pela rescisão contratual e determinando a aplicação de multa rescisória prevista no contrato (ID 66800369).

Inconformado, o apelante pleiteia a reforma da decisão, alegando que a cláusula de multa é abusiva e desproporcional, além de violar o Código de Defesa do Consumidor (CDC), requerendo, alternativamente, que a multa seja aplicada sobre os valores efetivamente pagos e que seja restituído o montante sem as deduções de IPTU e demais tributos (ID 66800382).

Argui que a revisão contratual é necessária para restaurar o equilíbrio da relação e requer a modificação da sentença para deferir os pedidos do Apelante nos mesmos termos apresentados na petição inicial; a alteração da sentença para anular a aplicação da cláusula 12.2.b do contrato de promessa de compra e venda, que estipulou a devolução dos valores pagos pelo autor, descontada a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, além do IPTU e outros tributos incidentes sobre o imóvel; a condenação das Apeladas ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

As apeladas, por sua vez, em contrarrazões (ID 66800386), argumentam pela manutenção da sentença, afirmando que a inadimplência do autor foi a causa exclusiva da rescisão e que a multa contratual deve ser integralmente aplicada nos termos do contrato. As empresas também citam precedentes do STJ que permitem a retenção de até 25% dos valores pagos em rescisões provocadas pelo comprador, argumentando, contudo, que o percentual de 10% é razoável e atende aos parâmetros legais.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, com o relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal. 

Salvador/BA, 7 de novembro de 2024.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG23

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1.  Requisitos de Admissibilidade do Recurso:     

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

2. Mérito:

No tocante ao pedido de justiça gratuita, observa-se que o apelante preencheu os requisitos necessários para a concessão do benefício, conforme prevê o art. 98 do Código de Processo Civil. A alegação de insuficiência de recursos, apresentada para demonstrar a impossibilidade de arcar com as custas sem comprometer o próprio sustento, se revela plausível pelos documentos anexados aos autos. Dessa forma, concedo a justiça gratuita ao apelante, isentando-o do pagamento das custas e despesas processuais, inclusive dos encargos de sucumbência, conforme requerido.

O autor/apelante ajuizou a presente ação buscando a rescisão do contrato e a obtenção de indenização por danos patrimoniais e extrapatrimoniais, fundamentando-se nas dificuldades financeiras agravadas pela pandemia de Covid-19, que, segundo ele, teriam gerado uma situação de onerosidade excessiva.

No entanto, a sentença de primeiro grau concluiu pela improcedência dos pedidos, atribuindo a responsabilidade da rescisão exclusivamente ao apelante em razão da inadimplência contratual.

O apelante, baseando-se na teoria da imprevisão, argumenta que a pandemia configura um evento de força maior, o que impossibilitou o cumprimento das obrigações assumidas. Em contrapartida, a sentença enfatizou a aplicabilidade da multa rescisória de 10% sobre o valor do contrato, conforme pactuado na cláusula 12, como uma consequência natural do inadimplemento.

Primeiramente, reconhece-se que a pandemia de Covid-19 representa um evento de força maior, cujas repercussões socioeconômicas são amplamente reconhecidas.

Contudo, no caso em tela, o apelante não apresentou provas que demonstrem de maneira direta e suficiente o impacto das restrições pandêmicas sobre sua capacidade financeira, conforme exigido pelo art. 373, inc. I, do CPC, relativo ao ônus da prova.

Além disso, considerando que o contrato foi celebrado antes da pandemia, o apelante assumiu a obrigação de honrar os pagamentos contratuais, mesmo que sujeitos a alterações econômicas.

Portanto, sem provas contundentes que indiquem a onerosidade excessiva causada especificamente pela pandemia, a inadimplência continua sendo atribuída ao apelante como causa da rescisão.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA:

Nos termos do art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil, cabe à parte autora a comprovação mínima dos fatos constitutivos de seu direito. A inversão do ônus da prova, nos casos de relação consumerista, não exime o autor de comprovar o nexo entre sua incapacidade de cumprimento e o evento alegado como causa, bem como de apresentar indícios mínimos da alteração de sua situação financeira devido à pandemia, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em diversos julgados. Veja-se:

“Ainda que se admita a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, este deve demonstrar minimamente os fatos constitutivos do seu direito” (STJ, REsp 1.215.299/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09/08/2011, DJe 23/08/2011).

DO CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR:

A teoria do caso fortuito ou de força maior, consagrada nos arts. 393 do Código Civil e na jurisprudência, permite a resolução contratual por impossibilidade de cumprimento, desde que haja comprovação da ocorrência de evento imprevisível e inevitável.

No entanto, a alegação da parte autora de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19 exige comprovação concreta de como a crise impactou diretamente sua capacidade de adimplemento, o que não foi satisfatoriamente demonstrado nos autos.

O STJ, ao examinar casos envolvendo impactos da pandemia, tem considerado a possibilidade de revisão ou rescisão contratual, desde que haja demonstração específica de prejuízos financeiros, como decidido no REsp 1.863.061/SP:

“Admite-se a revisão contratual em função de superveniente onerosidade excessiva, derivada de fato imprevisível, nos termos do art. 478 do CC/2002, exigindo-se, porém, a comprovação concreta do impacto financeiro direto causado pelo evento imprevisível” (STJ, REsp 1.863.061/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 23/03/2021).

DA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO AUTOR:

O contrato entre as partes estabelece, na cláusula 12.1, alínea "a", que o atraso no pagamento de três ou mais parcelas autoriza a rescisão contratual por parte do promitente vendedor.

Comprovado o inadimplemento pela parte ré, através de extratos anexados ao processo, e não havendo contestação específica do autor quanto aos meses inadimplidos, resta incontroverso o descumprimento contratual, cabendo a rescisão por culpa exclusiva do autor.

“A ausência de contestação específica quanto aos fatos constitutivos alegados pela parte ré configura presunção de veracidade, ensejando a resolução contratual por culpa exclusiva do devedor” (STJ, REsp 1.073.595/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 11/10/2011, DJe 09/12/2011).

DO PERCENTUAL DE MULTA RESCISÓRIA:

Em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), a multa contratual estabelecida na cláusula 12.2, alínea "b", que prevê a penalidade de 10% sobre o valor do contrato em caso de rescisão por culpa do promitente comprador, deve prevalecer.

O STJ consolidou entendimento nesse sentido, ao respeitar as cláusulas pactuadas entre as partes, salvo se comprovada a onerosidade excessiva, o que não se verifica no presente caso.

“Nos casos de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, o percentual de 10% sobre o valor pago pelo comprador tem sido reconhecido pelo STJ como proporcional e adequado, a depender das circunstâncias do caso concreto, em respeito ao princípio pacta sunt servanda” (STJ, Súmula 543).

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DA TAXA DE CORRETAGEM:

A devolução dos valores pagos, descontada a multa rescisória, deve observar o disposto no art. 32-A, inc. V, da Lei n.º 13.786/2018, que prevê o desconto da comissão de corretagem, desde que esta esteja integrada ao preço do lote.

No caso concreto, a parte ré anexou comprovante de transferência para imobiliária, mas não demonstrou que tal valor estava embutido no preço final do imóvel, nem que foi objeto de contratação direta com o autor. Ausente, portanto, prova suficiente da integração ao preço, não há como deduzir esse montante da restituição ao comprador, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC.

“Nos termos do art. 32-A da Lei 13.786/2018, é possível o desconto da taxa de corretagem no caso de rescisão contratual, desde que haja previsão contratual e comprovação de que a taxa se integra ao preço final do imóvel” (STJ, REsp 1.766.621/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/08/2018).

DA COBRANÇA DE PARCELAS APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO:

Embora o autor tenha requerido tutela de urgência para suspensão das cobranças durante o trâmite da ação, tal pleito foi indeferido em sede de decisão interlocutória, decisão está confirmada em sede recursal pela 3.ª Câmara Cível, afastando a suspensão dos pagamentos até o julgamento final.

Assim, permanece exigível o pagamento das parcelas contratadas enquanto vigente o contrato, conforme entendimento reiterado do STJ de que as obrigações contratuais devem ser cumpridas na forma ajustada até decisão judicial em contrário, sob pena de caracterização de mora e perda da posse do bem, salvo determinação expressa em sentido diverso.

“As obrigações contratuais devem ser cumpridas na forma ajustada até decisão judicial em contrário, sob pena de caracterização de mora e perda da posse do bem” (STJ, AgInt no AREsp 1.548.832/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 17/03/2020).

Assim, é de se manter a decisão, a qual foi proferida dentro dos critérios de prudência e proporcionalidade, por se encontrar em perfeita consonância com as regras processuais pertinentes a provimentos desta natureza.

Honorários Sucumbenciais:

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios anteriormente fixados em 10% sobre o valor da causa, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, considerando o desprovimento do recurso e o trabalho adicional em sede recursal, que estão sob condição suspensiva de exigibilidade, conforme os termos do art. 98, § 3.º, do CPC. 

3. Conclusão: 

Ex positis, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto da Relatora. E majorar os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, que estão sob condição suspensiva de exigibilidade, conforme os termos do art. 98, § 3.º, do CPC. 

É como voto.  

Salvador/BA,  25 de novembro  de 2024.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG23