PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. CONTRATO DE ARRENDAMENTO. RECURSO PROVIDO.

1. Nos termos do art. 1.238 do CC/02, aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.

2. Extrai-se dos autos que após o vencimento, no ano de 1999, do contrato de arrendamento de um terreno, utilizado para fins de moradia, firmado entre as partes (id. 63028252), os apelados mantiveram a posse mansa e pacífica do imóvel descrito na inicial por 16 anos.

3. Contudo, não restou configurado, no caso, o animus domini. Conforme recibo de id. 381162222, o apelado Marcelo Vieira de Matos, no ano de 2016, realizou o pagamento parcial do débito referente ao arrendamento do ano de 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015, reconhecendo que estava na posse do imóvel na condição de arrendatário.

4. A posse em razão de contrato de locação ou arrendamento é precária e afasta o animus domini e o direito à usucapião. Quando o locatário permanece no imóvel após o prazo estipulado no contrato, sem oposição do locador, a locação presume-se prorrogada sem prazo determinado nas condições ajustadas.

Apelação provida.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000541-44.2022.8.05.0119, em que figuram como Apelante GK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E AGRICOLA LTDA – EPP e Apelados INDIARA BORBA ALVES e MARCELO VIEIRA DE MATOS.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por GK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E AGRICOLA LTDA – EPP contra a sentença de id. 63028930, proferida pelo juízo da Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Itajuípe, que julgou procedente a ação de usucapião ajuizado por INDIARA BORBA ALVES e MARCELO VIEIRA DE MATOS, para declarar o domínio dos autores sobre o imóvel constante da matrícula 2866 do CRI de Itajuípe, na área de 139,42 m2. Custas e honorários advocatícios de sucumbência pelo réu, fixados em 10% sobre valor da causa.

Irresignado, o réu apelou, conforme id. 63028941. Em suas razões requer a suspensão dos presentes autos até o julgamento definitivo do Recurso Especial interposto no processo de nº 800458-62.2021.805.0119.

No mérito, sustenta que a posse dos autores não foi mansa e pacífica, nem exercida com animus domini.

Alega que “em 2016, a apelante notificou extrajudicialmente, através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, o requerente, como fito de realizar a rescisão contratual para individualizar as áreas do terreno, obtendo a assinatura do possuidor (Sr. Marcelo)” e que “a posse deixou de ser mansa e pacífica, no momento em que ele recebeu a primeira notificação.”

Argumenta que “No presente caso, tem-se a materialização do contrato de arrendamento firmado entre as partes. Assim, por se tratar de arrendamento urbano não mercantil, em razão da construção erguida ser de natureza residencial, aplicar-se-á a Lei do inquilinato, Lei nº 8.245/91” e “com base no artigo 46, CAPUT e §1, da dita lei, quando o locatário permanece na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, dá se a entender pela prorrogação automática do contrato de arrendamento por prazo indeterminado.”

Aduz que “Em que pese aleguem os Apelados que o contrato de arrendamento perdeu a sua validade em 1999, os mesmos assinaram em 2016, uma notificação de rescisão de contrato de arrendamento, o qual tinha como finalidade individualizar a área dos terrenos. Tal ato, demonstra que os Apelados reconhecem a existência do arrendamento, devendo cumprir com suas obrigações contratuais.”

Com tais fundamentos, requereu o provimento do apelo, para julgar improcedente o pedido ou, subsidiariamente, suspender o processo até o julgamento definitivo dos autos de nº 800458-62.2021.805.0119.

Contrarrazões apresentadas (id. 63028952).

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador, 09  de  outubro  de 2024.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o em ambos os efeitos.

Trata-se de apelação contra sentença que julgou procedente a pretensão autoral de aquisição do domínio pela usucapião extraordinária.

A sentença merece reforma.

Conforme sabido, o instituto da usucapião constitui meio de aquisição originária da propriedade pela posse, desde que observados os requisitos da lei, quais sejam: posse mansa, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono e durante certo tempo.

A configuração da usucapião extraordinária, encontra previsão no art. 1.238, caput, do CC/02:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Extrai-se do texto normativo em evidência que a modalidade de usucapião extraordinária exige, como todas as outras, o preenchimento de um requisito formal/temporal, que, no caso, tem prazo de 15 (quinze) anos de exercício da posse, e requisitos materiais, que dizem respeito à posse propriamente dita.

Verifica-se, igualmente, que a lei não exige para tal modalidade de usucapião a posse justa e de boa-fé. Contudo, adjetiva a posse com a imprescindibilidade do "animus domini" e da mansidão, pacificidade e continuidade.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que após o vencimento, no ano de 1999, do contrato de arrendamento de um terreno, utilizado para fins de moradia, firmado entre as partes (id. 63028252), os apelados mantiveram a posse mansa e pacífica do imóvel descrito na inicial por 16 anos.

Conforme reconhecido pelo próprio apelante, só houve a contestação da propriedade no ano 2016, quando o apelante notificou extrajudicialmente os apelados (id. 381162211), informando que passou a ser proprietário do imóvel descrito na inicial e que tinha intenção de rescindir o contrato de arrendamento e de denunciá-lo pela vontade manifesta de romper o vínculo, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para entrega voluntária do imóvel, após o transcurso do prazo de mais de 15 anos de posse mansa e pacífica do imóvel.

Verifica-se, assim, que foi atendido o requisito da posse mansa e pacífica pelo período de 15 anos.

Contudo, não restou configurado, no caso, o animus domini.

Conforme recibo de id. 381162222, o apelado Marcelo Vieira de Matos, no ano de 2016, realizou o pagamento parcial do débito referente ao arrendamento do ano de 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015, reconhecendo que estava na posse do imóvel na condição de arrendatário.

Nesse contexto, o pagamento das despesas do imóvel, tais como contas de água e energia (id. 63028241 e 63028240), por si só, não caracterizam posição jurídica que indique a presença do animus domini. Isto porque constitui prática habitual que a pessoa que esteja utilizando o bem, por relação de locação ou arrendamento, arque com o pagamento de tais despesas.

A posse em razão de contrato de locação ou arrendamento é precária e afasta o animus domini e o direito à usucapião. Quando o locatário permanece no imóvel após o prazo estipulado no contrato, sem oposição do locador, a locação presume-se prorrogada sem prazo determinado nas condições ajustadas.

Acerca do tema, os tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. Usucapião extraordinária. Sentença de improcedência. Insurgência da autora Desacolhimento. Ausência de comprovação do preenchimento dos requisitos necessários para usucapião extraordinária. Posse em razão de contrato de locação é precária. Afastamento do animus domini e do direito à usucapião. Ônus de prova que pertencia à apelante. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (RITJSP, art. 252). Recurso improvido.(TJ-SP - Apelação Cível: 00041188320128260071 Bauru, Relator: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 22/08/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DA PARTE AUTORA. ALEGAÇÃO DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS À OBTENÇÃO DO RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO. INSUBSISTÊNCIA. MORADIA AUTORIZADA POR CONTRATO DE LOCAÇÃO VINCULADO AO PACTO EMPREGATÍCIO. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL APÓS A EXTINÇÃO DO VÍNCULO DE TRABALHO POR TEMPO SUPERIOR A TRINTA DIAS. PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO LOCATÍCIO. POSSE PRECÁRIA CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. ATOS DE MERA PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA QUE NÃO INDUZEM A POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0300474-77.2016.8.24.0070, de Taió, rel. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 05-05-2020). (TJ-SC - Apelação Cível: 0300474-77.2016.8.24.0070, Relator: Jairo Fernandes Gonçalves, Data de Julgamento: 05/05/2020, Quinta Câmara de Direito Civil)

Logo, diante do não preenchimento dos requisitos necessários para o reconhecimento da prescrição aquisitiva extraordinária, deve ser reformada a sentença que julgou procedente o pedido.

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido.

Diante do resultado do julgamento, inverto o ônus da sucumbência, condenando os autores/apelados ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% sobre valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em função da gratuidade deferida.

Salvador,       de              de 2024.

Presidente 

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora