PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito do Consumidor. Recurso de apelação. Preliminar rejeitada. Atraso na entrega de imóvel. Relação de Consumo. Rescisão contratual. Devolução integral e imediatada dos valores pagos. Responsabilidade objetiva da construtora. Condenação por danos materiais e morais. Sentença mantida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por construtora em face de sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, proposta por consumidora que adquiriu lote em empreendimento imobiliário não entregue no prazo contratual. A sentença reconheceu a mora da vendedora, rescindiu o contrato e determinou a devolução integral dos valores pagos em parcela única, com correção monetária, além de ter fixado lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de publicação nominal no DJE invalida a intimação eletrônica regularmente realizada nos autos; (ii) estabelecer se o atraso superior a quatro anos na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual ensejador da rescisão com devolução integral das parcelas pagas; (iii) determinar se é cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.

III. Razões de decidir

3. Preliminar: A intimação eletrônica realizada via PJe, conforme certificado nos autos e conforme previsto na Lei 11.419/2006 e no CPC, é válida e eficaz, sendo desnecessária a publicação nominal no DJE para sua regularidade. Rejeição.

4. Mérito: A responsabilidade da construtora é objetiva (art. 14, CDC), não exigindo comprovação de culpa, sendo suficiente demonstrar o defeito no serviço e o nexo causal com o dano sofrido.

5. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo contratual e de tolerância, não foi justificado por força maior ou caso fortuito, configurando mora contratual e gerando direito à reparação.

6. Configurada a mora da construtora pelo atraso de mais de quatro anos além do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, impõe-se a rescisão do contrato por culpa exclusiva da fornecedora.

7. O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor a devolução integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do fornecedor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

8. Os danos materiais abrangem os valores acrescidos ao financiamento do imóvel e lucros cessantes, calculados em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso ou pela cláusula penal contratual, o que for mais vantajoso ao consumidor.

9. O atraso prolongado compromete a esfera de direitos personalíssimos do consumidor, caracterizando dano moral, fixado em R$ 10.000,00, com base nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

10. O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos é a data da citação, pois a rescisão ocorreu por culpa do promitente vendedor. Quanto à correção monetária dos danos morais, incide a partir da data da sentença, conforme Súmula 362 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso desprovido. Majoração dos honorários recursais.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº 8003445-61.2023.8.05.0229 em que são apelantes LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e OUTRO e, como apelada, ILZA DOS SANTOS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR E, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de apelação interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP em face da sentença proferida no Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, que, nos autos da ação ordinária nº 8003445-61.2023.8.05.0229, ajuizada pela ora apelada, ILZA DOS SANTOS, julgou procedente o pedido de rescisão contratual, condenando as rés à devolução dos valores pagos, bem como ao pagamento de indenizações por danos morais e materiais, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva dos sócio RENILDE, TÂNIA, LUÍS e ANTÔNIO e extingo o feito sem resolução do mérito em relação a eles, nos termos do art. 485, VI, do CPC e julgo PROCEDENTES os pedidos da presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: a) declaro rescindido o contrato objeto da lide; b) condeno as acionadas a restituírem à autora, os valores pagos, a título de mensalidade e sinal, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso; c) condeno as acionadas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a presente data; d) condeno as acionadas ao pagamento de indenização por danos materiais, consistente em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, desde junho de 2019, até a data desta rescisão, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos e juros de 1% ao mês, desde a citação.” (ID 82579778)

Em suas razões recursais (ID 82579791), os apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a nulidade processual, por cerceamento de defesa, em razão de ausência de intimação dos seus patronos sobre ato ordinatório ID 426484335 para, no mérito, seja afastada a condenação por inadimplemento contratual, danos morais e lucros cessantes, com reconhecimento da validade da cláusula contratual de tolerância e das causas excludentes de responsabilidade, como caso fortuito e força maior.

Argumentam que não houve inadimplemento contratual, pois o atraso na entrega do imóvel decorreu de fatores externos e imprevisíveis, como a morosidade do Poder Público municipal na concessão de alvarás, condições climáticas adversas (chuvas intensas entre 2017 e 2023), e os efeitos da pandemia de COVID-19. Tais fatos, segundo os recorrentes, configuram causas de força maior e caso fortuito, justificando a prorrogação contratual prevista na cláusula 8.2 do contrato, a qual autoriza a dilação do prazo em tais hipóteses.

Sustentam, ainda, que o contrato previa um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra, o qual não foi considerado pelo Juízo de origem. Rebatem também a condenação em danos morais e lucros cessantes (indenização por danos materiais), por ausência de prova inequívoca do sofrimento ou abalo psicológico da autora, bem como da efetiva frustração de expectativa de uso do bem.

Ao final, pedem que seja dado provimento ao recurso.

Em contrarrazões (ID 82579796), a apelada sustenta a manutenção integral da sentença, destacando o inadimplemento substancial do contrato, que se caracteriza pela não entrega do imóvel adquirido desde 2016, sem qualquer perspectiva concreta. Rechaça a tese de caso fortuito ou força maior, argumentando que os fundamentos lançados pelos apelantes são genéricos e desprovidos de prova robusta. Reitera que a sentença analisou adequadamente as provas e deferiu apenas parcialmente os pedidos, de forma proporcional e razoável. Pugna, assim, pela negativa de provimento ao recurso.

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC.

É o relatório.

Salvador, 4 de julho de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

Como relatado, o cerne da inconformidade do apelante reside no atraso na entrega do imóvel contratado pela apelada, o que lhe gerou os alegados prejuízos materiais e morais.

Inicialmente, as rés preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão da ausência de intimação de seus patronos acerca do ato ordinatório registrado no ID 426484335, o qual determinava a produção de provas, conforme previsão dos arts. 272, §§ 2º e 5º, e 280 do CPC.

Alegam que a ausência de menção aos nomes dos advogados no Diário de Justiça e na certidão de publicação impediu o conhecimento tempestivo do ato, o que comprometeu o exercício do contraditório e da ampla defesa, tornando nulos os atos subsequentes. Contudo, tais as alegações não prosperam.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem sido firme ao assentar que a intimação realizada por meio eletrônico é válida e suficiente para a cientificação dos atos processuais, desde que realizada nos termos da Lei n. 11.419/2006 e do Código de Processo Civil. Nesse sentido, destacam-se os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL. INTIMAÇÃO EXCLUSIVAMENTE ELETRÔNICA. VALIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. 1. Nos termos da Lei n. 11.419/2006, a intimação por meio eletrônico é válida e eficaz, desde que realizada na plataforma oficial do tribunal e acessível ao advogado cadastrado no sistema. 2. A jurisprudência do STJ tem se consolidado no sentido de que não há obrigatoriedade de publicação concomitante no Diário da Justiça Eletrônico, salvo se houver expressa previsão normativa. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1.663.952/RJ, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, DJe 07/06/2021)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DOCUMENTOS APRESENTADOS NO ATO DO REQUERIMENTO INSUFICIENTES À COMPROVAÇÃO DO PREENCHIMENTO DOS PRESSUPOSTOS. INTIMAÇÃO PRÉVIA AO INDEFERIMENTO. NECESSIDADE. 1. Ação monitória ajuizada em 19/02/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 03/03/2021 e concluso ao gabinete em 21/03/2022. 2. O propósito recursal é decidir sobre a necessidade de intimação da pessoa jurídica, previamente ao indeferimento de gratuidade da justiça, quando os elementos apresentados na formulação do pedido são tidos pelo julgador como suficientes para evidenciar a falta dos respectivos pressupostos legais. 3. É importante diferenciar as hipóteses em que o julgador entende serem suficientes os elementos trazidos aos autos para indeferir o pedido de concessão da gratuidade de justiça, daquelas em que os elementos apresentados pelo requerente deixam dúvida ou são insuficientes para comprovar o preenchimento dos respectivos pressupostos. 4. A melhor interpretação do § 2º do art. 99 do CPC/2015 é no sentido de que deve o juiz, apenas diante da dúvida ou da insuficiência dos elementos apresentados pelo requerente, intimá-lo antes de indeferir o pedido, a fim de possibilitar a devida comprovação do preenchimento dos pressupostos para a concessão da gratuidade de justiça. 5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.001.930/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 10/3/2023 – grifou-se)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. PESSOA NATURAL. INDEFERIMENTO MOTIVADO (SÚMULA 7/STJ). AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO (SÚMULA 282 DO STF). INOBSERVÂNCIA DO ART. 1.021, § 3º, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que foram impugnados especificamente os fundamentos da decisão de admissibilidade exarada na eg. Instância a quo. Novo exame do feito. 2. Não se verifica a alegada violação ao art. 489 do Código de Processo Civil de 2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, conforme se verá adiante. 3. Em se tratando de pessoa natural, a singela declaração de pobreza tem presunção juris tantum, bastando, a princípio, o simples requerimento para que lhe seja concedida a assistência judiciária gratuita. Todavia, o benefício pode ser indeferido quando o magistrado motivar, com base nos elementos acostados aos autos, não se tratar de hipótese de miserabilidade jurídica (CPC/2015, art. 99, §§ 2º e 3º). […] 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.995.822/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 24/5/2022 - grifou-se)

Além disso, o artigo 5º, §6º, da Lei 11.419/2006 prevê expressamente que "as intimações feitas na forma deste artigo, inclusive da Fazenda Pública, serão consideradas pessoais para todos os efeitos legais".

No caso concreto, a teor do quanto corretamente certificado pela Secretaria de Primeiro Grau no ID 443891666, segundo consulta minuciosa aos autos de origem, verifica-se que a intimação das partes litigantes ocorreu dentro das diretrizes estabelecidas pelo Tribunal de Justiça da Bahia, que adota como meio prioritário de comunicação dos atos processuais a plataforma do Processo Judicial Eletrônico (PJe), ainda que sem a publicação simultânea no Diário da Justiça Eletrônico.

Outrossim, conforme certificado nos autos pela própria secretaria de origem (ID 426999168), o referido ato ordinatório foi regularmente disponibilizado no Diário da Justiça Eletrônico em 10/01/2024.

Assim, não há que se falar em nulidade do ato intimatório, pois restaram preservados os princípios da publicidade e do contraditório. Rejeita-se, portanto, a preliminar.

No mérito, em síntese, os apelantes argumentam que não houve inadimplemento contratual, tampouco responsabilidade civil, tendo em vista que o atraso se deu por caso fortuito e força maior, pugnando pela reforma da sentença para afastar a rescisão contratual, com reconhecimento da validade do contrato de promessa de compra e venda, bem como a reforma da obrigação de indenizar a autora.

De forma subsidiária, os apelante ainda pedem a retenção parcial dos valores pagos, com sua devolução parcelada e incidência de juros de mora apenas a partir da citação, bem assim a redução do quantum fixado a título de indenização por danos morais, pois excessivo.

A parte autora sustenta que a construtora não cumpriu o prazo de entrega previsto em contrato, desrespeitando o quanto prometido e causando prejuízos financeiros e transtornos emocionais.

Trata-se de evidente relação de consumo, na qual os apelantes, ao adquirir um imóvel para seu uso, assumem a posição de fornecedor (art. 3º, CDC), e a apelada de consumidor (art. 2º, CDC), bem com diante da produção e comercialização da atividade imobiliária.

A relação estabelecida também se caracteriza pelo princípio da vulnerabilidade consumerista, essencial no Código de Defesa do Consumidor, considerando-o como parte hipossuficiente, em desvantagem técnica, jurídica e econômica frente ao fornecedor. A situação reforça a necessidade de aplicação das proteções específicas do Código Consumerista para reequilibrar as obrigações e os direitos das partes envolvidas.

Uma vez que caracterizado o vínculo, a apelada possui direito às garantias básicas asseguradas pelo CDC, entre elas, o direito à informação clara e adequada, expectativa contratual, boa-fé e à reparação de eventuais danos patrimoniais e morais sofridos. Assim, em caso de descumprimento contratual, sem qualquer justificativa, como o atraso na entrega do imóvel, o consumidor deve ser indenizado, conforme preceitua o art. 6º, do CDC.

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

[…]

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

[…]

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Cumpre destacar que restou demonstrada nos autos a celebração do contrato de compra e venda envolvendo o lote 34, quadra 19, do empreendimento denominado “Loteamento Portal Residence”, localizado no município de Santo Antônio de Jesus/BA, firmado entre as partes, conforme documentação juntada aos autos.

Os apelantes defendem que não houve mora, pois o eventual atraso na conclusão do empreendimento decorreu de causas alheias à sua vontade, devidamente previstas como excludentes de responsabilidade, tais como entraves burocráticos perante o Poder Público Municipal, chuvas intensas que comprometeram o solo e o cronograma da obra, além dos impactos generalizados da pandemia da Covid-19. Asseveram, ainda, que eventual atraso na obra não se confunde com mora na entrega do imóvel, que estaria abarcada pela cláusula contratual de prorrogação do prazo em hipóteses de caso fortuito ou força maior.

Acerca do prazo de tolerância/prorrogação de entrega de imóvel, colaciono entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ALEGAÇÕES DISSOCIADAS DO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. 1. É inadmissível o recurso especial que não rebate fundamento do acórdão recorrido, trazendo alegações dissociadas do decidido pelo Tribunal de origem. Incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF. 2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ). 3. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, ‘no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma’ (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 4. O conhecimento do recurso especial fundamentado na alínea ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação dos dispositivos legais que supostamente foram objeto de interpretação divergente. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1849022 RO 2019/0343239-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 08/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DE VALOR DO PREJUÍZO PELA NÃO FRUIÇÃO. VALOR DO LOCATIVO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE A MORA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. 1. A conclusão do acórdão recorrido acerca do critério para se chegar ao real valor do locativo observou a jurisprudência adotada neste Superior Tribunal de Justiça. 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação ao consumidor. 3. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1698519 SP 2017/0237058-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/09/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/09/2018)

É de opinião inequívoca a validade da cláusula de prorrogação prazal de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel, frente a data inicialmente acordada, sendo vasta a jurisprudência nos Tribunais pátrios sobre o tema, no sentido de sua legalidade, ressaltando-se que não se permite, porém, o extravasamento desse período.

Exsurge dos autos, todavia, que a unidade imobiliária objeto do contrato, consistente no "Lote nº 34, da Quadra 19, do Loteamento Portal Residence I", adquirido pela autora em 2016, até a data da propositura da ação (2023), permanecia em estado de inacabamento, sem qualquer perspectiva concreta de conclusão e entrega, não obstante o contrato previsse sua entrega até junho de 2019, acrescido de cláusula de tolerância de 180 dias.

Assim, evidencia-se um atraso superior a quatro anos, ultrapassando largamente o limite contratual, restando inconteste que as promitentes vendedoras não cumpriram com o prazo avençado, configurando, portanto, a mora contratual.

Ainda, a despeito da existência de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, é imprescindível que tal prática seja interpretada com cautela, a fim de evitar que se transforme em mecanismo abusivo, o que, no caso em apreço, parece ser evidente. Tal cláusula, embora amplamente utilizada no setor imobiliário, não pode ser interpretada de maneira automática e desfavorável ao consumidor, sem considerar os princípios de razoabilidade e equilíbrio, pois prejudica o consumidor que planejou sua vida pessoal e financeira com base nos prazos prometidos.

O STJ e o próprio CDC são claros ao estabelecer que a cláusula de tolerância só é válida quando fundamentada em motivos excepcionais, que eximem a responsabilidade do fornecedor. Não houve, nos autos, demonstração de excludentes de responsabilidade, como força maior ou caso fortuito, para justificar o atraso, que se deve a questões internas e previsíveis no curso da atividade da construtora, como entraves burocráticos.

O CDC protege o consumidor vulnerável, sendo a cláusula de tolerância sujeita à interpretação restritiva para evitar abusos, uma vez que a aplicação da boa-fé objetiva requer que a construtora se previna contra todos os riscos previsíveis de sua atividade, como problemas burocráticos ou logísticos. Logo, sem a comprovação de um fato excepcional, o atraso torna-se abusivo e exige reparação.

Ressalta-se que a cláusula deve ser considerada abusiva quando transfere ao consumidor o ônus de suportar eventuais atrasos sem qualquer compensação ou plausível justificação, enquanto o fornecedor permanece isento de consequências. O atraso prolongado e não justificável pelo fornecedor obriga-o a reparar o consumidor por lucros cessantes, além de eventuais danos morais, dado o desequilíbrio imposto pela cláusula e o impacto negativo na vida do consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou duas teses como precedentes qualificados, vejamos:

Tema Repetitivo 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Tema Repetitivo 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, consoante as teses firmadas, a relação de consumo impõe que o fornecedor também assuma as consequências de inadimplência que seriam exigidas unicamente do consumidor. Dessa forma, se há cláusula para inadimplência do comprador, a construtora deve ser igualmente penalizada por atrasos, a fim de equilibrar a relação contratual e evitar o favorecimento unilateral do fornecedor, em obediência ao princípio de equidade entre as partes, não sendo possível eximir a construtora de responsabilidade, especialmente quando não se comprovam causas excludentes.

Dessa forma, como o contrato prevê penalidades para o comprador em caso de atraso nos pagamentos, é legítima a rescisão do contrato em razão da inadimplência na entrega do imóvel, uma vez que a disposição contratual não pode privilegiar apenas um lado da relação, especialmente o fornecedor, que tem o poder de impor cláusulas unilaterais.

Portanto, o atraso injustificado na entrega do imóvel, além de frustrar a expectativa do consumidor, demanda a aplicação de penalidade, tal como seria exigido do consumidor em caso de inadimplência.

Quanto à devolução integral dos valores pagos, caracterizada a mora, plenamente cabível o desfazimento do contrato com ressarcimento integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, não merecendo reforma a sentença neste particular.

Assim, caracterizada a mora, cabível o ressarcimento dos valores pagos sem retenção de qualquer percentual, em parcela única, devidamente corrigida.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado, em mesma linha de intelecção, a saber:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CULPA DA CONSTRUTORA RECORRENTE RECONHECIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS EM PARCELA ÚNICA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO OBJETO DE AFRONTA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato firmado pelas partes, entendeu que a rescisão da avença ocorreu em razão do atraso injustificado da construtora recorrente quanto à entrega da obra. Entender de modo contrário exigiria, além de nova interpretação do ajuste celebrado, o reexame de matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. Estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento firmado por esta Corte Superior, aplica-se a Súmula n. 83/STJ como óbice ao recurso. 5. "No recurso interposto pela alínea 'a' do permissivo constitucional é imprescindível a individualização do artigo de lei federal tido por violado, sem o que incide, por analogia, a Súmula 284 do STF" (AgInt no AREsp n. 623.110/GO, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/9/2017, DJe 2/10/2017). 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ: AgInt no AREsp 1529479/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25/11/2019, DJe 29/11/2019).

Ainda, precedentes desta e. Corte acerca do tema:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. MORA CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS INTEGRALMENTE. CABIMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÕES CONHECIDAS. APELO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. 1. Restando incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel e a mora das rés que entregam o bem cerca de 30 meses após o fim do prazo de tolerância de 180 dias, configurado o inadimplemento. 2. Caracterizado o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda e não se configurando hipótese de caso fortuito, força maior ou qualquer outra excludente de sua responsabilidade, é cabível o desfazimento do contrato com a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, sem qualquer retenção diante da culpa exclusiva da construtora. Precedentes do STJ. 3. Ultrapassa o mero dissabor o atraso injustificado na entrega de imóvel, quando aguarda o comprador por cerca de trinta meses o término de obra paralisada, caso de angústia e temor que justifica a condenação em danos morais. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - APL: 05062812420188050080, Relator: MOACYR MONTENEGRO SOUTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/12/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. DESCABIMENTO. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO EM FAVOR DA PARTE AUTORA. CARACTERIZADO O ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. DANOS MORAIS INEXISTENTES. MERO ABORRECIMENTO. HONORÁRIOS MANTIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Rejeita-se a preliminar de julgamento extra petita. Matéria abordada na exordial. Inversão do pagamento de multa contratual cabível, eis que fixada contratualmente e permitida sua reversão em favor da parte autora/apelada. Precedente do STJ. 2.O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos, sem comprovação de ocorrência de excludentes de responsabilidade ou qualquer hipótese de caso fortuito ou força maior. 3. Mora das rés caracterizada diante da entrega do imóvel cerca de 18 meses após findo o prazo de tolerância. Devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, que se impõe. 4. Cabe a inversão do pagamento de multa, eis que fixada contratualmente, sendo permitida sua reversão em favor da parte autora/apelada. Recurso Repetitivo STJ. 5. Dano moral não configurado, tratando-se de mero descumprimento de contrato o atraso, sem impacto na esfera íntima do consumidor. 6. Honorários mantidos. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJ-BA - APL: 05099046720168050080, Relator: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2020)

Assim, o pleito dos apelantes de retenção parcial dos valores pagos pela apelada, bem como de sua restituição de forma parcelada, tal pretensão não merece acolhimento. Na espécie, restou evidenciado que o inadimplemento contratual decorreu exclusivamente da conduta das promitentes vendedoras, que deixaram de entregar o imóvel no prazo pactuado, ensejando a resolução do contrato por sua culpa exclusiva.

Diante disso, é devida à autora a restituição integral dos valores pagos, de forma imediata, afastando-se qualquer possibilidade de retenção ou parcelamento.

No tocante aos juros incidentes sobre as parcelas de devolução, também não merece prosperar a argumentação dos apelantes, por se tratar de rescisão por culpa do promitente vendedor – situação diversa da prevista no Tema 1.002 do STJ, a saber:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE-COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PROVIDO. 1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, de modo que, ausente omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao art. 489 do CPC/2015. Precedentes. 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento proferido em sede de IRDR, firmou o entendimento de que, "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019). 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, dar parcial provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1783787 RS 2018/0320423-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2020) (grifo acrescido)

No caso em tela, trata-se de instrumento contratual que, embora firmado em 2016, a rescisão se deu por culpa do promitente vendedor, portanto, também neste ponto, deve ser mantido o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.

No que se refere aos lucros cessantes, o art. 402 do Código Civil estabelece que:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Nesta senda, ultrapassado o prazo contratual, incluindo o prazo de tolerância, necessária a responsabilização dos recorrentes, em decorrência do atraso da obra, a ensejar o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do consumidor.

Esta é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência (ou no atraso) de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, os quais se presumem, sendo ônus do promitente vendedor provar que a mora contratual não lhe seja imputável. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1773294 PR 2018/0268074-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente. 4. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel. Precedentes. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1804123 SP 2019/0076476-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/09/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2019)

Assim, de igual modo merece ser mantida a sentença que fixou o dever de indenização pelo fornecedor ao contratante, ora apelado, a título de lucros cessantes, no percentual de 0,5% sobre o valor do bem devidamente atualizado, por mês de atraso, contados desde junho de 2019 até a data da rescisão, uma vez que se coaduna com os parâmetros usuais de mercado no que se refere à locação de imóveis.

A atualização dos valores do imóvel é devida inclusive para refletir, à época, o valor de mercado do bem e, portanto, se aproximar, de forma mais fidedigna, aos valores praticados para os alugueis vigentes durante o período de inadimplência.

Destarte, torna-se justo que, quando em liquidação de sentença, seja apurado o percentual sobre o valor do bem com o cômputo da atualização do imóvel correspondente ao período questionado, a refletir, assim, nos cálculos, as correções devidas até a respectiva época questionada.

O entendimento ora defendido se coaduna com a jurisprudência desse Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. DEFERIMENTO. FIXAÇÃO NO PERCENTUAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. 1 – Na linha do quanto destacado pelo juízo de origem, o atraso na entrega da obra não se trata de mero dissabor ou de aborrecimento decorrentes do descumprimento contratual, mas de imputação de sofrimento e constrangimento ao Consumidor, pelo que deve o Fornecedor responder pelos danos causados. 2 - Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-BA - APL: 05641598120178050001, Relator: Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 28/05/2019)

No tocante aos danos morais, ultrapassado o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça vem se posicionando no sentido de que é cabível a condenação em indenização extrapatrimonial, quando o atraso se faz expressivo.

Isso porque a previsão de entrega, seguida pela cláusula de tolerância, criou uma expectativa legítima para o comprador. Consequentemente, o atraso na entrega do imóvel, sem justificativas válidas, caracteriza o descumprimento de uma oferta vinculante, violando a boa-fé objetiva e os princípios de transparência e confiança que devem reger as relações de consumo.

Em demandas judiciais similares, o STJ reforça que atrasos na entrega de imóveis motivados por questões administrativas ou financeiras não configuram excludentes de responsabilidade. Dessa forma, a construtora deveria responder integralmente pelo atraso, uma vez que os consumidores são considerados hipossuficientes na relação e confiavam na entrega do imóvel conforme prometido.

O STJ entende ainda que, para justificar um atraso, é preciso comprovar fatores excepcionais e inevitáveis, como força maior ou caso fortuito, o que não foi demonstrado pela construtora. Alegações como entraves burocráticos e dificuldades com fornecedores estão dentro dos riscos da atividade econômica e não eximem a construtora de sua responsabilidade. É o que se vê:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4.591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MORA CONTRATUAL EVIDENCIADA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO PACTO. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. RESPONSABILIZAÇÃO DA CONSTRUTORA. DEMORA ALÉM DO CONVENCIONADO. LUCROS CESSANTES NÃO CUMULADOS COM CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. STJ TEMA 970. TERMO A QUO. FINAL DO PRAZO PREVISTO NA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INDENIZAÇÃO EXCESSIVA. REDUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA E CLARA. VALIDADE DA COBRANÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. - É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra, restando assentada a responsabilidade objetiva dos fornecedores, conforme art. 14 do CDC. Fato imputável a terceiro ou evento fortuito ou de força maior não comprovado - Reconhecida a infração contratual dos Apelados, é de se impor o deferimento do pleito autoral consistente nos lucros cessantes, sem cumulação com cláusula penal moratória, conforme precedente qualificado do STJ (Tema 970), tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo. Entretanto, no caso dos autos, o cálculo deve compreender o período entre o fim do prazo previsto na cláusula de tolerância e a entrega das chaves - In casu, o atraso na obra ultrapassou os limites do mero descumprimento contratual, uma vez que importou em sete meses de espera, o que caracteriza dano moral indenizável, mas o valor da indenização fixado na sentença, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), mostra-se irrazoável. Redução para a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) - Quanto à impossibilidade de cobrança de comissão de corretagem, o STJ reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagamento, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, (Tema 938). A cláusula sexta do contrato firmado, de forma clara e expressa, traz os elementos suficientes ao conhecimento da comissão de corretagem - Recurso parcialmente provido. (TJ-BA - APL: 05531702120148050001, Relator: MARCOS ADRIANO SILVA LEDO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2020) (grifo nosso)

Não prospera a alegação das apelantes de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito e força maior, consubstanciados, dentre outros fatores, na pandemia de COVID-19. Ainda que se reconheça o impacto excepcional do evento pandêmico em diversos setores da economia, o fato é que, mesmo após o ajuizamento da presente demanda e já superado o período crítico da pandemia, o empreendimento permanecia inacabado, sem qualquer indicativo concreto de entrega do bem à parte contratante.

Tal circunstância evidencia que o inadimplemento contratual não se limitou ao contexto pandêmico, mas decorreu de desorganização interna das apelantes e do descumprimento reiterado de obrigações contratuais, afastando-se, assim, a incidência das excludentes de responsabilidade previstas no art. 393 do Código Civil.

Sequencialmente e consequentemente, a responsabilidade das rés deve ser vista como objetiva, conforme disciplina o art. 14 do CDC, que dispensa a comprovação de culpa para que o fornecedor responda pelos danos causados ao consumidor.

É imperioso ressaltar, ainda, nesse contexto, que, conforme a teoria do risco do empreendimento, todo aquele que se propõe a exercer atividade no campo do fornecimento de serviços assume o dever de responder pelos danos decorrentes de sua operação, independentemente de culpa.

O defeito no serviço é um dos pressupostos da responsabilidade por danos nas relações de consumo, incluindo o dano moral.

Nessa linha, a fixação da indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se adequada diante das circunstâncias do caso, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e os critérios jurisprudenciais desta C. Corte de Justiça para fixação. Veja-se:

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ENTREGA DO BEM FORA DO PRAZO CONTRATADO. INEXISTÊNCIA DE CAUSAS EXCLUDENTES DA RESPONSABILIDADE CIVIL. PREJUÍZOS AO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Conforme o Superior Tribunal de Justiça, existe presunção de prejuízo do promitente-comprador, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. 2. Em referência aos danos morais, não se pode olvidar que a compra de um imóvel gerou expectativas ao adquirente, que no caso concreto, restaram frustradas pelo atraso, com maculação da sua esfera de bens personalíssimos e de ordem moral. 3. Atendidos os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e parâmetros desta Corte de Justiça, merece reforma a sentença, para condenar as apeladas na indenização por danos morais, em R$10.000,00, para cada apelante, quantia que assegura uma justa reparação pelos danos sofridos. 4. Diante da insurgência dos Recorrentes, observa-se que a sentença fora reformada em pontos que favorecem a estes, de forma que deve ser reformado o ônus fixado pelo juízo sentenciante, para 15% sobre o proveito econômico dos Autores, ora Apelantes. (TJ-BA - APL: 05030797320178050080, Relator: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/07/2019)

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. CHUVAS, GREVES E INDISPONIBILIDADE DE MATERIAIS. MORA INJUSTIFICADA. EVENTOS PREVISÍVEIS, ABSORVIDOS NO PRAZO DE 120 DIAS INSTITUÍDO NA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. FRUTOS DO IMÓVEL. VALOR DO ALUGUEL COMO REFERÊNCIA. CABIMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DE MULTA DE 2% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO BEM. EQUILÍBRIO DO CONTRATO. CONGELAMENTO. SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO CONTRATUAL – INCC – PARA O IGPM, DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXAS RELATIVAS À INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCABIMENTO. DANO MORAL. R$ 4.000,00 (QUATRO MIL REAIS). VALOR QUE NÃO SE MOSTRA ADEQUADO E RAZOÁVEL. MAJORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). SENTENÇA REFORMADA, APENAS PARA MAJORAR O MONTANTE INDENIZATÓRIO EXTRAPATRIMONIAL. APELO IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0364061-56.2012.8.05.0001, Relator (a): Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 15/03/2017 ) (TJ-BA - APL: 03640615620128050001, Relator: Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/03/2017)

Quanto ao termo inicial da correção monetária, o STJ possui entendimento sumulado no sentido de que: a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento (Súmula 362, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/10/2008, DJe 03/11/2008), qual seja, a sentença originária.

Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso, majoram-se os honorários recursais para 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, preservando-se a sentença nos seus próprios termos.

É o voto.

Sala de Sessões, de de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA