PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. SUSPENSÃO DA DESOCUPAÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que suspendeu o prazo de desocupação de imóvel comercial, deferindo liminar para assegurar o direito à retenção até a apuração e eventual indenização das benfeitorias realizadas pelo locatário.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a suspensão da desocupação do imóvel locado até a apuração das benfeitorias realizadas pelo locatário e o eventual ressarcimento, com fundamento no direito de retenção previsto contratualmente e no Código Civil.

III. Razões de decidir
3. A decisão agravada preserva o direito de retenção do locatário quanto às benfeitorias indenizáveis, evitando prejuízo irreparável com a desocupação imediata e nova locação do imóvel.
4. Consta cláusula contratual expressa assegurando ao locatário o direito de retenção das benfeitorias removíveis não classificadas como úteis ou voluptuárias.
5. A liberação do imóvel sem a devida apuração e indenização das benfeitorias comprometeria o resultado útil da ação principal de indenização por benfeitorias.
6. Jurisprudência reconhece o direito de retenção ao possuidor de boa-fé até o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de agravo de instrumento não provido.
Tese de julgamento: "É legítima a suspensão do prazo de desocupação de imóvel locado até a apuração judicial das benfeitorias realizadas pelo locatário e o pagamento de eventual indenização, assegurado o direito de retenção previsto no contrato e no Código Civil."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.219, 1.222; CPC, art. 300.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível nº 0723136-78.2021.8.07.0001, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, 1ª Turma Cível, j. 20.09.2023, pub. 03.10.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8035825-77.2025.8.05.0000, figurando como agravante BOMPRECO BAHIA SUPERMERCADOS LTDA e agravado HUMBERTO SEGUNDO CAJAIBA DE ANDRADE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGA-SE PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO - UNÂNIME

Salvador, 3 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por BOMPREÇO BAHIA SUPERMERCADOS LTDA em face de HUMBERTO SEGUNDO CAJAIBA DE ANDRADE, com o objetivo de impugnar a decisão de ID 503155313 (origem) proferida na Ação de Cautelar nº 8188645-15.2024.8.05.0001, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Salvador - Ba, que deferiu o pedido liminar nos seguintes termos:

“Da análise da documentação apresentada, verifica-se que o requerente alega ter realizado benfeitorias no imóvel sem renúncia expressa a este direito, configurando, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito ao ressarcimento.

O direito de retenção é acessório ao direito à indenização por benfeitorias, traduzindo-se na possibilidade do possuidor de boa-fé permanecer no imóvel até o recebimento do respectivo valor das benfeitorias realizadas, conforme pacificado pela jurisprudência do STJ.

A desocupação forçada antes da apuração das benfeitorias realizadas e do eventual ressarcimento devido configuraria dano irreparável, impedindo a adequada avaliação das intervenções necessárias e dificultando sobremaneira o exercício do direito de retenção.

Outrossim, tratando-se de estabelecimento destinado à estética automotiva e comercialização de pneus, é verossímil a alegação de que os equipamentos instalados demandem prazo superior aos 30 dias para desmontagem e retirada, sob pena de perecimento ou avaria dos bens.

O prazo de 30 dias previsto no art. 57 da Lei nº 8.245/1991 deve ser interpretado em consonância com o princípio da proporcionalidade, considerando-se as circunstâncias específicas do caso concreto.

A suspensão temporária do prazo não acarreta prejuízo desproporcional à requerida, ao passo que a desocupação imediata causaria dano irreparável ao requerente.

Isto posto, DEFIRO o pedido de tutela cautelar antecedente, com fundamento nos arts. 300 e 305 do CPC, para SUSPENDER o prazo de desocupação fixado na notificação de 14/11/2024 até:

1. A adequada apuração judicial das benfeitorias realizadas pelo requerente; e

2. O ressarcimento das benfeitorias indenizáveis ou até ulterior deliberação no processo principal.

CITE-SE a requerida para, querendo, contestar o pedido no prazo legal.”

Aduziu o agravante, em síntese, a necessidade de reforma da decisão agravada, aduzindo, em síntese: (i) que o Agravado ajuizou, na origem, tutela cautelar antecedente objetivando suspender o prazo de 30 dias para desocupação de imóvel comercial, com fundamento na necessidade de apuração de benfeitorias supostamente realizadas no imóvel e na retirada de bens móveis e estruturas removíveis instaladas no local; (ii) que o juízo de primeiro grau deferiu a tutela cautelar, determinando a suspensão do prazo de desocupação até a apuração das benfeitorias indenizáveis ou ulterior deliberação no processo principal, com fundamento nos arts. 300 e 305 do CPC; (iii) que o agravado já efetuou o depósito judicial das chaves em ação própria de despejo, reconhecendo a extinção da relação locatícia; (iv) que não há ameaça possessória ou razão para a manutenção da liminar, pois a posse já foi devolvida pelo recorrido e a desocupação consumada e que o direito à denúncia vazia do contrato independe de motivação ou eventual indenização por benfeitorias, sendo incompatível com o direito de retenção; (v) que a decisão causa periculum in mora reverso, pois impede o recorrente de retomar o imóvel para nova destinação comercial; (vi) que o contrato firmado entre as partes possui cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e, ainda, que mesmo após a devolução formal do imóvel, foram constatados danos físicos causados pelo Agravado ao imóvel locado, o que afasta eventual proteção possessória e reforça a ilicitude da manutenção da liminar.

Finalmente, requer o conhecimento do recurso com efeito suspensivo para sustar a decisão a quo, permitindo o regular prosseguimento da ação de despejo e a retomada plena da posse do imóvel pelo agravante, diante do evidente perigo da demora e, no mérito, pelo provimento do recurso.

O recurso foi distribuído por sorteio a esta relatoria.

Em decisão de id 85217622, restou indeferido o efeito suspensivo.

Intimado, o agravado apresentou contrarrazões no id 85298845, refutando as alegações da parte adversa.

Agravo interno interposto no id 86618281 com o objetivo de reforma da decisão monocrática proferida por esta relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, §2º, do RITJBA.

Salvador, 09 de setembro de 2025.

Desa . Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Consoante relatado, os agravantes se insurgem contra decisão que deferiu a liminar e determinou a suspensão do prazo de desocupação fixado na notificação de 14/11/2024 até a adequada apuração judicial das benfeitorias realizadas pelo requerente e o ressarcimento das benfeitorias indenizáveis ou até ulterior deliberação no processo principal.

Vale ressaltar que agiu com cautela o MM. Juízo a quo ao determinar a suspensão da desocupação do bem até a apuração das benfeitorias e seu ressarcimento ou até ulterior deliberação nos autos da demanda de despejo principal, eis que nova locação do imóvel, sem apuração da existência ou não de melhoramentos no bem e que devam ser indenizados em favor da parte adversa, poderá gerar a perda definitiva do direito do agravado, na medida em que poderão as mesmas serem desfeitas pelo novo locatário sem avaliação judicial.

Ademais, consta expressamente do contrato de locação id 478010487, cláusula 5.2, o direito à retenção das benfeitorias removíveis e que não sejam uteis ou voluptuárias.

Assim, não se afigura razoável a liberação imediata do imóvel em favor da empresa recorrente para locação imediata, sob pena de comprometer o resultado da demanda de indenização por benfeitorias ajuizada pela parte adversa, na medida em que ainda não apurado o seu quantum.

Neste sentido a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO . EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINARES. PREVENÇÃO. PRIMEIRO RECURSO . PROCESSOS CONEXOS. ART. 81 E 85, RITJDFT. REJEITADA . SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. SUSCITADA DE OFÍCIO. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU. AÇÃO PRINCIPAL . BENFEITORIAS. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. LEILÃO JUDICIAL . ANULAÇÃO. POSSE DE BOA-FÉ. PRESUNÇÃO. JUSTO TÍTULO . CARTA DE ARREMATAÇÃO. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. DIREITO DE RETENÇÃO . ART. 1.219, CC. VALOR ATUAL . ART. 1.222, CC. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO . PROIBIÇÃO DE SENTENÇA SUPRA PETITA. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS. LEVANTAMENTO. POSSIBILIDADE . RECONVENÇÃO. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. RELATÓRIO . FUNDAMENTAÇÃO. PRESENTES. REJEITADA. MÉRITO . ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. NÃO CABIMENTO. BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO . FRUTOS CIVIS. RECURSO DA SEGUNDA RÉ. CONDENAÇÃO. CUSTAS PROCESSUAIS . HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PARTE QUE NÃO RESTOU VENCIDA. NÃO CABIMENTO. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO . RECURSO DA SEGUNDA RÉ CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. O órgão para o qual o primeiro recurso é distribuído torna-se prevento para todos os recursos interpostos subsequentemente em processos conexos . Art. 81, § 1º e art. 85, parágrafo único do Regimento Interno do TJDFT. 2 . É incabível a análise, em sede recursal, de questões não apreciadas pela decisão recorrida, sob pena de supressão de instância e violação dos princípios do juiz natural e do duplo grau de jurisdição. Preliminar de supressão de instância suscitada de ofício. 3. Tem presunção de boa-fé a posse do arrematante de imóvel levado a leilão judicial, por se fundar em justo título, qual seja, a carta de arrematação expedida pelo juízo . Art. 1.201, parágrafo único do Código Civil. 3 .1. O ajuizamento de embargos de terceiro não é, por si só, suficiente para descaracterizar a boa-fé do possuidor do imóvel arrematado, pois no momento ainda pairava discussão sobre a titularidade do bem. 4. Caracterizados os arrematantes como possuidores de boa-fé, deve ser reconhecido o seu direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis efetuadas nos imóveis e à remoção das benfeitorias voluptuárias que possam ser retiradas, bem como o direito de retenção da posse enquanto não for paga a indenização . Art. 1.219 do Código Civil. 5 . As benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa-fé devem ser indenizadas pelo seu valor atual, e não pelo seu custo. Art. 1.222 do Código Civil . 5.1. Entretanto, a condenação deve se limitar ao montante do pedido formulado na petição inicial, em razão da adstrição do juiz ao pedido formulado na inicial e da proibição de sentença supra petita. Art . 492, caput do Código de Processo Civil. 6. O possuidor de boa-fé tem o direito de remover as benfeitorias voluptuárias que podem ser retiradas sem prejuízo ao imóvel, caso não lhe sejam indenizadas. O reivindicante do bem não tem o direito de vê-las incorporadas ao imóvel sem qualquer ressarcimento, mas pode optar por não as indenizar, caso em que será assegurado ao possuidor o direito de removê-las . 6.1. Não se enquadra no conceito jurídico de benfeitoria voluptuária previsto nos arts. 96, § 1º e 1 .219 do Código Civil o bem que consiste em objeto essencial em imóvel destinado ao uso residencial, não passível de ser retirado sem causar prejuízo substancial ao imóvel 6.2. O juiz não está adstrito ao laudo pericial nem vinculado às conclusões atingidas pelo perito, sendo possível a divergência em relação ao laudo pericial, desde que devidamente embasada em elementos técnicos ou jurídicos. Precedentes . 7. É plenamente possível que a ação principal e a reconvenção sejam julgadas na mesma sentença. 7.1 . Deve ser rejeitada a alegação de nulidade da sentença quanto ao julgamento da reconvenção, uma vez que a sentença relatou e fundamentou adequadamente o pedido reconvencional. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. 8. O possuidor de boa-fé tem direito de retenção do imóvel até que seja paga a indenização pelas benfeitorias realizadas, além de ter direito aos frutos percebidos, entre os quais se incluem os aluguéis referentes ao período da ocupação, que constituem frutos civis . 8.1. O reivindicante do bem não tem direito ao arbitramento de aluguéis em relação ao período de ocupação dos imóveis pelos arrematantes, uma vez que estes exercem legitimamente a posse do imóvel com base em seu direito de retenção. 9 . Descabida a condenação em custas processuais e honorários advocatícios da parte que não restou vencida quanto a nenhum pedido. 10. Preliminar de prevenção rejeitada. Preliminar de supressão de instância suscitada de ofício . Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Recurso do primeiro réu conhecido em parte e parcialmente provido. Recurso da segunda ré conhecido e provido. Sentença reformada em parte .

(TJ-DF 07231367820218070001 1761338, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 20/09/2023, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 03/10/2023).

Sendo assim, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo-se a decisão agravada por seus termos e fundamentos.

Sala de Sessões, de de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

                                                                 Procurador