PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXECUTIVO. MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu tutela de urgência para determinar a expedição de mandado de imissão na posse de imóvel adquirido em leilão extrajudicial pela Caixa Econômica Federal, localizado na Rua das Codornas, nº 96, Edifício Top Imbuí, Salvador/BA. Os agravantes, que ocupam o imóvel, sustentam nulidades no procedimento de consolidação da propriedade e afirmam ter ajuizado ação anulatória perante a Justiça Federal (autos nº 1024660-30.2024.4.01.3300), na qual teriam ofertado pagamento para purgação da mora.

II. Questão em discussão

A controvérsia consiste em verificar se há elementos suficientes para suspender os efeitos da decisão que concedeu a imissão na posse aos adquirentes do imóvel, à luz da alegada nulidade no procedimento de execução extrajudicial e do risco de dano irreparável aos agravantes.

III. Razões de decidir

A consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/1997, e a subsequente transferência por leilão público, devidamente registrada, autorizam a imissão do adquirente na posse.

A mera propositura de ação anulatória não impede a concessão da imissão na posse, especialmente na ausência de liminar favorável ou prova documental das nulidades alegadas.

O registro do título de propriedade legitima o pedido possessório, sendo insuficiente a simples alegação de vícios no procedimento de execução para afastar o direito do arrematante de boa-fé.

A jurisprudência pacífica reconhece o direito do adquirente em hasta pública, devidamente registrado, à posse do imóvel, ainda que exista demanda questionando a legalidade do procedimento executivo.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade e o registro do título conferem ao arrematante o direito à imissão na posse do imóvel. 2. A existência de ação anulatória sem decisão liminar favorável e sem prova das nulidades alegadas não impede a imissão na posse do adquirente de boa-fé."

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 30; CC/2002, art. 1.245; CPC/2015, art. 903, § 4º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação nº 0501509-02.2018.8.05.0150; TJ-BA, Agravo de Instrumento nº 8049598-97.2022.8.05.0000; TJ-BA, Agravo de Instrumento nº 8041117-14.2023.8.05.0000.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 8072864-45.2024.8.05.0000 em que figuram como partes recorrentes CARLOS JOSÉ MATTOS DA CUNHA e CECÍLIA FADIGAS DE SOUZA DA CUNHA e parte recorrida MARIA ELIZZABETTE ALMEIDA GOMES FONSECA e JOÃO FONSECA IRMÃO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das sessões,

Presidente

 

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda
Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CARLOS JOSÉ MATTOS DA CUNHA e CECÍLIA FADIGAS DE SOUZA DA CUNHA em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, ID 471491114 dos autos originários, que deferiu a tutela de urgência para determinar a expedição de mandado de imissão na posse do imóvel situado à Rua das Codornas, nº 96, Edifício Top Imbuí, apartamento 1101, Imbuí, Salvador/BA, inscrição municipal 909.181-5.

Em suas razões recursais (ID 74157705), os agravantes defendem a necessidade de reforma da decisão vergastada, a fim de que seja indeferido o pedido liminar de imissão na posse, mantendo-os na posse do imóvel.

Alegam que o imóvel foi obtido por meio de leilão público pela Caixa Econômica Federal, mas que o procedimento de execução extrajudicial e a consequente venda direta estariam eivados de vícios que acarretariam a anulação dos atos relativos à consolidação da propriedade.

Informam que ajuizaram ação anulatória perante a 16ª Vara Federal Cível da SJBA/TRF1 (autos nº 1024660-30.2024.4.01.3300) para discutir a nulidade do procedimento de execução em desfavor da Caixa Econômica Federal, tendo, inclusive, oferecido a quantia de R$ 120.710,39 para purgar a mora e retomar o contrato de financiamento.

Sustentam que, caso a decisão seja mantida, sofrerão danos irreparáveis por serem retirados do único imóvel que possuem como abrigo, considerando a possibilidade de anulação dos atos de consolidação da propriedade.

Requerem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, reputando presentes os seus requisitos.

Por fim, pedem que “(...) no mérito, seja dado INTEGRAL PROVIMENTO AO PRESENTE AGRAVO DE INSTRUMENTO, a fim de que seja reformada a respeitável decisão no que diz respeito ao pedido liminar de imissão na posse, indeferindo-a, para manter os agravantes na posse do imóvel.”

Indeferiu-se, pela decisão ID 74427482, o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Contrarrazões apresentadas no ID 76554063.

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta.

Salvador, data registrada no sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Recebo o recurso, eis que próprio e tempestivo, ao tempo em que defiro em favor dos agravantes os benefícios da gratuidade da justiça.

Cumpre frisar que o procedimento de consolidação de propriedade encontra-se previsto na Lei n. 9.514/1997 e, uma vez identificada a inadimplência do devedor fiduciante, dá-se início ao trâmite, nos termos do que preceitua a norma do art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97, in verbis:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (Grifamos).

Por outro lado, nos termos do art. 30 da Lei 9.514/1997, “é assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome”.

Conforme ressaltado na decisão agravada, “comprovada a propriedade do imóvel mediante a transcrição no registro imobiliário da escritura pública de compra e venda celebrada com o credor fiduciário, os adquirentes têm o direito de serem imitidos em sua posse”. Ainda segundo o decisum objurgado, “no caso concreto, os documentos acostados pela parte autora comprovam a aquisição do imóvel através de contrato de compra e venda (Id. 471280418), devidamente averbado no cartório de registro de imóveis (Id. 471280419)” e que, “mesmo proposta ação anulatória de leilão e/ou revisional de financiamento, tal fato não obsta, suspende ou reúne no mesmo Juízo a ação possessória, sobretudo quando não deferida a liminar naquelas”.

Compulsando-se os autos, verifica-se que o agravo de instrumento não foi instruído com qualquer elemento de prova acerca da suposta nulidade do procedimento de execução extrajudicial que culminou na arrematação do imóvel em questão, limitando-se a peça recursal a se reportar à ação anulatória ajuizada perante a 16ª Vara Federal Cível da SJBA/TRF1 (autos nº 1024660-30.2024.4.01.3300), na qual teria sido oferecida a quantia de R$ 120.710,39 (cento e vinte mil, setecentos e dez reais e trinta e nove centavos) para purgar a mora e retomar o contrato de financiamento, estando ausente a juntada de qualquer prova material acerca dessa matéria fática.

Registre-se que os recorrentes sequer mencionam o estágio do citado feito, ou se alguma medida de natureza liminar ampararia sua postulação, o que também não consta da defesa já apresentada perante o juízo a quo, a qual não foi munida de documentação que possa demonstrar as burlas que maculariam o sobredito procedimento executivo, sendo acompanhada apenas de documentos de identificação pessoal.

Com efeito, há previsão legal, consagrada pela doutrina, de que, a despeito de a arrematação poder ser impugnada nos próprios autos da execução, mediante petição do interessado, ou invalidada de ofício em caso de nulidade, após expedida a carta de arrematação, a sua desconstituição somente pode ser pleiteada na via própria, ou seja, por meio de ação anulatória, de acordo com os arts. 486 e 694 do CPC/1973 (art. 903, § 4º, do atual CPC/2015).

Todavia, no caso dos autos, não demonstraram os agravantes indícios mínimos de que efetivamente exerceram pretensão perante o juízo federal, com provimento judicial favorável a seu pedido, circunstância que fragiliza a alegação de nulidade do título, o qual segue apto a produzir seus regulares efeitos.

Ademais, sendo certo que a ação de imissão de posse detém natureza petitória, reservada ao proprietário que jamais exerceu a posse, e que a propriedade imobiliária se transfere, entre vivos, mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis, ex vi do art. 1.245 do CC/2002, a consolidação da propriedade do imóvel pela parte autora do feito de origem, conforme comprovado no ID 471280419, legitima a concessão da pretensão emergencial deduzida, até mesmo para que seja salvaguardado o direito do terceiro adquirente de boa-fé.

A propósito do tema, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INTIMAÇÃO DAS PARTES PARA MANIFESTAR INTERESSE NA PRODUÇÃO DE PROVA. EXISTÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA AJUIZADA PERANTE A CEF EM TRÂMITE PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL. EVENTUAL IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO NÃO AFETA O TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ QUE ARREMATOU O BEM E CONSOLIDOU A PROPRIEDADE EM SEU NOME MEDIANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO . ASSIM, ENCONTRANDO-SE O IMÓVEL COM ESCRITURA OUTORGADA, A PROPRIEDADE DESTE IMÓVEL FOI CONSOLIDADA NO PATRIMÔNIO DA DEMANDANTE E, COM BASE NESTE DOCUMENTO DE AQUISIÇÃO. POR CONTA DE SEU DIREITO À POSSE, O ARREMATANTE SE TORNA DONO POR DIREITO DO IMÓVEL E, DESTA FORMA, CONSOLIDA-SE O SEU DIREITO À IMISSÃO NA POSSE, SENDO LEGÍTIMA A ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL A FIM DE REAVÊ-LO. POR CONSEQUÊNCIA, A DEMANDANTE DO IMÓVEL EM LEILÃO PÚBLICO TEM DIREITO DE SER IMITIDO EM SUA POSSE, PORQUE O REGISTRO DO BEM EM CARTÓRIO CONSOLIDA A PROPRIEDADE EM SEU NOME. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-BA - Apelação: 05015090220188050150, Relator.: MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA. ESCRITURA PÚBLICA COMPROVANDO A PROPRIEDADE. PROVIMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. A análise do Agravo Interno resta prejudicada em razão do julgamento do mérito do Agravo de Instrumento. O requisito para a imissão dos agravantes na posse do imóvel litigioso encontra-se preenchido: a propriedade dos agravantes encontra-se demonstrada nos autos principais através da Certidão Inteiro Teor do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Vitória da Conquista/BA (id. 229717315, autos originários). A comprovação da propriedade do imóvel adquirido em leilão extrajudicial é a condição necessária para a imissão liminar na posse desse bem, pelo arrematante. A existência de ação em que se discuta possível nulidade no procedimento de leilão envolvendo o bem imóvel, não pode ser oposta em face dos arrematantes, os quais como terceiros de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do imóvel e possuem o direito de serem imitidos na posse do bem. Recurso provido. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80495989720228050000, Relator.: ROSITA FALCÃO DE ALMEIDA MAIA, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 14/03/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A DETERMINAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PRAZO DE 60 (SESSENTA DIAS) DIAS PARA O CUMPRIMENTO DA MEDIDA. RAZOABILIDADE. A DEMANDA ANULATÓRIA DO ATO DE TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO PODE AFETAR A PRETENSÃO DO PROPRIETÁRIO DE BOA-FÉ E COM JUSTO TÍTULO. INEXISTÊNCIA DE RAZÃO PARA A REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, QUE DEVE SER MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80411171420238050000, Relator.: ARNALDO FREIRE FRANCO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/02/2024).

Diante do exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

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