PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO n. 0015278-94.2009.8.05.0039 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: WILSON ANDRADE DE CARVALHO |
| Advogado(s): MATHEUS LINS PIRES, FERNANDO BRANDÃO FILHO |
| APELADO: PARAÍSO EMPREENDIMENTOS LTDA. |
Advogado(s): RENATO DINIZ DA SILVA NETO
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A controvérsia recursal cinge-se em definir se a sentença que decretou a rescisão contratual, em razão do inadimplemento da última parcela da promessa de compra e venda, deve ser mantida ou reformada, para determinar a conclusão do negócio jurídico com a outorga da escritura definitiva dos imóveis aos apelantes, ou, subsidiariamente, se devem ser reconhecidos direitos indenizatórios complementares em favor dos recorrentes.
Alegam os apelantes, em sede preliminar, que a sentença hostilizada incorreu em vício insanável de fundamentação, ao determinar a resolução do pacto negocial com base em suposta inadimplência de parcela residual, cuja existência seria inteiramente fictícia e jamais prevista no contrato firmado, sustentando inadequada subsunção dos fatos ao direito aplicável, com manifesta afronta aos princípios da função social do contrato, da conservação dos negócios jurídicos, da boa-fé objetiva e à teoria do adimplemento substancial.
A preliminar não prospera, pois a sentença censurada apresenta fundamentação clara, coerente e juridicamente adequada, tendo examinado detidamente todos os elementos probatórios constantes dos autos, especialmente os instrumentos contratuais de promessa de compra e venda dos lotes nº 15 e nº 16, os recibos de pagamento acostados pelas partes, os extratos bancários, e, principalmente, a correspondência eletrônica de ID 90066598, na qual o próprio apelante confessa, expressamente, a existência do débito e propõe forma de quitação.
O magistrado a quo, ao analisar o acervo probatório, consignou, de forma categórica, que embora a parte autora afirme ter quitado todo o valor contratado e todas as parcelas vencidas posteriormente à parcela apontada como em aberto, não restou comprovado o pagamento da última parcela prevista em cada contrato, no valor de R$ 1.418,42 cada, vencidas em 10/01/1998, tendo a própria parte autora afirmado que não possui o recibo referente ao pagamento da prestação no valor de R$ 2.836,85, referente aos dois lotes.
Mais relevante, ainda, o decisum destacou que o apelante confessa o débito referente à parcela no valor de R$ 2.836,85, apresentando proposta para quitação no valor de R$ 8.510,55, o que configura inequívoca confissão da dívida e afasta por completo a alegação de inexistência do débito, ora sustentada nas razões recursais.
A fundamentação adotada pela sentença, portanto, encontra-se alicerçada em elementos concretos dos autos, não havendo que se falar em vício de fundamentação, tampouco em aplicação inadequada do direito.
O que se verifica, na realidade, é o inconformismo dos apelantes com o resultado do julgamento, o que não se confunde com nulidade decisória.
A alegação de que a parcela final seria fictícia e criada unilateralmente pela apelada, resta completamente desmentida pela confissão do próprio recorrente, constante dos autos, que expressamente reconheceu a existência da dívida e ofereceu proposta de pagamento. Tal confissão, por si só, afasta qualquer alegação de inexistência do débito.
Ademais, os instrumentos contratuais juntados aos autos pela própria apelada, demonstram, de forma clara e inequívoca, que o contrato previa o pagamento de última parcela, no valor de R$ 1.418,42, para cada lote, com vencimento em 10 de janeiro de 1998, totalizando os R$ 2.836,85, apontados como inadimplidos.
Não há, portanto, qualquer ficção ou criação unilateral de débito, mas, sim, a regular cobrança de parcela efetivamente prevista no pacto originário e confessadamente não quitada pelos próprios devedores.
Rejeita-se a preliminar arguida, porquanto ausente qualquer vício insanável de fundamentação na sentença impugnada.
No mérito, a controvérsia central da demanda reside em definir se o inadimplemento da última parcela contratual, correspondente a aproximadamente 4,74% do valor total da avença, autoriza a rescisão do contrato ou se, ao contrário, incide a teoria do adimplemento substancial, de modo a impor a manutenção do vínculo obrigacional e determinar a outorga da escritura definitiva aos apelantes.
Como bem destacado na sentença vergastada, a análise do acervo probatório revela, de forma cristalina, que os apelantes não lograram comprovar o pagamento da última parcela, prevista em cada um dos contratos firmados, no valor de R$ 1.418,42, com vencimento em 10 de janeiro de 1998, totalizando o montante de R$ 2.836,85 referente aos dois lotes.
A própria parte autora, em sua petição inicial, admitiu, expressamente, que não possui o recibo referente ao pagamento da prestação, no valor de R$ 2.836,85, alegando, contudo, que tal parcela seria inexistente e que teria quitado todas as prestações vencidas em datas posteriores.
Ocorre que tal argumentação não se sustenta diante dos elementos probatórios constantes dos autos.
Conforme bem observado na sentença, os recibos acostados pelos apelantes demonstram o pagamento de parcelas com vencimento no ano de 1997, no valor de R$ 2.836,85 cada, IDs 90066579 e seguintes, bem como extrato de pagamento, no valor total de R$ 57.040,71, ID 90066590. Todavia, não há nos autos qualquer comprovação do pagamento da parcela final, com vencimento em janeiro de 1998.
Mais relevante, ainda, e este é o ponto central que afasta por completo a tese do apelante, constam dos autos correspondências eletrônicas nas quais o próprio apelante Wilson Andrade de Carvalho confessa, expressamente, a existência do débito e propõe forma de quitação.
Nos documentos de ID 90066598 e ID 90066602, a parte autora reconhece a dívida referente à parcela, no valor de R$ 2.836,85 e apresenta proposta para quitação no valor de R$ 8.510,55.
Trata-se, inequivocamente, de confissão extrajudicial da dívida, dotada de plena eficácia probatória, nos termos do artigo 389, do Código de Processo Civil.
A confissão, como meio de prova, é indivisível e irretratável, vinculando o confitente às suas declarações, salvo se demonstrado vício de consentimento, o que não se verifica no caso concreto.
A confissão do débito pelos apelantes afasta, de plano, qualquer alegação de inexistência da parcela final ou de sua suposta natureza fictícia.
Se os próprios devedores reconheceram a dívida e propuseram forma de pagamento, não podem agora, em juízo, alegar que tal débito jamais existiu. Tal comportamento configura evidente contradição e afronta ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais e processuais.
Estabelecida, portanto, a existência do débito e a inadimplência dos apelantes quanto à última parcela contratual, passa-se à análise da possibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto.
A teoria do adimplemento substancial constitui importante instrumento de interpretação contratual destinado a preservar os negócios jurídicos quando o devedor cumpriu parcela tão significativa de suas obrigações que a resolução do contrato se revelaria desproporcional, excessiva e contrária aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Segundo tal teoria, quando o inadimplemento é mínimo e a parcela adimplida é substancial, de modo que o interesse do credor foi satisfeito em sua quase integralidade, não se justifica a rescisão do contrato, devendo o credor se valer dos meios ordinários de cobrança para receber o saldo remanescente, preservando-se, assim, o vínculo obrigacional.
O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé objetiva.
Todavia, a aplicação da teoria do adimplemento substancial não é automática, devendo ser analisada à luz das circunstâncias concretas de cada caso, especialmente quanto à conduta das partes, à boa-fé no cumprimento das obrigações, ao percentual efetivamente adimplido e à possibilidade de satisfação do interesse do credor por meio da cobrança do saldo remanescente.
No caso em análise, embora o apelante tenha efetivamente quitado parcela significativa do contrato, correspondente a aproximadamente 95% do valor total, as circunstâncias concretas da demanda impedem a aplicação da teoria do adimplemento substancial para forçar a conclusão do negócio jurídico.
Primeiramente, porque a inadimplência não decorre de dificuldade financeira momentânea ou de qualquer circunstância fortuita que tenha impedido o pagamento tempestivo da última parcela. Ao contrário, trata-se de inadimplemento voluntário e prolongado, que se estendeu por anos, desde o vencimento da obrigação em janeiro de 1998 até o ajuizamento da presente demanda.
Em segundo lugar, porque os próprios apelantes confessaram expressamente a existência do débito em correspondência extrajudicial, propondo inclusive forma de pagamento, o que demonstra inequívoco reconhecimento da obrigação e afasta qualquer alegação de boa-fé no inadimplemento.
Em terceiro lugar, e este é o ponto mais relevante, porque a teoria do adimplemento substancial não exonera o devedor do pagamento da parcela remanescente, nem autoriza a conclusão forçada do negócio sem a quitação integral do preço.
O que a teoria impede é a rescisão do contrato pelo credor, quando o inadimplemento é mínimo, preservando-se o vínculo obrigacional e assegurando-se ao credor o direito de cobrar o saldo devedor pelos meios ordinários.
No caso dos autos, todavia, não foi a apelada quem buscou a rescisão contratual, mas, sim, os próprios apelantes, que, embora inadimplentes, pretendem a conclusão forçada do negócio, sem a quitação integral do preço, o que configura evidente pretensão de enriquecimento sem causa.
A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o próprio devedor é quem busca a resolução contratual ou quando pretende se beneficiar da própria torpeza, deixando de cumprir obrigação confessadamente devida.
Neste sentido:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS . ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL . INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1 .092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3 . Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. 5 . Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ - REsp: 1636692 RJ 2014/0316494-4, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017).
No caso em análise, o apelante, embora tenha cumprido parcela expressiva do contrato, permaneceu inadimplente por anos quanto à última prestação, confessando expressamente a dívida em correspondência extrajudicial, e agora pretende a conclusão forçada do negócio, sem a quitação integral do preço, em flagrante violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
Não se pode perder de vista, ainda, que o instrumento contratual firmado entre as partes, ID 90066618, prevê, expressamente, em sua cláusula décima terceira, a possibilidade de rescisão contratual em caso de inadimplemento, com retenção de percentual a título de corretagem e multa compensatória, o que demonstra que a resolução do pacto em caso de inadimplência foi expressamente pactuada pelas partes.
A manutenção forçada do contrato, sem a quitação integral do preço, violaria, portanto, não apenas a vontade das partes, manifestada no instrumento contratual, mas também os princípios do pacta sunt servanda e da força obrigatória dos contratos, pilares fundamentais do direito obrigacional.
Ademais, como bem destacado na sentença atacada, ao aplicar a teoria do adimplemento substancial, o que se espera é que uma vez firmado, o contrato seja cumprido em sua integralidade, até sua extinção, com a satisfação dos direitos e obrigações das partes, e uma vez cumprido de forma parcial ou defeituosa, só poderá ser convalidado se satisfizer a necessidade da parte contrária, o que não ocorreu no caso concreto.
A apelada, durante anos, aguardou a quitação integral do preço para proceder à transferência definitiva dos imóveis, tendo que suportar os custos de manutenção dos lotes, taxas condominiais, tributos e demais encargos, além de ficar impedida de comercializar os bens com terceiros, enquanto os imóveis se valorizavam consideravelmente.
Permitir que o apelante, após anos de inadimplência confessa, obtenha a propriedade dos imóveis, sem a quitação integral do preço, seria não apenas violar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, mas, também, chancelar o enriquecimento sem causa e premiar a conduta desleal.
Por todos estes fundamentos, não há como aplicar a teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, para forçar a conclusão do negócio jurídico, sem a quitação integral do preço, impondo-se a manutenção da rescisão contratual decretada na sentença vergastada.
Subsidiariamente, os apelantes pleiteiam, em caso de manutenção da rescisão contratual, a condenação da apelada no pagamento do valor real de mercado dos imóveis, não inferior a R$ 1.000.000,00, por terreno, bem como indenização complementar proporcional à valorização dos bens, aos lucros cessantes e à privação injustificada da posse, por quase trinta anos.
A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento do promitente comprador, autoriza a restituição das parcelas pagas, deduzidos os percentuais previstos contratualmente a título de taxa de corretagem, taxa de administração e cláusula penal compensatória, a fim de indenizar o promitente vendedor pelos prejuízos experimentados com a frustração do negócio.
De acordo com a Súmula 543. do STJ,
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
No caso em análise, a rescisão contratual decorreu de inadimplemento confesso do próprio apelante, que deixou de pagar a última parcela do contrato, impedindo a conclusão do negócio jurídico.
A culpa pelo desfazimento do contrato, portanto, é exclusiva dos promitentes compradores.
Neste contexto, a sentença vergastada determinou, de forma correta e em consonância com a jurisprudência dominante, a restituição dos valores pagos pelo apelante, atualizados monetariamente pelo INPC, desde a data de cada desembolso, acrescidos de juros legais de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, deduzidos os percentuais de 5%, a título de corretagem e 10%, referente à multa compensatória, conforme expressamente previsto na cláusula décima terceira, parágrafo segundo, dos contratos firmados entre as partes.
Tal solução atende aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, assegurando aos apelantes a restituição das quantias efetivamente pagas, corrigidas monetariamente, para preservação do poder aquisitivo e permitindo à apelada a retenção de percentual destinado a compensar os prejuízos experimentados com a frustração do negócio, os custos administrativos, as taxas condominiais e tributárias suportadas ao longo de quase três décadas, e a impossibilidade de comercialização dos imóveis com terceiros.
Não há que se falar, portanto, em condenação da apelada no pagamento do valor de mercado dos imóveis ou em indenização complementar pela valorização dos bens. A valorização imobiliária constitui risco inerente à atividade empresarial e decorre, naturalmente, do desenvolvimento urbano e econômico da região, não podendo ser atribuída exclusivamente à inércia da apelada.
Ao contrário, foi justamente o inadimplemento dos apelantes que impediu a conclusão do negócio e gerou a situação de indefinição jurídica dos imóveis. Se os promitentes compradores tivessem quitado tempestivamente a última parcela do contrato, como lhes competia, há quase três décadas já teriam obtido a escritura definitiva e se beneficiado integralmente da valorização imobiliária.
Pretender, agora, após anos de inadimplência confessa, não apenas a manutenção do contrato sem a quitação integral do preço, mas também o recebimento de indenização pela valorização dos imóveis e pelos lucros cessantes decorrentes da privação da posse, constitui pretensão manifestamente abusiva e contrária aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.
A jurisprudência dos Tribunais Superiores é firme no sentido de que não cabe indenização por lucros cessantes ou por valorização imobiliária quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do promitente comprador inadimplente.
Neste sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR . CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS. DATA DE CADA DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1 . A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 2. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos . 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1985060 ES 2021/0295094-1, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2022).
Assim, a sentença atacada, ao determinar a rescisão contratual, com a restituição dos valores pagos, deduzidos os percentuais contratuais de corretagem e multa compensatória, adotou solução juridicamente adequada, equilibrada e em perfeita consonância com a jurisprudência dominante, não merecendo qualquer reforma.
Por todos os fundamentos expostos, a sentença vergastada merece ser mantida em sua integralidade, por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora adoto como razões de decidir.
Diante do exposto, REJEITA-SE A PRELIMINAR e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorando-se os honorários advocatícios de sucumbência em 5%.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração, abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC.
Data registrada no sistema.
Emílio Salomão Resedá
Relator