PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE TÍTULO HÁBIL DE PROPRIEDADE. INDÍCIOS DE SIMULAÇÃO CONTRATUAL E AGIOTAGEM. APELO IMPROVIDO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de imissão de posse, sob o fundamento de ausência de demonstração da propriedade sobre o imóvel litigioso. O apelante sustenta ter adquirido o imóvel por escritura pública devidamente registrada e que a apelada exerce posse injusta sobre o bem, requerendo a imissão na posse e indenização por perdas e danos.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o apelante demonstrou os requisitos necessários para a ação de imissão de posse, notadamente: (i) a prova do domínio da coisa; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta, considerando os indícios de que o contrato de compra e venda configura negócio simulado para mascarar prática de agiotagem.

III. Razões de decidir

3. A ação de imissão de posse é ação de natureza petitória que exige como requisitos específicos a prova do domínio da coisa, a individualização do bem e a comprovação da posse injusta, tendo como causa de pedir a propriedade e o direito de sequela inerente.

4. A disparidade entre o valor de mercado do imóvel (R$ 1.400.000,00) e o valor pelo qual foi adquirido (R$ 763.000,00) constitui indício robusto de que o negócio não reflete a realidade, mas serve apenas como garantia para operação de empréstimo a juros extorsivos.

5. Existe ação declaratória de nulidade de negócio jurídico conexa (nº 0001174-33.2015.8.05.0154), aforada pelo vendedor contra o apelante, questionando a validade da escritura pública, o que impõe a manutenção da improcedência para evitar decisões contraditórias.

6. O apelante foi incapaz de trazer aos autos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito buscado pela requerida, limitando-se a sustentar a validade formal da escritura pública, sem afastar os indícios de simulação contratual.

IV. Dispositivo e tese

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de apelação, interposta por DIEGO DOURADO SILVA, contra sentença, proferida pelo juízo da 1ª VARA DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES - BA, que julgou improcedentes os pleitos formulados na ação de imissão de posse, proposta pelo ora apelante contra  J.LIESENFELD & J.LUPSCHINSKI LTDA, sob o fundamento de ausência de demonstração da propriedade sobre o imóvel litigioso.

Em sua irresignação (Id 73889932), o apelante aduz que o domínio do imóvel através de escritura pública de compra e venda devidamente registrada no Registro de Imóveis. Argumenta que o registro imobiliário goza de presunção de veracidade e que a simples existência de ação anulatória em curso não tem o condão de afastar a fé pública registral. Assim, defende ter direito à imissão na posse por ser proprietário registral do bem.

Sustenta, ainda, que a apelada exerce posse injusta sobre o bem, uma vez que não exerceu o direito de recompra previsto na cláusula 13 do contrato. Aduz que, pela mesma cláusula, a apelada obrigou-se a desocupar o imóvel e entregar sua posse no prazo de 10 dias, ou seja, até 30/01/2015, o que não foi cumprido mesmo após notificação extrajudicial.

Por fim, alegou que faz jus às perdas e danos decorrentes dos alugueres que deixou de perceber durante o período de privação da posse, estimados em R$ 15.000,00 mensais, além da multa contratual de 2% sobre o valor do contrato prevista na cláusula 12ª.

Pede, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da sentença guerreada, de modo a julgar procedentes os pleitos exordiais.

Custas recolhidas no Id 73889934.

Contrarrazões avistáveis no Id 73889937, oportunidade em que afirmou que o apelante não comprovou os requisitos necessários para a ação de imissão de posse, sustentando que o contrato de compra e venda configura negócio simulado para mascarar prática de agiotagem, com a aplicação de juros extorsivos de 11% ao mês em empréstimo concedido à representante da apelada em momento de extrema fragilidade. Argumentou que a escritura pública foi outorgada mediante coação e pressão, caracterizando simulação para garantir pagamento de dívida oriunda de usura, sendo o imóvel avaliado em mais de R$ 1.400.000,00 e vendido por apenas R$ 763.000,00. Sustentou que existe ação declaratória de nulidade em curso e que foi deferida liminar para suspender transações imobiliárias referentes ao bem, concluindo pela fragilidade do acervo probatório do apelante e pela manutenção da sentença.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 24 de julho de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Observo que o recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, devendo ser processado perante este Segundo Grau.

Infere-se dos autos que o magistrado de primeira instância julgou improcedente o feito originário por entender que não restou demonstrada, pela parte autora, a titularidade do domínio sobre o imóvel. Considerou, ainda, que restando incontroverso que o valor fixado para o imóvel o foi em virtude de dívida de mútuo, contraída, anteriormente, entre os litigantes, (em eventual agiotagem) existe a possibilidade de tal circunstância invalidar o negócio, uma vez que se encontra, sub judice, na ação declaratória de nulidade de n. 0001174-33.2015.805.0154, em trâmite no mesmo juízo.

Cabe, pois, a esta Corte Julgadora, contrapor os fatos aduzidos com o arcabouço probatório, que instrui o feito e verificar o que restou comprovado.

Afere-se da narrativa fática autoral ter esse adquirido o imóvel, por meio de contrato, com valor especificado de R$763.000,00, que seriam pagos com entrada no valor de R$563.000,00 e mais dois cheques de R$100.000,00, com vencimento em 01/08/2014. Tendo as partes repactuado, verbalmente, o negócio jurídico, ficou decidido que o autor/apelante efetuaria pagamento no valor de R$155.800,00 em nova data, mais R$7.819,67 para quitação dos IPTUs de 2013 e 2014 e que, por fim, os R$36.380,33 seriam pagos quando o requerido desocupasse o imóvel.

Explica que o réu/vendedor não exerceu seu direito de retratação da venda, com a devolução do preço, ao comprador, mais as despesas; tampouco lhe disponibilizou o imóvel, apesar de notificado extrajudicialmente - tudo conforme estipulação contratual.

Neste cenário, pretendia imitir-se na posse, liminarmente, e a condenação do requerido em perdas e danos e o pagamento da multa contratual no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor da compra.

O réu, por seu turno, aduz que o negócio entabulado derivou de contrato de mútuo, anteriormente firmado entre as partes. Informa que o valor pactuado pelo imóvel é inferior ao valor de mercado, uma vez que avaliado em mais de R$ 1.400.000,00 foi vendido por apenas R$ 763.000,00. Argumenta que a escritura pública foi outorgada mediante coação e pressão, caracterizando simulação para garantir pagamento de dívida oriunda de usura. Sugere, assim, prática de agiotagem, pelo recorrente.

Comunica, ainda, o trâmite da ação declaratória de nulidade de negócio jurídico cumulada com anulação de escritura pública, tombada sob o nº 0001174-33.2015.8.05.0154 e conexa com a ação petitória, ora em análise.

Pois bem. É neste contexto que se descortinam os fatos.

Nos moldes do art. 1228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (grifei)”.

O meio processual adequado para reaver o bem, daquele que injustamente o possua ou detenha, é a ação de imissão de posse, que tem como requisitos específicos (i) a prova do domínio da coisa; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta.

A propósito, veja-se a iminente lição de Arnaldo Rizzardo, sobre a matéria:

“A ação de imissão de posse não se restringe à hipótese de ser aquisição, por ato do alienante, translativo da propriedade. Vai além, estendendo-se a toda a espécie de aquisição da propriedade baseada em justo título, ainda que o título da aquisição provenha de direito hereditário.
(...)
A ação de imissão de posse, sabidamente, não é ação possessória destinada a proteção da posse, mas sim ação petitória a favor de quem vai em busca da posse. In Direito das Coisas, Rio de Janeiro: Forense, 2013, pp. 148 e 152) [g.n.]”

Como bem pontuado, acima, pelo ilustre jurista e doutrinador, Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, a ação, em comento, tem como causa de pedir a propriedade e o direito de sequela inerente (ius possidendi).

Já fora dito, anteriormente, que na hipótese dos autos, o sentenciante considerou idemonstrado o justo título da propriedade, tendo em vista o questionamento judicial da validade da escritura pública do imóvel, por meio da ação declaratória de nulidade de negócio jurídico cumulada com anulação de escritura pública, tombada sob o nº 0001174-33.2015.8.05.0154 e aforada pelo vendedor, ora recorrido, contra o apelante.

De logo anuncio que, em sendo as ações conexas, convém manter a improcedência da imissão de posse, caso contrário, corre-se o risco de decisões contraditórias.

Veja-se o que leciona Pontes de Miranda:

"A defesa tem de consistir nas afirmações sobre a ineficácia do título. Naturalmente, o réu pode discutir a existência e extensão do direito do autor à posse ou à posse direta, inclusive no tempo e no espaço. A própria eficácia do título pode ser atacada. Não só quanto à forma; também quanto ao fundo" (Tratado de Direito Privado – Parte Especial, Direito das Coisas, 2ª edição, p. 539) [g.n.].

No caso em análise, a recorrida, em contestação, arguiu que a aquisição do imóvel se funda em contrato simulado de compra e venda, como forma de garantia do exercício de agiotagem.

A disparidade entre o valor de mercado do imóvel (R$ 1.400.000,00) e o valor, pelo qual fora adquirido ( 763.000,00), constitui indício robusto de que o negócio não reflete a realidade, mas serve apenas como garantia para operação de empréstimo a juros extorsivos.

Em situação análoga, já se decidiu no mesmo sentido, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE . - IMISSÃO DE POSSE. TESE DE AGIOTAGEM. A AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE É AÇÃO DE NATUREZA REAL E PETITÓRIA EM QUE AMPARADO POR JUSTO TÍTULO DE PROPRIEDADE O AUTOR PRETENDE A IMISSÃO NA POSSE DO BEM ADQUIRIDO, MAS NA LINHA DO E. STJ ESTENDIDA AO COMPROMISSÁRIO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A PARTE AUTORA NÃO COMPROVOU A POSSE INJUSTA DO RÉU; HÁ INDÍCIOS DE QUE SE TRATOU DE COMPRA E VENDA SIMULADA ANTE A PRÁTICA DE AGIOTAGEM; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 50075394920198210019 RS, Relator.: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 27/04/2021, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 01/05/2021) [g.n.]

Neste contexto, a improcedência da imissão de posse deve ser mantida até julgamento final da ação declaratória de nulidade, outrora mencionada. Isto porque, uma vez declarada a nulidade do negócio jurídico, o título de propriedade, qual seja, a escritura pública, não pode o autor se valer de título nulo para pleitear a imissão na posse do imóvel.

Doutro lado, o autor foi incapaz de trazer aos autos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito buscado pela requerida, limitando-se a sustentar a validade formal da escritura pública, limitando-se a explicar, quanto à evidente desproporção entre o valor pactuado e o valor real do bem, que se trata de uma diferença devida por dívida de mútuo anteriormente contraída.

A sentença recorrida, portanto, encontra-se em perfeita sintonia com os princípios que regem o direito civil brasileiro, especialmente no que tange à repressão aos negócios simulados e à prática de agiotagem. O magistrado de primeiro grau foi perspicaz ao identificar os indícios de simulação e julgar improcedente a pretensão inicial.

Por tudo o quanto relatado, o autor não logrou demonstrar a existência de título hábil para a propositura da ação de imissão de posse, uma vez que sobre a escritura pública, em que se baseia sua pretensão, paira a desconfiança de simulação, destinando-se apenas a mascarar operação financeira irregular.

De tudo esposado nas linhas supras, conclui-se pela não comprovação do direito autoral, o que leva à confirmação da sentença guerreada e o consequente improvimento recursal.

Pelas razões, acima expostas, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, para manter incólume a sentença primeva.

À vista deste resultado, condeno a apelante no pagamento dos os honorários de sucumbência, que majoro para 15% sobre o valor da causa.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora