PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO DA DECISÃO DE 1º GRAU INDEFERIDO. TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA PELO JUÍZO A QUO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS DECORRENTES DO CONTRATO. PROIBIÇÃO DE INSCREVER OS AUTORES NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES. DETERMINAÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR RECEBIDO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outros contra decisão do MM. Juízo de Direito da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, na ação de resolução contratual nº 8038985-44.2024.8.05.0001, deferiu parcialmente a tutela de urgência, para suspender a exigibilidade das cobranças decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impedir a negativação dos autores em razão desses débitos e determinar o depósito judicial dos valores recebidos.

II. Questão em discussão

2. Verifica-se a legalidade da concessão parcial da tutela de urgência, em razão de inadimplemento contratual por parte das Agravantes, caracterizado pelo atraso na entrega do imóvel, buscando-se avaliar a legitimidade da suspensão das obrigações contratuais e restrições de crédito dos Autores.

3. Discute-se, também, sobre a plausibilidade da determinação de depósito judicial de todos os valores recebidos pelas Agravantes.

III. Razões de decidir

4. Da análise dos autos de origem, verifica-se a probabilidade do direito vindicado pelo autor, ora agravado, notadamente pela proximidade entre o período da indicação de distrato feita por e-mail (ID 444085067 do processo originário), e o da cobrança por valores em aberto feita pela CIPASA (ID 444072902 dos autos de origem).

5. A inadimplência das agravantes decorre do atraso na entrega do imóvel adquirido na forma pactuada (ID 437075751, ID 437077363 e ID 437077367 do processo nº 8038985-44.2024.8.05.0001), o que ensejou a resolução do contrato de compra e venda de imóvel objeto da demanda.

6. Distinguishing da tese sobre a incidência da Lei nº 9.514/97 (AgInt no AREsp 1 .689.082/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020 e publicado em DJe de 20/11/2020), afastando a

alegação de quebra antecipada (antecipatory breach), pela presença de culpa exclusiva da vendedora.

7. A jurisprudência pátria entende cabível a suspensão das parcelas do contrato em razão do atraso na entrega do imóvel objeto de promessa de compra e venda (Vide TJ-MG - Agravo de Instrumento: 42164794220248130000, Relator.: Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, Data de Julgamento: 18/11/2024, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/11/2024 e TRF-3 - AI: 50240992120234030000, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 22/02/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 04/03/2024).

8. Possibilidade de rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos, quando a culpa é exclusiva da construtora, reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp: 2128645 RS 2022/0144135-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024).

9. Entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543 do STJ), permitindo inversão da cláusula penal em favor do consumidor e presunção de lucros cessantes.

10. Ausência de risco ao resultado útil do processo e de irreversibilidade da medida, em função da

determinação de depósito judicial dos valores pagos.

11. A análise, nesta via recursal, não tem como escopo esgotar o debate nas vias ordinárias, não estando à decisão ora estabelecida sujeita aos efeitos da coisa julgada material, cabendo ao juízo de origem, após ampla análise probatória – que ainda está em curso, estabelecer a adequação do quanto decidido neste recurso.

IV. Dispositivo e tese

12. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. É cabível a suspensão das obrigações contratuais e da negativação do promitente comprador quando configurado o inadimplemento do promitente vendedor por atraso na entrega do imóvel. 2. Na hipótese de culpa exclusiva do vendedor, a resolução contratual deve assegurar a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e indenização por lucros cessantes presumidos."

Dispositivos legais relevantes citados: CPC, arts. 300 e 302; CC, arts. 421 e 476. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; STJ, AgInt no AREsp 2128645/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; TJMG, AI 1.0000.23.319907-4/001.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº. 8032411-08.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante e Agravado, respectivamente, MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outros e CLEDSON PINHO DA SILVA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso de Agravo de Instrumento nos termos do voto da relatora, Juíza de Direito Maria do Rosário Passos da Silva Calixto.

Sala de Sessões, de de 2024.

PRESIDENTE 

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(MR31)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao Agravo de Instrumento, à unanimidade.

Salvador, 27 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outros, em face da decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador-Ba que, nos autos da nº 8038985-44.2024.8.05.0001, ajuizada por CLEDSON PINHO DA SILVA e outros, concedeu em parte a tutela antecipada, nos seguintes termos (ID. 437277056):

“[...] Posto isto, DEFIRO EM PARTE a medida liminar pleiteada determinando que as acionadas se abstenham de cobrar dos autores qualquer valor relativo ao contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, inclusive taxas condominiais, abstendo-se, ainda, de incluir o nome dos Autores nos cadastros de proteção ao crédito em caso de não pagamento de qualquer valor referente ao aludido contrato, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais). Caso já tenha havido a inclusão, devem as rés, EXCLUIR O NOME DO AUTOR DOS CADASTROS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO, em 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de multa diária em igual valor. [...]”

A parte autora opôs Embargos de Declaração no ID. 439004092, dos autos de origem, face à decisão agravada acima, sendo acolhido, conforme decisão de ID. 439617427:

“[...] Desta forma, ACOLHO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO para, suprindo a omissão e forte no art. 311, IV, do NCPC, complementar a decisão liminar de ID 437277056 para também: a) determinar que as Requeridas se abstenham de realizar qualquer negociação/venda do imóvel (objeto do contrato) até o pagamento/restituição integral dos valores pagos pelo Requerente (devidamente atualizados), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais); b) determinar que as acionadas procedam à realização do depósito judicial dos valores pagos pelo Requerente (devidamente atualizados), conforme extrato financeiro constante nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de penhora on line. [...]”

Em suas razões recursais, alega o agravante (ID. 62135635), a impossibilidade de suspensão do contrato e pagamento das parcelas, pois tratar-se de contrato particular de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, cujo regulamento é pautado pela Lei 9.514/97.

Sustenta que “a devolução dos valores pagos deverá observar o procedimento estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, na forma dos §§1º e 2º do art. 27, satisfazendo-se o débito do devedor demandante ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para devolver-se o que sobejar ao adquirente, se sobejar”.  

Aduz que “a mencionada legislação não prevê a possibilidade de resolução contratual de maneira unilateral, conforme postulado pela parte Agravada em sua petição inicial, atraindo a rescisão de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97.”

Aduziu, ainda, que a entrega do imóvel foi realizada dentro do prazo previsto no artigo 18, V da lei n.: 6.766/1979, vez que a previsão de finalização das obras do empreendimento estava prevista para o dia 27/06/2021, estando assim efetivamente cumprida a obrigação das Agravantes, não havendo que se falar em configuração de atraso de obra. 

Argumenta, ainda, a impossibilidade de suspensão das cobranças das taxas associativas pela parte agravante, ante a ausência de poder de gestão e gerenciamento da Associação Residencial Verana Camaçari.

Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso interposto, e, no mérito, o provimento do recurso de agravo de instrumento para revogar a decisão liminar proferida na origem em sua integralidade, diante da ausência de demonstração da probabilidade do direito. 

O pedido de antecipação da tutela recursal foi indeferido, conforme decisão de ID. 62635603.

Devidamente intimado, o Agravado apresentou contrarrazões no ID. 65586005, refutou as alegações recursais e pugnou pelo desprovimento do recurso. 

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 09 de outubro de 2024. 

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto 

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau - Relatora 

(MR31)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outros, em face da decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/Ba que, nos autos da nº 8038985-44.2024.8.05.0001, ajuizada por CLEDSON PINHO DA SILVA e outros, concedeu em parte a tutela antecipada, nos seguintes termos (ID. 437277056).

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso de agravo de instrumento. Preparo recursal recolhido no ID. 62136128.

No caso em tela, as agravantes pretendem a revogação da decisão agravada, que determinou a suspensão do pagamento das parcelas vincendas relativas ao contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, inclusive taxas condominiais, bem como se abstenha de incluir o nome do autor dos cadastros de restrição ao crédito, sob pena de multa diária. 

Cuida-se, na origem, de ação de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel, com pedido de restituição integral dos valores pagos e concessão de medida liminar, cumulada com indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, e por danos morais, proposta pelo agravado em face das agravantes, objetivando, em síntese, a rescisão do contrato com a respectiva devolução dos valores pagos, condenação em danos morais, com fundamento em suposta atraso nas obras do empreendimento por parte das agravantes, bem como ao pagamento a título de lucros cessantes manifestamente indevido. (ID. 437075737 - Pje1)

O MM. Juízo a quo deferiu a antecipação da tutela de urgência requerida, determinando a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de compra e venda firmado com as partes, determinando, por consequência, que estas se abstenham de proceder com qualquer tipo de cobrança, judicial ou extrajudicial, ou negativação do nome do autor em cadastros restritivos de crédito relacionada às mesmas.

Como bem pontuado pelo Magistrado a quo, o art. 476 do Código Civil preconiza que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Nessa esteira, o art. 421 do Código Civil preconiza a liberdade contratual, de modo que é assegurado ao promissário comprador o direito de rescindir o contrato, a qualquer tempo, seja por inadimplência do vendedor ou por mera desistência.

 No caso em apreço, trata-se de alegação de descumprimento contratual imputada à ré relativa ao atraso na entrega de unidade imobiliária, buscando a parte autora, em razão disto, a rescisão do contrato.

Da análise dos autos de origem, verifica-se a probabilidade do direito vindicado pelo autor, ora agravado, notadamente pela comprovação dos pagamentos avençados de forma tempestiva e a inadimplência das agravantes decorrente do atraso na entrega do imóvel adquirido na forma pactuada, o que ensejou a resolução do contrato de compra e venda de imóvel objeto principal da demanda.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça é que deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

É o dispõe o verbete sumular nº. 543, in verbis:

Súmula 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Acerca do tema, o seguinte julgado:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE EVIDÊNCIA. INDEFERIMENTO NA ORIGEM. DISTRATO. POSSIBILIDADE. ARTS. 472/ 473, DO CÓDIGO CIVIL E CDC. SÚMULA 543, DO STJ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DA OCORRÊNCIA DE ATRASO NA OBRA. DETERMINAÇÃO PARA QUE SEJA RESTITUÍDO DE IMEDIATO O VALOR INCONTROVERSO COM OS CONSECTÁRIOS LEGAIS. GRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O pedido de tutela de evidência, previsto no art. 311, do CPC pode ser deferido se presentes, entre outros requisitos, a prova documental do que alegado pelo autor. 2. Não é possível retirar o direito da parte de pretender a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, principalmente se a mesma afirma que houve excessivo atraso na entrega, principalmente por que o distrato é regra prevista quer no Código Civil, arts. 472/473, que na legislação consumerista. Precedentes do STJ e demais Cortes de Justiça. 3. O STJ, pelo enunciado nº 543, sumulou o entendimento de que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 4. No presente caso, não havendo prova robusta da ocorrência de atraso na entrega da obra, deve ser reformada a decisão tão somente para determinar, de imediato, a devolução do valor incontroverso, com os consectários legais 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, em que litigam as partes, acima nominadas, ACORDA, a TURMA JULGADORA DA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por UNANIMIDADE, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, tudo nos termos do voto da Relatora, que integra esta decisão. Fortaleza, de novembro de 2020. RELATORA

(TJ-CE - AI: 06242334320188060000 CE 0624233-43.2018.8.06.0000, Relator: MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES, Data de Julgamento: 02/12/2020, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 02/12/2020) (g.n)

Dessa forma, como a restituição dos valores pode ser plenamente possível o seu acolhimento, ao final, sem qualquer risco ao resultado útil do processo, agiu com acerto o Magistrado ­a quo em acolher o pleito parcialmente, em sede tutela de urgência, na medida em que limitou especificamente quanto ao pleito de abstenção de cobrança de valores relativos ao contrato e não inclusão do nome do consumidor nos cadastros restritivos.

 Ademais, tratando-se de pagamento de quantia, não se observa qualquer irreversibilidade da medida, mormente diante da previsão contida no art. 302, I e III do CPC, o qual prevê que o beneficiário responderá pelos prejuízos que causar à parte adversa, se houver a cessação da eficácia da medida liminar ou se a demanda for julgada improcedente.

Art. 302. Independentemente da reparação por dano processual, a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se:

I - a sentença lhe for desfavorável;

II - obtida liminarmente a tutela em caráter antecedente, não fornecer os meios necessários para a citação do requerido no prazo de 5 (cinco) dias;

III - ocorrer a cessação da eficácia da medida em qualquer hipótese legal;

IV - o juiz acolher a alegação de decadência ou prescrição da pretensão do autor.

Impende salientar, que a análise nesta via recursal, não tem como escopo esgotar o debate nas vias ordinárias, não estando à decisão ora estabelecida, sujeita aos efeitos da coisa julgada material, cabendo ao juízo de origem, após ampla análise probatória – que ainda está em curso, estabelecer a adequação do quanto decidido neste recurso.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a decisão combatida em todos os seus termos.

Sala de Sessões, 09 de outubro de 2024.

PRESIDENTE 

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(MR31)