PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DURANTE A PANDEMIA DE COVID-19. AFASTAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança em contrato de locação comercial, afastando a multa rescisória equivalente a três aluguéis e reconhecendo sucumbência recíproca entre as partes.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é exigível a multa rescisória contratual diante da rescisão antecipada motivada pelos efeitos da pandemia de COVID-19; (ii) saber se a cumulação da multa rescisória com a multa moratória já aplicada configura dupla punição pelo mesmo fato; e (iii) saber se a sucumbência deve ser integralmente imputada ao réu, por ser mínimo o seu decaimento.

III. Razões de decidir

3. A sentença afastou a multa rescisória com dois fundamentos autônomos e independentes — o fortuito externo decorrente da pandemia e a vedação à cumulação com a multa moratória —, sendo suficiente, por si só, o segundo fundamento para manter a decisão, já que o recurso não o impugnou adequadamente.

4. A cobrança simultânea de multa moratória de 10% sobre os aluguéis inadimplidos e de multa rescisória de três aluguéis, ambas incidindo sobre o mesmo conjunto de fatos, configura dupla punição pelo mesmo evento, o que não se admite; ademais, o art. 413 do Código Civil autoriza a redução de ofício da cláusula penal manifestamente excessiva.

5. A pandemia de COVID-19 configura evento imprevisível e extraordinário, e o impacto sobre atividades de lavanderia — diretamente atingidas pelas medidas de distanciamento social — constitui fato notório, dispensando prova documental específica, nos termos do art. 374, I, do CPC.

6. A assinatura de termo de confissão de dívida sem ressalva não implica renúncia ao direito de questionar a cláusula penal em juízo, pois a renúncia a direitos não se presume.

7. O decaimento do autor quanto à multa rescisória, capítulo de expressão econômica relevante dentro do total cobrado, afasta a incidência do art. 86, parágrafo único, do CPC, mantendo-se a sucumbência recíproca; os honorários fixados com base no art. 85, §8º, do CPC mostram-se adequados diante da apuração em liquidação de sentença.

IV. Dispositivo

8. Recurso conhecido e desprovido. Honorários sucumbenciais devidos pelo Apelante majorados para R$4.500,00, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: "1. É vedada a cumulação de multa rescisória com multa moratória incidentes sobre o mesmo fato gerador, por configurar dupla punição pelo mesmo evento. 2. O impacto da pandemia de COVID-19 sobre atividades comerciais diretamente atingidas pelas medidas de distanciamento social constitui fato notório, dispensando prova documental específica para fins de revisão contratual.3. O decaimento do autor em capítulo de expressão econômica relevante afasta a sucumbência mínima do art. 86, parágrafo único, do CPC."

_________

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 4º; CC, art. 413; CPC, arts. 82, §2º; 85, §§2º, 8º e 11; 86, parágrafo único; 374, I; 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 20/04/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8098143-35.2021.8.05.0001, sendo Apelante Condomínio Edifício Fernanda e Apelado José Antônio Pinto, ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Sem advogado na sessão.

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório da sentença de id 99454440, acrescentando que o pedido foi julgado parcialmente procedente, com a seguinte parte dispositiva:

“Em face das razões expostas, julgo procedente em parte o pedido para condenar a ré ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de maio, junho e julho de 2020, acrescidos de multa de 10% e juros de 1% ao mês, que devem ser compensados com a caução, e ao pagamento do débito em aberto da Embasa, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

Condeno as partes ao pagamento das custas rateadas em partes iguais e dos honorários sucumbenciais da parte contrária, no valor de R$3.000,00 para cada parte.

Intimem-se.” (id 99454440)

Inconformado, Condomínio Edifício Fernanda apelou (id 99454443), pugnando pela reforma parcial da sentença nos seguintes pontos.

Sustentou a exigibilidade da multa rescisória contratual equivalente a três aluguéis, prevista na cláusula décima primeira do contrato de locação firmado em 17 de outubro de 2016, com amparo no art. 4º da Lei nº 8.245/1991 e no art. 413 do Código Civil.

Alegou que a sentença afastou a multa com base na pandemia de COVID-19 sem que o réu tivesse produzido qualquer prova de desequilíbrio econômico-financeiro concreto — sem apresentação de balanços, demonstrativos de receita ou documentos fiscais —, limitando-se a alegações genéricas, o que seria insuficiente para a aplicação da teoria da imprevisão.

Acrescentou que o próprio réu assinou termo de confissão de dívida e vistoria de entrega das chaves sem qualquer ressalva quanto à multa ou ao alegado acordo verbal de redução do aluguel, invocando, em suporte, o REsp 2.032.878/GO (STJ, 3ª Turma, DJe 20/04/2023).

Arguiu que o condomínio obteve êxito substancial em sua pretensão principal, tendo sido acolhida a cobrança dos aluguéis vencidos e do débito da Embasa, ao passo que o réu não obteve êxito em qualquer pretensão própria, já que a reconvenção não foi conhecida por ausência de recolhimento das custas.

Sustentou que a fixação de sucumbência recíproca, com rateio igualitário das custas e honorários de R$3.000,00 para cada parte, viola o art. 86, parágrafo único, do CPC, que impõe ao vencedor a integralidade dos ônus quando a sucumbência da outra parte for mínima.

Requereu o reembolso integral das custas antecipadas, com fundamento no art. 82, §2º, do CPC, e a fixação dos honorários sucumbenciais exclusivamente em seu favor, em percentual entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Pugnou pelo provimento do recurso para a reforma da sentença nos moldes das razões acima apresentadas.

Sem contrarrazões, conforme certidão de id 100499345.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931, do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

A apelação não merece provimento

A sentença afastou a multa rescisória de três aluguéis com dois fundamentos autônomos: (i) a pandemia de COVID-19 como evento de fortuito externo, que tornaria inexigível a penalidade pela rescisão antecipada; e (ii) a impossibilidade de cumulação da multa rescisória com a multa moratória de 10%, sob pena de bis in idem.

O segundo fundamento, por si só, é suficiente para manter a sentença neste ponto, e o recurso não o enfrentou adequadamente.

O contrato prevê, para o inadimplemento dos aluguéis, multa moratória específica de 10% sobre o valor do débito, acrescida de juros de 1% ao mês. A multa rescisória de três aluguéis, por sua vez, incidiria sobre o mesmo conjunto de fatos — o não pagamento dos aluguéis de maio, junho e julho de 2020, que levou à devolução do imóvel. Cobrar ambas as penalidades sobre o mesmo fato gerador configura dupla punição pelo mesmo evento, o que não se admite.

Ainda que se admitisse a cumulação em tese, o art. 413 do Código Civil autoriza a redução da cláusula penal manifestamente excessiva, de ofício, o que igualmente afastaria a integralidade da multa pretendida.

Quanto ao fundamento da pandemia, a sentença está alinhada com a jurisprudência do STJ, que reconhece a COVID-19 como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão contratual quando verificado seu impacto concreto sobre a atividade do devedor. No caso, a atividade exercida era lavanderia — setor diretamente atingido pelas medidas de distanciamento social —, circunstância que configura fato notório, dispensando prova documental específica, nos termos do art. 374, I, do CPC.

O argumento do Apelante de que o réu não produziu prova do desequilíbrio econômico não se sustenta diante da notoriedade do impacto. Tampouco a assinatura do termo de confissão de dívida sem ressalva quanto à multa implica renúncia ao direito de questionar a penalidade em juízo, porque a renúncia a direitos não se presume.

O precedente invocado pelo Apelante — STJ, REsp 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 20/04/2023 — não conduz à reforma. Aquele julgado manteve o contrato porque, no caso concreto, o locador já havia concedido desconto substancial durante a pandemia, afastando o desequilíbrio alegado. A situação dos autos é distinta: não há registro de qualquer concessão pelo locador, e a rescisão decorreu diretamente da paralisação das atividades por fortuito externo.

Mantém-se, portanto, o afastamento da multa rescisória.

A sentença acolheu o núcleo principal da pretensão do autor — aluguéis vencidos e débito da Embasa —, mas o pedido de multa rescisória, de expressão econômica relevante dentro do total cobrado de R$59.402,87, não foi acolhido. Não se trata, portanto, de sucumbência mínima apta a atrair o art. 86, parágrafo único, do CPC.

A não apreciação da reconvenção por falta de preparo não altera esse quadro. A sucumbência recíproca na ação principal decorre do decaimento do autor quanto à multa rescisória, capítulo independente da reconvenção.

A fixação dos honorários em R$3.000,00 para cada parte encontra amparo no art. 85, §8º, do CPC, considerando que o valor final da condenação será apurado em liquidação, podendo resultar em montante reduzido após as compensações com a caução.

Mantém-se a sucumbência recíproca nos termos da sentença.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, confirmando integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários sucumbenciais devidos pelo Apelante em favor do Apelado para R$4.500,00, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites do §3º do mesmo dispositivo.

Por fim, advirto às partes de que a reiteração de teses já expressamente analisadas e rechaçadas implicará reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

 Relator