PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA 1095 DO STJ. PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame 

1.                  Recurso de apelação contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel e determinou a devolução de 80% dos valores pagos pela autora, aplicando o Código de Defesa do Consumidor.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) saber se as rés possuem legitimidade passiva; e (iii) definir se o desfazimento de contrato de compra e venda com alienação fiduciária deve ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor ou pela norma específica (Lei nº 9.514/1997), com a consequente restituição ou não dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. A repetição de teses jurídicas já apresentadas na contestação não configura violação à dialeticidade, desde que os argumentos sejam suficientes para confrontar os fundamentos da sentença.

4. As rés integram a cadeia de fornecimento e pertencem ao mesmo grupo econômico, circunstância que atrai a responsabilidade solidária e a teoria da aparência, legitimando-as no polo passivo.

5. Em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados, a resolução por inadimplemento submete-se à Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme o Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes desta Corte de Justiça.

6. Cumpridos os requisitos legais, com o registro do contrato, a constituição da devedora em mora por edital e a consolidação da propriedade, a ausência de arrematantes em dois leilões públicos extingue a dívida. Nesse cenário, o credor é exonerado do dever de devolver os valores pagos, conforme expressa previsão legal e termo de quitação expedido.

7. O exercício do direito de recorrer para reformar decisão contrária a precedente vinculante não configura litigância de má-fé, afastando-se o pedido de penalidade formulado nas contrarrazões.

IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido.

Tese de julgamento: "A resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, motivada pelo inadimplemento do devedor, atrai a aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/1997, afastando-se o direito de restituição de parcelas pagas com base no Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, 25, § 1º, e 53; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 4º, e 27, §§ 5º e 6º; CPC, arts. 80, 85, § 2º, e 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1.095), Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8008650-96.2024.8.05.0080, em que são apelantes TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA e outros e apelado(s) ALEXANDRA BRITO SANTOS NASCIMENTO. 

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR AS PRELIMINARES e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões adiante expendidas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA. e outros contra sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana que, nos autos da ação de rescisão contratual n. 8008650-96.2024.8.05.0080, em que as apelantes litigam contra ALEXANDRA BRITO SANTOS NASCIMENTO, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato e condenar as rés à devolução de valores, nos seguintes termos:

“(...) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para:

a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;

b) CONDENAR as rés, solidariamente, à devolução de 80% do valor total pago pela autora (R$ 33.325,00), correspondente a R$ 26.660,00 (vinte e seis mil seiscentos e sessenta reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação;

c) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por danos morais e materiais.

EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Considerando a sucumbência recíproca, mas sendo a autora vencedora na maior parte dos pedidos, condeno as rés ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Condeno a autora ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios correspondentes a 10% sobre o valor da causa atualizado. Suspensa a exigibilidade em relação à autora, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade deferida.” (grifos do original)

Em suas razões recursais (ID 94035501), as apelantes sustentam, em síntese, que:

1.           As incorporadoras rés são partes ilegítimas para figurar no polo passivo, uma vez que os créditos do contrato foram cedidos ao Banco Rodobens S/A, sem coobrigação, conforme averbação na matrícula do imóvel.

2.           A sentença de origem descumpriu o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095, que define a prevalência da Lei n.º 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor na resolução de contratos com alienação fiduciária em garantia.

3.           Não é cabível a rescisão contratual com devolução de 80% dos valores pagos, pois o procedimento de execução extrajudicial da garantia já foi integralmente concluído, com a consolidação da propriedade e a realização de dois leilões que restaram negativos por ausência de lances.

4.           Nos termos do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei n.º 9.514/97, a dívida foi extinta e as partes foram exoneradas de suas obrigações recíprocas, permanecendo o imóvel com o credor fiduciário, sem que haja qualquer saldo a ser restituído à apelada.

Ao final, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando totalmente improcedentes os pedidos da autora.

Em contrarrazões (ID 94035506), a apelada alega, preliminarmente, a inadmissibilidade do recurso por falta de dialeticidade, afirmando que as apelantes apenas repetiram os termos da contestação. No mérito, defende a manutenção da sentença, sustentando a abusividade da retenção integral dos valores e a responsabilidade solidária das empresas do grupo econômico. Ao final, pleiteia a condenação das apelantes em litigância de má-fé.

Instadas a se manifestar sobre as preliminares de contrarrazões (ID 98330939), as apelantes apresentaram petição reiterando que rebateram especificamente os fundamentos da sentença (ID 99137446).

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador,   01     de junho            de 2026.

DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR

RELATORA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por ALEXANDRA BRITO SANTOS NASCIMENTO em face de TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA. e outros. A autora alegou impossibilidade financeira de manter o pagamento das parcelas de um lote adquirido em 2016 e pleiteou a rescisão com devolução de 90% do montante pago.

Ao sentenciar, o juízo de origem fundamentou que a relação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e que ninguém é obrigado a manter vínculo contratual perpétuo. Aplicou a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça para autorizar a retenção parcial e fixou o percentual de 20% em favor das rés, por considerar que a autora deu causa ao desfazimento (ID 94035498).

Irresignadas, as rés interpuseram o presente recurso de apelação, nos termos relatados.

Feitas estas digressões, necessárias à correta compreensão da demanda e de sua marcha processual, passa-se à análise do cerne da apelação interposta.

De pronto, a parte apelada suscita, em sede de contrarrazões, preliminar de não conhecimento do recurso por suposta violação ao princípio da dialeticidade, argumentando que a apelação constitui mera cópia da contestação.

Contudo, a análise da peça recursal demonstra que as apelantes impugnaram de forma direta os fundamentos da sentença. A magistrada de origem baseou sua decisão na aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça para determinar a rescisão e a devolução de valores. Em contrapartida, as razões recursais atacam expressamente essa premissa, opondo a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e do Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça, bem como ressaltando a cronologia dos fatos para demonstrar o equívoco da decisão.

Bem é de ver que a repetição de teses jurídicas já apresentadas na fase de conhecimento não configura, por si só, violação à dialeticidade quando os argumentos são suficientes para confrontar o cerne da sentença.

Assim, rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso.

De outra perspectiva, as apelantes reiteram a tese de ilegitimidade passiva das incorporadoras sob o argumento de que houve cessão de crédito ao Banco Rodobens S/A. Todavia, a preliminar não prospera.

Embora o mérito seja regido por norma especial, a relação jurídica originária submete-se aos princípios do CDC. As rés pertencem ao mesmo grupo econômico e integraram a cadeia de consumo, o que atrai a responsabilidade solidária processual e a aplicação da Teoria da Aparência (arts. 7º e 25, §1º, CDC). 

Desse modo, mantenho a rejeição da preliminar.

O cerne da controvérsia recursal reside na definição do regime jurídico aplicável à resolução do contrato pactuado entre as partes. Enquanto o juízo de origem fundamentou a condenação na aplicação das normas gerais do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, as apelantes sustentam que a matéria deve ser regida exclusivamente pela Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis.

Analisando-se os autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes, colacionado no ID 94035284, constitui um "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel com Pacto de Eventual Alienação Fiduciária".

A questão encontra-se pacificada pela Corte Superior no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095 (REsp 1.891.498/SP). Naquela oportunidade, fixou-se a tese vinculante de que, em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados, a resolução por inadimplemento do devedor deve observar o rito da legislação específica, afastando-se as disposições do diploma consumerista que autorizam a restituição parcial de parcelas pagas, in verbis:

Tema 1.095: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

Para a incidência da referida tese, exige-se o preenchimento de três requisitos cumulativos: o registro do contrato em cartório, o inadimplemento do devedor e a regular constituição em mora.

No caso sob exame, a subsunção fática ao precedente obrigatório é inequívoca. O Instrumento Particular de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária (ID 94035284) foi devidamente levado a registro, conforme demonstra a certidão da matrícula nº 69.321 do 1º Registro de Imóveis de Feira de Santana/BA (ID 94035476).

Quanto ao inadimplemento, a própria apelada confessa em sua petição inicial que não possuía mais condições financeiras de arcar com as prestações mensais (ID 94035279). Diante da falta de pagamento, as apelantes comprovaram a tentativa de intimação pessoal para purgação da mora, certificada pelo oficial de registro que, após diligências no endereço contratual, constatou que os ocupantes desconheciam o paradeiro da devedora (ID 94035477). Tal circunstância autorizou a intimação por edital, conforme facultado pelo artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.  

(...)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. 

Dando prosseguimento à análise do rito procedimental estabelecido pela Lei nº 9.514/97, verifica-se que as apelantes cumpriram exaustivamente as etapas posteriores à consolidação da propriedade.

Assim, uma vez averbada a titularidade plena do imóvel em favor da credora fiduciária (ID 94035476), o sistema exige a realização de leilões públicos para a alienação do bem. Constam dos autos os instrumentos de registro desses atos expropriatórios, especificamente o Auto de Primeiro Público Leilão Extrajudicial Negativo, realizado em 24/05/2023 (ID 94035488), e o Auto de Segundo Público Leilão Extrajudicial Negativo, datado de 26/05/2023 (ID 94035489), ou seja, antes do ajuizamento da presente demanda pela parte apeladda. Em ambas as oportunidades, não houve o comparecimento de licitantes interessados na arrematação do lote, o que resultou na frustração da venda pública por ausência de lances.

A consequência jurídica para a hipótese de leilões negativos é expressamente prevista no artigo 27, § 5º, da referida lei especial. Conforme o dispositivo legal, se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e das despesas, a obrigação considerar-se-á extinta, ficando o credor exonerado do dever de entregar ao devedor qualquer importância que eventualmente sobejasse de uma venda bem-sucedida.

Portanto, a legislação especial impõe uma solução de quitação mútua forçada: o devedor perde o imóvel e os valores pagos até então, mas, em contrapartida, é integralmente liberado de uma dívida que, via de regra, supera o montante já adimplido.

A higidez desse procedimento foi corroborada pela expedição do Termo de Quitação, datado de julho/2022 (antes do ajuizamento da presente ação, que somente ocorreu em 09/04/2024). Por meio de tal instrumento, o Banco Rodobens S/A conferiu plena e irrevogável quitação à dívida assumida pela apelada e seu cônjuge, em estrita observância ao § 6º do artigo 27 da legislação de regência (ID 94035490).

Referido documento constitui o ato jurídico final que encerra a relação obrigacional, extinguindo qualquer pretensão de cobrança remanescente por parte do banco e, simetricamente, qualquer direito da devedora à restituição de parcelas pagas ao longo do contrato.

Destarte, admitir o direito à devolução de 80% do valor pago, como estabelecido na sentença recorrida, significaria subverter o equilíbrio de riscos desenhado pelo legislador federal para o regime de alienação fiduciária.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é pacífica nesse sentido:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. PROCEDIMENTO PRÓPRIO PARA RESCISÃO. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e OUTRA contra a sentença que, nos autos da Ação de Revisão Contratual c/c Repetição de Indébito nº 8000188-58.2021.8.05.0274, ajuizada por Uadson Maurício Araújo de Jesus, declarou a rescisão do contrato de compra e venda, fixou multa rescisória em favor das requeridas no percentual de 20% do valor pago pelo Autor, e determinou a restituição de 80% da quantia efetivamente paga, com correção monetária e juros, além da condenação das Rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Definir se é aplicável a Lei nº 9.514/97 ao contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, ainda que sem registro imobiliário; e estabelecer se a rescisão contratual poderia ser promovida judicialmente, com restituição direta de valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não retira sua eficácia entre as partes, apenas perante terceiros, conforme entendimento do STJ no REsp nº 2.180.761/SP. 4. O desfazimento do contrato de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária deve observar o procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, sendo incabível a rescisão judicial com restituição direta dos valores pagos. 5. A desistência do comprador, mesmo sem configuração de mora, equipara-se à inadimplência, aplicando-se integralmente o regime da Lei nº 9.514/97. 6. O Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ não incidem em contratos regidos por legislação especial, em respeito ao princípio da especialidade normativa. 7. A adoção de procedimento diverso do previsto em lei comprometeria a segurança jurídica e o equilíbrio econômico nas operações imobiliárias. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso provido. (TJBA. Apelação/Reexame Necessário 8000188-58.2021.8.05.0274, Rel(a). Des(a). Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, Primeira Câmara Cível, Publicado em 11/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA CONFESSA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/97. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTE DO STJ (TEMA 1095). IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJBA. Apelação/Reexame Necessário 8000812-50.2020.8.05.0272, Rel(a). Des(a). Rolemberg Jose Araujo Costa, Terceira Câmara Cível, Publicado em 02/06/2025)

Desse modo, resta evidenciado que o pleito de devolução de valores, fundamentado genericamente em princípios consumeristas, é incompatível com o desfecho fático e procedimental comprovado nestes autos. Como não houve a venda do imóvel para terceiros, mas sim a sua definitiva incorporação ao patrimônio das apelantes por força de lei, a dívida foi extinta sem que restasse saldo positivo em favor da apelada. A aplicação da tese fixada no Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ impede que o Poder Judiciário intervenha para impor uma condenação de reembolso que a norma especial expressamente afasta, tornando a reforma integral da sentença a medida de mais lídima justiça.

De outro lado, quanto ao pedido de condenação das apelantes às penalidades por litigância de má-fé, formulado pela apelada em sede de contrarrazões, verifica-se que este não comporta acolhimento. A tese da recorrida de que o apelo teria intuito meramente protelatório ou que seria cópia da contestação não encontra respaldo na realidade processual, especialmente diante do desfecho aqui alcançado.

O exercício do direito de recorrer, visando a reforma de uma decisão que contraria tese fixada em sede de recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça, constitui legítimo exercício do direito de defesa e do acesso ao duplo grau de jurisdição. Não se vislumbra, portanto, qualquer conduta dolosa ou desvio ético que se enquadre nas hipóteses taxativas do artigo 80 do Código de Processo Civil.

Por fim, com a reforma da sentença, há a inversão do ônus da sucumbência. A parte autora sucumbiu em sua totalidade, motivo pelo qual deve arcar integralmente com as custas processuais e com os honorários advocatícios em favor dos patronos das rés.

Considerando a improcedência total do pleito e o trabalho desenvolvido em fase recursal, fixo os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, registro que a exigibilidade de tais verbas permanecerá suspensa, por força do disposto no artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal, uma vez que a parte autora é beneficiária da gratuidade de justiça deferida nos autos de origem.

Ante o exposto, REJEITAM-SE AS PRELIMINARES e DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar a sentença e julgar TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Invertidos os ônus de sucumbência, condena-se a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade fica suspensa em face do deferimento da gratuidade da justiça (artigo 98, § 3º, do CPC).

Sala das Sessões,     de             de 2026.

PRESIDENTE

DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA