PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO JUDICIAL. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. FRAUDE À EXECUÇÃO. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 375/STJ. TEMA REPETITIVO 243/STJ. ÔNUS DA PROVA DA MÁ-FÉ. CREDOR EXEQUENTE. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA CONSTRIÇÃO À ÉPOCA DO NEGÓCIO JURÍDICO. BOA-FÉ OBJETIVA CONFIGURADA. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos para desconstituir averbação premonitória incidente sobre o imóvel litigioso, determinada nos autos da Ação de Execução nº 8007467-12.2019.8.05.0001.

II. Questão em Discussão 

2. Discute-se: (i) a preliminar de nulidade da sentença por omissão, afastada pela aplicação da Teoria da Causa Madura (Art. 1.013, § 3º, IV, CPC); (ii) no mérito, a configuração de fraude à execução na alienação do imóvel; (iii) a aferição da boa-fé do terceiro adquirente (Apelante) que celebrou compromisso de compra e venda e quitou o preço antes do registro da averbação premonitória na matrícula do bem; (iv) a quem compete o ônus da prova da má-fé, nos termos da Súmula 375/STJ e do Tema 243/STJ.

III. Razões de Decidir 

3. Afasta-se a preliminar de nulidade da sentença por suposta omissão (Art. 489/1022 CPC), pois, estando o processo apto para julgamento, aplica-se a Teoria da Causa Madura (Art. 1.013, § 3º, IV, do CPC) para a imediata apreciação do mérito recursal.

4. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a ausência de registro da penhora ou da demanda executiva afasta a presunção de má-fé do terceiro. Conforme a Súmula 375, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da constrição ou da prova da má-fé do adquirente, sendo este ônus do credor (Tema 243/STJ). 

5. No caso concreto, a aquisição do imóvel pelo Apelante se deu quando a matrícula imobiliária não continha o registro da execução ou da averbação premonitória, demonstrada por certidão com validade legal obtida pelo comprador. 

6. Os pagamentos e a quitação do preço foram realizados antes da ciência do adquirente quanto à existência do processo executivo. 

7. A inversão do ônus da prova pela sentença, exigindo que o comprador provasse o desconhecimento da ação, contraria o entendimento consolidado do STJ, que exige o registro público ou a prova da má-fé do adquirente.

8. Diante do resultado do recurso, impõe-se a inversão da condenação no capítulo de sentença que fixou as verbas sucumbenciais, impondo-se à parte Recorrida esse ônus. Honorários recursais não aplicados, haja vista o que dispõe o Tema 1.059 de recurso especial repetitivo (STJ).

IV. Dispositivo e Tese 

Recurso de Apelação Cível conhecido e provido. Sentença reformada para julgar procedentes os embargos de terceiro.

Tese de Julgamento: "1. Não se configura fraude à execução a alienação de imóvel a terceiro de boa-fé quando, na data da aquisição (compromisso de compra e venda e quitação), não existia registro da penhora ou averbação premonitória na matrícula do bem. 2. Inexistindo registro da constrição, é ônus do credor provar a má-fé do terceiro adquirente, devendo ser desconstituída a constrição se ausente tal prova nos autos." 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8076491-93.2020.8.05.0001, em que figuram, como apelante, SALVATORE NACCI, e, como apelada, TERRAZZO SALVADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO para reformar integralmente a sentença, julgando procedentes os Embargos de Terceiro, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, ___ de ___________ de 2025.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge 

Relator

Procurador(a)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação Cível - Unânime

Salvador, 20 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SALVATORE NACCI em face de TERRAZZO SALVADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, contra SENTENÇA (ID. 92687208; integrada pela decisão de ID. 92687216, que examinou os Embargos de Declaração opostos na origem) proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou improcedentes os pedidos formulados nos embargos de terceiro.

Os embargos de terceiro foram opostos com o objetivo de exonerar o imóvel (apartamento 1.302, do Edifício Terrazzo Salvador, Matrícula nº 45.734) da constrição judicial (averbação premonitória) determinada nos autos da ação de execução de título extrajudicial n.º 8007467-12.2019.8.05.0001, movida pela apelada contra o alienante do bem, Nilton Eugênio Santos Souza, e outros.

Em suas razões recursais (ID. 92687218), o apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a sua boa-fé na aquisição do imóvel e, em consequência, excluída a constrição incidente sobre o bem litigioso.

O apelante sustenta que firmou contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel com o executado (Nilton Eugênio Santos Souza) em 25 de maio de 2019, o qual foi posteriormente formalizado por escritura pública em 24 de julho de 2019.

Afirma que o preço foi integralmente pago por meio de depósitos bancários, entrega de veículo e quitação de encargos fiduciários e condominiais, o que se deu entre os dias 27 de maio e 1º de julho de 2019.

O cerne da sua argumentação reside na alegação de que, à época da celebração do negócio jurídico e da consecução dos pagamentos, a certidão de matrícula do imóvel expedida em 30 de maio de 2019, com validade de trinta dias, não registrava qualquer averbação de demanda judicial ou gravame em desfavor do imóvel que pudesse comprometer sua aquisição, o que demonstra sua diligência e boa-fé objetiva.

Ele aponta que somente tomou ciência da existência da ação executiva em 17 de julho de 2019, quando da emissão de nova certidão de matrícula, já após a quitação integral do preço e a formalização da imissão na posse.

O apelante rebate a fundamentação da sentença, que reputou sua suposta má-fé, destacando que agiu com todas as cautelas exigíveis e que a decisão do juízo de piso contrariou a jurisprudência consolidada ao inverter o ônus da prova e exigir que o comprador demonstrasse o desconhecimento da ação preexistente.

Além da tese principal de boa-fé, o recorrente alega a impenhorabilidade do imóvel por constituir seu único bem e residência (bem de família, conforme Lei nº 8.009/90).

Argumenta, ainda, a existência de excesso de garantia, pois o débito exequendo no valor histórico de R$ 162.372,70 (atualizado para R$ 310.664,83 em 2020) recai sobre dois imóveis, sendo um deles pertencente à segunda executada (fiadora do contrato de mútuo), cuja avaliação venal totalizava R$ 641.418,60 à época dos embargos.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: 

“Diante do exposto, requer que este Egrégio Tribunal, através de seus Eminentes Julgadores, acolham a preliminar arguida, pleiteando-se, ainda, pelo PROVIMENTO integral ao Recurso de Apelação ora interposto, invertendo a condenação atinente às verbas da sucumbência, para que apenas a parte Recorrida as suporte, saneando-se a r. Sentença em todos os seus pontos.”.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID. 92687226).

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 14 de novembro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

O recurso de apelação é tempestivo e preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

O apelante suscitou a nulidade da sentença em sede de apelação, repisando a alegação de omissão do Juízo de primeiro grau, veiculada nos embargos de declaração rejeitados (ID. 92687216), notadamente por não ter sido enfrentada a alegação de boa-fé do adquirente e a comprovação documental da quitação prévia e das cautelas normais na aquisição do bem.

Embora o juízo a quo possa ter incorrido em erro de julgamento ou deficiência na valoração da prova e na aplicação da jurisprudência dominante, o caso em tela possui elementos fáticos suficientes, sendo de direito e de fato, para a imediata apreciação do mérito por esta instância recursal.

Nesse diapasão, com fundamento no artigo 1.013, § 3º, inciso IV, do Código de Processo Civil, que consagra a Teoria da Causa Madura, deixo de anular a sentença e passo diretamente ao exame da pretensão recursal, visto que a matéria não demandava dilação probatória adicional, encontrando-se o processo apto para o julgamento meritório.

A controvérsia central do presente recurso diz respeito à configuração ou não de fraude à execução na alienação do imóvel em favor do apelante, bem como o ônus probatório da má-fé do terceiro adquirente.

Conforme a narrativa fática, a ação de execução da apelada (TERRAZZO SALVADOR) contra Nilton Eugênio Santos Souza (alienante do imóvel) foi distribuída em 02 de maio de 2019.

O apelante, por sua vez, demonstrou que o compromisso particular de compra e venda foi firmado em 25 de maio de 2019, com o reconhecimento de firmas em 27 de maio de 2019.

O documento de Certidão de Ônus (ID. 92686062) emitida em 30 de maio de 2019, no mesmo mês da celebração da promessa de compra e venda e após o pagamento do sinal, atestava a ausência de qualquer averbação de ação executiva ou constrição sobre a matrícula do apartamento.

Os pagamentos subsequentes e a quitação integral do preço ocorreram até 1º de julho de 2019.

O requerimento de averbação premonitória por parte da credora só ocorreu em 17 de junho de 2019, tornando-se pública apenas com sua efetivação na matrícula, o que o apelante alega ter tido conhecimento apenas em 17 de julho de 2019, ao obter nova certidão para fins de lavratura da Escritura Pública em 24 de julho de 2019.

A sentença de primeiro grau incorreu em erro ao fundamentar a improcedência dos embargos na premissa de que a ação de execução havia sido distribuída antes da aquisição e que caberia ao comprador provar o seu desconhecimento da ação (ID. 92687208).

O artigo 674 e seguintes do Código de Processo Civil protegem o direito do terceiro, que não sendo parte no processo, sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bens de que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo.

Por sua vez, a presunção de boa-fé nos negócios jurídicos é a regra do ordenamento pátrio, e a má-fé deve ser provada por quem a alega. No contexto da fraude à execução, as balizas jurídicas estão solidamente estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 375, que preceitua:

Súmula 375/STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente

Ademais, o STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema 243, REsp 956.943/PR), firmou a tese de que, inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor (a apelada, no caso) o ônus de provar que o terceiro adquirente (o apelante) tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência. Vejamos:

PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC . FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ . CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA . ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC . PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC. 1. Para fins do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte orientação:1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art . 615-A do CPC.1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n . 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC.1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo. 2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada .2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes. (STJ - REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/12/2014)

Na presente hipótese, é incontroverso que, no momento mais relevante da transação (a celebração do compromisso e a comprovação da regularidade registral do imóvel, em maio de 2019, que resultou na quitação do preço em julho de 2019), não havia qualquer registro de constrição ou averbação premonitória na matrícula (ID. 92686062).

A diligência básica do comprador, ao solicitar a certidão de ônus e ações reipersecutórias no momento da aquisição, foi cumprida, demonstrando sua boa-fé objetiva ao confiar no registro público.

Ainda que a ação de execução da apelada tenha sido distribuída antes (02/05/2019), a presunção de má-fé só se estabeleceria com o registro da penhora ou da averbação da demanda na matrícula, o que não ocorreu até a data da celebração do compromisso de compra e venda e dos pagamentos (até 01/07/2019).

A posse, ainda que advinda de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas quitado, é suficiente para a defesa do terceiro adquirente de boa-fé.

A posterior ciência do apelante sobre a averbação premonitória (em 17/07/2019) foi invocada pela apelada como prova de má-fé. Contudo, essa ciência ocorreu, ao que consta dos autos, após a integral satisfação do preço e a consolidação do compromisso, momento em que o adquirente estava juridicamente obrigado a receber a escritura definitiva e garantir a transferência do imóvel quitado. A boa-fé essencial à proteção do terceiro deve ser aferida no momento da celebração do negócio jurídico que funda o direito de posse ou propriedade, ou seja, em 25 de maio de 2019 (compromisso de compra e venda, vide ID 92686062) e até 01 de julho de 2019 (quitação integral).

A ausência de prova por parte da exequente (apelada) de que o apelante agiu em conluio com o executado, ou de que tinha conhecimento prévio e inequívoco da execução antes da formalização do negócio e dos pagamentos, impõe o acolhimento da boa-fé do terceiro.

Dessa forma, o afastamento da fraude à execução é medida que se impõe, devendo ser desconstituída a averbação premonitória (AV 5 da Matrícula nº 45.734) incidente sobre o imóvel do apelante.

Reconhecida a ausência de fraude à execução e a boa-fé do terceiro adquirente, as demais alegações recursais atinentes à impenhorabilidade do bem de família e ao excesso de garantia tornam-se prejudicadas.

Por derradeiro, cumpre registrar que, com o provimento do recurso, impõe-se a reforma da sentença também no tocante à distribuição do ônus da sucumbência. A apelada, que litigou nos embargos de terceiro resistindo à pretensão do apelante de desconstituir a constrição indevida, deve arcar com os consectários legais.

Assim, inverto a condenação para impor à apelada o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Considerando o valor atribuído à causa (R$ 338.000,00, conforme emenda à inicial ID. 92687176), condeno a apelada ao pagamento de honorários de sucumbência em favor do patrono do apelante, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Deixo de majorar os honorários, com acréscimo de honorários recursais, eis que o resultado da insurgência recursal (provimento do apelo) afasta a incidência da referida verba, a teor do que dispõe o Tema 1.059, firmado em sede de recurso repetitivo pelo colendo STJ. 

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação Cível interposto por SALVATORE NACCI para, reformando integralmente a Sentença (ID. 92687208 e ID. 92687216), julgar PROCEDENTES os pedidos formulados nos Embargos de Terceiro, determinando o imediato levantamento da averbação premonitória (AV 5 da Matrícula nº 45.734) incidente sobre o apartamento 1.302, do Edifício Terrazzo Salvador.

Condeno a apelada ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Sala de sessões, __ de _____________ de 2025. 

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator