PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO BRASIL FIDUCIANTE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRELIMINAR REJEITADA. RESCISÃO CONTRATUAL. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS FGTS. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DA PORTARIA N.488/2017  MINISTÉRIO DAS CIDADES. NOTIFICAÇÃO ANTERIOR AO REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE DE EFETIVO REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO  DA AVENÇA. PRECEDENTES DO STJ. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TERMO A QUO PARA INCIDÊNCIA DO JUROS DE MORA. RESCISÃO POR  INICIATIVA DO COMPRADOR. TRÂNSITO EM JULGADO.  RECURSO DA MRV ENGENHARIA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO BANCO NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n. 0518777-94.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO DO BRASIL SA e outros e apelada CARLA VERENA REIS DE SANTANA ALMEIDA.

ACORDAM  os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA MRV ENGENHARIA E NEGAR PROVIMENTO AO APELO DO BANCO DO BRASIL, nos termos do relatório e voto da Relatora.

Sala das Sessões,

Presidente

Desª Silva Carneiro Santos Zarif

Relatora

Procurador (a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Recurso da MRV parcialmente provido e Recurso do Banco não provido - Por unanimidade.

Salvador, 12 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Tratam-se de apelações cíveis simultâneas interpostas por BANCO DO BRASIL SA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A contra sentença de ID 28455664, com a qual o MM. Juiz de Direito da 17ª Vara de Consumo de Salvador, nos autos da ação ordinária movida por CARLA VERENA REIS DE SANTANA ALMEIDA e outros, julgou procedentes os pedidos, “para conceder a tutela antecipada, sob pena pelo descumprimento de multa diária de R$500,00 até o limite de R$50.000,00, para os itens 1 e 2: I) DECLARO, rescindido os contratos de compra e venda e de financiamento bancário, bem como a nulidade dos débitos cobrados após o pedido de resilição feito no dia 04/06/2016, restituindo o valor pago devidamente atualizado pelo INPC desde o desembolso até o efetivo reembolso, e com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. II) CONDENAR as acionadas a retirarem o nome da autora dos Órgãos de Proteção ao Crédito (SPC/SERASA), . III) CONDENAR, ainda, a Demandada ao pagamento da importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir desta data. IV) CONDENAR a Ré nos ônus sucumbenciais - custas judiciais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação atualizadas, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa.”

Embargos declaratórios rejeitados, ID 28455670.

Em suas razões de apelo, id.28455673, a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A alega que a apelada tinha pleno conhecimento das condições do contrato, a após adimplir parte dos valores pactuados, firmou contrato de financiamento por alienação fiduciária com o Banco do Brasil, segundo réu, apontando que simplesmente parou de adimplir com o pactuado.

Aduz que “para obter o crédito junto ao Banco, transferiu para este a propriedade do imóvel (possuidor indireto), ficando apenas com a posse direta do bem nos termos da legislação específica”, de forma que se mostra impossível o cumprimento da decisão judicial nos moldes consignados,  ressaltando a irretratabilidade do negócio, estando o imóvel prejudicado por gravame, conforme regulamentação definida em Lei nº9.514/97, não sendo possível “rescindir a Promessa de Compra e Venda sem que concomitantemente seja analisado o contrato de financiamento imobiliário, seguindo o procedimento previsto no art. 27 da Lei de Alienação Fiduciária.”  

Acrescenta ainda a inexistência de danos morais na espécie, salientando a sua fixação em valor exorbitante.

Aponta ainda que a incidência de juros moratórios sobre o valor a ser eventualmente restituído deverá observar o trânsito em julgado da decisão e requer seja dado provimento ao apelo para julgar improcedentes os pedidos.

O Banco do Brasil também apresenta apelo em id. 28455679 - Petição requerendo inicialmente o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva,e no mérito aduz a validade do contrato que exprime livremente a vontade das partes e a execução parcial voluntária pela apelada, sendo impossível a rescisão do contrato de financiamento, afirmando que “questões pessoais, inerentes à esfera individual do contratante, não podem justificar a rescisão do contrato e aplicação da teoria da imprevisão”.

Aponta a inexistência dos requisitos caracterizadores da responsabilidade civil ante a ausência de ato ilícito e de comprovação do dano ou nexo de causalidade, bem como o arbitramento dos danos morais e multa pelo descumprimento da decisão em valores desarrazoados, apontando ainda que os juros de mora sobre o valor da indenização deverão incidir a partir da citação.

Acrescenta a necessidade de revogação da tutela de urgência, sendo devida a inscrição nos cadastros de proteção ao crédito e prequestionando a matéria deduzida em sua defesa, requer seja dado provimento ao apelo para julgar improcedentes os pedidos.

Em Id.28455683 a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, apresenta contrarrazões em relação ao apelo manejado pelo Banco do Brasil apontando a legitimidade do banco para figurar no polo passivo da demanda e detalhando a existência de três relações jurídicas diversas entre as partes, requer seja negado provimento ao recurso.

A autora, por sua vez, em id. 28455684 apresenta contrarrazões a ambos os recursos manejados pela ré, aduzindo ter notificado extrajudicialmente antes de ter se efetivado a mora contratual, em 04.05.16, momento anterior à prenotação do contrato e efetivo registro, ocorridos respectivamente em 26.12.16 e 03.01.17, apontando que se encontra amparada pela “Resolução n. 488 do Ministério das Cidades,” que dispõe sobre o distrato dos contratos de beneficiários de unidades habitacionais produzidas com recursos provenientes da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana(PNHU), integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

Apontando a ocorrência de danos morais, pugna pelo improvimento dos recursos das partes adversas.

Em petição id. 28455687 a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A aponta a necessidade de suspensão do processo ante a afetação da matéria discutida em recursos Especiais nº 1.891.498 - SP (2020/0215694-6) e Nº 1.894.509-SP (2020/0231720-4) e requer o sobrestamento do feito.

Determinada a suspensão do processo nos termos do art. 1.037, II, do CPC até o julgamento definitivo do Tema Repetitivo 1095 pelo STJ retornando-me os autos conclusos com a certidão de julgamento do precedente.

É o relatório, com o qual, na forma art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento, destacando, outrossim, a possibilidade sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, 20 de maio de 2022

Mariana Varjão Alves Evangelista

Juíza Substituta de 2º Grau Relatora

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como visto, tratam-se de apelações cíveis simultâneas interpostas por BANCO DO BRASIL SA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A contra sentença que, nos autos da ação ordinária movida por CARLA VERENA REIS DE SANTANA ALMEIDA e outros, julgou procedentes os pedidos, “para conceder a tutela antecipada, sob pena pelo descumprimento de multa diária de R$500,00 até o limite de R$50.000,00, para os itens 1 e 2: I) DECLARO, rescindido os contratos de compra e venda e de financiamento bancário, bem como a nulidade dos débitos cobrados após o pedido de resilição feito no dia 04/06/2016, restituindo o valor pago devidamente atualizado pelo INPC desde o desembolso até o efetivo reembolso, e com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. II) CONDENAR as acionadas a retirarem o nome da autora dos Órgãos de Proteção ao Crédito (SPC/SERASA), . III) CONDENAR, ainda, a Demandada ao pagamento da importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir desta data. IV) CONDENAR a Ré nos ônus sucumbenciais - custas judiciais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação atualizadas, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa.”

Pois bem, a questão acerca da prevalência ou não do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia foi submetida a julgamento sob o rito de recursos repetitivos e firmada tese no sentido de que: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Inicialmente não há falar em ilegitimidade passiva do Banco do Brasil, considerando que, na situação em tela, é credor fiduciário, parte no contrato de financiamento firmado com a finalidade de efetivar o contrato de compra e venda de imóvel. Evidente, pois, a caracterização da hipótese de litisconsórcio passivo necessário, tendo em vista que os efeitos de eventual provimento jurisdicional interfere no direito da instituição bancária, já que a garantia de alienação fiduciária, em tese, impede a devolução do imóvel à construtora, acaso declarada a rescisão do negócio jurídico entabulado. Preliminar Rejeitada.

No caso concreto, a autora pretende a rescisão contratual em razão da impossibilidade de arcar com as parcelas pactuadas, por superveniente alteração em sua situação financeira, amparando a sua pretensão na Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, que estabelece a possibilidade de distrato de contratos, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), por solicitação do beneficiário.

Ocorre que a Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, não comporta aplicação no presente caso tendo em vista que dispõe sobre o distrato apenas dos contratos de beneficiários de unidades habitacionais produzidas com recursos provenientes da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) o que não é a hipótese dos autos.

O contrato que se pretende rescindir foi firmado como contrato particular de compra e venda com efeito de escritura pública mediante financiamento garantido por alienação fiduciária no âmbito do PMCMV segundo as normas do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - CCFGTS e do Sistema Financeiro da Habitação SFH, não comportando, portanto, a aplicação do disposto na referida Portaria.

Neste sentido:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. DIFICULDADES FINANCEIRAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. PANDEMIA. IMPOSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. INOCORRÊNCIA. APELO IMPROVIDO. 1. A Portaria nº 488, de 18 de julho de 2017, editada pelo Ministério das Cidades, é expressamente direcionada aos imóveis financiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, não sendo viável sua aplicação à avença em tela. 2. Consta do contrato de financiamento habitacional que o prazo de construção e legalização do imóvel é até o dia 17-04-2023, de modo que não há qualquer atraso e, consequentemente, substrato para a pretensão rescisória. 3. Malgrado lamente-se as dificuldades financeiras do autor para custear o pagamento das prestações, tal fato, por si só, não é suficiente para rescindir o contrato. 4. O contrato de financiamento foi firmado na data de 09-10-2020, já no contexto da pandemia do COVID-19. Impossível, assim, invocar o disposto no artigo 478 do Código Civil, mormente pela ausência de superveniência do alegado fato extraordinário. 5. Resta evidenciado que a parte autora postula, em verdade, a rescisão do contrato de financiamento habitacional tendo por motivo de desistência do negócio a conveniência pessoal, não havendo, por isso, suporte legal ou contratual para a consecução da demanda. 6. Apelação improvida. Sentença mantida.

(TRF-4 - AC: 50177031220214047100, Relator: VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, Data de Julgamento: 30/03/2022, QUARTA TURMA)

Certo que na discussão do Tema 1095 pelo STJ, foi definida a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato, e abordou também a questão alusiva à necessidade do registro na matrícula do imóvel para a efetiva constituição da propriedade fiduciária e, consequentemente, para a aplicação do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

Extrai-se da doutrina do saudoso jurista baiano Cristiano Chaves esclarecendo que a coexistência de um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, basicamente divididas em dois diplomas: (b1) o Decreto-Lei nº 911/1969, acrescido do art. 66-B da Lei nº 4.728/65 (Lei do Mercado de Capitais), atualizados pela redação da Lei nº 10.931/2004, tratando de propriedade fiduciária sobre coisas móveis fungíveis e infungíveis, além da cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis ou de títulos de crédito, restrito o credor fiduciário à pessoa jurídica instituição financeira; e (b2) a Lei nº 9.514/1997, também modificada pela Lei nº 10.931/2004, que trata da propriedade fiduciária imobiliária, seja o credor instituição financeira ou não. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 14. ed. Salvador: JusPodivm, 2018, p. 557).

Note-se que, nos moldes do art. 38 da Lei nº 9.514/1997, os contratos firmados sob a égide da referida lei poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, de modo que desnecessário o seu registro no Cartório de Títulos e Documentos para gerar efeitos obrigacionais entre as partes, sendo entretanto necessário o respectivo registro para a constituição efetiva da propriedade fiduciária e a consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, como previsto em art. 27 e 28 do mesmo diploma.

Mostra-se relevante realçar a manifestação do STJ, nesta linha de intelecção: “No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei n. 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. Quanto à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei n. 9.514/1997, verifica-se que a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa. Dessa maneira, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor. Assim, na ausência de registro do contrato, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.” (EAREsp 1.835.598-SP, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, por maioria, DJe 17.02.2021, in Informativo STJ 685, 22.02.2021).

Não há, portanto, dúvidas de que o registro tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária do imóvel, tornando o credor titular do domínio até que o devedor pague a dívida, cumprindo a obrigação garantida no contrato:“a efetivação da transferência da titularidade dos direitos ofertados em garantia ao credor fiduciário ocorre a partir da contratação da cessão de créditos ou de títulos de créditos, estando os bens correlatos excluídos dos efeitos de eventual processo de recuperação judicial do devedor cedente, independentemente de seu registro no Cartório de Títulos e Documentos” (AgInt no REsp 1.706.368/RS, 3a Turma, DJe 8/11/2018).

Pode-se concluir que a existência de contrato de compra e venda firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia, quando ausente o registro na respectiva matrícula no competente Registro de Imóveis, não impede a rescisão do ajuste por iniciativa do adquirente não se submetendo ao procedimento previsto nos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Veja-se:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas. 2. Ação ajuizada em 22/03/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel. 4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 5. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 6. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários.

(STJ - REsp: 1911050 SP 2020/0329385-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 04/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021)

Compulsando os autos verifica-se que a autora comprovou que a instituição financeira foi notificada em 06 de maio de 2016 conforme id.28455550, tendo a instituição financeira apresentado contrato de financiamento para compra do imóvel em id. 28455642, datado de 27 de janeiro de 2016,  e em 26 de dezembro de 2016 efetivou a sua prenotação no Cartório de Registro de Imóvel competente, estando registrado em R02 da correspondente matrícula em 04 de janeiro de 2017.

Diante de do exposto, deve prevalecer o entendimento adotado pelo acórdão citado (REsp 1.911.050/SP), segundo o qual, em síntese, o registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato com cláusula de alienação fiduciária de imóvel tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária, a teor do art. 23 da Lei no 9.514/1997, assim, sem o registro, não incidem os arts. 26 e 27 da mesma lei, por não haver consolidação da propriedade em nome do credor, razão pela qual o adquirente poderá pleitear a rescisão do ajuste, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nesses dispositivos.

Neste mesmo sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.° 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia.

2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

3. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.488.690/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI Nº 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022.

2. O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis.

3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei nº 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.

4. No regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei nº 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos.

6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 1.987.389/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe de 1/9/2022)

Não há, portanto, justificativa para a improcedência do pedido autoral de rescisão de contrato, mostrando-se adequada a conclusão da sentença de procedência da rescisão do contrato, ante a constatação de que a notificação para a rescisão do contrato ocorreu em momento anterior ao registro, ocorrido quase 7 (sete) meses após, sendo defeso ao banco apelante beneficiar-se da própria torpeza. 

Não havendo irresignação dos apelantes quanto à aplicação da Súmula 543 do STJ e a devolução integral dos valores pagos, impõe-se analisar a impugnação da empresa apelante acerca do termo a quo para incidência de juros de mora sobre os valores a serem devolvidos.

Assiste razão à apelante neste ponto, considerando a assente jurisprudência no sentido de que a devolução dos valores pagos acrescidos de correção monetária desde o desembolso e, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos casos de rescisão de contrato por iniciativa do comprador, a ser apurado em liquidação de sentença. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" ( AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022)

No que se refere aos danos morais, não há reparos a fazer na sentença considerando que não se pode olvidar que a continuidade das cobranças após a notificação para a rescisão do contrato, sem sequer comprovação de resposta, resultando na inscrição da autora no cadastro de inadimplentes, tem o condão de gerar no contratante um abalo psicológico, advindo também da tensão e preocupação com a contratação de advogado, dispêndio de recursos financeiros, espera da solução do seu litígio, bem como do sentimento de impotência e ansiedade, o que é suficiente para demonstrar que os fatos narrados não se limitaram a mero aborrecimento comezinho e previsível, restando configurado o dano moral.

Nesse passo, a moderna doutrina e a jurisprudência dominante consagram a hegemonia do juiz para a fixação do quantum indenizatório do dano moral, conquanto não possa este prescindir da consideração de aspectos de ordem objetiva (conceito e posição social do ofendido, a repercussão e a gravidade da ofensa, a intenção e o ânimo de ofender) para a análise da extensão do dano, que no caso sob julgamento, bem examinadas as circunstâncias, revela-se razoável e adequada a condenação fixada em R$10.000,00 (dez mil reais), levando-se em conta, inclusive, o porte econômico das partes e a repercussão dos danos. 

Ademais, se coaduna com os critérios estabelecidos pelo STJ: "O valor do dano moral deve ser arbitrado segundo os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, não podendo ser irrisório, tampouco fonte de enriquecimento sem causa, exercendo função reparadora do prejuízo e de prevenção da reincidência da conduta lesiva. (...). (AgRg no Ag 1259457/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/04/2010, DJe 27/04/2010).

Do exposto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO BANCO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA MRV ENGENHARIA, para reformar a sentença apenas em relação ao termo inicial para incidência de juros sobre o valor a ser devolvido, que deve incidir a partir do seu trânsito em julgado, mantida no mais a sentença.

Sala das Sessões,

Mariana Varjão Alves Evangelista

Juíza Substituta de 2º Grau Relatora

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