PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE PUBLICIDADE ENGANOSA QUANTO À LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE AUTORA. INSUBSISTÊNCIA. DOCUMENTAÇÃO OFICIAL QUE, À ÉPOCA DA INCORPORAÇÃO E DA VENDA, ATESTAVA A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO BAIRRO DIVULGADO. DEVER DE INFORMAÇÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. DANOS MORAIS E MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Ação indenizatória por dano moral e material ajuizada pela parte autora sob a alegação de ter sido induzida a erro quanto à localização do imóvel adquirido, supostamente anunciado como situado em bairro mais valorizado.

Sentença proferida pela Juíza de Direito da 7ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Apelação interposta pela autora, alegando publicidade enganosa, omissão de informação relevante e desvalorização do imóvel, requerendo a reforma da sentença para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve prática de publicidade enganosa quanto à localização do empreendimento imobiliário; (ii) saber se estão presentes os requisitos da responsabilidade civil a ensejar indenização por danos morais e materiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 3º, § 2º.

A publicidade enganosa, nos moldes do art. 37, § 1º do CDC, pressupõe informação falsa ou omissão capaz de induzir o consumidor em erro relevante sobre o produto ou serviço ofertado.

Não se configura ilicitude quando as informações divulgadas pelas fornecedoras refletem fielmente os dados constantes de documentos oficiais emitidos pelo Poder Público, como matrícula do imóvel, alvará de construção, declaração da Secretaria Municipal da Fazenda e carta de viabilidade da concessionária de energia elétrica, os quais indicavam o bairro SIM como local do empreendimento.

A eventual divergência entre os documentos e a legislação municipal que criou o bairro REGISTRO não autoriza presumir má-fé das fornecedoras, especialmente quando os próprios órgãos públicos continuaram a emitir documentos oficiais referindo-se ao bairro como SIM, gerando legítima expectativa de confiança.

A alegação de erro quanto à localização do imóvel é infirmada pela prova documental, especialmente o material promocional que apresentava mapas e imagens aéreas precisas, afastando a tese de indução em erro quanto à localização física.

Inexistente o ato ilícito, falta elemento essencial à configuração da responsabilidade civil.

Tampouco restou comprovada qualquer desvalorização do imóvel; ao contrário, laudo de avaliação indica valorização significativa do bem.

No presente caso, as empresas Recorridas demonstraram, por meio de vasta prova documental, que à época do lançamento do empreendimento e da celebração do contrato com a Recorrente, a localização do imóvel era oficialmente designada como bairro SIM. Documentos como o Alvará de Construção (ID 90745508), a Declaração da Secretaria Municipal da Fazenda (ID 90745494) e a Matrícula do Imóvel (ID 90745497), todos emitidos por órgãos públicos, atestavam que o "Condomínio Residencial Reserva Buriti" situava-se no bairro SIM.

A conduta das Recorridas pautou-se pela boa-fé objetiva e pelo dever de informação, uma vez que a publicidade veiculada estava em estrita conformidade com os dados oficiais disponíveis no momento da comercialização. A eventual alteração da nomenclatura do bairro, decorrente de ato administrativo posterior do Município, não pode ser imputada às construtoras, que se basearam em informações fornecidas pelo próprio Poder Público.

A ausência de ato ilícito por parte das Recorridas afasta o dever de indenizar. Não há que se falar em dano material por desvalorização do imóvel, notadamente quando o laudo de avaliação juntado aos autos (ID 90745495) demonstra a efetiva valorização da unidade imobiliária desde a sua aquisição. Da mesma forma, inexistente o dano moral, pois a situação vivenciada pela Recorrente não decorreu de conduta ilícita das empresas, mas de alteração administrativa promovida pelo Município, não ultrapassando o mero dissabor.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia é firme no sentido de que a simples divergência na denominação do bairro, quando ausente conduta dolosa ou prejuízo efetivo, não enseja indenização por dano moral.

Eventuais frustrações decorrentes da alteração administrativa de zoneamento urbano não extrapolam os limites do mero aborrecimento cotidiano.

Por fim, mantida a sucumbência da autora, majoram-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, com exigibilidade suspensa por força da gratuidade da justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido, mantendo-se a sentença de improcedência dos pedidos.
Tese de julgamento: "Não configura publicidade enganosa a veiculação de informações sobre localização de empreendimento imobiliário baseadas em documentos oficiais expedidos pelo Poder Público, ainda que posteriormente haja divergência quanto à denominação do bairro. Ausente ilicitude, não há responsabilidade civil a ensejar indenização por dano material ou moral".

Dispositivos relevantes citados:

Código de Defesa do Consumidor: arts. 3º, § 2º; 30; 37, § 1º
Código de Processo Civil: arts. 85, § 11; 98, § 3º; 373, I; 487, I

Jurisprudência relevante citada:

TJBA, Apelação n.º 8000407-71.2021.8.05.0080, Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos, julgado em 02/05/2023
TJBA, Apelação n.º 8000451-90.2021.8.05.0080, Rel. Des. Maurício Kertzman Szporer, julgado em 20/04/2023

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8000416-33.2021.8.05.0080, originária da 7ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana – BA, apelante NÚBIA SANTOS ADORNO e apeladas L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA e BOM SUCESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta pela NÚBIA SANTOS ADORNO em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 7ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana – BA, que nos autos da AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL E MATERIAL, tombada sob o n.º 8000416-33.2021.8.05.0080,  julgou improcedente a ação, nos seguintes termos:

“Isso posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos exordiais. Por conseguinte, julgo extinto o feito com a resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa. Consigno que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita, razão pela qual fica suspensa a cobrança, nos moldes do art. 98, § 3º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Feira de Santana, datado e assinado eletronicamente. Ivonete de Sousa Araújo. Juíza de Direito” (ID 90745580).

Irresignada, alega que restou comprovado nos autos que toda a publicidade do empreendimento vinculava o imóvel ao bairro SIM, inclusive por meio de material promocional e anúncios comerciais, circunstância suficiente para integrar a oferta e vincular as fornecedoras, nos termos dos arts. 30 e 37 do Código de Defesa do Consumidor.

Afirma que as rés tinham pleno conhecimento da criação oficial do bairro Registro desde 2013, por força de legislação municipal específica, de modo que a omissão dessa informação configuraria publicidade enganosa e violação à boa-fé objetiva.

Assevera que a sentença incorreu em equívoco na valoração da prova documental e na aplicação das normas consumeristas, requerendo a reforma integral do julgado para reconhecer a ilicitude da conduta das apeladas e condená-las ao pagamento de indenização por danos morais e materiais, além dos ônus sucumbenciais.

Requer: “(…) seja conhecido e provido o presente recurso de apelação, para que ocorra a reforma integral da sentença reconhecendo a ocorrência da publicidade enganosa e condenar as Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais e danos materiais referentes a diferença do valor pago pela localização falsa e a desvalorização do imóvel, assim como condenação das Apeladas ao pagamento de honorários advocatícios. (…).” (ID 90745583).

A parte apelada apresentou contrarrazões pleiteando o desprovimento do recurso. (ID 90745587).

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no Sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

                Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Trata-se de Apelação interposta pela NÚBIA SANTOS ADORNO em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 7ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana – BA, que nos autos da AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL E MATERIAL, tombada sob o n.º 8000416-33.2021.8.05.0080,  julgou improcedente a ação.

O cerne da questão consiste em verificar a ocorrência de publicidade enganosa por parte das recorridas quanto à localização do empreendimento imobiliário bem como a existência de ato ilícito a ensejar o dever de indenizar por danos materiais e morais.

Impõe destacar que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que a relação jurídica se enquadra ao mandamento expresso no artigo 3º, § 2º, que assim dispõe:

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

(...)

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O artigo 37, §1º do Código de Defesa do Consumidor dispõe, in verbis:

“Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.”

Insta salientar que o princípio da vinculação da oferta, previsto no artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, impõe ao fornecedor o dever de cumprir com as informações veiculadas na publicidade de seus produtos e serviços. A publicidade é considerada enganosa quando, por qualquer modo, induz o consumidor a erro sobre características essenciais do produto ou serviço, como a sua localização.

Da detida análise do feito, observa-se que as apeladas não praticaram ato ilícito. As construtoras demonstraram, de forma robusta, que, à época do lançamento da incorporação e da celebração do contrato com a recorrente, os documentos oficiais fornecidos pelo próprio Poder Público Municipal de Feira de Santana indicavam que o empreendimento estava localizado no bairro SIM.

Compulsando os autos, contata-se que a matrícula do imóvel, o alvará de construção, a declaração da Secretaria Municipal da Fazenda e a carta de viabilidade da concessionária de energia elétrica  são uníssonos em situar o empreendimento no "bairro Sim" (ID’s 90745497, 90745508 e 90745503).

Com efeito, as apeladas atuaram, portanto, em estrita observância ao dever de informação, baseando sua publicidade nos dados que lhes foram oficialmente fornecidos. Destarte se pode exigir que o fornecedor veicule informação diversa daquela que consta nos registros e documentos públicos que norteiam o empreendimento. Fazer o contrário, isto é, anunciar o bairro como REGISTRO quando os documentos oficiais indicavam SIM, poderia, isto sim, caracterizar uma inconsistência.

Outrossim, a alegação da Apelante de que a Lei Complementar Municipal nº 75/2013 já havia criado o bairro REGISTRO não é suficiente para caracterizar a má-fé das Apeladas considerando que mesmo após 2013, os próprios órgãos municipais continuaram a emitir documentos oficiais referindo-se à localidade como bairro SIM. Tal fato demonstra uma aparente inconsistência ou uma posterior alteração administrativa por parte do Município, cuja responsabilidade não pode ser transferida às construtoras, que agiram pautadas na confiança legítima gerada pelos atos do Poder Público.

Além disto, como bem pontuado na sentença, os materiais publicitários, a exemplo do "Book Reserva Buriti" (ID 89653422), continham mapas e imagens aéreas que permitiam à apelante ter conhecimento preciso da localização física do empreendimento, afastando a ideia de que foi ludibriada quanto ao local exato onde o imóvel seria construído. O que se discute é a nomenclatura do bairro, e não a localização geográfica do bem, que sempre foi transparente.

Diante da ausência de ato ilícito — pressuposto essencial da responsabilidade civil —, não há que se falar em dever de indenizar. O pedido de reparação por danos materiais carece de fundamento, pois não houve comprovação de qualquer prejuízo financeiro. Pelo contrário, o Laudo de avaliação de mercado apresentado pelas apeladas indica uma significativa valorização do imóvel, o que infirma a tese de desvalorização em razão da localização. (ID 90745495).

Sobre a matéria, colaciona-se precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA DE IMÓVEL. ANÚNCIO DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO BAIRRO SIM. INFORMAÇÃO CONTIDA EM VÁRIOS DOCUMENTOS OFICIAIS DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO MESMO BAIRRO VEICULADO. PROPAGANDA ENGANOSA. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA. DANOS MORAIS E MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORADOS. PRECEDENTES. SENTENÇA. MANTIDA. APELAÇÃO. CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

O Apelante ajuizou demanda sob o fundamento de que foi vítima de propaganda enganosa quando adquiriu o imóvel - Condomínio Residencial Reserva Buriti -, na planta, em razão de que os materiais publicitários apontavam que o referido bem residencial estava localizado no bairro SIM, porém, quando efetivada a entrega, ao solicitar a ligação de energia elétrica foi surpreendido com a localização do bairro REGISTRO, menos valorizado, por isso, pretende ser indenizado por danos materiais e morais.

As Portarias nº 056 e 064/2015 e 04/2016, em que tratam sobre a Dispensa, Licença e Autorização Ambiental (ID 37164651, ID 37164653 e ID 37164656) do empreendimento em questão, publicada no Diário do Município de Feira de Santana em 29/09/2015 e 12/11/2016, constam a localização do referido imóvel no bairro REGISTRO. Contudo, o Alvará de Construção (ID 37164711), liberado pelo mesmo Município; o Registro do Imóvel no Cartório do 2º Ofício Registro de Imóveis de Feira de Santana (ID 37164712); a Declaração da Secretaria Municipal da Fazenda de Feira de Santana de 06/07/2016; a carta da COELBA referente à viabilidade para ligação nova da unidade consumidora do Condomínio Residencial Reserva Buriti, em 28/12/2017 (ID 37164707), todos indicam que o imóvel em questão é localizado no bairro SIM.

As empresas/Apeladas não tinham como divulgar propaganda do Imóvel em outro bairro, eis que os documentos de construção e registro de imóveis, expedidos por órgãos oficiais indicavam como sendo o bairro SIM, caso contrário, se fosse registrado como localizado no bairro REGISTRO, ai sim, praticaria propaganda enganosa.

A indicação do bairro SIM, como sendo a situação do imóvel adquirido pelo Apelante, por si só, não enseja reparação por dano moral.

Majoram-se os honorários arbitrados em sentença de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), ficando a sua exigibilidade, todavia, suspensa por força do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal. (Classe: Apelação, Número do Processo: 8000407-71.2021.8.05.0080,Relator(a): Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos , Publicado em: 02/05/2023).”

“APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA - ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA FRENTE AO ANÚNCIO QUE O EMPREENDIMENTO ESTARIA LOCALIZADO EM BAIRRO MAIS VALORIZADO – DOCUMENTOS OFICIAIS TRAZIDOS AOS AUTOS PELA PRÓPRIA AUTORIA QUE INDICAM REGISTRO DO TERRENO SOBRE O QUAL FOI CONSTRUÍDO O CONDOMÍNIO NO BAIRRO INDICADO NA PROPAGANDA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ E MESMO DE DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTES DESTA CORTE – APELO IMPROVIDO

1. A parte autora ingressou com a ação na qual defende ter sido vítima de propaganda enganosa ao adquirir um imóvel na planta, já que o material publicitário apontava o empreendimento como pertencente a um determinado bairro e, quando entregue, descobriu que o mesmo estava localizado em outro bairro menos valorizado.

2. O contrato firmado pelo apelante indica que o empreendimento adquirido se encontra localizado no bairro SIM, informação que consta, também, do memorial descritivo do condomínio e da minuta de convenção do condomínio, além de documentos oficiais juntados pela parte autora e pela parte acionada.

3. Não foge aos olhos desta Corte que a licença ambiental necessária para realização do empreendimento, publicizada no diário oficial do município em 29/09/2015, constante do 39672633 - Pág. 5, aponta como localização do empreendimento o bairro REGISTRO.

4. A mesma municipalidade, entretanto, no alvará de construção de evento 39672837, o registro de imóveis colacionado no ID 39672838, a declaração da Prefeitura de Feira de Santana de ID 39672839, a certidão de aquisição do imóvel onde foi construído o empreendimento no evento 39672842 e carta da COELBA referente a instalação de energia elétrica nas áreas comuns, indicam o empreendimento como sendo localizado no bairro SIM.

5. Não se pode dizer que, diante de tantos documentos oficiais que permearam o início do empreendimento, tenha havido má-fé da parte acionada ao disponibilizar em sua propaganda, localizado do condomínio no bairro SIM.

6. É necessário apurar potencial lesivo da propaganda, que possa gerar vício de consentimento, indução em erro e efetiva lesão à vontade de contratar o que não se pode verificar no caso em tela onde a própria parte recorrida colacionou documentos que demonstram que o registro do imóvel se encontra pontuado no bairro SIM.

7. Incumbia à parte autora comprovar o fato constitutivo, qual seja, o referido erro, vício de consentimento, nos termos do art. 373, I, do CPC, o que não conseguiu dados os documentos oficiais juntados por si mesmo e pela parte acionada que dão conta da localização do imóvel no bairro constante do material publicitário.

8. Acrescento que mesmo alegando prejuízos, a parte apelante não pediu a rescisão do contrato firmado entre as partes, consequência lógica de possível vício de consentimento, requerendo tão somente o pagamento de danos morais e materiais, estes últimos que não foram pleiteados em seu recurso, ou requerida a anulação da sentença para produção de provas que os demonstrassem.

 9. Apelo improvido com majoração dos honorários advocatícios devidos pela parte apelante para R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), dentro dos limites recursais, cuja cobrança resta sobrestada por ser a parte apelante credora da assistência judiciária gratuita.(Classe: Apelação, Número do Processo: 8000451-90.2021.8.05.0080,Relator(a): Des. Maurício Kertzman Szporer, Publicado em: 20/04/2023).”

No que tange ao pedido de indenização por danos morais este também não prospera. A situação narrada, embora possa ter gerado certa frustração à apelante, não ultrapassa a esfera do mero dissabor cotidiano, especialmente porque não decorreu de conduta ilícita das recorridas. O transtorno foi causado por uma readequação administrativa de zoneamento urbano, ato de competência exclusiva do Município, sobre o qual as construtoras não possuem qualquer ingerência.

Nestas condições, a sentença ao julgar improcedentes os pedidos, analisou corretamente os fatos e aplicou o direito de forma justa, não merecendo qualquer reparo.

            Por fim, majoro os honorários recursais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, a teor do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil e mantenho suspensa a sua exigibilidade nos termos do art. 98,§3º do CPC, por ser o recorrente beneficiário da Assistência Judiciária Gratuita.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação mantendo-se incólume a sentença objurgada.

Sala de Sessões, Salvador (Ba), de de 2026.

DESA. MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

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