PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8145975-64.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: ANTONIO CARLOS MAGALHAES SANTOS |
| Advogado(s): JOHN HELDER OLIVEIRA BAHIA |
| APELADO: LITORAL NORTE EMPREENDIMENTOS LTDA |
| Advogado(s): LEONARDO BARUCH MIRANDA DE SOUZA, FABIO DE ANDRADE MOURA, PEDRO CAETANO DA SILVA GHISSONI DE CARVALHO |
PJ04
Em linhas iniciais, conheço do recurso, eis que preenchidos os pressupostos recursais para tanto.
Cuida-se de apelo manejado por ANTÔNIO CARLOS MAGALHÃES SANTOS, em face da sentença prolatada pelo MM juízo da 3ª Vara de Feitos de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, no bojo dos autos de Embargos de Terceiros tombado sob o n. 8145975-64.2021.8.05.0001, proposto em face da LITORAL NORTE EMPREENDIMENTOS LTDA.
A parte recorrente, em apertada síntese, afirma que a sentença devolvida à cognição desta Egr. Corte de Justiça está eivada de error in judicando, haja vista que decidiu de forma diversa das provas constantes dos autos, motivo pelo qual merece reforma.
Nessa esteira, contrapõe a ratio decidendi encampada pelo juízo primevo, indicando que, malgrado seja hígida a dívida executada pela parte Apelada, no bojo da Execução de Título Executivo Extrajudicial de n. 0502956-21.2017.8.05.0001, é terceiro de boa-fé, eis que adquiriu o imóvel frente aos executados, Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa, inclusive, arcando todas as suas obrigações previstas contratualmente, de modo que o bem não pode servir de garantia para a satisfação do débito exequendo, já que não era possível, à época da celebração do negócio de promessa de compra e venda, ter ciência da existência da dívida.
Com efeito, o juízo primevo decidiu com lastro nas seguintes premissas: que a dívida executada nos autos da Execução, e que culminou com a penhora do imóvel litigioso, é devida, por ter natureza propter rem; que não houve averbação do instrumento particular de promessa de compra e venda junto ao registro imobiliário; além de adotar o entendimento de que não foram produzidas provas de que as condições previstas no referido instrumento particular foram efetivamente adimplidas, afastando, assim, a alegação de que o Embargante, ora Apelante, é proprietário ou, quiçá, possuidor do bem desde agosto de 2018, como afirmou.
De antemão, destaco que a vexata quaestio destes fólios não reside na (i)legitimidade da dívida executada pela ora Apelada em detrimento de Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa, eis que, em momento algum, houve questionamentos neste sentido, mas, apenas e tão somente, com relação à posição do ora Apelante, enquanto adquirente de boa-fé do imóvel que serviu de garantia para dívida contraída por Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa, além da consequência jurídica daí advinda, qual seja, que o imóvel não poderia sofrer os efeitos da penhora da Execução, eis que se afirma “legítimo proprietário” e possuidor do bem desde os idos de 2018.
Da análise dos elementos probatórios que compõem estes autos e os autos da Execução de n. 0502956-21.2017.8.05.0001, é fato incontroverso que o proprietário do imóvel litigioso (que é aquele que consta em registro) o deu em garantia para fins de honrar a confissão de dívida que firmou junto à ora Apelada (vide ID 288292071 do mencionado caderno processual).
Todavia, é importante registrar que o indigitado contrato de confissão de dívida firmado com a Apelada, que tem natureza de instrumento particular, não foi objeto de registro junto à matrícula do imóvel litigioso.
É insofismável que, para gozar de efeitos erga omnes, bem como, para ganhar publicidade inconteste, o instrumento particular que cria, extingue ou modifica direitos relativos a bens imóveis deve ser objeto de averbação/registro junto à respectiva matrícula. Do contrário, embora ainda possa ser oponível a terceiros, o contrato particular não registrado permite o soerguimento da figura figura jurídica do “terceiro de boa-fé”.
Nessa esteira, em que pese a Apelada, o sr. Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa tenham firmado contrato de confissão de dívida com garantia real, tal garantia não pode ser invocada de forma irrestrita, na medida em que não foi objeto de publicização por meio do registro do contrato na matrícula do bem.
Digno de nota que a dívida confessada por Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa é datado de 29/06/2012 (com aditamento em 01/03/2013), ou seja, houve tempo hábil para que a garantia real que gravava o negócio pudesse ser registrada junto ao competente órgão registrador
Tal circunstância, embora não observada pela sentença, é imprescindível para a configuração da figura do terceiro de boa-fé, na medida em que, ao entabular o contrato de promessa de compra e venda, o Apelante não teria, em análise feita a priori, condições de saber que o bem que pretendia adquirir havia sido dado em garantia de uma dívida.
Tal circunstância é aferível da certidão imobiliária que repousa nestes autos (dentre outros, no ID 45480777), a qual fora expedida nos idos de 05/06/2018 e consta, como único gravame/restrição, o contrato de alienação fiduciária formalizado junto à Caixa Econômica.
Perpassada esta consideração, observo que o juízo de origem, com o fim de julgar improcedente o pleito formulado nos Embargos de Terceiro, indicou que a promessa de compra e venda entabulada pelo Embargante/Apelante com Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa não foi registrada junto à matrícula do imóvel, de modo que o negócio não foi exteriorizado, não sendo, portanto, formalizada a propriedade do ora Apelante. Apontou, ainda, o juízo primevo que tal cenário não somente não impediria a perfectibilização da penhora realizada nos autos da Execução de Título Executivo Extrajudicial, como, também, não é possível extrair, dos autos, elementos concretos de que as condições ali avençadas foram cumpridas.
Além disso, adotou a premissa de que o Apelante, “por ser da área jurídica”, adotando “um pouco mais de cautela, poderia ter ciência desse fato mediante mera consulta pública nos site do Tribunal de Justiça desta Comarca”.
Sucede que a adoção da mencionada ratio, no meu sentir, estabelece a presunção de que o Apelante agiu de modo desidioso ou, ainda, que o devedor cobrado por meio da execução de n. 0502956-21.2017.8.05.0001 agiu imbuído de má-fé ao alienar o imóvel.
Fato é que o julgado devolvido deixou a entender, nas entrelinhas, premissas tendentes à conclusão de que houve fraude à execução quando da alienação do bem, inclusive, pressupondo a participação do Apelante, o que pressuporia que a má-fé também permeou a sua conduta no negócio, tese esta que fora encampada pela parte Apelada, ainda que en passant, em algumas das suas manifestações.
Sucede que, ao contrário da boa-fé, a má-fé não pode ser presumida, conforme consolidado, inclusive, no precedente de observância obrigatória oriundo do REsp n. 956.943/PR, em seu item 1.3, dentro do Tema 243 de Recurso Especial Repetitivo, firmado no seguinte sentido: “1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.”
Destarte, o fato de ser da área jurídica não é justificativa retirar a existência da sua boa-fé na consecução da promessa de compra e venda do bem litigioso, nem tampouco para soerguer dúvidas acerca da sua “não ciência” da dívida executada em desfavor de Marcelo Fábio Gomes Soares e da sua esposa.
No meu sentir, consolidar tal entendimento seria inverter indevidamente o ônus da prova para que o terceiro tenha a obrigação de provar a sua boa-fé no negócio jurídico, já que, como dito alhures, a boa-fé do terceiro adquirente é presumida.
A sua má-fé, portanto, deve ser comprovada por quem tem interesse em vê-la reconhecida, in casu, a parte Apelada, o que não infiro dos fólios.
Repito: a dívida encerrada no contrato de confissão de dívida firmado Marcelo Fábio Gomes Soares e a sua esposa, que contém a cláusula de garantia real e fora firmado desde os idos de 2012, deveria ter sido registrado na matrícula do imóvel, como dito alhures. Além disso, o credor da dívida executada, ora Apelado, também deveria ter adotado medidas para obter certidão premonitória, com o fim de registrar, na matrícula do imóvel, a Execução de n. 0502956-21.2017.8.05.0001.
Somente tais circunstâncias poderiam retirar a presunção de que o Apelante não tinha conhecimento inequívoco da dívida que circundava o patrimônio de Marcelo Fábio Gomes Soares e da sua esposa.
Tal entendimento, alías, ficou consolidado no mesmo Tema 243, já mencionado, conforme transcrevo infra:
“1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).
1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC.”
Destaco que, se o contrato de promessa de compra e venda firmado pelo Apelante não foi registrado, de igual modo, a cláusula real de garantia dada em favor da Apelada também não foi, motivo pelo qual ambos os negócios jurídicos veiculam em obrigações pessoais e sem qualquer caráter de obrigação real e, portanto, sem qualquer espécie de hierarquia ou preferência entre elas.
O emerge dos fólios é que a dívida executada pela parte Apelada não foi publicizada de modo inequívoco, de modo que, seja a existência da cláusula de garantia real que pairava sobre o bem imóvel litigioso, seja a existência de relação jurídica processual de execução, não podem ser oponíveis a terceiros de forma indistinta e irrestrita.
Por sua vez, em que pese o juízo primevo tenha adotado o entendimento de que os termos da promessa particular de compra e venda não vem sendo adimplidos, entendo que elas foram provadas, ainda que em parte. Vejamos:
A promessa particular de compra e venda (ID 45480779) foi firmada por Tayalla Barradas Silva, que possuía procuração com poderes para gerir o imóvel, inclusive, com a finalidade de aliená-lo, vide procuração pública de ID 45480778, outorgada em 05/07/2018.
Por sua vez, a promessa de compra e venda, firmada em 13/08/2018, previu, que o sinal de R$ 52.000,00 (-) seria pago por meio de “TED para a conta corrente nº 25.323-5, Agência 5695-2, do Banco do Brasil”, “de titularidade dos PROMITENTES VENDEDORES”.
Analisando o conjunto probatório, observo que o Apelante trouxe, em sede de réplica, a TED de ID 45480855 com registro de transferência bancária para Tayalla Barradas, no Banco 001, que equivale ao Banco do Brasil, Agência 5276, conta 25323-5.
Registro que, malgrado a conta não esteja em nome de Marcelo Fábio Gomes Soares ou da sua esposa, fato é que a sra. Tayalla Barradas se apresentou com procuração outorgada por eles, instrumento que apontava, dentre outros, a outorga de poderes para a venda do bem, assim como, para dar e receber quitação e receber valores relativos ao negócio.
Assim, ainda que houvesse prova inconteste da existência de má-fé, ou a tentativa de burla à execução promovida em desfavor do proprietário do imóvel, tal ato não pode se estendido pura e simplesmente para o adquirente do imóvel, ora Apelante, haja vista que não há provas concretas de que agiu em conluio ou era sabedor, de forma inequívoca, da existência da dívida e/ou da cláusula da garantia que gravava o bem, já que, na certidão extraída do cartório de registro de imóveis, no ano de 2018, apenas constava a alienação fiduciária em favor da Caixa, o que, repito, traz circunstância fática que não tem o condão de retirar a boa-fé do Apelante.
Destaco que, além do registro da TED, embora desnecessário, o Apelante também trouxe extrato bancário que comprova que os valores saíram da sua conta bancária (ID 45480922), o que evidencia ter iniciado o adimplemento do contrato particular de promessa de compra e venda.
Ainda em sede de réplica, a parte Apelante trouxe também recibos de pagamento do financiamento da Caixa Econômica Federal, a exemplo dos documentos de IDs 45480857 e 45480858, respectivamente, nos valores de R$ 10.901,86 (-) e de R$ 1.950,92 (-), sendo que o primeiro datado de 13/08/2018 e o segundo datado de 29/03/2021. Ainda, cito o extrato de pagamento emitido pela Caixa (ID 45480860), que aponta pagamento das prestações 96 a 107, com vencimentos entre 30/08/2021 e 01/08/2022 e o boleto para pagamento de taxa condominial (ID 45480861), datado de 10/09/2022, emitido em nome do Apelante, o que evidencia que, de fato, ele estava na posse do bem.
Sobre o IPTU, o Apelante trouxe, no ID 45480863, comprovante de pagamento datado de 22/03/2021; e, no ID 45480864, comprovante de pagamento datado de 22/03/2022, todos pagos com valores oriundos de sua conta corrente.
Noto, ainda, que, embora o Apelado tenha trazido relatório de débitos de IPTU relativos ao bem, apenas os que se referem aos exercícios de 2012 e 2016 foram abraçados pelo negócio jurídico de promessa particular de compra e venda, haja vista que débitos posteriores ao ano de 2019 já deveriam ser suportados, em tese, pelo Apelante, já que, quanto aos débitos pretéritos à assinatura do contrato, em 2018, foram englobados por cláusula contratual prevendo que houve o parcelamento da dívida.
O que observo dos fólios é que existem robustos elementos de provas de que o Apelante, de fato, vem exercendo a posse direta do bem e agindo com animus domini, inclusive, honrando obrigações a ele ligadas, até mesmo quanto ao pagamento do financiamento que gerou a alienação fiduciária em favor da Caixa.
Destaco que até mesmo a certidão expedida por oficial de justiça, quando do cumprimento de diligência para fins de avaliar o bem, nos autos da execução mencionada alhures e que deu margem aos presentes autos de Embargos, ficou registrado que Marcelo vendeu o bem e se encontra em lugar incerto e não sabido e que o imóvel, agora, pertence ao ora Apelante.
Dessa forma, concluo que o Apelante, demonstrando ter celebrado contrato de promessa de compra e venda do bem, o qual, se não foi registrado com o fim de lhe transferir o domínio do imóvel, serve de amparo para demonstrar que efetivamente o adquiriu, comprovou que está em exercício da posse desde então.
Aliem-se tais circunstâncias, ainda, ao fato de que inexistem provas indicativas de que agiu de má-fé, ou, ainda, que sabia da existência da cláusula de garantia real firmada pelo seu proprietário em favor da Apelada, nem tampouco da existência da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial, de modo que não se pode perder de vista a proteção possessória outorgada pelo ordenamento jurídico em seu favor.
Transcrevo o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no enunciado 84 da sua Súmula: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
Afasto, ainda, a tese de fraude à execução, eis que o caso concreto inspira aplicação do enunciado de Súmula n. 375 do STJ, que estipula, in verbis: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Não evidenciada nenhuma hipótese de fraude, entendo que o apelo merece guarda com o fim de que sejam julgados procedentes os Embargos de Terceiros opostos nestes fólios, com o fim de determinar a imediata a retirada de qualquer constrição que grave o bem, oriundo da execução de n. 0502956-21.2017.8.05.0001.
Em face do exposto, CONHEÇO do apelo para, em seu mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, no sentido de reformar a sentença objurgada e acolher os Embargos de Terceiros opostos pela parte Embargante, ora Apelante, determinando a retirada de qualquer constrição do bem imóvel de matrícula nº 31.461, casa residencial duplex, localizado no LOTE 76, quadra E, integrante do Condomínio GRAN VILLE, situado na Rua Pau Sul, Vila de Abrantes, Camaçari/Ba, com registro no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari/BA, invertendo, ainda, os ônus de sucumbência fixados pelo juízo primevo.
É como voto.
Sala de Sessões, ___ de ____________ de 2024.
DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Relator