PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0569906-46.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: LUCAS DE BRITO LEAL |
| Advogado(s): DANIELA CAMARA DE AQUINO |
| APELADO: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros (2) |
| Advogado(s): THIAGO MAHFUZ VEZZI |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Registra-se que o apelante é beneficiário da justiça gratuita, benefício concedido no primeiro grau de jurisdição e não impugnado, estando, por isso, dispensado do recolhimento do preparo, nos termos dos artigos 98, § 1º, VIII, e 1.007, § 1º, ambos do CPC.
1) Da preliminar de nulidade da sentença
Inicialmente, arguiu o apelante nulidade da sentença recorrida por manifesto erro de fato e por julgamento citra petita, ao argumento de que o magistrado decidiu a controvérsia com base em dados de outro processo e deixou de apreciar pedidos fundamentais formulados na petição inicial.
A sentença recorrida (ID 101060377) revela dissociação integral entre os elementos efetivamente constantes dos autos e os dados utilizados para o julgamento.
Com efeito, observa-se que a lide versa sobre contrato firmado em 07/09/2014 (IDs 101055448 ao 101055451, 101055466), relativo à unidade nº 1104 do Condomínio Residencial Platno, em Patamares, Salvador/BA, no valor de R$ 517.512,27 (quinhentos e dezessete mil, quinhentos e doze reais e vinte e sete centavos), ao passo que a decisão recorrida examinou contrato diverso, supostamente firmado em 17/12/2011, referente a empreendimento situado em Simões Filho/BA, no valor de R$ 158.872,81 (cento e cinquenta e oito mil, oitocentos e setenta e dois reais e oitenta e um centavos).
Não se trata de mero desacerto material, mas de erro de fato evidente e substancial, apto a comprometer a validade da prestação jurisdicional, porquanto a sentença não apreciou a controvérsia efetivamente deduzida em juízo. Nesse mesmo sentido, confira-se: STJ, AgInt no AREsp: 2096470 MG 2022/0088149-2, Data de Julgamento: 12/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2022.
Tal vício viola frontalmente o dever de fundamentação qualificada, previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal, e no art. 489, § 1º, IV, do CPC, que considera não fundamentada a decisão que "não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador". Ao julgar com base em fatos alheios ao processo, o julgador deixou de analisar os verdadeiros fundamentos da demanda.
Outrossim, houve ofensa aos artigos 141 e 492 do CPC, que impõem ao julgador decidir a lide nos limites em que proposta, com enfrentamento integral das pretensões deduzidas.
Portanto, diante do erro de fato substancial, a cassação da sentença recorrida (ID 101060377) é medida que se impõe.
Contudo, a despeito da nulidade, o retorno dos autos à primeira instância não se mostra necessário. O processo encontra-se devidamente instruído e "maduro" para julgamento, uma vez que a controvérsia versa sobre matéria predominantemente de direito e os fatos relevantes estão comprovados por documentos. As partes tiveram ampla oportunidade de manifestação, garantindo-se o contraditório.
Nesse cenário, impõe-se a aplicação da Teoria da Causa Madura, prevista no art. 1.013, § 3º, incisos II, III e IV, do CPC, que autoriza o tribunal a julgar desde logo o mérito quando decretar a nulidade da sentença por não ser congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir, por omissão na análise de um dos pedidos ou por ausência de fundamentação. A aplicação dessa teoria prestigia os princípios da celeridade, da economia processual e da razoável duração do processo.
Outrossim, a controvérsia é suficientemente instruída por prova documental, especialmente o contrato de promessa de compra e venda (ID 101060217), os comprovantes de pagamento e as manifestações das partes. Não há necessidade de dilação probatória.
Dessa forma, cassa-se a sentença recorrida, mas, estando o processo em condições de imediato julgamento, passa-se ao exame direto do processo e das questões remanescentes.
2) Das preliminares arguidas pelas rés, ora apeladas
2.1) Da preliminar de suspensão do processo em virtude da recuperação judicial
Embora conste dos autos documentação comprovando o deferimento do processamento recuperacional das rés (ID 261143716), a controvérsia deduzida nesta demanda decorre de típica relação de consumo, na qual o autor figura como destinatário final dos serviços contratados.
Além disso, a pretensão veiculada não se enquadra nas hipóteses de paralisação automática do feito, incidindo, ao caso, a regra do art. 6º, § 1º, da Lei nº 11.101/2005, que ressalva as ações envolvendo quantia ilíquida. Nessa senda de raciocínio, colhe-se precedente do STJ:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCLUSÃO DE CRÉDITO EM PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. "DEMANDA ILÍQUIDA". APLICAÇÃO DO § 1º DO ART. 6º DA LEI N. 11.101/2005. CONCLUSÃO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO PARA POSTERIOR INCLUSÃO NO QUADRO DE CREDORES. 1. Tratando-se de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir perante o juízo na qual foi proposta, após o qual, sendo determinado o valor do crédito, deverá ser habilitado no quadro geral de credores da sociedade em recuperação judicial. Interpretação do § 1º do art. 6º da Lei n. 11.101/2005. 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1942410 RJ 2019/0337041-0, Data de Julgamento: 09/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022) - grifos nossos.
Ademais, é fato notório que a recuperação judicial das apeladas encontra-se encerrada desde 13/10/2021. Confira-se: Agravo 8038024-72.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Rosita Falcao de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 06/02/2026.
2.2) Da preliminar de ilegitimidade passiva da PDG Realty S/A
Os documentos contratuais e societários revelam que a referida empresa PDG Realty S/A compõe o grupo econômico ligado ao empreendimento imobiliário objeto da lide.
Em incorporações dessa natureza, é frequente que sociedades coligadas atuem, de forma articulada, em fases distintas do negócio, abrangendo incorporação, estruturação, divulgação e comercialização das unidades. Nesse cenário, a responsabilidade não pode ser fragmentada em prejuízo do consumidor.
Ao contrário, os artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 2º, ambos do CDC autoriza a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento. Veja-se:
“Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” - grifos nossos.
“Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.
§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.” - grifos nossos.
Soma-se a isso a incidência da teoria da aparência, pois a empresa se projetou externamente como vinculada ao empreendimento, contribuindo para a formação da legítima confiança do adquirente. Esse entendimento, inclusive, já foi adotado por esta Corte de Justiça em caso análogo:
"Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. QUESTÕES PRELIMINARES REJEITADAS. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ACOLHIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por construtoras em face de sentença que as condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, em razão de significativo atraso na entrega de unidades imobiliárias adquiridas pelos Apelados. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR A preliminar de ilegitimidade passiva da segunda Apelante, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, não merece acolhimento. As provas dos autos, notadamente o material publicitário e as comunicações com os consumidores, demonstram que a marca da referida empresa foi ostensivamente utilizada para a comercialização do empreendimento, atraindo a confiança dos adquirentes. A aplicação da Teoria da Aparência, consolidada no âmbito do direito do consumidor, impõe a responsabilização solidária de todos que integram a cadeia de fornecimento e que, de alguma forma, se beneficiaram da relação negocial, gerando a legítima expectativa de garantia e solidez do negócio. (...) Necessário 0368613-30.2013.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Claudio Cesare Braga Pereira, Quinta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 05/02/2026) - grifos nossos.
2.3) Da preliminar de inépcia da petição inicial
Diferentemente do arguido pelas rés/apeladas, não há incompatibilidade entre os pedidos de rescisão contratual e de indenização, uma vez que ambos decorrem do mesmo núcleo fático.
O que a parte autora sustenta é que o inadimplemento contratual, além de justificar a extinção do vínculo, também lhe causou abalo indenizável. Trata-se, portanto, de cumulação juridicamente admissível e perfeitamente compreensível, sem qualquer prejuízo à delimitação da controvérsia ou ao exercício do contraditório pela parte ré.
Rejeita-se, portanto, todas as preliminares arguidas pelas rés, ora apeladas. Ultrapassadas tais questões, adentra-se no exame do mérito.
3) Da relação de consumo, da responsabilidade solidária e da rescisão contratual por culpa exclusiva das apeladas
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo o Código de Defesa do Consumidor. O autor, ora apelante, figura como destinatário final do imóvel, e as demandadas integram a cadeia de fornecimento do produto imobiliário, razão pela qual respondem solidariamente, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.
Quanto à responsabilidade pelo desfazimento do negócio, a prova dos autos demonstra que a rescisão decorreu de inadimplemento das rés/apeladas.
O "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra" (ID 101060217, p. 5) previa a entrega da unidade para maio de 2015. Considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente aceito pela jurisprudência, o prazo final para a entrega se estenderia até novembro de 2015.
É incontroverso nos autos que, embora tenha sido acostado “alvará de habite-se” em 21/09/2015 (ID 101060268), a entrega efetiva do imóvel só ocorreu em outubro de 2016, conforme notificação para vistoria do imóvel (ID 101055463), ou seja, com quase um ano de atraso em relação ao prazo final de tolerância, evidenciando mora expressiva da incorporadora.
O atraso injustificado na entrega da obra configura inadimplemento contratual absoluto por parte das vendedoras. As apeladas não apresentaram qualquer prova de caso fortuito ou força maior que pudesse justificar a mora, limitando-se a alegações genéricas que não afastam sua responsabilidade.
Ademais, a alegação defensiva de que a rescisão decorreu da não obtenção de financiamento pelo autor/apelante não afasta o inadimplemento anterior e determinante das rés/apeladas. O atraso injustificado na conclusão da obra rompeu a base objetiva do contrato e autorizou a resolução do negócio por culpa exclusiva das apeladas.
Sendo a culpa pela rescisão exclusivamente das apeladas, o pedido de declaração de rescisão contratual é procedente. Declara-se, portanto, rescindido o contrato de promessa de compra e venda relativo ao Condomínio Residencial Platno, Edifício Rodio, unidade 1104, celebrado em 07/09/2014 (ID 101055448 ao ID 101055451).
Diante do inadimplemento, surge para o consumidor o direito de pleitear a resolução do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), conforme autorizam os artigos 389 e 475 do Código Civil, bem como o art. 35, III, do CDC.
Reconhecida a culpa das fornecedoras, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, em consonância com a Súmula 543 do STJ, segundo a qual:
“DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SÚMULA 543 , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) - grifos nossos.
Outrossim, registra-se que diante da presente declaração de nulidade da sentença recorrida, bem como tendo em vista que somente a parte autora interpôs apelação, aplica-se a proibição da reformatio in pejus indireta, devendo ser mantido o reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva das apeladas.
5) Da restituição dos valores pagos
O apelante pleiteia a condenação das rés, ora apeladas, à restituição de R$ 153.545,74, valor que corresponderia à soma das prestações pagas (R$ 63.722,28), da comissão de corretagem em dobro (R$ 37.151,50 x 2 = R$ 74.303,00) e do ITIV (R$ 15.520,46), além da multa moratória, lucros cessantes e alugueis.
Como visto, a rescisão por culpa das vendedoras implica a restituição integral de todos os valores pagos pelo consumidor, a fim de que as partes retornem ao estado anterior. Isso inclui não apenas as parcelas do preço do imóvel, mas também todas as despesas que o comprador teve em razão do contrato que foi desfeito por culpa da outra parte.
Passa-se à análise de cada um dos valores pretendidos.
5.1) Das prestações pagas
Inicialmente, registra-se que inexiste qualquer dúvida acerca da soma das prestações pagas no valor de R$ 63.722,28 (sessenta e três mil, setecentos e vinte e dois reais e vinte e oito centavos), conforme extrato anexado aos autos pelas próprias apeladas (ID 101060269), devendo, portanto, ser restituída na forma simples.
5.2) Do imposto de transmissão inter vivos - ITIV
Deve ser acolhido o pedido de ressarcimento do valor pago a título de Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), no montante de R$ 15.520,46 (quinze mil, quinhentos e vinte reais e quarenta e seis centavos), conforme documentos anexados aos autos (IDs 101055464 e 101060276).
O pagamento deste tributo foi uma despesa imposta ao consumidor em razão da aquisição imobiliária. Com a rescisão do contrato por culpa exclusiva das rés, essa despesa se converteu em um prejuízo direto e imediato para o autor, caracterizando um dano emergente que deve ser integralmente reparado.
Se o negócio jurídico que deu causa ao recolhimento do imposto foi desfeito por inadimplemento das rés/apeladas, cabe a estas arcarem com a recomposição patrimonial plena do consumidor, o que inclui a devolução do valor do tributo pago, na forma simples.
5.3) Da comissão de corretagem
Pretende o apelante a restituição da comissão de corretagem e em dobro.
Consoante previsto no art. 42, parágrafo único, do CDC, a sanção de repetição indébito em dobro exige a demonstração de má-fé por parte do fornecedor, ou seja, a cobrança de quantia que ele sabia ou deveria saber ser indevida. Veja-se:
“Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.” - grifos nossos.
No caso, a cobrança da corretagem no valor de R$ 37.151,50 (trinta e sete mil, cento e cinquenta e um reais e cinquenta centavos), conforme detalham documentos em anexo (IDs 101060176 e 101055467) era, a princípio, lícita, tornando-se restituível apenas como consequência do posterior inadimplemento das rés/apeladas. Logo, ausente a prova do dolo ou da má-fé na cobrança, a restituição deve se dar na forma simples, como recomposição do dano material sofrido.
Em caso análogo, colhe-se precedente desta Corte de Justiça:
"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. GRUPO ECONÔMICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. MORA CONFIGURADA. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALTA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA. DANO MORAL CONFIGURADO. CRÉDITO DE NATUREZA CONCURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por ATMOS INCORPORADORA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e AGRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida pela 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, em ação ajuizada por JOSÉ BOMFIM DA COSTA TELES e MARINALVA CASTILHO TELES, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora das rés na entrega de imóvel, condená-las à restituição de comissão de corretagem, ao congelamento do saldo devedor e ao pagamento de indenização por danos morais, além de fixar custas e honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) verificar se as rés fazem jus ao benefício da justiça gratuita; (ii) aferir a legitimidade passiva da PDG e da AGRE; (iii) estabelecer se o crédito dos autores possui natureza concursal; (iv) definir se houve mora na entrega do imóvel; e (v) analisar a validade da cobrança da comissão de corretagem e a existência de danos morais indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR (...) A restituição da comissão de corretagem é devida, pois as rés não comprovaram que houve informação prévia, clara e destacada sobre o repasse do encargo, exigência firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938. A devolução simples se justifica diante da ausência de prova de má-fé. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O estado de recuperação judicial da pessoa jurídica, por si só, não autoriza a concessão da gratuidade da justiça, mas pode justificar o parcelamento do preparo nos termos do art. 98, § 6º, do CPC. A responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico é reconhecida quando evidenciada atuação conjunta na relação de consumo, com base na teoria da aparência e nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. O crédito decorrente de atraso na entrega de imóvel ocorrido antes do pedido de recuperação judicial possui natureza concursal, devendo ser habilitado no juízo falimentar após o trânsito em julgado. A mora da construtora se caracteriza não apenas pela expedição do 'habite-se', mas pela ausência de efetiva entrega das chaves e de convocação formal do comprador. A comissão de corretagem só pode ser repassada ao consumidor se houver informação prévia, clara e destacada; sua cobrança indevida enseja restituição simples. O atraso injustificado na entrega de imóvel a casal idoso, com enfermidades, configura dano moral indenizável. É legítima a substituição do INCC pelo INPC para correção do saldo devedor após a data prevista para entrega do imóvel, em caso de mora da construtora. (...) APELO PROVIDO EM PARTE." (Apelação/Reexame Necessário 0537113-88.2015.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Eduardo Afonso Maia Caricchio, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 21/01/2026) - grifos nossos.
5.4) Dos lucros cessantes
Pretende o apelante, também, a condenação por lucros cessantes.
A jurisprudência pacífica dos tribunais, em especial do STJ, entende que o atraso na entrega de imóvel em construção gera a presunção de prejuízo ao adquirente, na modalidade de lucros cessantes. Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MATERIAL PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação", de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de sentença.(...)” (STJ - AgInt no AREsp: 2324609 SP 2023/0077586-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 25/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2023)- grifos nossos.
Ora, tal prejuízo corresponde ao valor que o comprador poderia ter auferido com o bem, seja pela locação a terceiros, seja pela economia de aluguel que teria se já estivesse residindo no imóvel. A privação do uso do capital investido e do próprio bem constitui dano material passível de indenização, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil.
Diante da mora contratual das rés/apeladas, porém inexistindo prova detalhada do cálculo realizado pela apelante, deve ser deferido o pleito de lucros cessantes, correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês de atraso, a ser apurado em fase de liquidação de sentença.
No mesmo sentido, confira-se os seguintes julgados deste Tribunal de Justiça:
"Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS DOS RÉUS. PROVIMENTO DO INCONFORMISMO ADESIVO. (...) 5. A jurisprudência do STJ presume o prejuízo do comprador resultante do atraso na entrega do imóvel, justificando a condenação ao pagamento de lucros cessantes no patamar de 0,5% do valor do imóvel até a disponibilização das chaves. 6. A cláusula de tolerância de 180 dias, para a entrega do imóvel, é considerada válida, mas o seu descumprimento implica responsabilidade das Acionadas pelo atraso, configurando direito à indenização do Demandante.(...) " (Apelação/Reexame Necessário 0580461-59.2015.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, Primeira Câmara Cível, Publicado em 11/12/2024) - grifos nossos.
"DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, PDG E AGRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS. REJEITADAS. ILEGITIMIDADE QUANTO A DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. REJEITADA. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. MORA CONFIGURADA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TESE VINCULANTE DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (MULTA E JUROS MORATÓRIOS). LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. PRECEDENTE VINCULANTE DO STJ. SUBSTITUIÇÃO DOS ÍNDICES DE CORREÇÃO DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO. COMPATIBILIZAÇÃO DOS INTERESSES DO CONSUMIDOR E DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA ARC CORP CONSTRUTORA LTDA NÃO PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. (...) 6. O prejuízo pelo atraso da obra é considerado presumido ao adquirente de imóvel na planta, devido à privação de uso do bem, conforme entendimento pacífico da Corte Cidadã. Nesta senda, correta a condenação pelos lucros cessantes, inclusive, no percentual aplicado de 0.5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, por mês em atraso, não sendo possível a cumulação com a cláusula penal, conforme as teses firmadas pelo STJ, referente aos temas 970 e 971. 7. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a obrigação pela taxa de corretagem deve recair sobre o comprador, destacando, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente comprador nos contratos de compra e venda de unidades autônomas. (...) APELAÇÃO INTERPOSTA PELA ARC CORP CONSTRUTORA LTDA NÃO PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA."(Apelação/Reexame Necessário 0312958-73.2013.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Jose Jorge Lopes Barreto da Silva, Segunda Câmara Cível, Publicado em 11/03/2025)- grifos nossos.
5.5) Da multa moratória
O apelante pleiteia a condenação das rés ao pagamento de uma multa moratória de 2% ao mês sobre o valor do imóvel, totalizando R$ 165.603,93 (cento e sessenta e cinco mil, seiscentos e três reais e noventa e três centavos).
Ora, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 970, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
Assim, as verbas decorrente de multa moratória e lucros cessantes visam a reparar o mesmo prejuízo: a privação do uso e fruição do imóvel durante o período de atraso. A cumulação de ambas configuraria bis in idem, ou seja, uma dupla indenização pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.
Embora o Tema 971 do STJ admita a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, essa possibilidade não autoriza a cumulação com lucros cessantes, conforme a vedação expressa do Tema 970. Assim, optando-se pela condenação em lucros cessantes, afasta-se a multa moratória.
5.6) Da restituição de aluguéis
Da mesma forma, o pedido de restituição de aluguéis, no valor de R$ 34.800,00 (trinta e quatro mil e oitocentos reais), deve ser indeferido.
A uma, por ausência de comprovação documental suficiente. Embora o autor/apelante tenha juntado aos autos cópias do contrato de locação, indicando que teria duração de 25/04/2015 até 25/04/2016 (ID 101055452), não se desincumbiu de anexar os recibos de pagamento que comprovem de forma individualizada e inequívoca a referida despesa mensal de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais).
A duas, e principalmente, porque a reparação por gastos com moradia durante o período de atraso possui a mesma natureza indenizatória dos lucros cessantes. Ambos se destinam a compensar o consumidor pela impossibilidade de dispor do imóvel adquirido. Assim, o acolhimento de ambos os pedidos resultaria, novamente, em bis in idem. Uma vez que os lucros cessantes serão deferidos na forma de aluguel presumido, a pretensão de ressarcimento de aluguéis efetivamente pagos fica prejudicada.
6) Dos danos morais
A sentença de primeiro grau fixou a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil), baseando-se, como visto, em premissas fáticas equivocadas sobre o valor do contrato e a natureza do empreendimento.
O caso em tela ultrapassa o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. O atraso de quase um ano na entrega de um imóvel residencial frustrou a legítima expectativa do consumidor de estabelecer sua moradia, afetando seu planejamento de vida.
A conduta das apeladas, ao descumprirem a obrigação principal do contrato, gerou um abalo psicológico e uma ofensa a direitos da personalidade do consumidor que merecem reparação adequada. A indenização deve cumprir uma dupla função: compensar a vítima pelo sofrimento e punir o ofensor de forma pedagógica, para desestimular a reiteração de práticas semelhantes.
Considerando a gravidade dos fatos, a extensão do dano, o porte econômico das empresas rés/apeladas e o valor do contrato (superior a meio milhão de reais), considero que a indenização por danos morais em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) se mostra razoável e proporcional às peculiaridades do caso, sem implicar enriquecimento sem causa para o apelante.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação, ACOLHER A PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA e, desde logo, com fundamento na teoria da causa madura, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda em exame (ID 101060217) e condenando as rés/apeladas, solidariamente, aos seguintes pagamentos:
a) A restituição do valor total de R$ 116.394,24 (cento e dezesseis mil, trezentos e noventa e quatro reais e vinte e quatro centavos), correspondente à soma das parcelas pagas pelo imóvel (R$ 63.722,28), da comissão de corretagem em sua forma simples (R$ 37.151,50) e do ITIV (R$ 15.520,46), com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação (art. 405 CC), por se tratar de responsabilidade contratual;
b) Aos lucros cessantes, correspondentes a 0,5 % (meio por cento) do valor do imóvel por mês de atraso, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC desde cada prejuízo mensal (a ser apurado em liquidação) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;
c) A indenização por danos morais em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária pelo INPC a partir da data deste acórdão (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;
Por fim, com o novo julgamento da causa, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados. Considerando que a pretensão do apelante decaiu da parte mínima (art. 86, parágrafo único, do CPC), impõe-se às apeladas o pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o zelo do profissional, a complexidade da causa e o tempo de tramitação do processo.
Deixo de aplicar o art. 85, § 11, do CPC, pois o recurso foi parcialmente provido.
Sala de Sessões, (data registrada no sistema no momento da prática do ato).
Des. João Bôsco de Oliveira Seixas
Relator
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