PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRETENSÃO DE PROMITENTE ADQUIRENTE DE ADEQUAÇÃO DE ÁREA CORRESPONDENTE A FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

1. Ainda que a Lei de Registros Públicos se refira ao interessado, a legitimidade para requerer a retificação de registro - arts. 212 e 213 da LRP - é do titular do domínio. A escritura de compra e venda de fração ideal de terreno, não registrada, e sem notícia de autorização municipal de desmembramento do imóvel, caso subsista em algum grau no plano da validade, gerará apenas direitos pessoais insuficientes para legitimar pedido de retificação de registro ainda que com anuência ou na omissão do proprietário registral.

2. Os princípios da primazia do julgamento de mérito e do aproveitamento dos atos processuais não permitem que, apesar do desforço probatório despendido em vão, se convalidem vícios insanáveis de constituição do processo tais como a legitimidade ativa, inexistindo a figura do “litisconsório ativo necessário” e não sendo possível atender o pedido subsidiário de viabilização de modificação do polo ativo. Figurando o autor como mero promitente adquirente, este no máximo poderia questionar eventual desconformidade dos elementos do contrato, o que não se adequa a via eleita.

3. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8115115-75.2024.8.05.0001, em que figura como apelante ANA CRISTINA CARDOSO DOS SANTOS e como apelados JONAS BARBOSA DA SILVA e o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos da certidão de julgamento.

Salvador, (data registrada eletronicamente)

Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta pela autora ANA CRISTINA CARDOSO DOS SANTOS contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação Declaratória de Retificação de Área e Registro nº 8115115-75.2024.8.05.0001, movida em face de JONAS BARBOSA DA SILVA, e em que interviu o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. O juízo a quo fundamentou sua decisão na ilegitimidade ativa da parte autora e na inadequação da via eleita, sob o fundamento de que a requerente não detém a titularidade registral do imóvel objeto da matrícula nº 163.317 do 2º Ofício de Registro de Imóveis, o qual permanece em nome do demandado, e porque a pretensão de individualização de fração ideal de 180m², adquirida por escritura de compra e venda não registrada, demandaria prévio procedimento de desmembramento e não simples retificação registral.

Em virtude de refletir satisfatoriamente a realidade dos atos processuais até então realizados, adota-se o relatório da sentença de id. 92103301, transcrevendo-se a sua parte dispositiva:

"Ante o exposto, e por tudo mais que consta nos autos, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça. Observadas as formalidades legais, arquive-se. Registre-se. Publique-se e intime-se."

Irresignada, ANA CRISTINA CARDOSO DOS SANTOS apelou ao ID 92103303, sustentando, em síntese, que a sentença merece reforma por afronta aos princípios da primazia do julgamento de mérito e da cooperação. Aduz que a Lei de Registros Públicos (arts. 212 e 213) confere legitimidade a qualquer "interessado" para requerer a retificação, o que restringiria a legitimidade ao proprietário tabular, e que a jurisprudência admite a legitimidade do promitente comprador. Destaca que o proprietário registral, Jonas Barbosa da Silva, foi intimado e ratificou expressamente as informações da requerente mediante declaração de erro material juntada aos autos, anuindo com o pleito, o que supriria qualquer vício de legitimidade. Afirma que se trata de retificação intramuros para adequação à realidade física do imóvel, sem acréscimo de áreas alheias, sendo a via eleita adequada. Aponta que houve ampla instrução probatória, com citação dos confrontantes e ausência de impugnação, de forma que a racionalização exigiria aproveitamento dos autos mediante viabilização de conversão da ação ou ainda que seria cabível concessão de prazo para modificação do polo ativo caso se reconhecesse a existência de litisconsórcio necessário. Pugna pela anulação da sentença para prosseguimento do feito ou julgamento imediato do mérito.

Em contrarrazões apresentadas ao ID 92103308, o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA pugnou pelo não provimento do apelo. Argumentou que a matrícula nº 163.317 permanece titularizada pelo recorrido e que a apelante não comprovou a existência de autorização municipal para o desmembramento da área, requisito indispensável para a transmissão de propriedade fracionada, nos termos da Lei nº 6.766/79. Asseverou que a pretensão configura tentativa de burla às normas de parcelamento do solo urbano e que a escritura pública apresentada indica a venda de fração ideal, cuja individualização depende de prévia aprovação administrativa, sendo a via da retificação inadequada.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça opinou, por meio do parecer de ID 92695759, pelo conhecimento e não provimento do recurso, corroborando o entendimento de que a ausência de título registrado e a falta de licença municipal para desmembramento retiram da autora o interesse processual e a legitimidade para o pleito de retificação de registro público.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Salvador, 03 de dezembro de 2025.

Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. DA ADMISSIBILIDADE. Conheço do recurso porque presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

II. MÉRITO

Razão não assiste à apelante, não merecendo reparo a sentença de extinção, pois, a despeito do esforço argumentativo expendido nas razões recursais, a pretensão esbarra em vício de constituição do processo que não podem ser superados pela mera vontade das partes ou pela invocação genérica do princípio da primazia do mérito, senão vejamos

Quanto à tese recursal de autor de que teria legitimidade ativa fundada na qualidade de "interessado" (arts. 212 e 213 da LRP) e na anuência do proprietário registral, tem-se que a interpretação dada pela recorrente é equivocada. Embora a lei utilize o termo "interessado", a retificação de área que implica alteração nas características do imóvel matriculado é ato de disposição que pressupõe o domínio.

Nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título translativo. A apelante detém apenas uma escritura de compra e venda não registrada de fração ideal de imóvel de matrícula 163.317 no 2º Registro de Imóveis de Salvador, a qual, caso subsistisse em algum grau no plano da validade - pois se verificam questões outras relacionadas à ausência de autorização municipal de parcelamento do solo - lhe conferia, no máximo, direito pessoal, e não real, não servindo para legitimar ação de retificação de registro.

A ação permaneceria marcada de vício insanável de ilegitimidade ativa, ainda que alegadamente para mera retificação intra muros como afirma o apelante, pois a ausência de comprovação da titularidade dominial inviabiliza a análise de eventual divergência na metragem do imóvel, a qual, em sendo válida a contratação, no máximo poderiam dar ensejo, no tocante ao promitente adquirente, a questionamentos relativos a vícios do negócio jurídico, não condizentes nem compatíveis com a ação de retificação de registro público.

Nessa linha, a simples anuência, ou mesmo omissão do proprietário registral, Jonas  Barbosa da Silva em exercer pretensão da espécie pretendida pelo autor, ou ainda a ausência de impugnação pelos confrontantes, não tem o condão de transferir a legitimidade para pleitear alterações no fólio real.

Mais disso, vislumbra-se que a parte autora afirma ter adquirido uma área de 180m² que corresponde a uma fração ideal de um terreno maior, não havendo realmente, porém, qualquer notícia nos autos de que tenha ocorrido autorização municipal de desmembramento de áreas compreendidas na matrícula de n.º 163.317, o que seria necessário para que o negócio jurídico em que se funda o autor ora apelante para sustentar sua legitimidade subsistisse no plano de validade, a apontar que o negócio jurídico de compra e venda, embora constante de escritura pública não seria apto a gerar efeitos, como levantado pelo Ministério Público no parecer de ID 92695759.

Quanto à invocação dos princípios da primazia do julgamento de mérito e do aproveitamento dos atos processuais (arts. 6º e 317 do CPC), cumpre asseverar que tais normas não servem para validar pretensões juridicamente impossíveis ou para suprir a falta de pressupostos de constituição válida do processo que sejam insanáveis, como ocorre no caso da ilegitimidade passiva, não sendo possível como cogitou o apelante, que se viabilizasse a retificação do polo ativo por se flagrar hipótese de “litisconsório necessário”. Isto porque não existe a figura do litisconsórcio ativo necessário, nem é possível a viabilização de emenda ou retificação do polo ativo da ações para se determinar a inclusão neste de quem não apenas não pretendeu promover a ação, como ao contrário, figurou no polo passivo da lide.

Dessa forma, a extinção sem resolução do mérito foi a medida correta, ante a ilegitimidade ativa ad causam (pois a autora não é proprietária registral) e a falta de interesse de agir na modalidade adequação.

III. CONCLUSÃO

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais, se fixados na origem, na forma do art. 85, § 11 do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita

Relator