PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO À MORADIA DIGNA. FALHA ESTRUTURAL EM SISTEMA DE ESGOTO EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E CONDOMÍNIO. TUTELA REFORMADA PARA DETERMINAR ADOÇÃO DE PROVIDÊNCIAS PARA FORNECIMENTO DE MORADIA TEMPORÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação ordinária na qual a parte autora pleiteia o fornecimento de moradia temporária diante da insalubridade causada por defeito estrutural no sistema de esgoto do condomínio em que reside. A decisão agravada considerou ausentes os requisitos do art. 300 do CPC.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência diante da alegada insalubridade causada por defeito estrutural no esgoto; (ii) se é cabível a responsabilização solidária entre a construtora e o condomínio pelas providências necessárias à solução do problema; (iii) se é adequada a imposição de medida alternativa de fornecimento de moradia temporária até que se regularize a situação.

III. Razões de decidir

3. O sistema de esgoto é área comum do condomínio, nos termos do art. 1.331, § 2º do CC e art. 3º da Lei 4.591/64, atraindo, em tese, responsabilidade tanto da construtora (por eventual vício estrutural dentro do prazo de garantia) quanto do condomínio (por falhas de manutenção).
4. A probabilidade do direito está demonstrada por fotos e vídeos que atestam a presença de dejetos e odor intenso nas áreas externas do imóvel da agravante, prejudicando a habitabilidade.
5. O perigo de dano decorre da permanência da autora em ambiente insalubre, com potencial prejuízo à sua saúde e à sua dignidade, o que exige resposta judicial imediata.
6. As medidas adotadas pelos agravados foram genéricas, sem laudo técnico que atestasse a solução definitiva do problema. Persistindo o estado de insalubridade, justifica-se a fixação de obrigação alternativa de fornecimento de moradia temporária.
7. O fornecimento imediato de nova moradia, embora pedido principal da agravante, será subsidiário, a ser exigido apenas se não for possível ou eficaz a correção do vício técnico no prazo estipulado.

8. A tutela foi moldada à luz do art. 297, parágrafo único do CPC, observando-se os princípios da proporcionalidade, efetividade e menor onerosidade para as partes.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo de instrumento conhecido e provido. Agravo interno julgado prejudicado.
Tese de julgamento: 1. É cabível a concessão de tutela antecipada recursal para compelir solidariamente construtora e condomínio à adoção de providências técnicas específicas para eliminação de insalubridade causada por defeito em área comum, quando demonstrados elementos de verossimilhança e risco à saúde da parte. 2. A medida de fornecimento de moradia temporária pode ser fixada de forma subsidiária, caso reste comprovada a persistência do problema ou a impossibilidade de solução técnica adequada.

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III, e 6º; CC, arts. 618 e 1.331, § 2º; CPC, arts. 297, parágrafo único, 300 e 537; Lei nº 4.591/1964, art. 3º.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8022205-95.2025.8.05.0000, sendo Agravante Quele Gomes dos Santos e Agravados Condomínio Monte Carmelo e a Construtora Tenda S/A, acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e dar provimento parcial ao recurso e julgar prejudicado o agravo interno. 

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado provimento ao Agravo de Instrumento e prejudicado o agravo interno por maioria. Divergiu o Des. Ângelo Jeronimo e Silva Vita.

Salvador, 4 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de tutela antecipada recursal interposto por Quele Gomes dos Santos contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da ação ordinária de n° 8027580-74.2025.8.05.0001, que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela agravante.

A Recorrente alega que reside no Condomínio Monte Carmelo, torre 03, apartamento 111, e vem enfrentando grave problema estrutural decorrente da má execução dos serviços prestados pela Construtora Tenda S/A.

Sustenta que o imóvel sofre com a ausência de tubulação externa adequada para o escoamento dos dejetos nas prumadas de esgoto, localizadas logo abaixo da janela de seu apartamento, o que tem provocado acúmulo de fezes nas estruturas externas do edifício, resultando em odor insuportável que invade o ambiente interno, prejudicando diretamente sua qualidade de vida.

Afirma que acionou o síndico do condomínio para que fosse realizada vistoria, o qual confirmou a existência de fezes acumuladas nas prumadas de esgoto, mas não buscou a resolução do problema. Relata que então requereu junto à Administração do Condomínio a abertura de chamado junto à Construtora agravada, solicitando providências urgentes para sanar a falha estrutural, mas esta se recusou a enviar equipe técnica para avaliar o problema, negando a solicitação de forma genérica.

Argumenta que a situação se tornou insustentável, pois sempre que as janelas do apartamento são abertas, o fedor invade os cômodos, tornando impossível a permanência no imóvel, o que viola seu direito constitucional à moradia digna.

No juízo de origem, requereu em sede de tutela de urgência que as agravadas fossem compelidas a providenciar moradia temporária com as mesmas características habitacionais de sua residência atual, incluindo o mesmo número de quartos, banheiros e cozinha, devidamente mobiliado, até a completa solução do problema no sistema de esgoto.

O magistrado de primeiro grau, entretanto, indeferiu o pedido, reservando-se para apreciar a tutela após a apresentação de contestação, sob o fundamento de que no momento não era possível verificar a existência dos requisitos autorizadores para sua concessão.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta que estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano. Defende que o sistema de esgoto configura área comum do condomínio, cuja manutenção é responsabilidade dos agravados, conforme art. 1.331, § 2º do Código Civil e art. 3º da Lei 4.591/64. Aduz que a situação enfrentada transcende meras questões contratuais ou estruturais, tratando-se de violação direta a preceitos constitucionais fundamentais, especialmente ao princípio da dignidade da pessoa humana.

Requer, ante tais razões, a concessão da tutela antecipada recursal para que seja determinado aos agravados que providenciem, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, moradia temporária com as mesmas características habitacionais do imóvel da agravante, incluindo mesmo número de quartos, banheiros e uma cozinha, devidamente mobiliado, até a completa solução do problema no sistema de esgoto, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais).

Em decisão de id 80909968 foi deferida a tutela de urgência pretendida.

A parte agravada interpôs agravo interno (id 83325752).

As contrarrazões foram acostadas ao id 83317616.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, VIII).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursais, conheço do agravo e passo ao exame do mérito.

O presente agravo de instrumento merece ser parcialmente provido.

A controvérsia cinge-se à análise da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência previstos no artigo 300 do CPC, qual seja, a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Quanto à probabilidade do direito, verifico que restou demonstrada de forma suficiente nesta fase processual de cognição sumária.

O sistema de esgoto constitui inequivocamente área comum do condomínio, conforme estabelece expressamente o artigo 1.331, parágrafo 2º do Código Civil, que dispõe que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos.

No mesmo sentido, o artigo 3º da Lei 4.591/64 estabelece que as instalações que sirvam a qualquer dependência de uso comum dos proprietários constituirão condomínio de todos.

Os documentos juntados aos autos de origem, incluindo registros fotográficos de ids 486909394 e 486909393, vídeos de ids 486909391, 486909392 e 486909403, demonstram a verossimilhança das alegações da agravante quanto à existência de problema no sistema de esgoto e sua gravidade, com acúmulo de dejetos nas estruturas externas do edifício próximas à janela de seu apartamento.

A responsabilidade pela manutenção das áreas comuns é matéria que envolve discussão sobre responsabilidade solidária entre construtora e condomínio, questão que demanda análise aprofundada do período de garantia, da natureza do vício alegado e do cumprimento das obrigações de manutenção preventiva.

Nesta fase de cognição sumária, é suficiente constatar que ambos os agravados possuem, em tese, responsabilidade sobre o sistema de esgoto do empreendimento, seja por força da garantia legal e contratual da obra no período de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil, seja por força da obrigação de manutenção das áreas comuns pelo condomínio.

O perigo de dano resta igualmente evidenciado. A exposição contínua da agravante a condições insalubres, com presença de dejetos e odores fétidos em ambiente doméstico, representa grave violação à sua dignidade e pode acarretar danos à sua saúde física e mental. A espera pela contestação das agravadas e regular tramitação do processo prolongaria indevidamente a permanência da recorrente em ambiente inadequado para habitação, configurando dano de difícil reparação.

O direito à moradia digna é garantia constitucional prevista no artigo 6º da Constituição Federal e componente essencial do princípio da dignidade da pessoa humana, fundamento da República Federativa do Brasil inscrito no artigo 1º, inciso terceiro, da Carta Magna.

Não prospera a argumentação dos agravados no sentido de que teriam cumprido a tutela mediante realização de manutenções no sistema de esgoto.

A análise detida dos documentos apresentados revela que, embora os agravados tenham realizado algumas manutenções no sistema de esgoto após o deferimento da tutela de urgência, notadamente em junho de 2025, tais providências não vieram acompanhadas de laudo técnico que ateste de forma inequívoca a solução do problema de insalubridade.

As ordens de serviço juntadas limitam-se a comprovar a realização de manutenções de rotina, sem demonstração técnica de que foram suficientes para eliminar o odor e restabelecer a plena habitabilidade do imóvel.

A agravante, por outro lado, noticiou em diversas oportunidades ao longo do trâmite recursal a persistência da situação de insalubridade e o completo descumprimento da determinação liminar pelos agravados, conforme petições de ids 82984015 e 86706109.

Em nenhum momento os agravados trouxeram aos autos prova efetiva de que a situação foi solucionada, limitando-se a juntar documentos antigos e a alegar genericamente que teriam cumprido a obrigação.

Registre-se, por fim, que embora o pedido específico da agravante seja de fornecimento de moradia temporária, a causa de pedir que fundamenta tal pretensão é a insalubridade decorrente do mau cheiro e das condições inadequadas do sistema de esgoto. Trata-se, portanto, de pedido mediato, a moradia temporária, para solucionar problema imediato, qual seja, a insalubridade que impede a permanência digna no imóvel.

Sendo assim, com base no poder geral de adequação das tutelas de urgência previsto no artigo 297, parágrafo único, do CPC, e nos princípios da proporcionalidade, efetividade e menor onerosidade, é possível e recomendável que este Tribunal defira a tutela da forma mais adequada ao caso concreto, privilegiando primariamente a solução definitiva do problema causador da insalubridade em detrimento da solução provisória consistente na relocação temporária, sem prejuízo desta última caso aquela primeira não seja alcançada no prazo razoável ou caso se comprove sua impossibilidade ou ineficácia.

No caso concreto, determinar de início a solução do problema de esgoto, ao invés de imediatamente impor a relocação temporária, atende melhor aos interesses de todas as partes envolvidas, pois permite que a agravante retorne rapidamente à normalidade em seu próprio imóvel, evita os transtornos de uma mudança temporária, e impõe aos agravados obrigação menos gravosa, embora igualmente eficaz para a proteção do direito fundamental em discussão.

Diante de todo o exposto, voto no sentido de julgar prejudicado o agravo interno, conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada e deferir a tutela de urgência, determinando que os agravados Construtora Tenda S/A e Condomínio Monte Carmelo, solidariamente, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, contadas da intimação desta decisão, providenciem moradia temporária à agravante, com as mesmas características habitacionais de sua residência atual, incluindo o mesmo número de quartos, banheiros e cozinha, devidamente mobiliada para atender as necessidades básicas, em condições dignas e salubres.

A obrigação de manter a moradia temporária perdurará até que os agravados comprovem nos autos de origem, mediante laudo técnico circunstanciado elaborado por profissional habilitado e independente (engenheiro civil ou sanitarista), que o sistema de esgoto do apartamento da agravante foi completamente reparado e encontra-se em perfeito estado de funcionamento, que não existem vícios ou irregularidades, e que o imóvel apresenta plena habitabilidade e salubridade, cessando, depois de comprovada o cumprimento, a obrigação de fornecer a moradia temporária.

Fixo multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) para o caso de descumprimento da obrigação de fornecer a moradia temporária no prazo estabelecido ou de mantê-la até a comprovação da solução definitiva do problema, limitando o valor total das astreintes ao montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), sem prejuízo de posterior majoração nos termos do artigo 537, parágrafo 1º, do CPC, caso persista injustificadamente o descumprimento.

Comunique-se ao juízo de origem para ciência e fiel cumprimento.

Intimem-se os agravados, por seus advogados constituídos nos autos, para cumprimento imediato.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator