EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. NULIDADE DE LAUDO PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. ENGENHARIA DIAGNÓSTICA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CARÁTER NÃO ABSOLUTO. LAUDO PERICIAL OFICIAL IMPARCIAL. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. FATO EXCLUSIVO DE TERCEIRO. FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

Recurso de apelação cível interposto por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer e de indenização por danos materiais e morais. A autora alega a existência de graves patologias construtivas em seu apartamento, como infiltrações de água e falhas na rede elétrica.  

A sentença acolheu as conclusões do laudo pericial judicial para afastar a responsabilidade das rés. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  

Há três questões em discussão: (i) se a realização de perícia judicial após quatro anos da eclosão dos fatos e a ocorrência de reparos emergenciais superficiais geram a nulidade do laudo por cerceamento de defesa; (ii) se a inversão do ônus da prova decorrente da relação de consumo obriga o fornecedor ao ressarcimento automático de danos independentemente de nexo causal; e (iii) se a construtora responde por infiltrações decorrentes de desídia na manutenção hidráulica de unidade imobiliária superior autônoma. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

O decurso do tempo e a execução de reformas cosméticas na unidade autônoma não anulam a perícia judicial. A Engenharia Diagnóstica possui métodos capazes de identificar a causa raiz de patologias estruturais profundas.  

O juiz atua como o destinatário da prova e pode homologar o laudo técnico conclusivo, conforme os artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil. 

A inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor não possui caráter absoluto. O instituto exige a demonstração de um lastro probatório mínimo pelo consumidor.  

A construtora afasta sua responsabilidade ao custear perícia oficial que demonstra a ausência de nexo causal entre a obra e os danos. 

O fornecedor não responde por anomalias originadas exclusivamente na falta de conservação de áreas molhadas em apartamento localizado no pavimento superior.  

A perícia constatou que a umidade na cozinha decorre do desgaste de rejuntes e tubulações do imóvel vizinho de cima. Caracteriza-se a excludente de responsabilidade por fato exclusivo de terceiro, estabelecida no artigo 12, § 3º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. 

A comprovação de reparos preventivos na rede elétrica pela assistência técnica e a confissão da consumidora sobre a ausência de manutenções de pintura exigidas no Manual do Proprietário afastam o dever de indenizar.  

O imóvel foi entregue em perfeitas condições conforme termo de vistoria regular. A manutenção da improcedência integral cumpre o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 

IV. DISPOSITIVO  

Recursos conhecido e desprovido. 

Tese deste julgamento:  

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 370, 371, 373, I, 447, § 4º, 479, 487, I, 1.026, § 2º; CDC, arts. 6º, VIII, 12, § 3º, III, 14, § 3º, II. 

Jurisprudências relevantes citadas: TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 08302912820158205001, Data de Julgamento: 10/03/2025, Terceira Câmara Cível 

  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível em que figura como apelante ACSA DOMINIQUE DE OLIVEIRA LEAL e como apeladas ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS - SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO - SPE - LTDA. e L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. 

  

Sala das Sessões, data registrada em sistema.  

  

PRESIDENTE 

  

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

 

PROCURADOR DE JUSTIÇA 

 

 

(RRD8)

Trata-se de apelação cível interposta por ACSA DOMINIQUE DE OLIVEIRA LEAL contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais movida em face de ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS - SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO - SPE - LTDA. e L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., a qual julgou improcedentes os pedidos autorais, extinguindo o processo nos seguintes termos: 

  

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. 

  

Em suas razões recursais, a apelante (autora) sustenta, preliminarmente, a nulidade do laudo pericial e a ocorrência de cerceamento de defesa, sob a alegação de que a perícia judicial realizada quatro anos após a eclosão dos fatos não retratou o estado original do imóvel, haja vista ter realizado reparos emergenciais às suas próprias expensas para manter a habitabilidade do bem.  

No mérito, defende a existência real dos danos à época da propositura da ação, demonstrados por farta prova fotográfica, audiovisual e testemunhal. Invoca a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, sustentando a responsabilidade objetiva da construtora e pleiteando a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos de reparação e de indenização por danos morais. 

As apeladas apresentaram contrarrazões pugnando, preliminarmente, pela revogação do benefício da assistência judiciária gratuita da apelante. No mérito, defendem a higidez do laudo pericial e o acerto da sentença de improcedência, ressaltando que restou cabalmente demonstrada a culpa exclusiva de terceiro pelas infiltrações da cozinha e a resolução administrativa das intercorrências elétricas em 2020. 

É o relatório. 

Salvador, data registrada em sistema.  

 

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

 

(RRD8)

Verifica-se a tempestividade e adequação da Apelação, restando preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, razão pela qual a conheço. 

No tocante ao preparo, observa-se que à parte apelante fora deferido o benefício da gratuidade da justiça, não havendo razões aptas a infirmá-lo, de modo que mantenho a gratuidade em sede recursal. 

Passo à análise das demais matérias suscitadas no recurso. 

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DO LAUDO PERICIAL E CERCEAMENTO DE DEFESA 

A apelante argui a nulidade do laudo pericial sob o argumento de que a perícia foi realizada cerca de quatro anos após a eclosão dos fatos, período no qual se viu obrigada a efetuar pinturas e pequenos reparos emergenciais que acabaram por mascarar temporariamente os vícios construtivos estruturais, o que teria inviabilizado a correta apuração dos danos pelo expert do juízo. 

A insurgência, contudo, não prospera.] 

No ordenamento jurídico pátrio, o juiz é o destinatário das provas, incumbindo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370 do CPC).  

No caso dos autos, a prova pericial foi regularmente determinada pelo juízo e produzida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, com o acompanhamento presencial das partes e de assistente técnico indicado pelas rés. 

A alegação de que o decurso do tempo ou os reparos emergenciais inviabilizariam o diagnóstico técnico de engenharia carece de fundamento científico.  

Como bem asseverado pelas recorridas e referendado na sentença, a Engenharia Diagnóstica dispõe de métodos e técnicas especializadas aptas a rastrear a causa e a origem de patologias construtivas severas (como falhas em fundações, fadiga estrutural ou deficiências graves de impermeabilização na laje de cobertura), cujos vestígios permaneceriam latentes independentemente de simples reformas estéticas ou pinturas superficiais. 

O descontentamento da apelante com a conclusão técnica que lhe foi desfavorável não tem o condão de anular a prova pericial hígida, tampouco de impor a realização de nova perícia.  

Aplica-se à hipótese o princípio da persuasão racional (art. 371 do CPC), sendo cabível ao magistrado homologar o laudo técnico por considerá-lo claro, robusto e imparcial, de modo que inexiste cerceamento de defesa na espécie. 

Desse modo, rejeito a preliminar. 

DO MÉRITO 

Cinge-se a controvérsia à existência de vícios construtivos no imóvel da autora (apartamento 104, localizado no 1º andar do Bloco 02 do Condomínio Residencial Viva Sim, em Feira de Santana) e à consequente responsabilidade das empresas acionadas em reparar tais vícios e indenizá-la por supostos danos morais. 

Com base na análise exaustiva do acervo probatório constante nos autos e aplicando as diretrizes do Código de Processo Civil (CPC) em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), apresenta-se imperiosa a manutenção da sentença de improcedência prolatada pelo Juízo de origem, diante da manifesta ausência de provas suficientes para a procedência dos pedidos da autora, nos termos do art. 373, I, do CPC. 

De início, é fundamental destacar que, embora estejamos diante de uma nítida relação de consumo e que tenha sido deferida na origem a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), tal instituto não possui caráter absoluto.  

A inversão do ônus probatório não desobriga a parte autora de demonstrar o lastro mínimo constitutivo de seu direito, nem implica na procedência automática da demanda.  

No caso em tela, a Construtora Ré se desincumbiu satisfatoriamente do seu encargo ao requerer e custear a perícia judicial, a qual demonstrou cabalmente a ausência de nexo de causalidade entre a conduta das rés e as patologias reclamadas pela autora. 

Para demonstrar a absoluta coerência fática e técnica da sentença recorrida, faz-se necessária a análise detalhada e o confronto de todas as provas produzidas nos autos: 

AS PROVAS PRODUZIDAS PELA AUTORA 

A autora instruiu a petição inicial com fotografias e vídeos gravados em 2020 e, posteriormente, anexou novos vídeos em julho de 2025 (IDs 509639206 e 509639208), demonstrando paredes manchadas, escorrimento de água e mofo.  

Todavia, a valoração probatória desse acervo audiovisual é baixa. Isso porque as imagens comprovam apenas a existência do sintoma (o mofo, a umidade, a mancha de água), mas são absolutamente unilaterais e desprovidas de capacidade técnica para diagnosticar a causa ou a origem estrutural do problema. 

Do mesmo modo, os depoimentos prestados na audiência de instrução e julgamento realizada em 17/07/2025 pela Sra. Jamille Santos Macedo (inquilina do imóvel) e pelo Sr. Lázaro Lima da Silva (amigo da autora) possuem baixo valor probatório, tendo em vista que foram ouvidos na condição de meros informantes (art. 447, §4º, do CPC) por manterem estreita relação íntima e interesse com a causa.  

Seus depoimentos confirmam os transtornos sofridos pela moradora em virtude da umidade, mas são ineficazes para se sobreporem a um laudo técnico oficial de engenharia civil no que tange à origem técnica da patologia.  

Ademais, a inquilina confessou em juízo que não recebeu o manual de proprietário e que realizava a pintura do imóvel apenas quando julgava necessário, confirmando a desídia e a total ausência de manutenção preventiva planejada e conforme exigido contratualmente. 

A PROVA TÉCNICA E AS CONSTATAÇÕES DO LAUDO PERICIAL OFICIAL 

A prova soberana dos autos consiste no Laudo Pericial Judicial elaborado pela Eng. Gabriela Farias Santana Lima (CREA/BA 051880142-0), após vistoria presencial realizada no imóvel (ID 445178180).  

Em questões que envolvem conhecimento eminentemente técnico e especializado de engenharia civil, a perícia assume protagonismo e deve ser valorada com soberania (arts. 371 e 479 do CPC). 

Os achados da perita judicial desconstruíram integralmente e de forma cabal a narrativa fática da exordial ao evidenciar impossibilidades físicas e inveracidades nas queixas da autora. 

No que se refere as alegações de infiltração pelo telhado, a autora alegou exaustivamente que o imóvel apresentava graves infiltrações porque o telhado não suportava a pressão da água da chuva. 

Contudo, a perícia e as plantas do empreendimento atestam que o apartamento da autora (nº 104) situa-se no 1º andar de um edifício composto por pavimento Térreo, 1º Andar, 2º Andar e 3º Andar.  

Logo, existem dois apartamentos inteiros localizados fisicamente acima do imóvel da autora (unidades 204 e 304). Não há elementos capazes de subsidiar hipótese que a água de chuva do telhado do bloco atravesse as lajes e o teto dos andares superiores e atinja diretamente o 1º andar sem antes inundar e comprometer as unidades de cima. 

Sendo assim, a tese de falha construtiva na estrutura do telhado é factualmente absurda. 

Ademais, a autora pleiteou na petição inicial a indenização por "buracos no forro de gesso e comprometimento do gesso" decorrentes das infiltrações.  

Contudo, a perícia técnica oficial atestou expressamente que sequer existe forro de gesso no teto daquele apartamento; o acabamento entregue pelas rés e mantido no imóvel consiste em pintura direta sobre a laje maciça de concreto, que se encontrava em bom estado de conservação no dia da diligência. 

Não obstante, no tocante ao único vestígio físico de infiltração localizado pela perita consistia, uma mancha na laje de teto da cozinha, o diagnóstico técnico desta foi categórico ao afastar qualquer falha construtiva ou defeito na execução da obra pela construtora, asseverando textualmente que a anomalia está associada à ausência de manutenção nas áreas molhadas do pavimento superior (Apto 204). 

Restou plenamente configurada, portanto, a excludente de responsabilidade prevista no art. 12, §3º, III, do Código de Defesa do Consumidor (fato/culpa exclusiva de terceiro).  

Como as infiltrações que atingiram a cozinha da autora decorreram unicamente da falta de manutenção hidráulica e ausência de reparos no rejunte das áreas molhadas da unidade habitacional superior (Apto 204), a construtora não pode ser responsabilizada por danos decorrentes de conflito de vizinhança ou desídia do condômino de cima. 

O fornecedor não responde eternamente por danos causados pela falta de manutenção das unidades após a entrega regular do empreendimento (art. 14, §3º, II, do CDC). 

Em sentido similar: 

  

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível Apelação Cível nº 0830291-28.2015.8.20 .5001. Apelantes: Flaviana Maria de Melo da Silva e Einer da Silva. Advogado: Luan de Lima Bezerra. Apelada: Casa Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda . Advogado: João Victor de Hollanda Diógenes. Relator.: Desembargador Vivaldo Pinheiro. Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL . RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR . AUSÊNCIA DE MANUTENÇÃO E REFORMAS IRREGULARES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de supostos vícios construtivos em imóvel residencial, consistentes em rachaduras, infiltrações e problemas estruturais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se os vícios constatados no imóvel dos apelantes decorrem de falhas construtivas de responsabilidade da construtora ou se são consequência da falta de manutenção e de reformas irregulares realizadas pelos próprios moradores . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O sistema jurídico brasileiro estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 14 do CDC, prevendo excludentes desta responsabilidade, entre elas a culpa exclusiva do consumidor (§ 3º) . 4. O laudo pericial judicial demonstrou de forma inequívoca que os problemas decorrem da falta de manutenção periódica do imóvel e de reformas realizadas pelos próprios autores em desacordo com o projeto original. 5. O perito constatou que a ausência de manutenção, falta de pintura externa, revisão no telhado e impermeabilização irregular das áreas permeáveis causaram danos ao imóvel . 6. Foi identificada a instalação irregular de viga estrutural sem dimensionamento adequado durante reforma realizada pelos moradores, com alterações na planta original que causaram os vícios alegados. 7. A prova técnica produzida sob o contraditório possui maior força probante que o parecer técnico unilateral apresentado pelos autores . IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária. Tese de julgamento: “Comprovada a culpa exclusiva do consumidor pela ausência de manutenção e realização de reformas irregulares no imóvel, resta configurada a excludente de responsabilidade prevista no art . 14, § 3º, II do CDC, afastando o dever de indenizar da construtora.” Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3º, II; CPC, art. 85, § 11. (TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 08302912820158205001, Relator: VIVALDO OTAVIO PINHEIRO, Data de Julgamento: 10/03/2025, Terceira Câmara Cível) 

  

Além disso, quanto às alegadas panes constantes nos disjuntores de energia, a prova técnica oficial atestou que a rede elétrica foi testada e não apresentou qualquer anomalia.  

As rés comprovaram documentalmente que, a título de assistência técnica e boa-fé contratual, efetuaram a troca preventiva do disjuntor em 2020 (reparo do SAC), sanando por completo a intercorrência esporádica relacionada ao chuveiro elétrico. 

Neste cenário, conclui-se que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade e funcionamento em 10/04/2018, conforme termo de recebimento de chaves e vistoria assinado pela autora, e que esta confessou à assistente técnica das acionadas (Eng. Emanuelle Rios da Silva) que jamais efetuou as manutenções preventivas do sistema de pintura exigidas no Manual do Proprietário (as quais determinam a pintura geral a cada dois anos para evitar o desgaste da pintura e o aparecimento de mofos superficiais por condensação e umidade do ar). 

Ausente o nexo de causalidade entre as manifestações patológicas decorrentes de ausência de manutenção de terceiro e a conduta das rés na execução da obra, não há como imputar às acionadas qualquer dever de reparação (obrigação de fazer) ou condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, impondo-se a manutenção integral da sentença de improcedência. 

Diante do exposto, VOTO no sentido de CONHECER do recurso e NEGAR-LHE provimento, mantendo a sentença recorrida em sua integralidade. 

Em razão do desprovimento do apelo dos réus, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos ao patrono da autora de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Resta, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, bem como das custas processuais, pelo prazo e nas condições do artigo 98, § 3º, do diploma processual civil, diante da concessão da gratuidade da justiça. 

A fim de evitar a interposição de embargos declaratórios com intuito meramente protelatório, reputo desde já prequestionados todos os dispositivos legais invocados pelas partes.  Portanto, advirto as partes que a interposição de embargos declaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou ainda com a notória intenção de rediscutir matérias já decididas, poderá ensejar a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. 

A Secretaria da Quarta Câmara Cível cumprirá a decisão por meio eletrônico que for possível. 

Após o decurso do prazo legal, certifique-se e arquive-se. 

  

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

  

RRD8