PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PEDIDO DE CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. INADIMPLEMENTO NÃO CONTESTADO, TENDO POR RESULTADO A DETERMINAÇÃO DO DESPEJO COM A EXECUÇÃO DOS VALORES DEVIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO NÃO ACOLHIDO, ANTE A REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA SEM ANUÊNCIA DO LOCADOR. 1. Inicialmente, destaca-se que os documentos apresentados pela parte Apelante comprovam a sua situação financeira, bem como sua condição de saúde, inclusive com quadro de stress com reflexos em seu trato digestivo. 2. Desta feita, é de se conceder o benefício, relembrando que a suspensão da cobrança da condenação no pagamento dos ônus da sucumbência é 05 (cinco) anos, cabendo ao credor demonstrar que a atual situação financeira do beneficiário possibilita o pagamento. inteligência do art. 98, §3º do CPC. 3. No mais, observa-se a preclusão da alegação de cerceamento de defesa, já submetida a análise deste Tribunal, com manutenção da decisão que indeferiu a produção de prova e anunciou o julgamento da lide. 4. No mérito, o contrato de locação firmado que é claro ao mencionar que não há direito a retenção das benfeitorias realizadas. Ademais, quando o recorrente alugou o imóvel, tinha total conhecimento do estado da locação, estando ciente de que o bem que estava sem piso e pintura. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA EM RAZÃO DA PRECLUSÃO. APELO IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0536468-29.2016.8.05.0001, de Salvador, em que figuram como Apelante e Apelado, respectivamente, Vagner Reis Santana e Hercules de Jesus Martins.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO, rejeitar a preliminar e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO, e assim o fazem pelas razões adiante expostas.

Sala das sessões, de de 2023.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) da Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

REJEITADA A PRELIMINAR, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.UNÂNIME

Salvador, 3 de Julho de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, proposta por HERCULES DE JESUS MARTINS, em face VAGNER REIS SANTANA, que tramitou perante a 5ª Vara Cível e Comercial de Salvador, com a finalidade de obter o pagamento dos aluguéis dos meses de março a maio de 2016, mais taxas de condomínio e IPTU, que totalizavam o valor de R$ 8.223,37 (oito mil, duzentos e vinte e três reais e trinta e sete centavos), com a competente ordem de despejo.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença impugnada, acrescentando que o juízo a quo julgou procedente o pedido autoral e improcedentes os pleitos postos em reconvenção:

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos da reconvenção JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato de locação ajustado entre as partes e:

1) Condenar a parte requerida à desocupação do imóvel objeto da lide, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar de sua intimação, sob pena de se usar força policial para a desocupação;

2) Condenar a parte ré ao pagamento à parte autora dos aluguéis e encargos em atraso, que deverão sofrer incidência de multa contratual de 10% (dez por cento), correção monetária pelo IGPM e juros na base de 1% (um por cento), desde vencimento da mensalidade até o efetivo pagamento (art. 406 do Código Civil c/c art. 161, §1º, do Código Tributário Nacional).

3) Condeno o réu nas custas e despesas processuais e honorários de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Empresto ao presente ato força de MANDADO DE DESPEJO e OFÍCIO DE REQUISIÇÃO DE FORÇA PÚBLICA, o que dispensa a expedição de quaisquer outras diligências.

Irresignado, o Autor apresentou Embargos e Declaração, que foram rejeitados.

Por sua vez, insatisfeito com a decisão proferida pelo juízo de primeiro grau, o Réu interpôs recurso de apelação, pleiteando, inicialmente, a concessão da gratuidade de justiça. No mais, sustentou, preliminarmente, o cerceamento de defesa, por ter sido realizado o julgamento antecipado da lide mesmo diante de pedido de realização de audiência de instrução para a comprovação do direito de retenção das benfeitorias, tendo em vista que a locação foi realizada quando o imóvel não tinha qualquer estrutura, estando a sem piso e pintura.

No mérito, defende que foi firmado contrato de adesão com cláusulas leoninas, bem como que o julgador não observou a caução de dois meses, determinando o abatimento na condenação. Alerta que após 12 (doze) meses de contratação, o apelado requereu o imóvel para a venda, sendo a partir desse momento verificada a inadimplência. Aduziu sua boa-fé contratual, sendo de forma contrária clara a má-fé do Apelado, que procura se enriquecer ilicitamente com as benfeitorias realizadas, que colocou o bem em condições de uso. Assim, pede pelo conhecimento e provimento do recurso.

Devidamente intimado, a parte Apelada apresentou contrarrazões, impugnando, primeiramente, o pedido de concessão da gratuidade de justiça. No mais, aduz ter ocorrido a preclusão da alegação de cerceamento de defesa, pois o julgador entendeu pela desnecessidade de produção de prova, sendo interposto recurso de agravo de instrumento tendo por resultado a manutenção da decisão.

Defende, ainda, que as benfeitorias foram realizadas sem o seu consentimento, em total inobservância do contrato firmado, vide cláusula 11, que é clara ao mencionar que as alterações deverão ser feitas com o consentimento por escrito do locador.

Ao fim, entendendo que o recurso é protelatório, pugna pela condenação do Apelante em litigância de má-fé, e pelo seu não provimento.

Distribuído o feito por sorteio para a Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria e determinou-se a intimação da parte Apelante, a fim de que trouxesse aos autos documentos necessários à comprovação da concessão do benefício de gratuidade, em cumprimento ao disposto no art. 99, §2º do CPC.

Intimado, o Apelante carreou aos autos declaração de hipossuficiência, contracheques, declaração de dependentes, atestados médicos, boletos de pagamento (id. 23252274).

Designada sessão de julgamento, a única representante da parte Apelante habilitada nos autos solicitou a redesignação em razão de procedimento cirúrgico médico previamente agendado para a mesma data (id. 23252282), o que fora deferido no id. 23252289.

No entanto, por equívoco, o processo foi levado a julgamento, o que foi questionado pela parte Apelante (id. 23252296, id. 23252301) e, após oportunidade de oitiva da parte adversa (id. 26983325), fora reconhecido colegiadamente, anulando-se o julgamento e determinando a designação de nova data para inclusão do feito em pauta (id. 38422263).

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 02 de maio de 2023.

MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conforme se extraí do relatório, cuida-se de Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, proposta por HERCULES DE JESUS MARTINS, contra VAGNER REIS SANTANA, com a finalidade de obter o pagamento dos aluguéis das parcelas a partir de março a maio de 2016, mais taxas de condomínio e IPTU, correspondente ao débito, mediante incidência dos encargos da mora no valor de R$ 8.223,37 (oito mil, duzentos e vinte e três reais e trinta e sete centavos), com a competente ordem de despejo, cujo pedido foi julgado procedente.

Inicialmente, observa-se a existência do direito de o Apelante ser beneficiado pela gratuidade de justiça, tendo em vista a documentação acostada, que revela a situação financeira do recorrente, bem como seu estado de saúde, encontrando-se em tratamento do trato digestivo causado por stress, e várias dívidas inadimplidas.

Nestes termos, concede-se o benefício da gratuidade de justiça, conhecendo-se o recurso porque presentes os requisitos necessários para admissibilidade.

Cumpre destacar, entretanto, o disposto no art. 98, §3º do CPC, que determina a suspensão do pagamento do ônus da sucumbência por 05 (cinco) anos, findo os quais a cobrança poderá ser realizada desde que comprovada a possibilidade financeira pelo credor.

A preliminar de cerceamento de defesa não merece prosperar.

De fato, como alertado pelo Apelado, a decisão que indeferiu o pedido de produção de prova pericial e oral foi analisada por este Tribunal, mediante a interposição de recurso de agravo de instrumento, que não foi conhecido, restando a matéria preclusa.

Desta feita, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa.

No mérito, o cerne da questão diz respeito ao direito de o Apelado exercer o seu direito de retenção em razão das benfeitorias realizadas.

Colhe-se que o contrato foi firmado entre partes capazes, com conhecimento prévio das cláusulas firmadas, destacando-se que o locatário/apelante é advogado.

De outra parte, não restou comprovado que o contrato possuía cláusulas e condições prefixadas, sendo inoportuno declarar sua abusividade. Por isso, necessário reconhecer que as partes contrataram de forma livre, devendo o contrato ser cumprido em todos os seus termos.

Estabelecida essa premissa, nota-se que a Cláusula 11, parágrafo único, é cristalina ao indicar que as benfeitorias devem ser realizadas mediante autorização expressa do locador, sem o exercício do direito de retenção:

As benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias realizadas pelo LOCATÁRIO no imóvel, só poderão ser feitas com o consentimento por escrito do LOCADOR, e se incorporarão ao imóvel, não gerando direito a qualquer indenização ou retenção, por introdução de benfeitorias salvo acordo por escrito em contrário firmado pelas partes.

Assim, para a realização das benfeitorias, o Apelante deveria ter colhido, em acordo escrito, a anuência do Apelado, conforme se extrai o art. 35 da Lei de Locação, que autoriza que as partes convencionem pela ausência de direito indenizatório, como ocorreu.

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Portanto, correta a sentença impugnada ao afastar o direito de retenção das benfeitorias realizadas sem o conhecimento e autorização do locador, pois não realizado o acordo escrito.

Por fim, quanto a compensação do valor pago a título de caução no início da contratação, verifica-se que, diferentemente do quanto alegado pelo Apelante, foi abatido do valor devido, vide documento de id. 140179072.

Diante das razões expostas, concedido o benefício de gratuidade de justiça e conhecido o recurso, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, ante a preclusão e, no mérito, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

Sala de Sessões,     de                         de 2023.

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

Relatora