PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITO CONDOMINIAL. PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS FALECIDOS. AÇÃO DE INVENTÁRIO E CURSO. ÚNICO HERDEIRO DETÉM A POSSE DIRETA E A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marco Antonio Anthas contra decisão interlocutória que rejeitou exceção de pré-executividade, mantendo-o no polo passivo da execução de título judicial relativa a débitos condominiais, sob o fundamento de que o agravante figura como possuidor do imóvel objeto da cobrança. 

II. Questão em discussão: Discute-se a legitimidade passiva do agravante na execução de taxas condominiais, considerando que o imóvel está registrado em nome dos pais falecidos e encontra-se em processo de inventário.

III. Razões de decidir: A abertura da sucessão opera a transmissão automática da propriedade aos herdeiros, conforme o princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do Código Civil. Comprovado que o agravante é único herdeiro e possuidor do imóvel, tem legitimidade para responder pelas despesas condominiais. As taxas condominiais possuem natureza propter rem, sendo devidas por quem exerce a titularidade ou a posse do bem.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "As despesas condominiais são obrigações propter rem e recaem sobre o titular do domínio ou da posse do imóvel, independentemente de sua formal transmissão registral. O herdeiro único que exerce a posse direta do imóvel responde pelos débitos condominiais, ainda que não concluído o inventário."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8074191-25.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante MARCO ANTONIO ANTHAS e como Agravado CONDOMINIO EDIFICIO STUDIO UM.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE  PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

Presidente

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por MARCO ANTONIO ANTHAS em face de DECISÃO INTERLOCUTÓRIA (ID. 468098228) proferida no Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, no sentido de rejeitar a exceção de pré-executividade oposta nos autos da execução de título judicial nº 0554059-67.2017.8.05.0001, mantendo o agravante no polo passivo da demanda.

A decisão foi proferida nos seguintes termos:

“(...) A documental acostada pela parte excepta revelou ser o excipiente possuidor do imóvel em apreço, fato em nenhum momento contestado por este.

Nessa condição, é cediço que o excipiente responde de forma solidária, junto com os proprietários, no caso, com o espólio, pelos débitos alusivos ao indigitado imóvel. (...)

Na execução forçada exige-se a ocorrência de dois pressupostos fundamentais, consoante reza o art. 786 do CPC, o inadimplemento do executado (devedor) e o título executivo.

A exigência desses requisitos em foco é geral, isto é, aplica-se indistintamente a todas as modalidades de execução, sejam das obrigações de pagar quantia certa, sejam das obrigações de dar, de fazer ou não fazer.

O título executivo deve ser certo, líquido e exigível. 

Certeza em torno do crédito, tal seja do documento.

Liquidez, quando se determina a quantidade da importância.

Exigibilidade, quando não depende de termo ou condição.

Ressalte-se que em nenhum momento os atributos elencados acima foram desnaturados ou descaracterizados.

A exceção de pré-executividade só se mostra admissível quando se percebe, de plano, a inexistência ou a nulidade de título executivo; o que não se dá quando há necessidade de exercício interpretativo das provas juntadas no bojo dos autos.

Pelo exposto, indefiro o pedido de exceção de pré-executividade, por via de consequência, determino pelo prosseguimento normal do procedimento de execução.”

Em suas razões recursais (ID. 74513293), o agravante defende a necessidade de reforma da decisão interlocutória vergastada para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva, com consequente acolhimento da exceção de pré-executividade e extinção do feito em seu desfavor.

Argumenta, em seguida, que não é legítimo para figurar no polo passivo da execução de quotas condominiais promovida pelo agravado, pois o imóvel objeto da demanda era de propriedade de seus pais falecidos, cujos espólios estão sendo processados em inventário judicial sob o nº 8095926-82.2022.8.05.0001, em trâmite na 4ª Vara de Sucessões, Órfãos e Interditos da Comarca de Salvador/BA.

Assevera que, à luz do artigo 1.784 do Código Civil, os bens e direitos são transmitidos automaticamente aos sucessores com a abertura da sucessão (princípio da saisine), cabendo ao espólio responder por eventuais débitos. Cita ainda o artigo 1.991 do Código Civil, segundo o qual a responsabilidade pelos débitos recai sobre a massa hereditária até a partilha.

Defende que, ao manter o agravante na demanda, a decisão impugnada violou os artigos 485, VI, e 337, XI, do CPC/2015, que preveem a extinção do processo sem resolução de mérito em caso de ilegitimidade passiva. 

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso para que haja a reforma da decisão interlocutória, dando-se provimento à Exceção de Pré-executividade, face à ilegitimidade passiva do agravante.

Recurso preparado, conforme id.76985996.

A parte agravada apresentou contrarrazões consoante id.76008414.

Coube-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, de de 2025

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Reitero o juízo de admissibilidade do presente recurso e, por isso, dele tomo conhecimento. 

Não existindo questões preliminares, ou prejudiciais, passo ao mérito do presente agravo de instrumento.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida em sede de execução de título extrajudicial.

Cinge-se a controvérsia recursal a averiguar se o agravante tem legitimidade para ser executado por taxas condominiais em aberto, considerando ser o único herdeiro dos proprietários do imóvel, já falecidos.

Não merece prosperar as alegações do recorrente.

Inicialmente, cabe esclarecer que, independentemente da ação de inventário ser intentada e estar ainda em curso, pendente a alteração registral na matrícula imobiliária do bem, a propriedade foi transferida ao herdeiro por força da norma insculpida no art. 1.784 do Código Civil, que consagrou o princípio saisine no ordenamento jurídico.

O agravante é ainda o único herdeiro dos antigos proprietários, informação demonstrada pela certidão de óbito e não impugnada por ele.

Assim, o recorrente é proprietário do imóvel sobre o qual recaem os débitos, objeto da cobrança, e onde se institui condomínio.

Não bastasse isso, o agravante reside no imóvel há muitos anos, sendo também o possuidor direto do bem, como bem asseverou o juízo primevo.

A propósito, confira-se o que o artigo 1.315 do Código Civil, in verbis:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção da sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar o ônus a que estiver sujeita.

Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990, ART. 3º, IV. 1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2. As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel. 3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV). 6. Recurso especial não provido. ( REsp 1473484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 23/08/2018).

As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

Ou seja, não há que se falar em ilegitimidade do agravante que é proprietário e possuidor direto do imóvel que gerou o débito.

Com efeito, entende-se que, ao reconhecer a responsabilidade do agravante pelo pagamento do débito, objeto da cobrança, agiu com acerto o juízo de primeiro grau.

Pelas razões aduzidas, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, para manter integralmente a decisão vergastada.

É o voto.

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator