PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – BAIXA DE HIPOTECA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA DEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. LEGITIMIIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA AGRAVANTE. CARTA DE QUITAÇÃO ENVIADA PELA EMPRESA QUE ALIENOU O IMÓVEL OBJETO DOS AUTOS. MANUTENÇÃO DA DETERMINAÇÃO DE BAIXA HIPOTECÁRIA, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA. AMPLIAÇÃO DO PRAZO ESTIPULADO PELO JUÍZO PRIMEVO PARA CUMPRIMENTO DA DECISÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida por Juízo do Primeiro Grau que, antecipando os efeitos da tutela, determinou que a ré procedesse à baixa hipotecária do imóvel discutido nos autos, sob pena de multa diária, no prazo de 05 (cinco) dias. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há as seguintes questões em discussão: i) analisar se estão presentes os requisitos autorizadores para a medida liminar concedida em primeiro grau; ii) analisar se a instituição bancária corré, ora agravante, detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação; ii) analisar se deve ser substituída ou reduzida a multa diária estipulada em caso de descumprimento da decisão e se deve ser majorado o prazo para cumprimento. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Em que pese a inexistência de relação jurídica direta entre a instituição bancária agravante e a parte autora, tem-se que eventual sentença que determine a baixa do gravame repercutirá diretamente na esfera jurídica do credor hipotecário, revelando-se, portanto, indispensável a manutenção da corré, ora agravante, no polo passivo da demanda, donde se extrai não lhe assistir razão quanto à tese de sua ilegitimidade passiva.

4. Compulsando-se o acervo probatório, constata-se existir carta de quitação, enviada ao Banco ora agravante, em que a empresa que alienou o imóvel informa a quitação do débito e solicita a respectiva baixa da hipoteca, tratando-se de elemento probatório que indica a probabilidade do direito em discussão, à luz da impossibilidade de se chancelar a manutenção de gravame estranho à relação jurídica entre as partes.

5. A restrição impugnada impede o legítimo exercício, pela autora, dos poderes inerentes à propriedade, obstando, inclusive, a lavratura do instrumento necessário à transmissão do domínio. Tal situação configura evidente prejuízo à consumidora, razão pela qual se impõe o dever de a ré proceder à baixa hipotecária do imóvel objeto da presente demanda.

6. Revela-se razoável a manutenção da medida liminar deferida pelo juízo primevo, tanto no que se refere ao próprio deferimento do provimento antecipatório, diante da presença dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, quanto no que concerne à multa pecuniária estipulada para o caso de eventual descumprimento.

7. Nada obstante, o prazo de 05 (cinco) dias concedido à agravante para proceder à baixa hipotecária do imóvel afigura-se exíguo, devendo haver sua ampliação para 30 (trinta) dias, razoável ao cumprimento da determinação.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Decisão parcialmente reformada.

V. CITAÇÕES

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; art. 537 § 1º, I. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJ-BA - AI: 80023576920188050000, Relator.: Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 18/04/2018; TJ-RJ - APL: 00493880520218190203 202300112852, Relator: Des(a). João Batista Damasceno, Data de Julgamento: 04/04/2023, Décima Primeira Câmara de Direito Privado (Antiga, Data de Publicação: 10/04/2023

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8074327-22.2024.8.05.0000, sendo Agravante Banco Bradesco SA e Agravada Ivone Costa Andrade.

Acordam os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto do relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por Banco Bradesco S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 19^a Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Baixa de Hipoteca c/c Indenização por Danos Morais de nº 8135040-57.2024.05.0001, contra si promovida por Ivone Costa Andrade, deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela formulada pela parte autora, nos seguintes termos (ID 472021267): 

Assim, DEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA, pretendida para determinar que, no prazo de 05 (cinco) dias, a Parte Ré proceda com a baixa hipotecária do imóvel discutido nos autos, até ulterior deliberação deste Juízo, sob pena de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais) em caso de descumprimento desta decisão, limitando-a em R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

[…]

Aduz o agravante, em suas razões recursais, que “a Agravada alega que adquiriu junto ao corréu um imóvel, cujo valor fora integralmente adimplido, bem como efetuou o pagamento dos impostos referente a transferência do imóvel.”, que “Ocorre que mesmo tendo quitado o imóvel, os réus se furtam de transferir os bens para a parte autora, sem a devida baixa da hipoteca, mesmo não tendo ocorrido da parte dos autores qualquer financiamento pelo Banco réu.”, que “requer, liminarmente, o cancelamento do gravame hipotecário existente na unidade 31-D em favor da parte autora, bem como uma indenização pelos danos morais sofridos de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) e a condenação em honorários advocatícios.” e que “Restou deferida a tutela de urgência pelo i. juízo a quo (…)” 

Alega que “Há a necessidade de se suspender o feito, uma vez que o Agravo ora interposto se encontra consubstanciado em decisão que determinou a individualização do imóvel objeto da lide em matrícula própria, além da baixa de gravame hipotecário de 1º grau do imóvel gravado caracterizando, desta feita, provimento de natureza irreversível, bem como irregular e indevido julgamento antecipado de matéria de mérito, inobservando a necessária e salutar triangulação processual.” e que “a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento se revela essencial, na medida em que o provimento antecipatório dos efeitos da tutela por ora atacado, lesa grave, direta e irreparavelmente o direito material e processual do Agravante.”

Pontua que “Depreende-se da decisão ora vergastada que douto magistrado de piso não agiu com costumeiro acerto eis que, ao proferir seu decisum não observou os requisitos mínimos da antecipação de tutelas elencados na novel sistemática adjetiva civilista, notadamente, no art. 300 § 3º do CPC, que trata da impossibilidade de concessão de referidas medidas antecipatórias que haja perigo de irreversibilidade da medida.” e que “In casu, a decisão por ora objurgada, determinou a baixa do gravame hipotecário, sem conceder qualquer contraditório, restando flagrantemente o perigo de irreversibilidade da medida, uma vez que fora conferido ao Agravado os direitos inerentes da propriedade, podendo inclusive, dispor do bem imóvel, motivo suficiente para que seja reconhecido o latente perigo de sua irreversibilidade, repise-se.”

Ressalta que “a decisão combatida deve ser reformada, eis que se trata de indevida entrega adiantada de tutela com tácita resolução de mérito em seu bojo, fatos suficientes, para o conhecimento e provimento do presente Recurso de Agravo de Instrumento, por violação as normas processuais e do próprio instituto das medidas antecipatórias, eis que restou flagrante e cristalino o iminente perigo de irreversibilidade da medida.”

Consigna que “é fato incontroverso que o contrato de compra e venda firmado pelo Agravado (sem qualquer participação da instituição financeira), realizou-se com a corré CEPEL MVB EMPREENDIMENTOS LTDA, construtora do imóvel discutido na lide.”, que “Embora previsível a alienação do imóvel pela Construtora a terceiros, não poderia o Banco responder por atos que não participou ou teve conhecimento. Especialmente porque não agiu com omissão, imprudência ou negligência.”, que “o banco nos casos de empreendimentos imobiliários apenas age tão somente como agente financeiro, onde incorporadoras, construtoras basicamente buscam subsídios financeiros para financiar o empreendimento, cabendo as empresas imobiliárias a venda e entrega de imóveis.” e que “O ônus da baixa do gravame é exclusivo da Construtora, incumbindo ao banco apenas a entrega do termo de liberação de hipoteca após expressa solicitação daquela.”

Salienta que “No presente caso verifica-se que foi a construtora outorgante vendedora/incorporadora que deixaram de cumprir o contrato com o adquirente do imóvel, ora recorridos, que seria promover a liberação da hipoteca.” e que “Somente caberá operacionalmente o cumprimento da obrigação de fazer pela corré, CEPEL MVB EMPREENDIMENTOS LTDA, que deverá providenciar todos os documentos necessário junto ao Banco Bradesco (credor hipotecário) para que a respectiva hipoteca seja baixada junto ao RGI compete.”

Informa que “não resta dúvida que a pretensão de levantamento de gravame, deveria ser dirigida apenas a construtora outorgante cedente do imóvel e não ao Banco que não possui qualquer responsabilidade na obrigação contratual sub judice.”

Assevera que “em detrimento de obrigações impossíveis ou de difícil cumprimento, o juízo deve adotar meios pelos quais possa-se alcançar o objetivo da condenação, alcançando facilmente aquilo que é efetivamente justo.”, que “Daí por que, a obrigação de fazer de referente a baixa da hipoteca que grava o imóvel é meio diretamente oposto à essa busca da efetiva prestação da atividade estatal no tocante aos efeitos da tutela jurisdicional, uma vez que para seu efetivo cumprimento basta que seja expedido ofício ao Cartório de Registro de Imóvel determinando a baixa do referido gravame.” e que “In casu, para que o Banco Bradesco possa efetivamente cumprir com a obrigação de fazer, se faz necessário que seja expedido um “Instrumento Particular de Quitação” referente ao objeto dos autos, que deverá ser assinado por dois procuradores do Banco Bradesco junto a matriz que tem sede em São Paulo, reconhecendo as firmas de ambos os procuradores por autenticidade e, por fim, apresentado junto ao Oficial do Cartório de Registro de Imóvel para que seja procedido a baixa do gravame.”

Defende que “a decisão que deferiu a liminar para DETERMINAR que a parte agravante, no prazo de 5 (cinco) dias para proceder a individualização do imóvel objeto da lide em matrícula própria, bem como efetuar o levantamento da hipoteca que grava o imóvel descrito na inicial, sob pena de multa DIÁRIA de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada ao valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), PRAZO EXÍGUO.” e que “No presente caso, a obrigação é incompatível com a fixação de multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada ao valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), ainda não estipulou o prazo de 5 dias, para seu o cumprimento, pois o Banco Agravante precisa de no mínimo de 30 (trinta) dias para cumprir a referida obrigação, por se tratar apenas uma vez no mês, sendo necessário o prazo de início para cumprir no de 30 (trinta) dias, motivo pelo qual se faz necessário a dilação por no mínimo 30 (trinta) dias.”

Desenvolvendo seus argumentos nesse sentido, ao final, pugnou (ID 74562176):

Diante de todo exposto, requer que seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso, haja vista o periculum in mora e o fumus boni iuris, no que tange a baixa de gravame hipotecário e o flagrante perigo de irreversibilidade da medida.

No mérito, o Agravante requer seja dado provimento a esse recurso, para reformar integralmente a decisão agravada, considerando a não comprovação de existência dos requisitos autorizadores ao deferimento da medida, bem como requer o Agravante seja reconhecida a preliminar, em questão de ordem, uma vez que resta flagrante a ilegitimidade passiva do banco Agravante.

Subsidiariamente, que a multa arbitrada seja substituída pela expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóvel para que proceda a baixa do gravame, em detrimento da obrigação de fazer de difícil cumprimento e, caso entenda de forma diversa, que seja reduzida o valor da multa ante o valor excessivamente arbitrado e conceda prazo não inferior a 45 dias para cumprimento.

(…)

Ao ID 74642293, deferiu-se parcialmente o efeito suspensivo pleiteado, apenas para dilatar o prazo para cumprimento da obrigação para 30 (trinta) dias, mantendo-se inalterados os demais termos da decisão recorrida.

Regularmente intimada para oferecer contrarrazões, manteve-se inerte a parte agravada (ID 76943044).

Após, vieram-me os autos conclusos.

Estando em condições para julgamento, submeto o presente relatório, determinando sua inclusão em pauta.

É o relatório.

Salvador, data registrada no sistema

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

O ora agravante pretende modificar decisão interlocutória proferida pelo Juízo singular que, deferindo pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, ora agravada, determinou que o corréu, ora agravante, procedesse à baixa hipotecária do imóvel discutido nos autos no prazo de 05 (cinco) dias.

Em que pese a inexistência de relação jurídica direta entre a instituição bancária agravante e a parte autora, tem-se que eventual sentença que determine a baixa do gravame repercutirá diretamente na esfera jurídica do credor hipotecário, revelando-se, portanto, indispensável a manutenção da corré, ora agravante, no polo passivo da demanda, donde se extrai não lhe assistir razão quanto à tese de sua ilegitimidade passiva.

Ressalte-se, ainda, que a instituição financeira possui a responsabilidade de acompanhar toda a evolução da construção do empreendimento, assegurando o regular cumprimento das obrigações contratuais. Nesse sentido: 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. DEFERIMENTO . PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGRAVANTE. NÃO ACOLHIMENTO. RESTRIÇÃO DO IMÓVEL CONSTITUÍDA EM SEU FAVOR. ÔNUS HIPOTECÁRIO CONSTITUÍDO COMO GARANTIA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO . INEFICÁCIA DA MEDIDA PERANTE O ADQUIRENTE DO BEM, CUJO PREÇO AJUSTADO FOI INTEGRALMENTE QUITADO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-BA - AI: 80023576920188050000, Relator.: CYNTHIA MARIA PINA RESENDE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/04/2018). Sem grifos no original.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. RELAÇÃO DE CONSUMO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. HIPOTECA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. OBRIGAÇÃO DE BAIXA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. QUITAÇÃO DO PREÇO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DETERMINAR O CANCELAMENTO DA HIPOTECA PELOS RÉUS. IRRESIGNAÇÃO DO BANCO-RÉU. 1- A matéria devolvida cinge-se a legitimidade passiva do banco apelante na presente ação, na qual pretende o autor o cancelamento da hipoteca sobre o imóvel por ele adquirido e quitado. 2- Hipoteca é gravame em favor do financiador. É direito real de garantia do direito financeiro sobre o bem alheio. 3- Logo, comprovada a quitação do preço, detém a autora/apelada o direito de exigir a baixa do gravame pelo credor/banco. 4- A par de inexistir relação jurídica entre a instituição financeira e o autor, não resta dúvida de que a sentença que determinar a baixa do gravame produzirá efeitos sobre a esfera jurídica do credor hipotecário, razão pela qual deve integrar o polo passivo. 5- Incidência do verbete sumular n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça. 6- Sentença e decisão de deferimento da tutela que não fixaram astreintes em caso de descumprimento da obrigação, de forma que o pedido de afastamento de eventual multa processual carece de interesse recursal. 7- Sentença que se mantêm. 8- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

(TJ-RJ - APL: 00493880520218190203 202300112852, Relator: Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO, Data de Julgamento: 04/04/2023, DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA, Data de Publicação: 10/04/2023). Sem grifos no original. 

Quitado integralmente o contrato de compra e venda, a autora adquire o direito de exigir a baixa do gravame junto ao credor, conforme dispõem as normas legais aplicáveis à matéria.

A esse respeito, o enunciado da Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Tal entendimento visa proteger o adquirente de boa-fé, assegurando-lhe a posse e a propriedade do bem, independentemente de eventuais ônus constituídos entre a construtora e o agente financeiro.

Na hipótese, compulsando-se o acervo probatório, constata-se existir carta de quitação, enviada ao Banco ora agravante, em que a empresa que alienou o imóvel informa a quitação do débito e solicita a respectiva baixa da hipoteca (ID 465242620, da origem), tratando-se de elemento probatório que indica a probabilidade do direito em discussão, à luz da impossibilidade de se chancelar a manutenção de gravame estranho à relação jurídica entre as partes.

Nesse contexto, em reforço, a restrição impugnada impede o legítimo exercício, pela autora, dos poderes inerentes à propriedade, obstando, inclusive, a lavratura do instrumento necessário à transmissão do domínio. Tal situação configura evidente prejuízo à consumidora, razão pela qual se impõe o dever de a ré proceder à baixa hipotecária do imóvel objeto da presente demanda.

Do exposto, revela-se razoável a manutenção da medida liminar deferida pelo juízo primevo, tanto no que se refere ao próprio deferimento do provimento antecipatório, diante da presença dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, quanto no que concerne à multa pecuniária estipulada para o caso de eventual descumprimento.

O valor arbitrado pelo juízo de piso se mostra razoável e proporcional à premência do cumprimento da ordem judicial; restando a possibilidade de, verificado posteriormente que se tornou excessivo, ser revisitado pelo próprio Magistrado que o fixou, nos termos do supra citado art. 537, §1º, I do Código de Processo Civil.

Nada obstante, o prazo de 05 (cinco) dias concedido à agravante para proceder à baixa hipotecária do imóvel afigura-se exíguo, devendo haver sua ampliação para 30 (trinta) dias, razoável ao cumprimento da determinação.

Assim, escorreita a decisão recorrida que determinou a baixa hipotecária do imóvel da agravada, sob pena de multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada ao montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), sendo necessária, apenas, a dilação do prazo para cumprimento, que deve ser fixado em 30 (trinta) dias.

Diante do exposto, o voto é no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas para dilatar o prazo para cumprimento da obrigação, de 05 (cinco) para 30 (trinta) dias, mantendo-se integralmente os demais termos da decisão agravada.

Salvador, data registrada no sistema

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM09