PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8047436-90.2026.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: ERICA DOS SANTOS FRANCA |
| Advogado(s): DIEGO BRUNO DE SOUZA PIRES |
| AGRAVADO: FRANCISCO ELMO ROCHA VIEIRA |
| Advogado(s): RAFAEL COSTA DE SOUSA, FREDERICO VICTOR ACIOLY MOTA GOMES |
Fob2
O recurso é cabível, tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.
Da gratuidade da justiça
A Agravante foi intimada para comprovar sua hipossuficiência. Em atendimento (ID 110366789), juntou CTPS indicando remuneração mensal de R$ 1.621,00 (ID 110366791), extratos bancários com saldo compatível ao alegado (ID 110366792) e contas de consumo (ID 110366793). A declaração de hipossuficiência, embora dotada de presunção relativa nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, foi corroborada pela documentação acostada, não havendo nos autos elementos que a infirmem. A remuneração de R$ 1.621,00 corresponde a aproximadamente 1,3 salários-mínimos, sendo insuficiente para suportar o pagamento de custas e despesas processuais sem prejuízo da própria subsistência. O valor da causa (R$ 38.203,97) reforça o ônus financeiro que o recolhimento do preparo representaria, especialmente considerando que a gratuidade abrange todas as despesas processuais, inclusive as recursais (art. 98, § 1º, do CPC). Presentes, portanto, os requisitos dos arts. 98 e 99 do CPC, defiro o benefício da gratuidade da justiça à Agravante, dispensando-a do recolhimento do preparo recursal.
Do mérito recursal
O agravo utiliza como premissa de que a validade da constituição em mora, da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial são questionadas nas ações federais nº 1015388-63.2025.4.01.3304 e nº 1015249-48.2024.4.01.3304. Essa premissa, contudo, é equivocada e os desdobramentos processuais não constam nas razões recursais dos Agravantes.
O processo nº 1015388-63.2025.4.01.3304 foi julgado totalmente improcedente, com resolução de mérito, por sentença de 28/11/2025 (art. 487, I, do CPC), confirmada em embargos de declaração em 27/05/2026. O Juízo Federal, examinando o mérito da tese da Agravante, reconheceu a regularidade da mora e da consolidação da propriedade, afastando a alegação de validade dos depósitos bancários sob a rubrica "PREST HAB". A Agravante interpôs recurso inominado em 03/06/2026, que, por força do art. 43 da Lei nº 9.099/95 (aplicável aos Juizados Especiais Federais por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001), não possui efeito suspensivo.
O processo nº 1015249-48.2024.4.01.3304 foi igualmente julgado totalmente improcedente, com resolução de mérito, por sentença de 09/04/2025, que reconheceu que a Agravante pagou as parcelas apenas entre novembro/2019 e dezembro/2021, encontrando-se inadimplente desde a parcela vencida em 25/01/2022 (parcela nº 27).
Ambas as sentenças federais convergem para a mesma conclusão: a Agravante é inadimplente, a cobrança foi regular, a notificação foi válida e a consolidação da propriedade é hígida. Não há, portanto, qualquer controvérsia judicial em aberto sobre a validade da expropriação. A alegação recursal de que o título do Agravado seria "controvertido" ou "passível de invalidação" é desconstituída pelos próprios documentos que instruem o recurso.
Da inexistência de prejudicialidade externa
A suspensão do processo por prejudicialidade externa, prevista no art. 313, V, "a", do CPC, pressupõe a existência de causa pendente cujo julgamento seja logicamente condicionante da ação principal. Esse pressuposto não se verifica no caso.
As únicas ações federais invocadas pela Agravante já foram julgadas improcedentes no mérito. O recurso inominado interposto não tem efeito suspensivo (art. 43 da Lei nº 9.099/95). Inexiste, portanto, causa prejudicial pendente a aguardar.
Ainda que as ações estivessem pendentes — e não estão —, o STJ firma orientação no sentido de que a tramitação de ação anulatória de leilão extrajudicial não configura prejudicialidade externa nem conexão apta a ensejar a suspensão da ação de imissão na posse movida pelo adquirente de boa-fé, cujo direito se funda no domínio e na matrícula imobiliária válida. Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (LEI Nº 9.514/1997). ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. DISCUSSÃO INCABÍVEL EM MÉRITO DE AÇÃO PETITÓRIA. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. CONEXÃO E PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO ENTRE AS DEMANDAS. TAXA DE OCUPAÇÃO. CABIMENTO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A pretensão de reforma do acórdão que reconhece a higidez dos pressupostos processuais da ação de imissão na posse, que se funda no direito de propriedade, e não na posse, demandaria a revisão do contexto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ. 2. O entendimento do Tribunal de origem, segundo o qual a tramitação de ação anulatória de leilão extrajudicial não configura prejudicialidade externa, nem conexão apta a ensejar a suspensão da ação de imissão na posse, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior. 3. A discussão acerca da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial (Lei nº 9.514/1997) é impertinente à ação de imissão na posse, de natureza petitória, movida pelo adquirente de boa-fé, cujo direito à posse se fundamenta no domínio e na matrícula imobiliária válida. O reexame da alegada nulidade como óbice à imissão esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ. 4. O arbitramento da taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, em favor dos arrematantes, decorre da ocupação injusta por parte dos devedores fiduciantes, visando evitar o enriquecimento sem causa, sendo a revisão dessa conclusão fática inviável em recurso especial (Súmula n. 7 do STJ). 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.791.003/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.) (grifos aditados)
A imissão na posse é ação de natureza petitória, fundada no domínio (art. 1.228 do Código Civil) e no art. 30 da Lei nº 9.514/97. Eventuais vícios do procedimento expropriatório são impertinentes à ação petitória e devem ser deduzidos em ação própria contra o credor fiduciário — ação que a Agravante ajuizou e perdeu.
Do óbice legal do art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97
Ainda que as ações federais não tivessem sido julgadas improcedentes — e foram —, a lei de regência veda expressamente que discussões como as trazidas pela Agravante obstem a imissão na posse. Dispõe o art. 30 da Lei nº 9.514/97:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos.
A norma é clara e imperativa. O Agravado é o "adquirente do imóvel por força do leilão público" referido no caput, tendo comprovado a consolidação da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal e a regularidade de sua aquisição. O objeto das ações federais da Agravante — controvérsias sobre a existência do débito, a apropriação de pagamentos e os requisitos procedimentais da cobrança e do leilão — enquadra-se exatamente na vedação do parágrafo único.
A única exceção legal — a controvérsia sobre a notificação do devedor (art. 30, parágrafo único, in fine) — está peremptoriamente fechada à Agravante: a Justiça Federal certificou que ela foi regularmente notificada em 15/03/2024 e permaneceu inerte. A Agravante não discute a existência da notificação; discute o mérito do débito — matéria que a lei manda resolver em perdas e danos contra o credor fiduciário, nunca contra o terceiro adquirente de boa-fé.
O art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97 constitui norma especial que prevalece sobre a regra geral do art. 313, V, "a", do CPC. O legislador de 2023 (Lei nº 14.711/2023 — Marco Legal das Garantias) fez opção consciente e inequívoca: consolidada a propriedade e arrematado o imóvel, a imissão na posse do adquirente não pode ser obstada por discussões sobre o contrato originário ou o procedimento expropriatório, que se resolvem em perdas e danos contra o credor fiduciário.
Da Proteção ao terceiro adquirente de boa-fé.
O Agravado é terceiro de boa-fé, integralmente estranho à relação contratual entre a Agravante e a Caixa Econômica Federal. Arrematou o imóvel em venda direta, pagou o preço integral de R$ 114.611,91 e registrou a propriedade em seu nome.
Portanto, considerando todo o contexto que o permeia, faz jus à liminar concedida. Sobre o tema, eis a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM VENDA DIRETA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA POR EXISTÊNCIA DE AÇÃO FEDERAL ANULATÓRIA. INEXISTÊNCIA. TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de imissão na posse, deferiu tutela liminar para determinar a desocupação de imóvel residencial adquirido pelos agravados em venda direta realizada pela Caixa Econômica Federal, após consolidação da propriedade fiduciária, com fixação de prazo para saída voluntária e autorização de medidas coercitivas em caso de resistência. O agravante sustenta que a consolidação da propriedade fiduciária e a alienação do bem estariam sendo discutidas em ação revisional cumulada com pedido de anulação de consolidação de propriedade e suspensão de leilão extrajudicial, em trâmite na Justiça Federal, razão pela qual requer o sobrestamento da ação possessória por prejudicialidade externa. O pedido de efeito suspensivo foi indeferido em decisão monocrática. Contra essa decisão, o agravante interpôs agravo interno. Ao final, pleiteia o provimento do agravo de instrumento para suspender a ação originária até o trânsito em julgado do processo federal. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se a existência de ação em curso na Justiça Federal, destinada a discutir a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e da alienação extrajudicial do imóvel, configura prejudicialidade externa apta a suspender a ação de imissão na posse; e (ii) saber se o terceiro adquirente de boa-fé, com título regularmente registrado, faz jus à tutela possessória liminar prevista na Lei nº 9.514/1997. III. Razões de decidir A Lei nº 9.514/1997 assegura ao adquirente do imóvel, após consolidação da propriedade fiduciária e alienação regular, o direito à imissão ou reintegração na posse, conferindo proteção ao terceiro adquirente de boa-fé e à segurança jurídica dos registros públicos. A pendência de ação anulatória ou revisional ajuizada pelo antigo ocupante não impede, por si só, a imissão na posse do adquirente, sobretudo quando inexistente provimento jurisdicional específico que suspenda os efeitos da consolidação da propriedade ou da alienação do bem. O art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997 afasta a pretensão de sobrestamento da demanda possessória com fundamento em controvérsias sobre cláusulas contratuais ou requisitos procedimentais da cobrança e do leilão, as quais devem ser resolvidas, quando cabível, em perdas e danos. A regra especial da Lei nº 9.514/1997 prevalece sobre a norma geral do art. 313, V, “a”, do CPC, não se configurando prejudicialidade externa apta a paralisar a ação de imissão na posse. O direito à moradia e a dignidade da pessoa humana não autorizam a permanência indevida do antigo devedor em imóvel que já foi regularmente transferido a terceiros, sob pena de indevida restrição ao direito de propriedade do adquirente de boa-fé. Prejudicado o agravo interno, por perda superveniente do objeto, em razão do julgamento colegiado do próprio agravo de instrumento. IV. Dispositivo e tese Agravo interno prejudicado. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A existência de ação revisional ou anulatória em curso na Justiça Federal, sem decisão específica suspensiva dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária ou da alienação do imóvel, não configura prejudicialidade externa apta a impedir a imissão na posse do terceiro adquirente de boa-fé. 2. O art. 30 da Lei nº 9.514/1997 assegura ao adquirente regularmente imitido no domínio o direito à tutela possessória, não sendo oponíveis, em regra, ao terceiro de boa-fé, as discussões sobre o contrato originário ou sobre o procedimento extrajudicial de expropriação. 3. Julgado o agravo de instrumento pelo órgão colegiado, resta prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão monocrática que apreciou o pedido de efeito suspensivo.” ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8064393-06.2025.8.05.0000, oriundos da Vara dos Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Rio Real/BA, tendo, como Agravante, CAIO MARIO GUIMARÃES ALCANTARA e, como Agravado, FABIO MIRANDA BARBOSA e CINTIA SANTOS CONCEIÇÃO. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, de 202. PRESIDENTE DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO RELATORA PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA (Agravo de Instrumento, Número do Processo: 8064393-06.2025.8.05.0000, Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, Publicado em: 12/06/2026) (grifos aditados)
Ademais, com a consolidação da propriedade fiduciária em 23/12/2024 (AV.05-103.937), extinguiu-se o título que autorizava a posse direta da Agravante. Sua permanência no imóvel tornou-se precária e, por definição legal, injusta (art. 1.200 do Código Civil). A boa-fé subjetiva não tem o condão de revigorar título jurídico extinto, nem de converter posse precária em posse justa.
Dispositivo.
Ante o exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento, DEFIRO o pedido de gratuidade da justiça e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão agravada.
É como voto.
Salvador/BA, 24 de julho de 2026.
FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU
TITULAR EM PROVIMENTO 26
RELATOR