PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DECISÃO IMPUGNADA QUE DETERMINOU A MANUTENÇÃO DO CONTRATO ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI Nº 8.245/91. CONTRATO ESCRITO POR PRAZO DETERMINADO DE 60 (SESSENTA) MESES. EXPLORAÇÃO ININTERRUPTA DE ATIVIDADE COMERCIAL DE RESTAURANTE E LANCHONETE POR MAIS DE TRÊS ANOS. CLÁUSULA SEGUNDA DO CONTRATO QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA POR IGUAL PERÍODO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DE ENCARGOS ACESSÓRIOS. VALORES DISCUTIDOS EM AÇÕES AUTÔNOMAS. IPTU E TRSD OBJETO DE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO COM DEPÓSITO JUDICIAL. COBRANÇA DE ENERGIA ELÉTRICA DISCUTIDA EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO, COM TUTELA DE URGÊNCIA QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO. CONCLUSÃO. INADIMPLÊNCIA DOS ENCARGOS NÃO COMPROVADA EM JUÍZO DE COGNIÇÃO SUMÁRIA. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA DO LOCADOR QUANTO À OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ALEGAÇÃO DE RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. PRETENSÃO DE EXPLORAR ATIVIDADE DE BAR E RESTAURANTE. MESMO RAMO DESENVOLVIDO PELOS LOCATÁRIOS. INCIDÊNCIA DA VEDAÇÃO PREVISTA NO ART. 52, § 1º, DA LEI Nº 8.245/91. PERICULUM IN MORA INVERSO. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. DESOCUPAÇÃO QUE ACARRETARIA DESMOBILIZAÇÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL E DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS. CONSEQUÊNCIA DE DIFÍCIL REPARAÇÃO. PRESERVAÇÃO DO STATUS QUO ATÉ O JULGAMENTO DEFINITIVO DA DEMANDA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CENTRO ESPANHOL em face da decisão interlocutória, ID 93928025, proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação Não Residencial, ajuizada por RAFAEL MIGUEZ CASQUEIRO e CASQUEIRO ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA, deferiu a tutela provisória de urgência para determinar a manutenção do contrato de locação vigente até o trânsito em julgado da ação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais).

2. Extrai-se dos autos que, em 18 de setembro de 2020, as partes celebraram contrato de locação não residencial, IDs. 490935720 e 490939068 do PJE1, com prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com início em 01/11/2020 e término previsto para 31/10/2025, tendo por objeto imóvel comercial destinado à exploração das atividades de restaurante e lanchonete pelos Agravados, os quais exerceram atividade empresarial no local de forma contínua e ininterrupta por mais de três anos.

3. Próximo ao término do prazo contratual, os Agravados encaminharam notificação extrajudicial ao Agravante, em 05/02/2025, ID 490935720 do PJE1, pleiteando a renovação amigável do ajuste, oportunidade em que receberam resposta negativa, sob o argumento de que a renovação dependeria de anuência expressa do locador, ID 514667571, PJE1. Diante da resistência manifestada, ajuizaram a ação que deu origem ao presente recurso, com pedido de tutela de urgência para manutenção do contrato até o trânsito em julgado.

4. Apreciando o pedido liminar, o MM. Juízo a quo deferiu a tutela provisória de urgência,  ID 93928025, ao fundamento de que estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, reconhecendo, ainda, o preenchimento dos pressupostos do art. 51, incisos I a III, da Lei nº 8.245/91, com destaque para a cláusula segunda do contrato, que prevê expressamente a renovação automática do ajuste por igual período. 

5. Irresignado, o Agravante interpôs o presente Agravo de Instrumento, ID 93928019, sustentando, em síntese, a ausência de plena adimplência dos Agravados, diante da existência de pendências relativas ao IPTU/TRSD, discutidas nos autos nº 8143752-70.2023.8.05.0001, e ao fornecimento de energia elétrica, também discutidas nos autos nº 8111432-30.2024.8.05.0001, o que afastaria o requisito previsto no art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91. Aduz, ainda, a existência de exceção legal ao direito à renovação compulsória, em razão da pretensão de retomada do imóvel para uso próprio, nos termos do art. 52, inciso VIII, da referida lei.

6. Ontem, véspera da sessão presencial de julgamento, às 15h47, os Agravados juntaram aos autos, por meio da petição de ID 111748439, o “Regulamento Interno Centro Cultural e Recreativo Hispano Denominado de Centro Espanhol (C.E.)” (ID 111748448) e o “Estatuto do Centro Cultural e Recreativo Hispano Galego - Centro Espanhol (C.E.)” (IDs 111748448, 111748452, 111748461, 111749928 e 111749939).

7. Contudo, considerando que os documentos datam, respectivamente, de 26 de janeiro de 2023 e de 29 de outubro de 2021, havendo comprovação de averbação do referido Estatuto no 2º Registro Civil das Pessoas Jurídicas desde 04/01/2022, indefiro a juntada requerida, em virtude de não se tratarem de documentos novos, na forma do art. 435 do CPC.

8. A controvérsia devolvida à apreciação desta Egrégia Câmara cinge-se em definir se merece reforma a decisão de primeiro grau que, em sede de cognição sumária, deferiu a tutela provisória de urgência para manter íntegro o contrato de locação não residencial até o trânsito em julgado da ação renovatória, à luz das alegações de ausência de adimplência dos acessórios da locação e da exceção legal de retomada para uso próprio.

9. Inicialmente, a Lei nº 8.245/91, em seu art. 51, assegura ao locatário não residencial o direito subjetivo à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos, cumulativamente, os requisitos legais. Tais requisitos consistem na celebração de contrato escrito com prazo determinado, no prazo mínimo de cinco anos, bem como na exploração do mesmo ramo comercial, de forma contínua, pelo período mínimo de três anos. Vejamos:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

10. Por sua vez, o art. 71, incisos II e III, do mesmo diploma legal condiciona a renovação compulsória do contrato à comprovação do exato cumprimento do contrato em curso, inclusive quanto à quitação dos impostos e taxas incidentes sobre a locação. Confira-se:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com [...] 

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

11. A finalidade dessas exigências consiste em assegurar que a renovação compulsória recaia sobre relação locatícia regular, na qual o locatário tenha cumprido suas obrigações contratuais e legais. Ainda assim, a interpretação do requisito da adimplência deve ser feita de forma sistemática e razoável, à luz da função social do contrato e da proteção do ponto comercial, sem que se converta em obstáculo formal e desproporcional ao exercício do direito de renovação.

12. Da leitura atenta dos autos, observa-se que a cláusula segunda do contrato de locação, ID 490939068 do PJE1, contém previsão expressa de renovação automática do ajuste por igual período, conferindo substrato jurídico relevante à pretensão renovatória dos Agravados. Por outro lado, a cláusula quinta do contrato de locação, estabelece, de forma clara, a obrigação do Locatário de arcar com os encargos da locação, dentre os quais o IPTU, a TRSD e as despesas de energia elétrica. Vejamos:

“SEGUNDA:

O PRAZO DA LOCAÇÃO é de 60 meses, a começar em 01 de Novembro de 2029 e a findar em 31 de Outubro de 2025, renovável automaticamente por igual período. [...]”

QUINTA:

Além do aluguel convencionado, pagará o LOCATÁRIO, a título de Encargos da locação, na forma do Inciso I do Artigo 23 da Lei 8245/91:

1 - As despesas decorrentes de ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA, GÁS E IPTU + TRSD (pro rata uso):

§ 1° - Os pagamentos referidos no item 1 serão efetuados pelo LOCATÁRIO diretamente nas concessionárias dos serviços ali referidos, ficando o LOCATÁRIO obrigado a apresentar ao LOCADOR os respectivos comprovantes de pagamento quando solicitado.

[...]

§ 3ª - Em relação ao IPTU + TRSD, em função do imposto continuar em nome do LOCADOR, o LOCATÁRIO pagará a este o montante proporcional à área utilizada e ao número de meses em que estiver ocupando o imóvel dentro daquele ano.

§ 4ª - Ainda em relação ao IPTU + TRSD, o LOCADOR realizará o pagamento e repassará ao LOCATÁRIO o valor devido por este juntamente com o aluguel, podendo este, ser dividido em até 12 (doze) parcelas. A carência no pagamento do aluguel, prevista na Cláusula Terceira, § 3ª, também se aplica pelo mesmo período à taxa de IPTU + TRDS

13. Sustenta o Agravante que a inadimplência da Agravada quanto às despesas de energia elétrica e IPTU/TRSD constitui óbice à renovação compulsória do contrato, por ausência do requisito previsto no art. 71, inciso III, da Lei do Inquilinato. Defende, assim, a inexistência dos pressupostos que autorizaram a concessão da tutela provisória pelo Juízo de origem para manutenção da renovação contratual. 

14. O argumento, embora juridicamente articulado, não merece prosperar à luz de uma análise global da controvérsia e da função social do contrato, especialmente diante do panorama fático-processual delineado nas ações em curso nº 8143752-70.2023.8.05.0001 e 8111432-30.2024.8.05.0001.

15. Primeiramente, a alegada inadimplência relativa ao IPTU/TRSD deve ser analisada com cautela, sobretudo porque os valores cobrados são objeto de discussão na Ação de Consignação em Pagamento nº 8143752-70.2023.8.05.0001, ajuizada pela própria agravada, a qual realizou depósito judicial no valor total de R$ 31.636,66, mediante o pagamento de 11 parcelas de R$ 2.876,06, conforme ID 91114101 dos referidos autos. Tal circunstância evidencia que a agravada não permaneceu inerte diante da cobrança, tendo, ao contrário, buscado espontaneamente a via judicial justamente para viabilizar o adimplemento da obrigação.

16. Dos documentos de IDs 91113417, 91114020 e 91114022 dos referidos autos, nota-se que a lide busca sanar controvérsia quanto ao valor do débito devido, à modalidade de pagamento exigida e à demora do Agravante em indicar os valores proporcionais referentes à área locada do restaurante, questão que permanece sem solução judicial definitiva. Nos autos, a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia anulou a sentença, determinando o retorno do feito ao Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador para regular prosseguimento, mediante instrução processual, conforme ID 96284063 dos referidos autos.

17. Por outro lado, o processo nº 8111432-30.2024.8.05.0001, em trâmite perante a 8ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, também ajuizado pela agravada, refere-se à controvérsia envolvendo o débito de energia elétrica imputado pelo locador. Naqueles autos, foi deferida tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança do débito até ulterior deliberação judicial, conforme decisão de ID 461291246 dos referidos autos. Circunstância esta que evidencia o reconhecimento, em juízo de cognição sumária, da plausibilidade das alegações deduzidas pelos locatários.

18. Nesse contexto, a simples existência de demandas judiciais discutindo encargos acessórios não pode ser equiparada, automaticamente, à inadimplência apta a afastar o direito à renovação, nos termos do art. 71, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Ao revés, a propositura de ação de consignação em pagamento revela manifesta intenção de adimplir a obrigação, ainda que sob discussão quanto ao quantum devido. Da mesma forma, a existência de tutela judicial suspendendo a exigibilidade do débito de energia elétrica afasta, ao menos em juízo de cognição sumária, a caracterização de inadimplência.

19. Some-se a isso o fato de que, conforme expressamente consignado pelo Juízo de origem, os aluguéis vêm sendo regularmente adimplidos. Consta, ainda, que na decisão impugnada o Juízo consignou que “a locadora continuará recebendo as verbas locatícias”, ID 525540510 do PJE1, não havendo, portanto, indicativo de mora quanto à obrigação principal do contrato.

20. Nesse contexto, não é possível concluir pela violação dos requisitos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/91, especialmente porque a controvérsia ainda depende de regular instrução probatória nos processos em curso.

21. Outrossim, quanto ao segundo fundamento recursal, relativo à exceção legal prevista no art. 52, inciso II, da Lei nº 8.245/91, é certo que assiste ao locador o direito de opor-se à renovação compulsória quando demonstrar a intenção concreta de retomar o imóvel para uso próprio.

22. Não obstante, o teor do art. 52, §1º, da referida lei veda, na hipótese específica, a retomada do imóvel quando este se destinar ao mesmo ramo de atividade do locatário. Confira-se:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 

23. No caso em exame, o Agravante afirma expressamente que “pretende exercer para explorar a atividade de bar e restaurante de forma direta e em benefício de seus associados”, ID 514667568, fls. 21, do PJE1,  ou seja, o mesmo ramo de atividade atualmente desenvolvido pelos Agravados no local. Tal circunstância atrai a vedação contida no art. 52, §1º, da Lei do Inquilinato.

24. A análise sobre o eventual enquadramento na exceção prevista na parte final do dispositivo, ou seja, se a locação efetivamente envolveu fundo de comércio com instalações e pertences, demanda dilação probatória específica, com instrução adequada na ação principal, sendo descabido o seu deslinde no presente recurso, sob pena de antecipação indevida do mérito da ação renovatória.

25. Resta, por fim, a análise do periculum in mora sob a ótica do dano inverso, perspectiva que reforça, de modo decisivo, a necessidade de manutenção da decisão recorrida.

26. A suspensão da tutela provisória, com a consequente desocupação do imóvel pelos Agravados, acarretaria danos de extrema gravidade e de difícil reversibilidade, dentre os quais se destacam a perda do ponto comercial consolidado por mais de três anos, a desmobilização da operação empresarial, a demissão de funcionários e a desestruturação da atividade econômica organizada. Por outro lado, a manutenção da tutela provisória não acarreta prejuízo imediato ao Agravante, uma vez que este continuará percebendo os aluguéis durante o curso da demanda. 

27. Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do Agravo de Instrumento interposto por CENTRO ESPANHOL e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se, em todos os seus termos, a decisão proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, ID 93928025, que deferiu a tutela provisória de urgência, determinando a manutenção do contrato de locação até o trânsito em julgado da ação renovatória.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Agravo de Instrumento nº 8068213-33.2025.8.05.0000, em que figura como Agravante CENTRO ESPANHOL e Agravados RAFAEL MIGUEZ CASQUEIRO e CASQUEIRO ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a decisão combatida, ID 93928025, tendo em vista que se encontram, em princípio, preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91. Isso porque a alegada inadimplência relativa aos encargos acessórios da locação é objeto de discussão em ações autônomas, nas quais houve depósito judicial e concessão de tutela suspendendo a exigibilidade dos débitos, circunstâncias que afastam a caracterização de mora apta a obstar a renovação compulsória. Ademais, a pretensão de retomada do imóvel para uso próprio encontra óbice no art. 52, § 1º, da Lei do Inquilinato, por envolver o mesmo ramo de atividade exercido pelos locatários. Soma-se a isso o fato de que a imediata desocupação do imóvel poderá acarretar periculum in mora inverso de difícil reparação, nos termos do voto da Relatora, Juíza de Direito Substituta de 2º Grau Maria do Rosário Passos da Silva Calixto.

Salvador, Bahia, 2026

PRESIDENTE

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça

EP-N

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Presente a Bela. Renata Monteiro.

Salvador, 28 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório da decisão de ID. 94179390, acrescentando que o Agravante sustenta que a decisão agravada incorreu em erro ao não avaliar a hipótese de exceção ao direito da ação renovatória prevista no art. 52, VIII, da Lei nº 8.245/91.

Para embasar sua tese, o agravante noticiou a existência de duas ações judiciais pendentes propostas pelos locatários para debater encargos acessórios da locação.

A primeira consiste em uma ação de consignação em pagamento referente ao imposto predial territorial urbano e à taxa de coleta de resíduos sólidos. A segunda trata-se de uma ação declaratória de inexistência de débito referente ao consumo de energia elétrica do bar e lanchonete. Segundo o agravante, a simples pendência dessas demandas desconfigura o cumprimento exato do contrato.

Avançando em suas razões recursais, o agravante defendeu que a decisão de primeiro grau falhou ao não avaliar a exceção legal ao direito de renovação consistente na retomada do imóvel para uso próprio. Sustentou que possui a intenção legítima de explorar diretamente as atividades de bar e restaurante nas dependências do clube para melhor atender aos seus associados, apresentando registros de alteração de atividade econômica e alvarás sanitários. 

O pedido de efeito suspensivo foi inicialmente analisado e indeferido em decisão monocrática anterior proferida nos autos deste recurso, sob o fundamento de que a suspensão da tutela causaria danos significativamente mais graves aos agravados, em decorrência da desocupação imediata do espaço comercial.

Regularmente intimados, os agravados apresentaram contrarrazões ao recurso pugnando pela manutenção da decisão de primeiro grau. Refutaram a alegação de inadimplência, esclarecendo que os valores históricos referentes aos impostos municipais foram integralmente depositados na ação de consignação em pagamento, cuja sentença extintiva teve seus efeitos suspensos por decisão do Tribunal de Justiça.

Quanto à energia elétrica, informaram que a cobrança foi suspensa por decisão judicial liminar na 8ª vara cível, confirmada por esta Corte em julgamento de agravo anterior, sob o fundamento de que o contrato estabelece o pagamento direto à concessionária, não havendo base para a cobrança imposta unilateralmente pelo clube.

Por fim, defenderam a inaplicabilidade da exceção de retomada para uso próprio, citando o artigo 52, parágrafo primeiro, da Lei de Locações, que proíbe o locador de utilizar o imóvel para o mesmo ramo de atividade do locatário.

Elaborado o relatório, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento. 

Salvador/Ba, data registrada em sistema.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto 

Relatora Substituta

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CENTRO ESPANHOL em face da decisão interlocutória, ID 93928025, proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação Não Residencial, ajuizada por RAFAEL MIGUEZ CASQUEIRO e CASQUEIRO ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA, deferiu a tutela provisória de urgência para determinar a manutenção do contrato de locação vigente até o trânsito em julgado da ação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais).

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Extrai-se dos autos que, em 18 de setembro de 2020, as partes celebraram contrato de locação não residencial, IDs. 490935720 e 490939068 do PJE1, com prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com início em 01/11/2020 e término previsto para 31/10/2025, tendo por objeto imóvel comercial destinado à exploração das atividades de restaurante e lanchonete pelos Agravados, os quais exerceram atividade empresarial no local de forma contínua e ininterrupta por mais de três anos.

Próximo ao término do prazo contratual, os Agravados encaminharam notificação extrajudicial ao Agravante, em 05/02/2025, ID 490935720 do PJE1, pleiteando a renovação amigável do ajuste, oportunidade em que receberam resposta negativa, sob o argumento de que a renovação dependeria de anuência expressa do locador, ID 514667571, PJE1. Diante da resistência manifestada, ajuizaram a ação que deu origem ao presente recurso, com pedido de tutela de urgência para manutenção do contrato até o trânsito em julgado.

Apreciando o pedido liminar, o MM. Juízo a quo deferiu a tutela provisória de urgência,  ID 93928025, ao fundamento de que estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, reconhecendo, ainda, o preenchimento dos pressupostos do art. 51, incisos I a III, da Lei nº 8.245/91, com destaque para a cláusula segunda do contrato, que prevê expressamente a renovação automática do ajuste por igual período.

Irresignado, o Agravante interpôs o presente Agravo de Instrumento, ID 93928019, sustentando, em síntese, a ausência de plena adimplência dos Agravados, diante da existência de pendências relativas ao IPTU/TRSD, discutidas nos autos nº 8143752-70.2023.8.05.0001, e ao fornecimento de energia elétrica, também discutidas nos autos nº 8111432-30.2024.8.05.0001, o que afastaria o requisito previsto no art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91. Aduz, ainda, a existência de exceção legal ao direito à renovação compulsória, em razão da pretensão de retomada do imóvel para uso próprio, nos termos do art. 52, inciso VIII, da referida lei.

Por meio da decisão monocrática de ID 94179390, esta Relatoria indeferiu o pedido de efeito suspensivo ativo, por entender ausentes os requisitos cumulativos, inclusive porque o risco de dano grave e de difícil reparação se mostrava presente em desfavor dos Agravados, e não do Agravante, nos termos do art. 995 do CPC. 

Foram apresentadas contrarrazões pelos Agravados, ID 96168879, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela integral manutenção da decisão de primeiro grau.

Ontem, véspera da sessão presencial de julgamento, às 15h47, os Agravados juntaram aos autos, por meio da petição de ID 111748439, o “Regulamento Interno Centro Cultural e Recreativo Hispano Denominado de Centro Espanhol (C.E.)” (ID 111748448) e o “Estatuto do Centro Cultural e Recreativo Hispano Galego - Centro Espanhol (C.E.)” (IDs 111748448, 111748452, 111748461, 111749928 e 111749939).

Contudo, considerando que os documentos datam, respectivamente, de 26 de janeiro de 2023 e de 29 de outubro de 2021, havendo comprovação de averbação do referido Estatuto no 2º Registro Civil das Pessoas Jurídicas desde 04/01/2022, indefiro a juntada requerida, em virtude de não se tratarem de documentos novos, na forma do art. 435 do CPC.

 Passo ao exame do mérito recursal propriamente dito.

A controvérsia devolvida à apreciação desta Egrégia Câmara cinge-se em definir se merece reforma a decisão de primeiro grau que, em sede de cognição sumária, deferiu a tutela provisória de urgência para manter íntegro o contrato de locação não residencial até o trânsito em julgado da ação renovatória, à luz das alegações de ausência de adimplência dos acessórios da locação e da exceção legal de retomada para uso próprio.

Inicialmente, a Lei nº 8.245/91, em seu art. 51, assegura ao locatário não residencial o direito subjetivo à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos, cumulativamente, os requisitos legais. Tais requisitos consistem na celebração de contrato escrito com prazo determinado, no prazo mínimo de cinco anos, bem como na exploração do mesmo ramo comercial, de forma contínua, pelo período mínimo de três anos. Vejamos:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Por sua vez, o art. 71, incisos II e III, do mesmo diploma legal condiciona a renovação compulsória do contrato à comprovação do exato cumprimento do contrato em curso, inclusive quanto à quitação dos impostos e taxas incidentes sobre a locação. Confira-se:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com [...] 

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

A finalidade dessas exigências consiste em assegurar que a renovação compulsória recaia sobre relação locatícia regular, na qual o locatário tenha cumprido suas obrigações contratuais e legais. Ainda assim, a interpretação do requisito da adimplência deve ser feita de forma sistemática e razoável, à luz da função social do contrato e da proteção do ponto comercial, sem que se converta em obstáculo formal e desproporcional ao exercício do direito de renovação.

Fixadas tais premissas, passa-se à análise do caso concreto.

Da leitura atenta dos autos, observa-se que a cláusula segunda do contrato de locação, ID 490939068 do PJE1, contém previsão expressa de renovação automática do ajuste por igual período, conferindo substrato jurídico relevante à pretensão renovatória dos Agravados. Por outro lado, a cláusula quinta do contrato de locação, estabelece, de forma clara, a obrigação do Locatário de arcar com os encargos da locação, dentre os quais o IPTU, a TRSD e as despesas de energia elétrica. Vejamos:

“SEGUNDA:

O PRAZO DA LOCAÇÃO é de 60 meses, a começar em 01 de Novembro de 2019 e a findar em 31 de Outubro de 2025, renovável automaticamente por igual período. [...]”

QUINTA:

Além do aluguel convencionado, pagará o LOCATÁRIO, a título de Encargos da locação, na forma do Inciso I do Artigo 23 da Lei 8245/91:

1 - As despesas decorrentes de ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA, GÁS E IPTU + TRSD (pro rata uso):

§ 1° - Os pagamentos referidos no item 1 serão efetuados pelo LOCATÁRIO diretamente nas concessionárias dos serviços ali referidos, ficando o LOCATÁRIO obrigado a apresentar ao LOCADOR os respectivos comprovantes de pagamento quando solicitado.

[...]

§ 3ª - Em relação ao IPTU + TRSD, em função do imposto continuar em nome do LOCADOR, o LOCATÁRIO pagará a este o montante proporcional à área utilizada e ao número de meses em que estiver ocupando o imóvel dentro daquele ano.

§ 4ª - Ainda em relação ao IPTU + TRSD, o LOCADOR realizará o pagamento e repassará ao LOCATÁRIO o valor devido por este juntamente com o aluguel, podendo este, ser dividido em até 12 (doze) parcelas. A carência no pagamento do aluguel, prevista na Cláusula Terceira, § 3ª, também se aplica pelo mesmo período à taxa de IPTU + TRDS

Sustenta o Agravante que a inadimplência da Agravada quanto às despesas de energia elétrica e IPTU/TRSD constitui óbice à renovação compulsória do contrato, por ausência do requisito previsto no art. 71, inciso III, da Lei do Inquilinato. Defende, assim, a inexistência dos pressupostos que autorizaram a concessão da tutela provisória pelo Juízo de origem para manutenção da renovação contratual. 

O argumento, embora juridicamente articulado, não merece prosperar à luz de uma análise global da controvérsia e da função social do contrato, especialmente diante do panorama fático-processual delineado nas ações em curso nº 8143752-70.2023.8.05.0001 e 8111432-30.2024.8.05.0001.

Primeiramente, a alegada inadimplência relativa ao IPTU/TRSD deve ser analisada com cautela, sobretudo porque os valores cobrados são objeto de discussão na Ação de Consignação em Pagamento nº 8143752-70.2023.8.05.0001, ajuizada pela própria agravada, a qual realizou depósito judicial no valor total de R$ 31.636,66, mediante o pagamento de 11 parcelas de R$ 2.876,06, conforme ID 91114101 dos referidos autos. Tal circunstância evidencia que a agravada não permaneceu inerte diante da cobrança, tendo, ao contrário, buscado espontaneamente a via judicial justamente para viabilizar o adimplemento da obrigação.

Dos documentos de IDs 91113417, 91114020 e 91114022 dos referidos autos, nota-se que a lide busca sanar controvérsia quanto ao valor do débito devido, à modalidade de pagamento exigida e à demora do Agravante em indicar os valores proporcionais referentes à área locada do restaurante, questão que permanece sem solução judicial definitiva. 

Nos autos, a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia anulou a sentença, determinando o retorno do feito ao Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador para regular prosseguimento, mediante instrução processual, conforme ID 96284063 dos referidos autos.

Por outro lado, o processo nº 8111432-30.2024.8.05.0001, em trâmite perante a 8ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, também ajuizado pela agravada, refere-se à controvérsia envolvendo o débito de energia elétrica imputado pelo locador. 

Naqueles autos, foi deferida tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança do débito até ulterior deliberação judicial, conforme decisão de ID 461291246 dos referidos autos. Circunstância esta que evidencia o reconhecimento, em juízo de cognição sumária, da plausibilidade das alegações deduzidas pelos locatários.

Nesse contexto, a simples existência de demandas judiciais discutindo encargos acessórios não pode ser equiparada, automaticamente, à inadimplência apta a afastar o direito à renovação, nos termos do art. 71, inciso III, da Lei nº 8.245/91.

Ao revés, a propositura de ação de consignação em pagamento revela manifesta intenção de adimplir a obrigação, ainda que sob discussão quanto ao quantum devido. Da mesma forma, a existência de tutela judicial suspendendo a exigibilidade do débito de energia elétrica afasta, ao menos em juízo de cognição sumária, a caracterização de inadimplência.

Some-se a isso o fato de que, conforme expressamente consignado pelo Juízo de origem, os aluguéis vêm sendo regularmente adimplidos pelos Agravados, não sendo, inclusive, tal circunstância objeto de insurgência por parte do Agravante, restringindo-se a controvérsia às alegações de inadimplemento dos encargos acessórios da locação. 

Consta, ainda, que na decisão impugnada o Juízo consignou que “a locadora continuará recebendo as verbas locatícias”, ID 525540510 do PJE1, não havendo, portanto, indicativo de mora quanto à obrigação principal do contrato.

À vista disso, o Juízo de primeiro grau agiu acertadamente ao manter, em caráter liminar, a continuidade das atividades da agravada no imóvel locado. Destaca-se que interpretação diversa, neste momento processual, poderia ensejar prejuízo de difícil ou até irreversível reparação à agravada. 

Nesse contexto, não é possível concluir pela violação dos requisitos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/91, especialmente porque a controvérsia ainda depende de regular instrução probatória nos processos em curso.

Outrossim, quanto ao segundo fundamento recursal, relativo à exceção legal prevista no art. 52, inciso II, da Lei nº 8.245/91, é certo que assiste ao locador o direito de opor-se à renovação compulsória quando demonstrar a intenção concreta de retomar o imóvel para uso próprio. Contudo, trata-se de exceção de interpretação restritiva.

O art. 52 da Lei nº 8.245/91 elenca as hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato, dentre as quais se destaca a retomada do imóvel para uso próprio. Não obstante, o teor do art. 52, §1º, da referida lei veda, na hipótese específica, a retomada do imóvel quando este se destinar ao mesmo ramo de atividade do locatário. Confira-se:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 

No caso em exame, o Agravante afirma expressamente que “pretende exercer para explorar a atividade de bar e restaurante de forma direta e em benefício de seus associados”, ID 514667568, fls. 21, do PJE1,  ou seja, o mesmo ramo de atividade atualmente desenvolvido pelos Agravados no local. 

Tal circunstância atrai a vedação contida no art. 52, §1º, da Lei do Inquilinato, que prevê que o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário.

A análise sobre o eventual enquadramento na exceção prevista na parte final do dispositivo, ou seja, se a locação efetivamente envolveu fundo de comércio com instalações e pertences, demanda dilação probatória específica, com instrução adequada na ação principal, sendo descabido o seu deslinde no presente recurso, sob pena de antecipação indevida do mérito da ação renovatória.

Assim, em juízo de cognição sumária, e considerando que a retomada se daria para o mesmo ramo de atividade já desenvolvido pelos Agravados, a alegação de uso próprio não se mostra apta, neste momento, a afastar a probabilidade do direito reconhecido na decisão de primeiro grau.

Resta, por fim, a análise do periculum in mora sob a ótica do dano inverso, perspectiva que reforça, de modo decisivo, a necessidade de manutenção da decisão recorrida.

A suspensão da tutela provisória, com a consequente desocupação do imóvel pelos Agravados, acarretaria danos de extrema gravidade e de difícil reversibilidade, dentre os quais se destacam a perda do ponto comercial consolidado por mais de três anos, a desmobilização da operação empresarial, a demissão de funcionários e a desestruturação da atividade econômica organizada. 

Tais consequências, uma vez consumadas, dificilmente seriam revertidas mesmo em caso de eventual procedência da ação renovatória.

Por outro lado, a manutenção da tutela provisória não acarreta prejuízo imediato ao Agravante, uma vez que este continuará percebendo os aluguéis durante o curso da demanda. Eventuais diferenças relativas aos encargos acessórios, caso se confirme a sua exigibilidade ao final da instrução probatória, poderão ser apurados e cobrados em momento processual oportuno, sem prejuízo definitivo ao patrimônio do locador.

Sendo assim, a prudência jurisdicional recomenda a preservação do status quo até o julgamento definitivo da demanda, mormente quando a reforma da decisão recorrida poderia ocasionar consequências irreversíveis a uma das partes, com possível ofensa, inclusive, à vedação contida no art. 52, §1º, da Lei nº 8.245/91.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA . DESPEJO LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA ESPECÍFICA PARA RESCISÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. AUSÊNCIA DE MORA RESOLUTIVA . PROVIMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. Caso em Exame 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu despejo liminar em ação de despejo por falta de pagamento, sob alegação de inadimplemento de aluguel e encargos referentes ao mês de julho/2025, em contrato de locação de espaço comercial destinado à instalação de infraestrutura de suporte de antenas de telefonia. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão se restringe a (i) definir se na hipótese dos autos o inadimplemento de um único mês configura mora resolutiva apta a ensejar o despejo liminar . III. Razões de Decidir 3. O contrato de locação em análise estabelece distinção entre duas modalidades de mora, existindo dispositivo contratual (cláusula 10.3) que estabelece mora automática para fins de encargos moratórios e disposição contratual (cláusula 10 .1) que condiciona a rescisão contratual à prévia notificação. 4. A ausência de notificação formal prévia, exigida contratualmente (cláusula 10.1) como condição para a rescisão, excepcionalmente, impede a configuração da mora resolutiva e, consequentemente, inviabiliza o despejo liminar, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual . 5. O pagamento do débito antes da citação evidencia boa-fé e adimplemento substancial, sendo desproporcional a rescisão contratual por inadimplemento pontual e mínimo, já regularizado, especialmente em contrato de longa duração (mais de 7 anos). 6. A desocupação abrupta do imóvel acarretaria interrupção dos serviços de telefonia e internet, configurando periculum in mora inverso de dimensão coletiva, em afronta aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e função social do contrato . IV. Dispositivo e Tese 7. Recurso provido para revogar o despejo liminar. Agravo Interno prejudicado . Tese de julgamento: “1. A cláusula contratual que exige notificação prévia com prazo para regularização como condição para rescisão deve ser respeitada, não se confundindo com a mora automática para fins de encargos moratórios. 2. O despejo liminar é medida excepcional que não se justifica quando o inadimplemento é pontual, mínimo e já regularizado antes da citação, em observância à teoria do adimplemento substancial . 3. A função social do contrato e o princípio da proporcionalidade impedem o despejo liminar quando a desocupação acarretar dano coletivo pela interrupção de serviços essenciais, configurando periculum in mora inverso.” Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, arts . 59, § 1º, IX, e 62, II; CC, arts. 187, 327, 394 e 396; CPC, art. 300; LINDB, arts. 5º e 21. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI 10341507020248110000, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes; TJ-MT, AI 10017454920228110000, Rel. Des . Mario Roberto Kono de Oliveira; TJ-MT, AI 10099795920188110000, Rel. Des. Dirceu dos Santos.

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10315227420258110000, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 18/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA RECURSAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VAGA DE ESTACIONAMENTO. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE ECONÔMICA. ART. 51 DA LEI Nº 8.245/91. REQUISITOS PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A ação renovatória tem por objetivo a renovação do contrato de locação comercial, segundo as condições firmadas inicialmente pelas partes ou conforme as que sejam fixadas pelo órgão judicante. Desse modo, busca a prorrogação ou a continuação do contrato de locação para fins comerciais e proteção de fundo de comércio. 2. In casu, o contrato firmado entre as partes tem por objeto a locação de vaga de estacionamento para exploração de atividade de serviço de estacionamento, de modo que, ao caso dos autos, se aplica a Lei nº 8 .245/1991, de sorte que a referida atividade não é alcançada pela exceção prevista no art. 1ª, parágrafo único, da referida lei. 3. Faz-se necessária a manutenção do agravado no imóvel, consoante destacou o d . juízo a quo, porquanto preenchidos pelo locatário os requisitos exigidos pelo art. 51 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), quais sejam: i) contrato escrito e por prazo determinado; ii) mínimo de cinco anos de relação contratual contínua; e iii) mínimo de três anos na exploração de atividade comercial no mesmo ramo. 4 . A concessão da medida pleiteada pelo agravante geraria situação jurídica irreversível, o que é expressamente proibido pelos arts. 296 e 300, § 3º, do CPC. 5. Faz-se prudente, portanto, realizar-se análise profunda dos argumentos trazidos pelo recorrente, socorrendo-se dos princípios do contraditório e da ampla defesa . 6. Agravo de instrumento parcialmente conhecido e não provido.

(TJ-DF 07200235120238070000 1739675, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 02/08/2023, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/08/2023)

Por todo o exposto, a decisão agravada não merece reparo, devendo ser integralmente mantida em todos os seus termos, com o consequente prosseguimento do feito originário.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do Agravo de Instrumento interposto por CENTRO ESPANHOL e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se, em todos os seus termos, a decisão proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, ID 93928025, que deferiu a tutela provisória de urgência, determinando a manutenção do contrato de locação até o trânsito em julgado da ação renovatória.

É como voto.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau - Relatora

EP-N