PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TRSD. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. SOLIDARIEDADE TRIBUTÁRIA. TEMA 122 DO STJ. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município contra sentença que acolheu exceção de pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva do executado em execução fiscal relativa a débitos de IPTU e TRSD dos exercícios de 2003 e 2004, sob o fundamento de que o imóvel fora alienado em 1999, pleiteando o ente público o reconhecimento da legitimidade do apelado por constar como proprietário no cadastro imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em definir se o alienante de imóvel, sem registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis à época dos fatos geradores, possui legitimidade para figurar no polo passivo de execução fiscal de IPTU e taxas correlatas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A transferência da propriedade imobiliária entre vivos somente se aperfeiçoa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como proprietário até a formalização registral, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.
2. A ausência de registro da alienação à época dos fatos geradores impede o reconhecimento de eficácia perante terceiros, inclusive a Fazenda Pública, sendo irrelevante o registro tardio em Cartório de Notas.
3. O art. 34 do CTN define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, admitindo a responsabilização solidária entre tais sujeitos.
4. A jurisprudência do STJ, firmada no Tema 122 dos recursos repetitivos, reconhece a legitimidade passiva tanto do promitente vendedor (proprietário registral) quanto do promitente comprador (possuidor), cabendo ao ente municipal eleger o sujeito passivo para facilitar a arrecadação.
5. Convenções particulares, como promessa de compra e venda não registrada, não são oponíveis ao Fisco para afastar a sujeição passiva tributária, conforme art. 123 do CTN.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A transferência da propriedade imobiliária somente produz efeitos perante terceiros com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 2. O proprietário registral mantém legitimidade passiva para cobrança de IPTU enquanto não formalizada a transferência do domínio. 3. O promitente vendedor e o promitente comprador respondem solidariamente pelo IPTU, podendo o Fisco exigir o crédito de qualquer deles. 4. Convenções particulares não registradas não são oponíveis à Fazenda Pública para afastar a sujeição passiva tributária.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CTN, arts. 34 e 123; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.110.551/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 10.06.2009 (Tema 122). TJ-BA, Apelação nº 0807386-79.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Jorge Lopes Barreto da Silva, j. 13.11.2023; TJ-BA, Apelação nº 0304315-19.2019.8.05.0001, Rel. Des. Maria de Lourdes Pinho Medauar, j. 21.06.2023; TJ-BA, Agravo de Instrumento nº 8048938-06.2022.8.05.0000, Rel. Des. Heloisa Pinto de Freitas Vieira Graddi, j. 23.08.2021.

            ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0327649-19.2018.8.05.0001, em que figura como apelante MUNICIPIO DE SALVADOR e apelado ANTONIO ANGELO DE LIMA FREIRE

            ACORDAM os Desembargadores componentes da TERCEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça da Bahia, DAR PROVIMENTO ao recurso, de acordo com o voto desta Relatoria

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Município de Salvador contra a sentença de id. 97248029, da lavra do MM. Juízo da 4ª Vara da Fazenda Pública de Salvador, que julgou procedente os embargos à execução, com a subsequente extinção da execução fiscal correlata (nº 0140738-79.2007.8.05.0001), ajuizada em face de ANTONIO ANGELO DE LIMA FREIRE, condenando a municipalidade ao pagamento de honorários advocatícios à base de 10% sobre o valor da causa, devidamente corrigido.

Nas razões de id. 97248031, o apelante aduziu que a sentença deve ser reformada, pois reconheceu indevidamente a ilegitimidade passiva do executado. Argumenta que, ao contrário do decidido, o imóvel objeto da cobrança de IPTU e TRSD, referente aos exercícios indicados, ainda pertencia ao embargante à época dos fatos geradores, conforme dados do cadastro imobiliário municipal, os quais gozam de presunção de legitimidade e são atualizados pelo próprio contribuinte; que não houve comprovação da efetiva transferência da propriedade, sendo insuficiente contrato particular de promessa de compra e venda para tal finalidade, à luz do art. 1.245 do Código Civil; que tanto o proprietário quanto o possuidor podem ser considerados contribuintes do IPTU, em regime de responsabilidade solidária, cabendo à Fazenda Pública escolher contra quem promover a execução, conforme entendimento consolidado na jurisprudência; que permanece válida a constituição do crédito tributário e a cobrança realizada. Ao final, requer o provimento integral do recurso, com a reforma da sentença para reconhecer a legitimidade passiva do executado, declarar a validade dos créditos tributários cobrados e determinar o regular prosseguimento da execução fiscal, além da inversão dos ônus sucumbenciais.

            Não houve apresentação de contrarrazões, conforme certificado no id. 97248035.

            Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, conforme o art. 937, I do diploma legal.

Salvador, 04 de maio de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o em ambos os efeitos.

O cerne da controvérsia reside na responsabilidade tributária por débitos de IPTU e TRSD dos exercícios de 2003 e 2004.

O Município apelante sustenta que o apelado deve responder pelos débitos por figurar como proprietário no cadastro imobiliário (id. 97248025). A sentença recorrida acolheu a ilegitimidade passiva do apelado sob o fundamento de que o imóvel fora alienado em 1999.

Todavia, tal entendimento afronta a disciplina legal da propriedade imobiliária e a jurisprudência consolidada sobre o tema.

Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade entre vivos apenas ocorre com o registro do título no competente Registro de Imóveis. Enquanto não observada essa formalidade, o alienante continua a ser havido como dono do bem.

Na situação, não há prova de registro da transferência no respectivo Cartório de Imóveis, e o registro no Cartório de Notas apresentado pelo apelado consta datado apenas do ano de 2007, época muito posterior aos fatos geradores discutidos (2003 e 2004).

A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 122, o qual reconhece a legitimidade passiva tanto do promitente vendedor quanto do promitente comprador:

“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título . 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979 .970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6 .2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4 .2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8 .2.2008 ;REsp 759.279/RJ, Rel. Min . João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel . Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel . Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006 . 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel . Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004) . 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08”. (STJ - REsp: 1110551 SP 2008/0269892-3, Relator.: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 10/06/2009, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/06/2009)

A solidariedade tributária permite à Municipalidade exigir o crédito tributário de qualquer um dos contribuintes previstos no artigo 34 do CTN.

Uma vez que o apelado permanece figurando como proprietário registral e a suposta alienação sequer possuía publicidade notarial à época dos lançamentos, a sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal nº 0140738-79.2007.8.05.0001 é inequívoca.

Portanto, a reforma da sentença é impositiva para reconhecer a legitimidade passiva do Sr. Antonio Angelo de Lima Freire e determinar o regular prosseguimento do executivo fiscal.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL . IPTU E TAXA DE LIMPEZA. ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE POR ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUTADA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS ANTES DO FATO IMPONÍVEL. SUJEITO PASSIVO DA RELAÇÃO TRIBUTÁRIA. PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR. TEMA 122 DO STJ . LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE ESTABELECE O SUJEITO PASSIVO DO IPTU. SÚMULA 399 DO STJ. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA . REFORMA DA SENTENÇA. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sedimentou compreensão de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, pois cabe à legislação municipal estabelecer seu sujeito passivo. 2. No caso concreto, apesar da apelada defender que não é mais a proprietária do imóvel objeto da incidência tributária e, por conseguinte, não ser o sujeito passivo da exação, o fato é que não foi demonstrada a transferência da propriedade no competente Cartório de Imóveis do contrato de promessa de compra e venda firmado com particular, nos exercícios objeto da cobrança executiva. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA”. (TJ-BA - Apelação: 08073867920138050001, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2023)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL . IPTU. SENTENÇA A QUO QUE JULGOU IMPROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM NÃO RECONHECIDA. PARTE EXECUTADA QUE FIRMOU CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM AVERBAÇÃO IMOBILIÁRIA . AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 123 DO CTN. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR, E DO PROMITENTE COMPRADOR, PELO TRIBUTO . ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO”. (TJ-BA - APL: 03043151920198050001 1ª Vara da Fazenda Pública - Salvador, Relator.: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU . EXERCÍCIO 2020. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IMÓVEL. ALIENAÇÃO . PROPRIEDADE. TRANSFERÊNCIA. INOCORRÊNCIA. EXECUTADO . LEGITIMIDADE. CONSTATAÇÃO. DECISÃO. REFORMA . I – Nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional, contribuinte do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. II – Conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (TEMA 122), tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. III – Evidenciado que o Executado alienou o bem, objeto da execução, mas a transferência não foi concretizada mediante o competente registro do título translativo no Ofício de Imóveis, impositivo é o reconhecimento da sua legitimidade para constar no polo passivo do processo executivo, motivo de reforma da decisão agravada, para dar prosseguimento à cobrança também do exercício de 2020. RECURSO PROVIDO”. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80489380620228050000, Relator.: HELOISA PINTO DE FREITAS VIEIRA GRADDI, Data de Julgamento: 23/08/2021, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/05/2023)

O registro em Cartório de Notas (id. 64335571 da execução fiscal), além de extemporâneo, não supre a necessidade de averbação no Registro de Imóveis para fins de eficácia perante a Fazenda Pública.

A solidariedade tributária permite ao Município exigir o crédito de qualquer um dos contribuintes previstos no artigo 34 do CTN. Como o apelado permanece figurando como proprietário no registro imobiliário e a suposta alienação sequer possuía publicidade notarial à época dos lançamentos, a sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal nº 0140738-79.2007.8.05.0001 é inequívoca.

Portanto, a reforma da sentença é impositiva para reconhecer a legitimidade passiva de Antonio Angelo de Lima Freire e determinar o regular prosseguimento do executivo fiscal, uma vez que convenções particulares não são oponíveis ao Fisco para modificar a definição legal do sujeito passivo, nos termos do artigo 123 do CTN.

Portanto, a reforma da sentença é impositiva para reconhecer a legitimidade passiva do Sr. Antonio Angelo de Lima Freire e determinar o regular prosseguimento do executivo fiscal.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, para reformar a sentença e reconhecer a legitimidade passiva de Antonio Angelo de Lima Freire, determinando o regular prosseguimento da execução fiscal.

Em virtude da inversão do julgado, condeno o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil

Sala das Sessões,     de           de 2026.

 Rosita Falcão de Almeida Maia

           Presidente/Relatora