PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO VENDEDOR. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR DO SINAL OU ARRAS. ARTS. 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL. DIVERGÊNCIA DOS VALORES ENTENDIDOS COMO DEVIDO PARA DEVOLUÇÃO. NECESSIDADE DE RECÁLCULO EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS MORATÓRIOS QUE DEVEM INCIDIR A PARTIR DA DATA DA CITAÇÃO. APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDA E JULGADA NÃO PROVIDA. APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA E JULGADA PARCIALMENTE PROVIDA.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os recursos de apelação nº 0565062-82.2018.8.05.0001, oriundos da comarca de Salvador, em que figuram, como apelantes e apelados, AGROURBI Empreendimentos Rurais e Urbanos S.A. e BMC Empreendimentos Ltda..

A C O R D A M os Senhores Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação de AGROURBI Empreendimentos Rurais e Urbanos S.A., e CONHECER e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação de BMC Empreendimentos Ltda., nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, _____ de __________________ de 2022.

Presidente

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Relatora

Procurador(a) de Justiça

2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao Apelo AGROURBI EMPREENDIMENTOS RURAIS E URBANOS S.A e dado provimento em parte ao Apelo da BMC - BAHIA MELHORAMENTOS, CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - Unânime.

Salvador, 13 de Fevereiro de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por AGROURBI Empreendimentos Rurais e Urbanos S.A. e BMC Empreendimentos Ltda., contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador, nos autos da ação ordinária nº 0565062-82.2018.8.05.0001, ajuizada pela segunda apelante em face da primeira.

Examinando o que dos autos consta, extrai-se da petição inicial (Id. 31427128):

(i) que em 01 de junho de 2003, “o Réu prometeu vender ao Autor imóvel representado pelo lote de terreno de nº. 14, 15 e 16, da Quadra 04, do Loteamento Jardim Primavera, inscritos sob os nº 97.558-3, 97.559-1 e 97.560-5 do Censo Imobiliário, situado na Rua Barão do Triunfo, no Bairro do Rio Vermelho, nesta Capital, com área total de 1.078,60 m²”;

(ii) que o valor da operação foi ajustado em R$ 420.000,00, a serem quitados da seguinte forma: a) R$ 20.000,00, “quando da aprovação do projeto legal de construção de empreendimento imobiliário na Prefeitura Municipal do Salvador (SUCOM) e obtenção de Alvará de Construção do mesmo, ou até a data limite de 01 de dezembro de 2003, o que ocorresse primeiro”; b) R$ 100.000,00 “a serem pagos em 05 (cinco) parcelas mensais e sucessivas de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) cada, vencendo-se a primeira 90 (noventa) dias após a aprovação do projeto legal de construção de empreendimento imobiliário na Prefeitura Municipal do Salvador (SUCOM) e obtenção de Alvará de Construção do mesmo, ou até a data limite de 01 de dezembro de 2003, o que ocorresse primeiro e as demais consecutivamente”; c) R$ 300.000,00, “mediante dação em pagamento de 03 (três) unidades do empreendimento a ser edificado pelo Autor no local objeto da compra em venda em estudo, de números 404, 504 e 604, cada qual com aproximadamente 70 m2 de área construída”;

(iii) que “quitou o sinal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e bem assim, de forma integral, 03 (três) das 05 (cinco) parcelas de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) estabelecidas no item ‘b’, da Cláusula 2.2 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, valores estes destinados ao pagamento da importância de R$ 100.000,00 (cem mil reais) ali mencionada”;

(iv) que em 17 de março de 2005 foi firmado Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Outras Avenças, o que representou verdadeira confissão de dívida;

(iv) que neste último termo contratual, ficou estabelecido que a devedora, ora parte autora, reconheceu o débito no valor de R$ 30.693,53, correspondentes ao saldo remanescente da quarta parcela do contrato de promessa de compra e venda, valor da quinta e última parcela, juros e demais acréscimos decorrentes da mora, a serem pagos em 12 parcelas variáveis;

(v) que chegou a adimplir com as três primeiras parcelas, em valores de R$ 3.500,00; R$ 3.535,00 e R$ 2.416,74;

(vi) que, justamente no momento em que se preparara para realizar o pagamento das parcelas remanescentes, em 10/06/2006, descobriu que o imóvel havia sido vendido a terceiro (IFQ Participações Ltda.);

(vii) que “o Réu, após receber o valor histórico de R$ 117.900,05 (...) da parte Autora, cujos recibos se encontram em anexo, ainda ousou a vender, ilegalmente, o mesmo imóvel pelo valor de R$ 150.000,00 (...) à empresa IFQ Participações Ltda, fato este eivado de notória má-fé”

(viii) que encaminhou notificação extrajudicial à promitente vendedora em 12/09/2007 requerendo a devolução dos valores pagos, contudo tal determinação foi negada em “contra notificação extrajudicial” encaminhada em 19/09/2007, sob o fundamento de que foi a inadimplência do autor que ensejou a resilição contratual e também que os valores foram retidos a título de sinal;

(ix) que não ocorrera prescrição dos valores em discussão no presente caso, tendo em vista a realização de confissão de dívida e o ajuizamento de ação autônoma de execução de título executivo extrajudicial, cujo objeto foi o contrato cobrado nesta ação, tombada sob o nº 0121705-35.2009.8.05.0001;

Ao final, requereu a procedência da demanda para que fosse a parte ré condenada a restituir os preços pagos, devidamente corrigidas e com incidência de juros.

Após oportunizados o contraditório e a ampla defesa, o juízo de origem proferiu sentença nos seguintes termos:

Do exposto, resolvendo o processo com exame do seu mérito, decido o seguinte:

a) rejeito a prejudicial de mérito (prescrição) arguida pela ré;

b) julgo procedente em parte a demanda da autora, condenando a ré a lhe devolver R$ 69.451,74 (sessenta e nove mil quatrocentos e cinquenta e um reais e setenta e quatro centavos), com a correção monetária (INPC) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação;

c) considerando que a autora sucumbiu em cerca de 20% (vinte por cento) da sua demanda, condenado-a a pagar 20% (vinte por cento) das custas e 20% (vinte por cento) de honorários calculados sobre R$ 20.000,00 (vinte mil reais), o valor do sinal ou arras, que deve ser atualizado, ressalvada em tudo a gratuidade de justiça concedida pelo Tribunal de Justiça àquela autora;

d) condeno a ré pagar 80% (oitenta por cento) das custas e 20% (vinte por cento) de honorários de advogado calculados sobre o valor total da condenação.

Irresignados com os termos da decisão, as partes interpuseram recursos de apelação.

No apelo formulado pela ré (Id. 31427287), aduziu-se, em síntese:

(i) que ocorrera a prescrição dos valores exigidos pela parte autora, pois a confissão de dívida realizada em 17/03/2005 não representou novação da dívida, mas sim regulamentar as parcelas não pagas pela apelada;

(ii) que “nunca houve aditivo a promessa de compra e venda assinada pelas partes em 01 de julho de 2003 e, sendo assim, o objeto da presente ação estaria sim alcançado pelos efeitos da prescrição estabelecida pelo código civil em seu artigo 206, inciso IX, § 5º”;

(iii) que a primeira ação de execução de título extrajudicial foi ajuizada em 2009, “mais de 1 ano depois do prazo estabelecido pelo artigo 206, inciso IX, § 5º do código civil”;

(iv) que o fato do apelado ter assinado a confissão de dívida com aval dado pessoalmente pelo sócio da empresa, indica o fato de que ele tinha plena ciência de que não poderia discutir mais judicialmente o seu cumprimento diante da clara prescrição;

(v) que, no mérito, percebe-se que o autor/apelado confessadamente deixou de cumprir com seu dever duas vezes, “sendo que, em primeiro momento, a fim de se buscar uma composição fora do que se havia ajustado na promessa, inclusive, com a assunção de aval por parte do sócio na primeira deu origem à confissão de dívida que seguiu anexa à inicial e na segunda desonrou inclusive a aludida confissão”;

(vi) que este fato por si só já comprova o contrato não cumprido pelo apelado, não obstante a previsão contratual de rescisão por inadimplemento de qualquer cláusula, previsto na cláusula 7.1, alínea B;

(vii) que todo o valor foi pago a título de sinal, não havendo que se falar em sua devolução;

Ao final, requereu que fosse o recurso conhecido e provido para considerar todos os pleitos autorais improcedentes.

Nas razões recursais da parte autora (Id. 31427289), defendeu-se:

(i) que deveria ser considerado o prazo inicial para incidência dos juros de mora a partir do encaminhamento de notificação extrajudicial da necessidade de devolução dos valores pagos, ocorrido em 17/09/2007 e não do mês de ocorrência da citação, ocorrida em julho de 2021;

(ii) que, subsidiariamente, deveria ser considerado como termo inicial dos juros moratórios a data da citação ocorrida nos autos da execução extrajudicial, realizada em 2011;

(iii) que não foram pagos à empresa ré apenas R$ 89.451,74, como dito na sentença, mas R$ 117.900,05;

(iv) que a retenção dos R$ 20.000,00 a título de sinal foi indevida, pois este constituiu apenas adiantamento dos valores devidos;

Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso nos termos acima delineado.

Contrarrazões aos recursos apresentados aos Id. 31427288 e 31427292.

Determinada a remessa dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, o feito fora distribuído à Primeira Câmara Cível, cabendo-me, por prevenção, exercer a sua relatoria (Id. 31600416).

É o que me cumpre relatar. Inclua-se em pauta para julgamento colegiado.

Salvador, _____ de __________________ de 2022.

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Relatora

2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Os recursos de apelação são cabíveis (art. 1.009 do CPC/2015), os apelantes possuem legitimidade e interesse recursal, e não há fato aparente impeditivo ou extintivo do direito de recorrer; além de se constatar ter a AGROURBI Empreendimentos Rurais e Urbanos S.A. recolhido o preparo ao Id. 26403283 e 26403284 e ter sido deferido o recolhimento das custas processuais ao final da demanda à BMC Empreendimentos Ltda. no julgamento do agravo de instrumento nº 8007527-85.2019.8.05.0000.

Percebe-se também a tempestividade e a regularidade formal das insurgências; de sorte que, presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço dos recursos interpostos.

Como forma de melhor abordar as argumentações aduzidas pelas partes, as apelações serão analisadas em separado.

No recurso interposto pelo réu, uma das controvérsias jurídicas gravita em torno da (in)ocorrência de prescrição do direito da parte autora em exigir os valores pagos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda firmado entre eles. Entendo que, no presente caso, deve ser afastada as afirmações em defesa da ocorrência de prescrição do direito autoral.

Tem-se que o prazo prescricional tem início com o surgimento da pretensão, ou seja, a partir do momento em que o sujeito tem conhecimento da violação de seu direito e, consequentemente, do surgimento de seu interesse em ajuizar a ação judicial pertinente ou tomar outras medidas cabíveis e admitidas pelo ordenamento jurídico pátrio.

Nesse sentido, no presente caso, a parte autora procurou por vias judiciais a satisfação do seu suposto direito à devolução dos valores pagos nas parcelas do contrato de promessa de compra e venda. Sua pretensão surgiu a partir do momento em que tomou conhecimento de que o imóvel que pretendia adquirir, objeto de contrato de promessa de compra e venda, foi alienado a terceiros, tendo seu direito violado. Nesse sentido, foi diante desta ciência que passou a ser contado o prazo prescricional para o exercício de suas pretensões, o que ocorreu em 10/06/2006 – conforme confessado pelo próprio autor, e não impugnado.

Contudo, inicialmente, ajuizou ação autônoma de execução de título extrajudicial, tombada sobre o número 0121705-35.2009.8.05.0001 e distribuída em 10/09/2009, o que fez dentro do prazo prescricional de cinco anos previsto no art. 206, §5º, inciso I do Código Civil. Ocorrido o despacho citatório, tem-se como interrompido o prazo prescricional da pretensão autoral, nos termos do art. 202, inciso I do mesmo diploma legal.

Somente em novembro de 2014 houve o trânsito em julgado do acórdão que manteve a sentença de extinção da execução de título extrajudicial por ausência de certeza e liquidez do título (Id. 31427151 – pág. 23). Durante todo o trâmite processual, o prazo prescricional permaneceu suspenso, sendo reiniciada a contagem apenas após o trânsito em julgado do processo judicial executório anterior, conforme vem reiteradamente decidindo o Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1183983/SP e AgInt no AREsp 1204157/MS).

Considerando a ocorrência de interrupção da prescrição acima mencionada, que o prazo prescricional teve sua contagem reiniciada a partir de novembro de 2014 e que a presente ação foi distribuída em outubro de 2018, tem-se que não ocorreu prescrição no caso concreto, uma vez que esta demanda fora ajuizada dentro do prazo prescricional previsto em lei de cinco anos.

Ultrapassada a questão atinente à prescrição, necessário pontuar que igualmente não assiste razão à ré ao afirmar que a autora não faz jus ao ressarcimento de valores pagos após a rescisão contratual, não sendo igualmente verídico que todo o montante correspondeu ao pagamento de sinal.

O Código Civil, em seu art. 418, estabelece que é direito da outra parte reter o valor pago a título de sinal ou arras, quando a parte que cedeu o valor deixa de cumprir com suas obrigações contratuais. Desse modo, entende-se que o sinal funciona como uma espécie de garantia do contratante de que, caso descumprido o contrato pela outra parte, ao menos poderá reter parte do valor a que fazia jus.

De outro lado, caso efetivamente cumpridas e executadas as disposições contratuais pela parte que cedeu o sinal, este deverá ser computado como parte da prestação devida, quando for do mesmo gênero da obrigação principal (art. 417 do CC).

Voltando-se os olhos ao caso concreto e analisando os termos do contrato de compra e venda colacionado aos autos no Id. 31427139 – pág. 39-45, verifica-se que a cláusula 2ª, item 2.2, alínea “a” estipulou o valor de R$ 20.000,00 a título de sinal e início de pagamento da quantia total devida de R$ 420.000,00. Veja-se:

2.1 – O preço certo por quanto ajustam a compra e venda ora prometida é de R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais), que será pago pela PROMISSÁRIA COMPRADORA, nas condições estipuladas no item 2.2 desta Cláusula.

2.2 – As partes contratantes, neste ato declaram, livres e na melhor forma de direito, que o pagamento dos lotes ora adquiridos, pela PROMISSÁRIA COMPRADORA à PROMITENTE VENDEDORA será efetuado da seguinte forma:

a) Como sinal e início de pagamento a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em moeda corrente do País, a serem pagos quando da aprovação do projeto legal da Prefeitura Municipal do Salvador (SUCOM), e a conseqüente obtenção do Alvará de Construção do empreendimento ou até a data limite do dia 01 de outubro de 2003, o que ocorrer primeiro, corrigida da data deste contrato até a data do efetivo pagamento pela variação acumulada do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) do mês anterior a mês de assinatura deste contrato e o mês anterior ao mês do efetivo pagamento;

Desse modo, considerando as disposições contratuais e legais a respeito do tema, tem-se que a parte ré faz jus à retenção dos valores atinentes ao sinal, considerando o descumprimento contratual por parte da empresa autora com o não pagamento tempestivo das parcelas previstas no item 2.2, alínea “b” do contrato de compra e venda e das parcelas estipuladas em termo de confissão de dívida. Afinal, como confessado pela própria requerente e confirmado pela ausência de comprovantes de pagamento de todas as parcelas devidas, a autora descumpriu tanto o contrato de compra e venda quanto a confissão de dívida posteriormente firmado ao quedar-se inerte no pagamento tempestivo das parcelas acordadas, não fazendo jus a restituição dos valores pagos a título de sinal.

Ressalte-se, por oportuno, que o contrato de compra e venda não prevê nenhuma outra disposição que possa ser interpretada no sentido de que o promitente vendedor faz jus à retenção de quaisquer valores pelo descumprimento contratual da promissária compradora, com exceção da estipulação de sinal no valor de R$ 20.000,00.

Nesse sentido, a empresa requerente/promissária compradora faz jus à devolução dos valores pagos que excederam ao valor do sinal de R$ 20.000,00, devidamente atualizado com juros e correção monetária.

Neste ponto, já passando à análise das razões recursais da autora, esta afirma ter o magistrado primevo se equivocado quanto ao cálculo dos valores pagos à requerida a título de parcelas do contrato de compra e venda e do termo de confissão de dívida. Ao invés dos R$ 89.451,74 estipulados na sentença, seria devida a devolução de R$ 117.900,05. Aduz que tal valor é incontroverso, tanto que os valores apontados na exordial não foram impugnados pela requerida.

No entanto, conforme a disposição do item 2 do termo de confissão de dívida assinado por ambas as partes (Id. 31427139 – pág. 46), o débito pendente de pagamento do contrato de compra e venda correspondeu ao débito remanescente de R$ 3.500, da penúltima parcela e o valor integral (R$ 20.000,00) da última parcela prevista na alínea “b” do item 2.2 do contrato de compra e venda. De tal informação conclui-se que além do pagamento do sinal (R$ 20.000,00), foram pagas integralmente três das cinco parcelas no valor de R$20.000,00 cada e parcialmente a quarta parcela (R$ 16.500,00), ficando em aberto o saldo remanescente da quarta e o valor integral da quinta e última parcela. Foram ainda pagos três parcelas da repactuação (nos valores de R$ 3.500,00, 3.535,00 e 2.415,74 – Id. 31427139, pág. 52 a 54).

Com base nos valores pagos e comprovados nos autos, tem-se que o valor total encontrado (R$ 105.950,74) não corresponde ao afirmado pela parte autora (R$ 117.900,05) ou mesmo o apontado pelo juízo de primeiro grau em sentença (R$ 89.451,74). Diante dessa divergência, entendo que a melhor solução para o caso é determinar que seja calculado e apurado o valor efetivamente a ser devolvido em fase de liquidação de sentença nos termos acima apontados, devendo ser respeitado o valor base mínimo de R$ 89.451,74 fixados em sentença, sob pena de se incorrer em reformatio in pejus.

A parte autora em suas razões recursais ainda defendeu que a sentença fixou o termo inicial para a incidência de juros moratórios equivocadamente ao estabelecer que este deveria incidir a partir do mês de citação do réu nestes autos. Afirma que deveriam os juros moratórios incidir desde a data de envio da notificação extrajudicial ao réu, na qual requereu a devolução dos valores pagos durante toda a relação contratual. Subsidiariamente, que fosse considerado como termo inicial a citação do réu em ação autônoma de execução de título extrajudicial anteriormente ajuizada.

Neste aspecto, tenho que não assiste razão à requerente em suas argumentações.

É que o art. 405 do Código Civil estabelece que “contam-se os juros de mora desde a citação inicial”, sendo este aplicável para as relações de natureza contratual, como o caso em discussão nestes autos.

Este é, inclusive, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PACIENTE EM SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA - SEPSE E DESIDRATAÇÃO GRAVE. IDOSO. NECESSIDADE DE INTERNAÇÃO. CARÁTER DE EMERGÊNCIA E URGÊNCIA. ART. 35-C DA LEI 9.656/98. PERÍODO DE CARÊNCIA. RECUSA DE COBERTURA. ABUSO. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULA 83/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. No caso, presente a dialeticidade recursal, o agravo em recurso especial se mostra apto ao conhecimento.

2. A "cláusula contratual que prevê prazo de carência para utilização dos serviços prestados pelo plano de saúde não é considerada abusiva, desde que não obste a cobertura do segurado em casos de emergência ou urgência" (AgInt no REsp 1.815.543/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe de 06/11/2019).

3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, tratando-se de danos morais decorrentes de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação.

4. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.935.593/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 24/2/2022).

Portanto, entendo que a pretensão da parte recorrente vai de encontro à expressa disposição legal, bem como reiterado entendimento dos tribunais pátrios, não merecendo provimento.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por AGROURBI Empreendimentos Rurais e Urbanos S.A., e CONHECER e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por BMC Empreendimentos Ltda., apenas para estipular o recálculo dos valores a serem devolvidos em sede de fase de liquidação de sentença respeitado o valor base mínimo de R$ 89.451,74 fixados em sentença, sob pena de se incorrer em reformatio in pejus, conforme exposto na fundamentação deste voto.

Salvador, _____ de __________________ de 2022.

Desa. Pilar Célia Tobio de Claro

Relatora

2