PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINARES REJEITADAS. CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO CORRETAMENTE AFERIDOS. EXECUÇÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta por Diogo Souza de Moura contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos contra o Condomínio Civil Shopping Center, no contexto de contrato de locação em Shopping Center. 

II. Questão em discussão: Examina-se a existência de prevenção, conexão ou litispendência com ação de despejo anterior, alegada prescrição da pretensão executiva, suposta nulidade da sentença por ausência de enfrentamento de argumentação, validade do título executivo e alegações de prejuízos materiais decorrentes do contrato.

III. Razões de decidir: A ausência de manifestação das partes quanto à situação processual da ação de despejo impede o reconhecimento de prevenção ou litispendência. Não se configurou prescrição trienal, pois a demora na citação se deve a fatores atribuíveis à máquina judiciária, nos termos da Súmula 106/STJ. O título executivo (confissão de dívida) é válido, líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, VIII, do CPC. Não houve omissão ou nulidade na sentença. As alegações do apelante foram devidamente apreciadas. Não restou comprovado que os prejuízos alegados decorreram exclusivamente de condutas do apelado. A ausência de habite-se, greve e outros fatores não foram provados como causa direta da inadimplência.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: "O contrato de locação de imóvel possui força executiva extrajudicial, nos termos do inciso VIII do art. 784 do CPC - Presentes os requisitos do título executivo, certeza, liquidez e exigibilidade, e comprovada a existência da dívida inadimplida, devem ser rejeitados os embargos à execução.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0303317-85.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante DIOGO SOUZA DE MOURA e como apelado CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator.

Salvador, data registrada em sistema.

PRESIDENTE

Des. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por DIOGO SOUZA DE MOURA em face de SENTENÇA (ID. 1453-1456) proferida no Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, no sentido de julgar improcedentes os Embargos à Execução opostos pelo ora apelante contra o Condomínio Civil Shopping Center, nos seguintes termos:

 “(...) No mérito alega que os títulos ora executados não se encontram em harmonia com os supracitados princípios contratuais. Aduz que o embargado teria realizado arbitrária e ilegal majoração no valor do aluguel e taxas condominiais, o que teria ensejado a insolvência precoce da parte Embargante. Alega ainda não ter havido observância da boa-fé objetiva no contrato.

Compulsando os autos, observa-se que em 18/11/2010, foi assinado Termo de Confissão de Dívida, onde as partes resolveram que os débitos oriundos do contrato seriam quitados de maneira parcelada, mas o mesmo não foi adimplido.

O embargante não apresentou nenhuma prova desconstitutiva do título executado, tampouco colacionou prova que pudesse comprovar o pagamento integral das parcelas referentes à dívida.

No que concerne à validade do título apresentado, este preenche os requisitos do art. 784, VIII, do CPC, conforme fls. 57/77.

No que diz respeito à inadimplência dos aluguéis, o art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91 estabelece que a locação também poderá ser desfeita, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O embargante reconhece a inadimplência e não apresenta qualquer comprovação de pagamento dos aluguéis discutidos, razão pela qual impõe-se a continuidade da execução dos valores devidos.

Ante o exposto, rejeito as preliminares arguidas e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, declarando extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Em face da sucumbência, condeno o embargante no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa, uma vez que é beneficiário da gratuidade da justiça.

P. R. I.”

Em suas razões recursais (ID. 48047669), o apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que sejam acolhidas as preliminares de prevenção de juízo, litispendência, nulidade da execução e prescrição, ou, no mérito, a procedência dos Embargos à Execução.

Inicialmente, sustenta a ocorrência de error in procedendo, argumentando que o Juízo a quo afastou, de forma equivocada, a preliminar de prevenção do juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo, onde tramita ação de despejo proposta anteriormente (processo n.º 0041138-46.2011.8.05.0001), a qual possuiria identidade de partes e conexão de objeto com a presente execução. Defende que, diante da continência entre as demandas, deveria ser acolhida a preliminar, com extinção da execução nos termos do art. 485, X, do CPC.

Pontua, também, a existência de litispendência, alegando que o prosseguimento da execução em paralelo à ação de despejo acarreta risco de decisões conflitantes e afronta aos princípios da economia e segurança jurídica, devendo igualmente ser extinta a presente demanda com base no art. 485, V, do CPC.

Argumenta ainda que a sentença é nula por ausência de enfrentamento da preliminar de nulidade da execução, notadamente por ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título, conforme preconizado pelo art. 786 do CPC, sendo esta omissão apta a ensejar a nulidade do decisum (art. 489, §1º, IV, CPC).

Defende, ademais, a ocorrência da prescrição trienal prevista no art. 206, §3º, I, do Código Civil, sustentando que o processo executivo permaneceu paralisado por mais de três anos por inércia do apelado, o que inviabilizaria a pretensão executória.

No mérito, sustenta que o Juízo a quo desconsiderou elementos probatórios essenciais, como os prejuízos experimentados pelo apelante em decorrência de fatos imputáveis ao apelado, a exemplo do atraso na inauguração do empreendimento e ausência de habite-se, os quais teriam impactado diretamente na relação contratual, ensejando a improcedência do crédito executado.

Recurso desacompanhado de preparo, sendo o recorrente beneficiário da gratuidade da justiça. 

O apelado apresentou contrarrazões, consoante id.48047678.

Retornaram os autos conclusos em condição de julgamento.

É o Relatório.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a inclusão em pauta para julgamento.

Salvador/BA,  data registrada em sistema.

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Inicialmente, cumpre examinar as preliminares suscitadas.

DA IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA

As observações trazidas pelo Apelado não são capazes, por si só, de desconstituir a presunção relativa de veracidade que agasalha a alegação de insuficiência formulada pelo requerente, como bem norteia o art. 99 do Código de Processo Civil, em especial nos seus parágrafos 3o e 4o.

Dessa forma, rejeito a impugnação formulada pelo Recorrido, mantendo a gratuidade de justiça ao Recorrente.

DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

Em relação à preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal, cumpre rechaçá-la, pois os argumentos recursais possuem pertinência com as razões de decidir, sendo evidente que busca rebatê-las. 

Por esta razão, rejeita-se esta preliminar.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a examinar o seu mérito.

Cinge-se a controvérsia recursal à análise dos seguintes pontos: i) se há prevenção e conexão da execução com ação de despejo anterior; ii) se há litispendência entre as ações; iii) se houve prescrição do crédito; iv) a ausência de requisitos formais do título executivo e a v) existência de prejuízo material causado pelo apelado.

O Apelante reitera as preliminares de prevenção e litispendência, alegando que o Juízo a quo se equivocou ao afirmar que a Ação de Despejo nº 0041138-46.2011.8.05.0001, em trâmite na 11ª Vara de Relações de Consumo, já havia sido julgada extinta sem resolução do mérito. 

Quanto a esse ponto, é crucial observar que, diante da controvérsia sobre a situação do processo de despejo, este Tribunal, por meio do despacho de ID 85780074 (11/07/2025), determinou a intimação de ambas as partes para que anexassem aos autos cópia integral do processo nº 0041138-46.2011.8.05.0001, prova do trânsito em julgado e/ou arquivamento e da atual situação processual. 

Contudo, a certidão de ID 87925111 (08/08/2025) atesta o decurso do prazo sem qualquer manifestação das partes.

A ausência de comprovação da situação atual do processo de despejo, após expressa e específica solicitação deste Tribunal, enfraquece sobremaneira a tese do Apelante. 

Diante da inércia das partes em fornecer os elementos necessários para dirimir a dúvida, prevalece a informação constante no antigo sistema E-SAJ, que indicou a extinção do processo de despejo sem resolução do mérito.

Mesmo que se admitisse que o processo de despejo estivesse ativo, importante mencionar que em regra a ação de execução de título extrajudicial e a ação de despejo (ainda que com reconvenção) possuem naturezas jurídicas distintas e finalidades diversas. 

A identidade de partes e a eventual discussão sobre o contrato de locação não são suficientes para configurar a litispendência ou a prevenção, quando as pretensões jurídicas são distintas e uma das ações já foi julgada.

Dessa forma, mantenho a rejeição das preliminares de prevenção, conexão e litispendência.

O Apelante reitera a tese de prescrição da pretensão executória, com base no art. 206, §3º, I, do Código Civil, que estabelece o prazo trienal para a cobrança de aluguéis. 

Não se observa o decurso do prazo prescricional.

A execução foi proposta em 29/07/2013, o despacho citatório ocorreu em 17/09/2013. Embora a citação do Apelante tenha ocorrido somente em 30/12/2017, não se configurou inércia do exequente.

A Súmula 106 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: 

"Proposta a ação no prazo fixado para o seu exercício, a demora na citação, por motivos inerentes ao mecanismo da justiça, não justifica o acolhimento da arguição de prescrição ou decadência."

A análise dos autos da execução, revela que a demora entre o despacho citatório (17/09/2013) e a efetiva citação (30/12/2017) deve ser atribuída aos mecanismos da justiça, e não à desídia do credor.

Assim, não houve a ocorrência de prescrição no caso vertente.

O Apelante arguiu ainda a nulidade da sentença, sob o fundamento de que o Juízo a quo não teria apreciado a preliminar de nulidade da execução por ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo, o que no entanto não prospera.

A sentença afirma expressamente: "No que concerne à validade do título apresentado, este preenche os requisitos do art. 784, VIII, do CPC, conforme fls. 57/77. No que diz respeito à inadimplência dos aluguéis, o art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91 estabelece que a locação também poderá ser desfeita, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O embargante reconhece a inadimplência e não apresenta qualquer comprovação de pagamento dos aluguéis discutidos, razão pela qual impõe-se a continuidade da execução dos valores devidos."

Assim, não houve omissão ou fundamentação inadequada, notando-se claramente a presença da certeza, liquidez e exigibilidade do título.

O contrato de locação é por sua natureza títulos executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do CPC.

Quanto ao requisito da exigibilidade, a ausência de prova de pagamento por parte da executada, é suficiente para a sua demonstração.

A exigibilidade da obrigação ocorre sempre que não pairar dúvida em torno de sua atualidade. O implemento do termo, ou da condição, outorga atualidade ao crédito (art. 514 do CPC).

Por fim, quanto à liquidez, não há dúvida de que o crédito seja líquido, posto que a sua determinação é possível mediante simples cálculo aritmético, tomando o valor do aluguel mensal e o fundo de promoção previstos no contrato em proporção ao período de vigência.

É evidente que a liquidez, nos títulos extrajudiciais e judiciais, se traduz pela possibilidade de aferir o quantum debeatur sem a necessidade de apreciação de outros elementos não constantes do título, ou seja, há liquidez quando o valor é determinável.

A mera operação prévia de cálculos aritméticos para alcançar o valor devido não retira a liquidez do título.

O Apelante não apresentou nenhuma prova desconstitutiva do título executado, tampouco comprovou o pagamento integral das parcelas referentes à dívida, reconhecendo a inadimplência.

É cediço que os contratos de locação em shopping centers possuem peculiaridades que os distinguem das locações comuns, mas não afastam a aplicação da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em especial o art. 54.

A relação entre o empreendedor do shopping e o lojista é complexa, envolvendo um tenant mix, estratégias de marketing e gestão do fluxo de clientes. Contudo, o sucesso ou insucesso do negócio do lojista é, em última análise, um risco inerente à atividade empresarial, que não pode ser transferido ao locador, salvo prova cabal de descumprimento contratual por parte deste que tenha sido a causa direta e exclusiva do prejuízo.

As alegações do Apelante sobre greve, ausência de "habite-se" e atraso na inauguração, embora possam ter gerado dificuldades iniciais, não foram acompanhadas de provas robustas que demonstrassem que tais fatos foram a causa exclusiva e determinante do alegado insucesso da loja, ou que o Apelado agiu com má-fé ou descumpriu suas obrigações contratuais de forma a desconstituir a dívida executada. 

O ônus da prova de tais fatos recaía sobre o Apelante, nos termos do art. 373, I, do CPC, do qual não se desincumbiu.

A mera alegação de que o shopping não atingiu o público esperado ou que houve majoração de aluguéis não é suficiente para configurar a violação da boa-fé, sem a demonstração de que tais atos foram arbitrários, ilegais ou contrários ao pactuado e à dinâmica do mercado de shopping centers. 

Quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, o Apelado demonstrou que o contrato de locação (cláusulas 3.41 e 3.42, conforme ID 48047356) previa expressamente a renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias. 

Tal cláusula é plenamente válida e eficaz, conforme entendimento consolidado na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça: 

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

Portanto, as alegações de mérito do Apelante não possuem o condão de desconstituir o título executivo ou de comprovar o pagamento da dívida. 

Nesse sentido, pelas razões indicadas, não se observando qualquer razão para modificar a sentença, impõe-se a sua confirmação, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.

Considerando o desprovimento do recurso de apelação, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em relação ao Apelante, por ser beneficiário da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, CPC).

Salvador, data registrada em sistema.

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator