PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por consumidora em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinar a restituição parcial dos valores pagos, com abatimento de cláusula penal de 10% e comissão de corretagem. A autora apelou, buscando afastar a retenção da comissão de corretagem e obter indenização por danos morais, sob alegação de abusividade contratual e condutas lesivas praticadas pelas rés.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula que prevê a retenção da comissão de corretagem na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do consumidor; (ii) estabelecer se a conduta das rés enseja indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula que prevê a retenção da comissão de corretagem é válida, desde que observados os deveres de informação e transparência, conforme decidido pelo STJ no Tema 938. No caso, o valor da corretagem foi previamente destacado no contrato (ID 87463382, fl. 02), com indicação expressa de sua quantia, cumprindo os requisitos legais e jurisprudenciais.

A intermediação da empresa corretora se efetivou, e o contrato de corretagem foi regularmente prestado, sendo devida a sua remuneração, ainda que o negócio tenha sido posteriormente desfeito por vontade do comprador.

A ausência de violação aos direitos da personalidade da autora afasta a configuração de dano moral, pois não houve conduta abusiva ou irregular por parte das rés, mas mera cobrança de valores contratuais previstos, diante da rescisão solicitada por dificuldades financeiras da apelante.

A inscrição indevida em cadastros de inadimplentes não ocorreu, tampouco outras condutas que extrapolassem o exercício regular de direito pelas rés, motivo pelo qual é indevida a indenização pleiteada.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, e 931; CC, art. 725.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); TJ-BA, Ap. Cív. 0538669-91.2016.8.05.0001, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, j. 11.06.2024; TJ-GO, Ap. Cív. 0294441-82.2015.8.09.0051, Rel. Des. Juliana Pereira Diniz Prudente, j. (s/d); TJ-SP, Ap. Cív. 1004115-32.2023.8.26.0005, Rel. Des. Salles Rossi, j. 20.03.2024; TJ-MG, Ap. Cív. 1.0000.22.088523-0/001, Rel. Des. Mônica Libânio, j. 20.07.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8014540-84.2022.8.05.0080, em que figuram como apelante SOLANGE NERI DOS SANTOS e como apelada PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 16 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SOLANGE NERI DOS SANTOS contra sentença proferida Juízo da 2ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos de nº 8014540-84.2022.8.05.0080, proposta em face de PERFILEX PARTICIPACOES LTDA, representada pela procuradora/loteadora URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A.

Adoto o relatório da sentença, destacando que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, nos seguintes termos (ID 87463637):

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o processo, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para, confirmando a decisão liminar:  

a) declarar rescindido o contrato firmado, por iniciativa da autora; e

b) condenar a acionada a restituir o valor pago pela autora, corrigido monetariamente pelo IPCA/IBGE, desde a data do desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, até o efetivo pagamento, abatendo-se, do montante, o percentual de 10% (dez por cento), a título de cláusula penal, bem como o valor correspondente à comissão de corretagem.

 Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 10% do valor da condenação, na proporção de 50% para cada parte, ressaltando, em relação à cota parte da autora, que resta suspensa a exigibilidade do pagamento, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.”.

Foram opostos embargos de declaração pela autora e pela ré, sendo acolhidos apenas os embargos da autora em decisão de ID 87463653 para acrescentar no dispositivo: “[...] c) CONFIRMAR  a tutela de urgência, concedida por meio da Decisão de id 204849945, para determinar o cancelamento definitivo das cobranças atinentes ao contrato rescindido, bem como que o réu se abstenha de lançar o nome da autora nos órgãos de restrição ao crédito.”.

Irresignada, a autora interpôs o presente recurso de apelação (ID 87463658), narrando que “ajuizou a presente Demanda, com o objetivo de rever os valores pagos em Contrato de Compra e Venda de Terreno, bem como solver os Danos Morais que lhe foram perpetrados pelas Recorridas. A Demanda versa sobre a Compra de um Terreno de forma parcelada, porém, após a impossibilidade de continuar arcando com os pagamentos, a Autora teve os seus valores retidos, sem que as Rés devolvessem o que lhes é de direito.”.

Aduz que “as Recorridas tentaram impor à Recorrente que a mesma não poderia solicitar a rescisão, o que é um verdadeiro abuso. O Consumidor tem TOTAL DIREITO DE REQUERER A RESCISÃO DO CONTRATO, pagando a multa administrativa que lhe couber, mas não ser obrigado a continuar um contrato a contra gosto. Chama atenção ainda que em função da arbitrariedade cometida pelas Recorridas, a Recorrente RESPONDEU/RESPONDE ATÉ OS DIAS ATUAIS POR COBRANÇAS CONDOMINIAIS de um imóvel que JAMAIS RECEBEU, demonstrando um dos diversos transtornos ocasionados pela atitude desidiosa e mesquinha por parte das Recorridas.”.

Afirma que “Ao solicitar a rescisão, a Recorrente tem total ciência que deveria arcar com alguma multa sobre o valor pago, entretanto o n. Juiz de Primeiro Grau condenou além da multa de 10% com o pagamento da comissão referente à Comissão de Corretagem, o que ONEROU POR DEMAIS A CONSUMIDORA.”.

Sustenta que “diante de uma alteração da realidade financeira, a Recorrente solicitou o distrato rapidamente, mas não ocorreu por vontade das Recorridas que indeferiu tal pedido. Ora Colenda Corte, como não falar em Condenação por Danos Morais,. A situação resta óbvia, houve uma retenção indevida de valores da Recorrente, gerando manifesto prejuízo à mesma.”.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença, acatando o pleito da recorrente de que sejam as rés condenadas ao pagamento de danos morais não inferior a R$ 5.000,00, bem como seja retirada a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Contrarrazões ao ID 87463665, nas quais as apeladas suscitam preliminar de violação à dialeticidade recursal.

No mérito, afirmam que “a cláusula 7.1, inciso V, prevê, para esta hipótese fática, a dedução da base de cálculo de valores a serem devolvidos ao promissário comprador, os valores comprovadamente gastos pela promissária vendedora à título de corretagem.”.

Defendem inexistir danos morais, afirmando que “todos os procedimentos e retenções realizadas seguiram o contrato firmado e a legislação pertinente.”.

Pugnam pelo improvimento do recurso.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, 3 de setembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Inicialmente, verifica-se que a apelada suscita em preliminar de contrarrazões a violação ao princípio da dialeticidade recursal. No entanto, não há que se falar em ausência de correspondência entre as razões do recurso e os fundamentos da sentença, haja vista a apelante haver se insurgido contra os argumentos utilizados pelo juízo de origem, tratando-se na verdade de uma preliminar utilizada de forma genérica, não adequada ao recurso em análise.

Assim, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, estando a apelante dispensada do recolhimento do preparo, porquanto beneficiária da gratuidade da justiça, deferida na origem.

Cinge-se a controvérsia à análise acerca da possível abusividade da cláusula que prevê a retenção da taxa de corretagem em caso de rescisão do contrato e da eventual configuração de dano moral indenizável.

Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 05/07/2020 (ID 87463382), referente ao imóvel no valor de R$ 66.500,08 (sessenta e seis mil e quinhentos reais e oito centavos), sendo que a autora efetuou o pagamento de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de entrada.

Ocorre que, como relatado na petição inicial, em razão de dificuldades financeiras, a autora solicitou a rescisão do negócio jurídico, formalizando o pedido por e-mail, que no entanto foi indeferido (IDs 87463379 a 87463381).

A defesa da parte ré (ID 87463405) foi no sentido de não ser devido qualquer valor de restituição, em razão de previsão de cláusula penal de retenção de 10% do valor atualizado do contrato, assim como da comissão de corretagem paga.

Consoante relatado, a ação foi julgada parcialmente procedente, entendendo ser devida a retenção de 10% apenas sobre os valores pagos, conforme requerido pela autora, se insurgindo esta contra a manutenção da retenção da taxa de corretagem, bem como o indeferimento dos danos morais.

Pois bem.

No que se refere à retenção da comissão de corretagem, verifica-se que a matéria já foi objeto de tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, nos autos de Recurso Especial Repetitivo (Tema 938), nos seguintes termos:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”

Nesse sentido, observa-se que a legitimidade da imputação do ônus financeiro ao consumidor, referente à comissão de corretagem, pressupõe informação prévia e em destaque acerca do respectivo valor, apartado do montante atribuído ao imóvel, de forma a deixar evidente ao promissário comprador a soma a ser adimplida atinente a cada obrigação em particular.

No caso dos autos, o montante controvertido foi objeto de referência do contrato de promessa de compra e venda objeto do feito, consoante se verifica do documento de ID 87463382, fl. 02, expondo de forma destacada o respectivo valor de R$ 2.992,50, concluindo-se que na situação concreta foi cumprido o dever de informação nos moldes em que prelecionados no precedente obrigatório de lavra do STJ.

Com efeito, a exigência dessa taxa, com a indicação da identidade do corretor e da empresa de intermediação imobiliária a quem se destinaria o pagamento, revela transparência e a existência de uma contraprestação específica pelos serviços prestados, sendo, assim, de rigor a sua retenção à vendedora.

Sobre o tema, colhe-se da jurisprudência pátria, incluindo deste Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POSTERIOR . CESSÃO DE DIREITOS. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA. COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVISTA NOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS. DEVER DE INFORMAÇÃO ATENDIDO . COBRANÇA DEVIDA. APLICAÇÃO DO TEMA 938 DO STJ. SENTENÇA CONFIRMADA. 1 . A comissão de corretagem é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (art. 725 do CC). 2. O STJ, no Tema 938, reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem . 3. Ainda que o negócio tenha sido posteriormente desfeito, não sendo comprovado que houve qualquer contribuição da empresa intermediadora/corretora para a não consolidação do negócio, revela-se devida, portanto, a comissão de corretagem. Precedentes STJ. 4 . Constatada a intermediação da empresa corretora na celebração do negócio, e havendo a expressa estipulação acerca da comissão de corretagem no instrumento contratual, revela-se lídima a sua cobrança na espécie, nos termos do art. 725 do CC e do Tema 938 do STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS NÃO PROVIDA.

(TJ-GO - Apelação Cível: 0294441-82 .2015.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a) . JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO FORMALIZADO – Pretensão de nulidade de cláusula contratual e restituição de 90% do valor pago, bem como comissão de corretagem – Decreto de improcedência – Inconformismo do autor – Descabimento – Distrato realizado extrajudicialmente que englobou as pretensões constantes na inicial – Autor que concordou com a quitação de direitos e obrigações do contrato distratado – Não há que se falar em percentual de retenção/devolução de valor, uma vez que essas questões restaram superadas com o distrato, por meio do qual o autor voluntariamente aceitou aos termos lá dispostos – Da mesma forma em relação à comissão de corretagem, vez que observado no contrato o direito de informação, inclusive no tocante ao respectivo valor – Além disso, foi firmado o contrato de compra e venda, irrelevante posterior distrato – Indevida a restituição postulada com relação à comissão de corretagem – Pedidos incompatíveis com o distrato formalizado – Sentença mantida – Recurso não provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1004115-32.2023.8 .26.0005 São Paulo, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 20/03/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DISTRATO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . RESCISÃO. CULPA/INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DAS QUANTIAS PAGAS. DIREITO DO PROMITENTE VENDEDOR . COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO . SENTENÇA MANTIDA. Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa/interesse do promitente comprador, autorizado está o promitente vendedor a reter parte da quantia paga por aquele para compensar os prejuízos decorrentes da resolução contratual. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. É nula a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do imóvel, devendo a retenção se restringir a um percentual de 10 a 25% sobre as quantias pagas pelo promitente comprador . Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Indevida a devolução da comissão de corretagem expressamente prevista na proposta. Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Deve ser mantida a verba honorária arbitrada em consonância com os critérios estabelecidos no § 2º, do art . 85, do Código de Processo Civil. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida.

(TJ-BA - Apelação: 05386699120168050001, Relator.: MARCELO SILVA BRITTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - PRELIMINARES - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - AFASTAMENTO - LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO - NÃO VERIFICAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - DISTRATO POSTERIOR À CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO - COMISSÃO DEVIDA - ARTIGO 725 DO CÓDIGO CIVIL - LIMITAÇÃO DA COMISSÃO AO VALOR DO DISTRATO - IMPOSSIBILIDADE. Constatado que a apelação contém os fundamentos de fato e de direito e se contrapõe ao que decidido na sentença, não há como falar em dissociação das razões. Restando demonstrado, pelo contrato de compra e venda, que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ficaria a cargo dos promitentes compradores, não há que se falar em inclusão na lide dos promitentes vendedores. É devido o pagamento de comissão ao corretor que intermediou a celebração do contrato de compra e venda, ainda que haja distrato posterior do negócio jurídico (artigo 725 do Código Civil) . Havendo efetiva prestação do serviço de corretagem e, inexistindo responsabilidade do corretor pela desistência posterior e imotivada do negócio pelas partes contratantes, não há que se falar em redução da comissão de corretagem, não cabendo, ainda, adequação do valor ao montante descrito no distrato.

(TJ-MG - AC: 10000220885230001 MG, Relator.: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 20/07/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/07/2022)

Por fim, tem-se que o pleito indenizatório por danos morais carece de fundamentação jurídica.

Conforme amplamente reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, os danos morais decorrem de condutas que violam direitos da personalidade, protegidos pela Constituição Federal, como a honra, a imagem, a dignidade e a integridade psíquica. Essas condutas geram sentimentos de humilhação, vexame, ou constrangimento, capazes de atingir qualquer pessoa de senso comum.

No presente caso, os elementos constantes nos autos não evidenciam que a ré tenha submetido a autora a uma situação de frustração ou desconforto a ponto de violar direitos da personalidade. Inclusive, os diversos precedentes colacionados pela apelante ao longo dos autos são no sentido de condenar em danos morais tão somente quando após requerido o distrato, a empresa inscreve o nome do consumidor no cadastro de proteção ao crédito, situação inexistente no presente caso.

Ao invés disso, verifica-se que após manifestação, por parte da autora, da intenção de desistir do negócio jurídico em razão de dificuldades financeiras, a acionada se restringiu a exigir as penalidades previstas nas cláusulas contratuais em razão dessa rescisão, o que revela o mero exercício regular de um direito, sendo descabido considerar essa conduta como abusiva ou capaz de ensejar dano moral.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em todos os seus termos. Diante do improvimento do recurso da autora, os honorários advocatícios por ela devidos na proporção de 50% fixada na sentença devem ser calculados sobre 15% (quinze por cento) do valor da condenação, restando suspensa a exigibilidade do pagamento, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Salvador/BA, 3 de setembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

05-239