PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0362407-97.2013.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: SILVIO ROBERTO SILVA LIMA |
| Advogado(s): LAURINDA PALHA NETA, VAGNEY PALHA DE MIRANDA |
| APELADO: BANCO ECONOMICO S. A. EM LIQUIDACAO |
| Advogado(s): DOMICIANO NORONHA DE SA |
Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.
Trata-se de Apelação Cível interposta por SILVIO ROBERTO SILVA LIMA contra a sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedente o pedido formulado na Ação de Usucapião Especial Urbana nº 0362407-97.2013.8.05.0001, ajuizada em face de BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL e demais interessados.
O julgamento anterior desta Terceira Câmara Cível deu provimento à apelação e reconheceu a usucapião especial urbana do imóvel descrito na inicial. O acórdão assentou que a liquidação extrajudicial do BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL não torna, por si, o bem insuscetível de usucapião; reconheceu a natureza declaratória da ação; afastou a exigência de justo título; e considerou demonstrados os requisitos possessórios da prescrição aquisitiva.
O presente julgamento ocorre após o retorno dos autos do Superior Tribunal de Justiça, com a finalidade específica de suprir a omissão relativa à tese suscitada pelo apelado no Recurso Especial de ID 29092839, intitulada “Da impossibilidade de usucapir bens oriundos de contrato pelo Sistema Financeiro Habitacional”.
Naquele recurso, o banco sustentou que o imóvel objeto da lide seria oriundo de contrato financiado pelo SFH, conforme contrato de compra e venda firmado com as antigas mutuárias e juntado com a contestação, circunstância que, a seu ver, impediria a prescrição aquisitiva.
Assim, a análise ora desenvolvida limita-se à tese omitida, relativa à alegada impossibilidade de usucapião de imóvel oriundo ou vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH/BNH. Não se reabre, neste momento, a integralidade do debate acerca dos demais requisitos possessórios da usucapião, já examinados no julgamento anterior, salvo naquilo que se revela indispensável à compreensão da tese devolvida.
Pois bem.
O art. 183 da Constituição Federal disciplina a usucapião especial urbana nos seguintes termos:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O Código Civil, em harmonia com a norma constitucional, dispõe no art. 102 que “os bens públicos não estão sujeitos a usucapião”.
No mesmo sentido, a Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal enuncia que “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação quando demonstrada a afetação do bem à prestação de serviço público habitacional, especialmente nas hipóteses envolvendo imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao SFH. A incidência desse entendimento, contudo, exige exame do caso concreto, pois não decorre da simples existência histórica de financiamento habitacional ou de garantia hipotecária já extinta, mas da efetiva demonstração de vinculação pública subsistente no período aquisitivo relevante.
Feita essa delimitação, passa-se ao exame dos documentos constantes dos autos.
O acervo documental comprova que o imóvel teve origem em negócio habitacional. O Id 22187603 contém contrato de compra e venda de imóvel residencial com pacto adjeto de hipoteca, firmado pelo ECONÔMICO S.A. CRÉDITO IMOBILIÁRIO — CASAFORTE com TEREZA CRISTINA LEMOS PACHECO e TÂNIA LEMOS PACHECO, tendo por objeto o imóvel descrito na inicial.
A matrícula nº 21.174 (Ids 22187162/22187165) registra hipoteca em favor da ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO DA BAHIA — ASPEB, referência a valores expressos em UPCs do BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO — BNH, bem como caução de direitos creditórios em favor do próprio BNH.
Esses elementos evidenciam a inserção originária do bem em cadeia de financiamento habitacional. Contudo, a mesma matrícula contém averbações posteriores de relevante alcance jurídico.
Consta a extinção da hipoteca objeto do R-2 e a adjudicação do imóvel pelo ECONÔMICO S.A. CRÉDITO IMOBILIÁRIO — CASAFORTE, seguida de venda a TEREZA CRISTINA LEMOS PACHECO e TÂNIA LEMOS PACHECO, com nova hipoteca em favor do próprio credor imobiliário.
Posteriormente, a matrícula registra o desligamento da caução, autorizado pela Caixa Econômica Federal, a extinção da hipoteca e da cédula hipotecária, bem como a adjudicação do imóvel ao apelado, nos autos da execução hipotecária nº 4.548.966/95. Ao final, a certidão de 06/05/2013 afirma que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de hipotecas, protestos, ações reais e pessoais reipersecutórias.
Esse quadro documental, data máxima vênia, impede equiparar o presente caso, sem ressalvas, às hipóteses em que o Superior Tribunal de Justiça reconhece a imprescritibilidade de imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao SFH. Aqui, os documentos demonstram a origem habitacional do bem, mas também comprovam a baixa das garantias, o desligamento da caução e a adjudicação ao apelado, pessoa jurídica de direito privado.
Desse modo, a prova documental existente permite afirmar que o imóvel teve origem em contrato habitacional inserido na cadeia SFH/BNH, mas não permite afirmar que, após o desligamento da caução, a extinção da hipoteca e a adjudicação, o bem permaneceu afetado à política pública habitacional em regime jurídico equiparável ao de bem público imprescritível.
Quando a causa impeditiva da usucapião repousa na subsistência de hipoteca, caução, afetação habitacional ou vínculo público decorrente do SFH, o respectivo óbice conserva pertinência enquanto tais elementos subsistem. Cessada documentalmente a vinculação formal, pelo cancelamento da caução, pela extinção da hipoteca ou pela consolidação de nova situação dominial privada, o prazo aquisitivo passa a merecer exame a partir desse novo marco, ausente prova de afetação pública remanescente.
Não se afirma que o cancelamento registral apaga toda consequência jurídica anterior. Afirma-se, apenas, que a imprescritibilidade, por constituir exceção à regra de aquisição pela posse prolongada, exige suporte probatório seguro. A origem habitacional do bem não basta, isoladamente, para demonstrar a subsistência de afetação pública no período aquisitivo relevante, sobretudo quando a própria matrícula registra a extinção das garantias e a ausência de gravames ao tempo do ajuizamento
Compulsando os autos, vê-se que o dado temporal confirma a insuficiência da tese impeditiva. O acórdão anterior registrou que o apelante alegou exercer a posse desde setembro de 1996. As averbações de desligamento de caução, extinção de hipoteca e adjudicação datam de 1999. Assim, ainda que se considerasse obstado o prazo aquisitivo enquanto subsistente a vinculação formal ao sistema habitacional, o lapso posterior a 1999 supera amplamente o prazo quinquenal previsto no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, pois a ação foi ajuizada somente em 2013.
A hipótese distingue-se, portanto, das situações em que, após o cancelamento da hipoteca ou a consolidação da propriedade privada, não transcorreu o prazo legal necessário à usucapião. Aqui, ainda que desconsiderado todo o período possessório anterior às averbações de 1999, remanesce lapso superior a cinco anos até o ajuizamento da ação.
A tese omitida deve, pois, ser enfrentada e afastada como fundamento impeditivo autônomo. O conjunto probatório demonstra a origem habitacional/SFH/BNH do imóvel, mas não comprova vinculação pública subsistente após o desligamento da caução, a extinção da hipoteca e a adjudicação ao BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. As averbações posteriores não são irrelevantes; ao contrário, impedem a conclusão de imprescritibilidade fundada apenas na origem remota do financiamento.
Também não se desconhece o conteúdo social do Sistema Financeiro da Habitação, tampouco a orientação superior que protege os imóveis efetivamente afetados à política habitacional. Todavia, como delineado, a documentação carreada aos autos não revela a permanência dessa afetação após as baixas registrais e a adjudicação ao banco privado em liquidação extrajudicial. A ausência dessa demonstração impede a incidência automática da regra de imprescritibilidade.
A jurisprudência pátria distingue a existência de garantia hipotecária da impossibilidade de usucapião. A hipoteca, por si, não inviabiliza pedido de usucapião formulado por terceiro, sobretudo porque a usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade.
Nesse sentido, mutatis mutandis:
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA . IMÓVEL USUCAPIENDO AVERBADO COM GRAVAME HIPOTECÁRIO. OS ELEMENTOS PROBATÓRIOS NÃO CONFIRMAM EFETIVA OPOSIÇÃO À POSSE MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1 . O gravame hipotecário, por si só, não impede o reconhecimento da propriedade por usucapião, já que se trata de forma de aquisição originária da propriedade. Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça. Caso em que não subsistem dúvidas a respeito da posse mansa e pacífica sobre o imóvel por período superior ao legalmente estabelecido . 2. Não há equiparação do imóvel a bem público, porquanto houve a cessão de crédito pelas entidades responsáveis, que manifestaram o desinteresse no feito, não estando o gravame hipotecário vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. 3. Embargos de terceiros ajuizados por possuidores da área não caracterizam a oposição à posse do apelante . 4. A demanda de reintegração de posse proposta pela proprietária contra os diversos possuidores, a qual foi julgada extinta, sem resolução do mérito, por desistência, também não caracteriza oposição à posse, até porque o apelante não figurou como parte. 5. Como a existência da hipoteca não constitui óbice à aquisição da propriedade do imóvel por usucapião, inexistindo efetiva oposição à posse mantida pelo recorrente, não subsistem dúvidas desta ser mansa e pacífica, por período muito superior ao legalmente estabelecido .APELAÇÃO PROVIDA.(Apelação Cível, Nº 50006094220188210086, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Fernando Carlos Tomasi Diniz, Julgado em: 18-12-2025) (TJ-RS - Apelação: 50006094220188210086 OUTRA, Relator: Fernando Carlos Tomasi Diniz, Data de Julgamento: 18/12/2025, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 18/12/2025)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL HIPOTECADO À EMGEA. FINANCIAMENTO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO . NÃO COMPROVAÇÃO. USUCAPIÃO POSSÍVEL. 1. Não há, nos autos, indicação qualquer que a dívida que originou a hipoteca incidente sobre o imóvel usucapiendo tenha sido contraída no âmbito do SFH . 2. É possível que imóvel gravado com hipoteca possa ser adquirido através de usucapião, considerando que não há qualquer indício de que os valores tenham sido financiados no âmbito do SFH. O fato de o imóvel ser objeto de hipoteca não impede, em tese, o reconhecimento de domínio, por não configurar necessariamente resistência à posse exercida. 3 . Com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos retroativos, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela qualquer relação de continuidade. 4. No presente caso, a presença das condições exigidas para o reconhecimento da aquisição originária da propriedade do bem discutido foi avaliada em sentença, tendo o Juízo a quo consignado preenchidos tais requisitos e inexistindo impugnação da parte apelante, no ponto. 5 . Apelação da EMGEA a que se nega provimento, mantida a sentença tal qual proferida. (TRF-4 - AC: 50067980520224047005 PR, Relator.: GISELE LEMKE, Data de Julgamento: 06/11/2024, 12ª Turma, Data de Publicação: 07/11/2024)
APELAÇÃO. Ação de usucapião extraordinária. Sentença de improcedência. Modalidade que independe de justo título e boa fé . Requisitos de posse e tempo atendidos. Inteligência do art. 1.238 do CC . Os entes públicos não possuem interesse na área e eventual hipoteca sobre o imóvel não inviabiliza pedido de usucapião extraordinário feito por terceiro. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento. (TJ-SP - Apelação Cível: 10011627620168260414 Palmeira D Oeste, Relator.: José Rubens Queiroz Gomes, Data de Julgamento: 10/10/2022, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2022)
Superada a tese relativa ao SFH/BNH, subsistem os fundamentos já adotados quanto ao preenchimento dos requisitos da usucapião especial urbana.
O imóvel usucapiendo situa-se em área urbana, possui área inferior a 250 m² e destina-se à moradia do apelante e de sua família. Também se registrou que o apelante não possui outro imóvel urbano ou rural e que exerce posse prolongada sobre o bem em lapso superior ao exigido para a usucapião especial urbana.
A sentença julgou improcedente a pretensão, sobretudo por considerar que a posse teria origem clandestina e não ostentaria animus domini. Todavia, a usucapião especial urbana não exige justo título nem boa-fé. O animus domini, para esse fim, revela-se pelo comportamento externo do possuidor que utiliza o imóvel como moradia, assume encargos ordinários e exerce poderes fáticos próprios de titular, sem subordinação jurídica comprovada ao proprietário registral.
A discussão sobre a liquidação extrajudicial do BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL também não conduz, por si, à improcedência. O art. 18 da Lei nº 6.024/1974 não transforma bens de instituição financeira privada em bens públicos nem cria, automaticamente, causa de imprescritibilidade material oponível à usucapião constitucional urbana. A ação de usucapião possui natureza declaratória e examina a aquisição originária do domínio a partir da reunião dos requisitos legais.
A Constituição Federal veda a usucapião de imóveis públicos. Não estende essa vedação, de forma expressa, a bens de instituição financeira privada submetida à liquidação extrajudicial. A interpretação contrária exigiria prova segura de que o imóvel, no período aquisitivo, conservava afetação pública habitacional ou integrava patrimônio público em sentido material. Essa prova não consta dos autos.
Dessa forma, suprida a omissão relativa ao SFH/BNH, conclui-se que a tese não altera o resultado do julgamento. A origem habitacional do imóvel restou comprovada, mas os documentos também demonstram o desligamento da caução, a extinção das garantias e a adjudicação ao BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL, sem prova de afetação pública subsistente. Ainda que o prazo aquisitivo seja contado apenas a partir das averbações de 1999, o lapso até o ajuizamento da ação, em 2013, supera o quinquênio constitucionalmente exigido.
Ante o exposto, em novo julgamento destinado ao suprimento da omissão apontada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação, para reformar a sentença e declarar a aquisição, por usucapião especial urbana, do domínio sobre o imóvel descrito na inicial, afastada expressamente a aplicação da tese de impossibilidade de usucapião fundada na origem histórica do bem em contrato vinculado ao SFH/BNH, porque incabível no caso concreto.
Sala das Sessões, de de 2026
Presidente
Rosita Falcão de Almeida Maia
Relatora