PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LIMITE DE RETENÇÃO. EMBARGOS DO AUTOR ACOLHIDOS. EMBARGOS DA RÉ PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos pelo comprador e pela promitente vendedora contra acórdão que deu parcial provimento à apelação do autor e negou provimento ao recurso da ré, para determinar que o valor a ser restituído em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por culpa do comprador decorrente da negativa de financiamento, fosse apurado em liquidação de sentença, assegurando à vendedora retenção de até 25% dos valores desembolsados e afastando a condenação por danos morais. O comprador sustenta omissão quanto aos critérios de incidência da correção monetária, dos juros de mora e da majoração dos honorários advocatícios recursais. A vendedora alega omissão acerca da comissão de corretagem, do alcance do limite de retenção de 25% e da prescrição da pretensão relativa à corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão deve ser integrado para fixar os critérios de incidência da correção monetária, dos juros de mora e da majoração dos honorários advocatícios recursais; e (ii) estabelecer se há omissão quanto ao tratamento da comissão de corretagem, ao alcance do limite máximo de retenção de 25% e à alegada prescrição da pretensão relativa à corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A correção monetária constitui mera recomposição do poder aquisitivo da moeda e deve incidir pelo INPC desde a data de cada desembolso efetuado pelo comprador.

4. Os juros de mora, na rescisão do contrato por culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória, pois somente nesse momento se configura a mora da vendedora.

5. O desprovimento do recurso da ré e o êxito parcial do recurso do autor autorizam a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

6. O limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos preserva o equilíbrio contratual e impede vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor, devendo abranger todas as verbas rescisórias previstas contratualmente, inclusive corretagem, publicidade, multa e demais encargos.

7. A ausência de comprovação de que a comissão de corretagem se refere exclusivamente à unidade adquirida pelo autor impede sua exclusão do limite global de retenção.

8. A alegação de prescrição da pretensão relativa à corretagem já foi apreciada e rejeitada anteriormente, inexistindo omissão a ser sanada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração do autor acolhidos, para integrar o acórdão e fixar que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos incide pelo INPC desde cada desembolso, que os juros de mora de 1% ao mês fluem a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória e para majorar os honorários advocatícios recursais para 15% sobre o valor atualizado da condenação.

10. Embargos de declaração da ré parcialmente acolhidos, apenas para esclarecer que o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos engloba todas as rubricas rescisórias previstas na Cláusula 4.4 do contrato, inclusive comissão de corretagem, publicidade, multa e demais encargos, sem efeitos modificativos.

Tese de julgamento:

A correção monetária sobre os valores restituídos em decorrência da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel incide pelo INPC desde a data de cada desembolso efetuado pelo comprador.

Os juros de mora, na rescisão contratual imputável ao comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

É cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal quando presentes os requisitos do art. 85, §11, do CPC.

O limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos engloba todas as verbas rescisórias previstas contratualmente, inclusive comissão de corretagem, publicidade, multa e demais encargos, quando sua cumulação resultar em retenção excessiva incompatível com o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente à integração da decisão para sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material, sendo inadmissível sua utilização para rediscussão de matéria já decidida.

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 85, §11, 1.022 e 1.026, §2º; CDC, art. 51, IV; Lei nº 13.786/2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração nº 8010604-77.2022.8.05.0039, em que figuram, como Embargantes e embargados, simultaneamente, LEONE DA SILVA ROSA e CAMACARI VILLE URBANISMO SPE LTDA

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e ACOLHER o recurso do autor e CONHECER e ACOLHER EM PARTE o recurso da ré,, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Acolhido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tratam-se de Embargos de Declaração opostos por LEONE DA SILVA ROSA (ID 100371745) e por CAMACARI VILLE URBANISMO SPE LTDA (ID 100642121) em face do acórdão de ID 99628410, que, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação do autor e negou provimento ao recurso da ré.

O acórdão embargado reformou parcialmente a sentença de primeiro grau para determinar que o quantum a ser restituído ao autor, em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador (negativa de financiamento), seja apurado em fase de liquidação, garantindo-se à ré o direito de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor total desembolsado, afastando, por outro lado, a condenação em danos morais.

Em suas razões (ID 100371745), o embargante LEONE DA SILVA ROSA sustenta que o julgado incorreu em omissão ao não fixar o índice de correção monetária e o termo inicial dos juros de mora sobre o sinal a ser devolvido.

Aduz, ainda, que houve omissão quanto à majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, conforme determina o art. 85, §11, do CPC, requerendo sua fixação no patamar máximo legal.

Por sua vez, a embargante CAMACARI VILLE URBANISMO SPE LTDA (ID 100642121) alega a existência de omissão/erro no tocante à taxa de corretagem.

Argumenta que o valor pago a título de corretagem é destinado a terceiros e não deveria compor o limite de retenção de 25% fixado pela Turma Julgadora.

Reitera a tese de prescrição trienal e sustenta que a retenção deve observar estritamente as cláusulas contratuais e a Lei nº 13.786/2018.

Instadas a se manifestar sobre os recursos horizontais opostos pela parte adversa, a ré apresentou contrarrazões no ID 101277193, pugnando pela manutenção do acórdão quanto aos honorários e sustentando que a correção monetária já decorre de lei.

O autor, no ID 100977981, manifestou-se pelo desprovimento dos embargos da ré, alegando má-fé na cobrança de corretagem não comprovada e o acerto do limite de 25% fixado.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Os embargos são tempestivos e preenchem os requisitos do art. 1.022 e seguintes do Código de Processo Civil. Deles conheço.

1. MÉRITO DOS EMBARGOS DO AUTOR (LEONE DA SILVA ROSA).

Assiste razão ao embargante no que tange à necessidade de integração do julgado quanto aos consectários legais e honorários recursais.

O acórdão de ID 99628410 determinou a devolução do sinal com abatimento de 25% a título de retenção, mas silenciou sobre a forma de atualização dessa dívida de valor.

Conforme preceitua a norma civil e a lógica da recomposição patrimonial, a correção monetária não constitui acréscimo, mas mera atualização do valor nominal frente à inflação.

Assim, deve incidir a partir de cada desembolso efetuado pelo autor (ID 85689731), utilizando-se o índice oficial adotado por este Tribunal (INPC), por ser o que melhor reflete a realidade inflacionária em contratos de consumo.

Quanto aos juros de mora, a matéria encontra-se pacificada. Em se tratando de rescisão contratual de promessa de compra e venda por culpa ou desistência do comprador, como reconhecido no presente caso devido à não obtenção de financiamento por restrições cadastrais (ID 85689732), o termo inicial dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês deve ser a data do trânsito em julgado da decisão condenatória. Isso ocorre porque, antes do trânsito, não há mora da vendedora, que estava amparada pela cláusula de irretratabilidade e pela culpa do adquirente.

O Embargante também aponta omissão quanto à aplicação do art. 85, §11, do CPC. Verifico que a sentença de ID 85689989 havia fixado honorários em 5% sobre o valor da condenação a cargo do autor. Contudo, em sede de apelação, o recurso da ré foi integralmente desprovido e o do autor foi provido em parte para reduzir o percentual de retenção, que na contestação de ID 85689758 a ré pretendia fosse quase integral.

Havendo trabalho adicional do causídico em sede recursal e tendo a ré sucumbido em sua pretensão de manter as retenções contratuais elevadas, a majoração é imperativa.

Diante da complexidade da causa, do tempo de tramitação (desde 2022) e do êxito recursal parcial do autor, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído), mantendo a suspensão da exigibilidade por ser o autor beneficiário da gratuidade da justiça (ID 85689750).

2. MÉRITO DOS EMBARGOS DA RÉ (CAMACARI VILLE URBANISMO SPE LTDA).

A embargante ré alega omissão quanto à taxa de corretagem e ao limite de retenção de 25%.

Em que pese a combatividade da defesa, não há omissão ou erro material que conduza à alteração do resultado. O acórdão de ID 99628410 foi claro ao estabelecer que a retenção total em favor da promitente vendedora não pode exceder o patamar de 25% do valor desembolsado.

Embora a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) faça distinção entre comissão de corretagem e pena convencional, a aplicação cega das cláusulas descritas no item 4.4 do contrato (ID 85689729), que somam retenções de 4% de corretagem, 3% de publicidade, 10% de multa, além de PIS/COFINS e IOF, resultaria em uma retenção que, no caso concreto, consumiria quase a totalidade do sinal pago pelo consumidor (R$ 18.000,00), o que é vedado pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, conforme bem pontuado (ID´s 85689974 e 99097334), a ré não demonstrou de forma inequívoca que os valores das notas fiscais de corretagem (ID´s 85689761 e 85689762) referem-se exclusivamente à unidade do autor, havendo divergências de valores entre o que consta no quadro resumo e o que foi efetivamente pago.

Portanto, o limite de 25% fixado no acórdão revela-se condizente com o equilíbrio contratual, servindo para indenizar a vendedora por todas as despesas administrativas, de corretagem e publicidade, conforme parâmetro consolidado.

O acolhimento dos embargos da ré dá-se apenas para esclarecer que esse percentual é o teto máximo de retenção permitida no caso sob análise, englobando todas as rubricas rescisórias previstas na Cláusula 4.4 do contrato, restando mantida a obrigação de devolução do saldo remanescente.

Quanto à prescrição da corretagem, a decisão saneadora (ID 85689980) já havia rejeitado tal prejudicial, tese que foi mantida no acórdão, não havendo omissão a sanar.

3. CONCLUSÃO.

Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de:

1. ACOLHER OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO AUTOR (LEONE DA SILVA ROSA para integrar o acórdão de ID 99628410, fixando que:

a) A correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir pelo índice INPC desde a data de cada desembolso (ID 85689731);

b) Os juros de mora de 1% ao mês incidirão a partir do trânsito em julgado desta decisão;

c) Os honorários advocatícios ficam majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade da justiça.

2. ACOLHER EM PARTE OS EMBARGOS DA RÉ (CAMACARI VILLE URBANISMO SPE LTDA), apenas para fins de esclarecimento, mantendo-se o teto de retenção de 25% sobre os valores pagos como limite máximo para o somatório de todos os encargos previstos na Cláusula 4.4 do contrato, sem efeitos modificativos no dispositivo.

Com o intuito de evitar a oposição de novos embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora