PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE COMERCIAL. FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA. VALIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO. COMPENSAÇÃO INDEVIDA. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. FIANÇA. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos por locatários e fiador em face de execução promovida por condomínio de shopping center, na qual se pleiteia o afastamento da exigibilidade da dívida, o reconhecimento de excesso de execução, a invalidação de encargos contratuais (especialmente FPP), a compensação por valores pagos e benfeitorias, bem como a exclusão da responsabilidade do fiador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se há inadimplemento do locador a justificar a exceção do contrato não cumprido; (ii) estabelecer se há excesso de execução; (iii) determinar a validade da cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP); (iv) verificar a possibilidade de compensação por “luvas”, benfeitorias e valorização do ponto; (v) aferir a eficácia da cláusula de renúncia ao benefício de ordem pelo fiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato afasta expressamente a exclusividade comercial, inexistindo inadimplemento do locador, que cumpre sua obrigação ao disponibilizar o espaço, não sendo responsável pelo sucesso econômico do locatário.

4. A exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento da contraparte, o que não se verifica, sendo indevida a transferência dos riscos do empreendimento ao locador.

5. O insucesso empresarial decorre de risco inerente à atividade econômica, não integrando o conteúdo obrigacional do contrato de locação em shopping center.

6. O princípio da mitigação do próprio prejuízo não impõe ao credor o dever de renegociar dívida ou renunciar ao crédito legitimamente constituído.

7. O excesso de execução não se configura diante da ausência de impugnação técnica e individualizada dos valores cobrados, prevalecendo a presunção de legitimidade da planilha do credor.

8. A cobrança do FPP é válida por possuir previsão contratual expressa e corresponder a encargo típico de locações em shopping center, destinado a benefício coletivo.

9. A compensação por “luvas”, benfeitorias ou valorização do ponto é indevida por ausência de previsão contratual e natureza autônoma da obrigação assumida.

10. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e impede reconhecimento de crédito compensável.

11. A valorização do ponto comercial não gera direito subjetivo indenizável contra o locador, sobretudo quando há inadimplemento do locatário.

12. A cláusula de fiança com renúncia ao benefício de ordem é válida, impondo responsabilidade solidária ao fiador como principal pagador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

1. A ausência de cláusula de exclusividade em contrato de locação em shopping center afasta a alegação de inadimplemento do locador e a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

2. A cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda é válida quando prevista contratualmente, independentemente de benefício individualizado ao lojista.

3. O excesso de execução exige demonstração técnica específica, não se admitindo impugnação genérica.

4. A renúncia contratual à indenização por benfeitorias impede compensação de valores.

5. A cláusula de fiança com renúncia ao benefício de ordem é eficaz e legitima a responsabilidade solidária do fiador.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8089868-97.2021.8.05.0001, de Salvador, em que figuram, como apelantes, Erlon Andrade da Silva e Emerson Pereira da Silva e, como apelado, o Condomínio Civil Center Lapa.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade de votos, em negar provimento ao apelo.

Sala das Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Cuida-se de embargos à execução promovida pelo Condomínio Civil Center Lapa contra Erlon Andrade da Silva e Emerson Pereira da Silva.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença impugnada, de ID 101478101, acrescentando que o juiz da causa julgou improcedentes os embargos, condenando os embargantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, cuja exigibilidade foi sobrestada, por serem beneficiários da assistência judiciária gratuita.

Irresignada, apelou a parte vencida, com razões de ID 101478104, requerendo a reforma da sentença por não ter reconhecido a exceção do contrato não cumprido, aduzindo que o apelado teria descumprido obrigações essenciais ao permitir a instalação de lojas concorrentes no mesmo piso, em afronta à boa-fé objetiva, circunstância que teria comprometido o sucesso do empreendimento e tornou excessivamente onerosa a obrigação assumida.

Sustentaram que houve violação ao dever de mitigar o prejuízo, uma vez que o apelado teria se recusado a renegociar a dívida, contribuindo para o agravamento do débito.

Alegaram haver excesso de execução, defendendo a necessidade de compensação de valores relativos à suposta cobrança de “luvas” (CDU), à valorização do ponto comercial e às benfeitorias realizadas, bem como impugnam a cobrança do FPP e de encargos que consideram desproporcionais.

Insurgiram-se quanto à responsabilidade do fiador, argumentando que a cláusula de renúncia ao benefício de ordem deveria ser relativizada, requerendo o direcionamento inicial da execução ao devedor principal.

Intimado, o apelado contraminutou o recurso, no ID 101478110, refutando as alegações dos apelantes e pugnando pelo não provimento da apelação.

Subiram os autos e, nesta instância, foram distribuídos a esta Primeira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Conforme exposto no relatório, cuida-se de embargos à execução promovida pelo Condomínio Civil Center Lapa contra Erlon Andrade da Silva e Emerson Pereira da Silva, julgados improcedentes.

As matérias discutidas consistem em verificar a existência de descumprimento contratual apto a justificar a incidência da exceção do contrato não cumprido, a alegada ocorrência de excesso de execução, a validade das cobranças referentes ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) e demais encargos contratuais, a possibilidade de compensação por valores despendidos a título de supostas “luvas”, benfeitorias e valorização do ponto comercial, bem como a eficácia da cláusula de renúncia ao benefício de ordem pelo fiador.

Em relação à pretensão dos apelantes de afastar a exigibilidade da obrigação executada mediante invocação da exceção do contrato não cumprido, sob o argumento de que o recorrido teria violado a boa-fé objetiva ao permitir a instalação de estabelecimentos concorrentes no mesmo piso do shopping center, circunstância que, segundo alegam, teria frustrado a expectativa de faturamento e comprometido a viabilidade econômica do empreendimento, não lhe assiste razão.

A leitura do contrato de locação (ID 101477972, pgs. 67-96) revela, de forma inequívoca, inexistir qualquer cláusula que assegure exclusividade comercial aos apelantes.

Ao contrário, consta expressamente do instrumento contratual, em sua cláusula 3.2. (ID 101477972, pg. 72), a previsão de que o locatário não detém exclusividade para o exercício de sua atividade no interior do empreendimento, afastando, de plano, qualquer pretensão fundada em alegada promessa de proteção concorrencial.

Veja-se:

“3.2. A(s) loja(s) ou espaço(s) de uso comercial objeto deste contrato será(ão) única e exclusivamente, de forma contínua e ininterrupta, utilizada(s) para o desenvolvimento e exploração da(s) atividade(s) comercial(is) expressamente indicada(s) no item 1.4 do SIC, ficando desde logo estabelecido que o(a) LOCATÁRIO(A) não tem exclusividade para exercer, no SHOPPING CENTER LAPA, as atividades aqui previstas, motivo porque não poderá reclamar quanto à existência, em outra(s) loja(s), espaço(s) de uso comercial ou unidade(s) autônoma(s), de comércio ou de atividade idêntica, semelhante, parecida, congênita,  ou similar à que desempenhar”. Grifamos.

Nesse contexto, impõe-se ressaltar que a invocação da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, exige a demonstração inequívoca do inadimplemento da contraparte, o que não se verifica na hipótese.

O locador cumpriu sua obrigação principal de disponibilizar o espaço comercial em condições de uso, não lhe sendo juridicamente exigível garantir o sucesso econômico da atividade desenvolvida pelo locatário.

A tentativa de transferir ao locador os riscos inerentes à atividade empresarial revela-se incompatível com a própria lógica do sistema jurídico, que consagra a autonomia privada e a alocação de riscos como elementos estruturantes das relações contratuais.

A expectativa de lucro, por sua natureza aleatória, não consta do conteúdo obrigacional do contrato de locação, não podendo servir de fundamento para o afastamento de obrigações livremente assumidas.

Nesse sentido:

“LOCAÇÃO COMERCIAL. ‘SHOPPING CENTER’. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING. Sentença de improcedência. Apelo da empresa autora, alegando quebra contratual da ré e responsabilidade pelo insucesso empresarial da autora, devendo ser imputada com multa contratual, em razão das promessas não cumpridas de fluxo de clientes, ações de marketing, exclusividade de comercialização no ramo de presentes e investimento em segurança. Improvimento recursal. Contrato de locação em ‘shopping center’. Negócio jurídico complexo. Ampla liberdade de contratação conferida pelo art. 54 da Lei 8.245/91. Prevalência da autonomia da vontade. Adesividade que, por si só, não torna o contrato ilícito. Abusividade não evidenciada. Insucesso devido a fatores internos da locatária, risco do negócio inerente à atividade empresarial e ao capitalismo e que não pode ser atribuído à locadora. Incontroversa a relação negocial, sem prova de inadimplemento contratual da locadora ré. Sentença mantida. Apelo improvido, majorados os honorários advocatícios, na forma do art. 85, § 11 do CPC. (TJ-SP - Apelação Cível: 1012668-96.2018.8.26.0020 São Paulo, Relator.: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 26/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2024)”. Grifamos.

Também  não prospera a alegação de violação ao dever de mitigação do próprio prejuízo.

O princípio, embora derivado da boa-fé objetiva, não possui o condão de impor ao credor a obrigação de renegociar dívida vencida ou de renunciar ao exercício regular de seu direito de crédito.

A exigência do cumprimento da obrigação, quando fundada em título executivo válido, constitui manifestação legítima do direito subjetivo, não configurando abuso ou comportamento contraditório.

Sobre a hipótese:

“APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS À MONITÓRIA. DEVER DO CREDOR DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO. DA EXTINÇÃO, OU SUBSIDIARIAMENTE DA RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. Em que pese não se desconheça que as teorias referidas pela parte apelante encontram-se ligadas ao Princípio da Dignidade Humana, previsto na Constituição Federal, observa-se que o contrato de mútuo objeto dos autos foi livremente contratado pela parte apelante, não se podendo, no caso, imputar ao credor que suporte o prejuízo em razão de eventuais dificuldades financeiras enfrentadas por aquele que livremente assumiu obrigação legítima, derivada de contrato válido, firmado por partes capazes, com o objeto lícito e forma prescrita em lei. Além disso, inexiste prova de que a parte embargante não tenha as mínimas condições de arcar com os valores cobrados, sem deixar de comprometer sua subsistência. Diante disso, não há como afastar o direito do credor. Outrossim, inaplicável a Teoria da Mitigação, pelo credor, do Próprio Prejuízo (Duty to Mitigate the Loss), uma vez que não há falar em dano ou agravamento deste em razão da conduta da instituição financeira apelada, bem como em qualquer vício de consentimento que pudesse invalidar o contrato firmado pela parte apelante. Por fim, importa mencionar que não merece prosperar a alegação de ausência de esclarecimentos das condições de contratação, isso porque o contrato de mútuo, realizado eletronicamente, contém todas as condições de pagamento, a quantidade de parcelas e os encargos incidentes, bem como o comprovante de pagamento do crédito referente ao contrato restou devidamente apresentado. Destarte, a manutenção da sentença é medida que se impõe. APELAÇÃO DESPROVIDA POR UNANIMIDADE. (TJ-RS - Apelação: 5000159-91.2021.8.21.0087 OUTRA, Relator: Altair de Lemos Junior, Data de Julgamento: 24/04/2024, Vigésima Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 24/04/2024)”. Grifo nosso.

No tocante à alegação de excesso de execução, verifica-se que os apelantes não lograram êxito em demonstrar, de forma técnica e individualizada, quais parcelas seriam indevidas ou quais critérios de cálculo teriam sido equivocadamente aplicados.

A mera insurgência genérica contra os valores executados não se mostra suficiente para infirmar a presunção de legitimidade da planilha apresentada pelo credor, especialmente quando lastreada em cláusulas contratuais claras e previamente ajustadas.

Com efeito, a cobrança relativa ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) revela-se plenamente válida, na medida em que encontra expressa previsão contratual (cláusula 1.8, ID 101477972, pg. 68) e se insere no contexto típico das locações em shopping center, caracterizadas pela atuação integrada dos lojistas em estratégias coletivas de atração de público.

A ausência de publicidade individualizada não desnatura a obrigação, cujo escopo é justamente o benefício indireto e difuso de todos os estabelecimentos.

Assim constou da bem lançada sentença apelada no particular:

“A cobrança da contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) é contestada sob o argumento de que a loja dos Embargantes não foi objeto de marketing específico. Entretanto, a Cláusula 1.8 do Sumário de Informações Contratuais (SIC), parte integrante do Contrato de Locação (ID 151068172, fl. 68), é explícita ao prever a obrigação de contribuir com o FPP no percentual de 18% (dezoito por cento) sobre o aluguel mínimo mensal. A Cláusula 3.36 (fl. 83) detalha a natureza dessa contribuição, destinada a custear as despesas de promoção e propaganda do shopping como um todo, visando atrair o público em geral, o que, por via reflexa, beneficia todos os lojistas.

A obrigação não está condicionada à realização de publicidade individualizada para cada loja, mas sim à contribuição para um esforço coletivo de marketing. Trata-se de um encargo acessório típico e legítimo nos contratos de locação em shopping centers, com o qual os Embargantes concordaram ao assinar o instrumento. A sua inclusão no montante executado é, portanto, regular e devida”.

No que concerne à pretensão de compensação da dívida por valores supostamente pagos a título de “luvas”, bem como por benfeitorias realizadas e valorização do ponto comercial, verifica-se absoluta ausência de suporte jurídico e contratual.

A assunção de dívida da locatária anterior configura obrigação autônoma, expressamente pactuada, não se confundindo com qualquer modalidade de cessão onerosa de ponto comercial.

Como asseverado pelo juiz da causa na sentença impugnada, “a Cláusula 2.2 das ‘Cláusulas Especiais’ (ID 151068172, fl. 77) documenta uma confissão e assunção de dívida, na qual o locatário, Sr. ERLON ANDRADE DA SILVA, se declara ‘devedor da quantia de R$ 137.033,21 (cento e trinta e sete mil, trinta e três reais e vinte e um centavos)’, referente a débitos da locatária anterior. O instrumento não faz qualquer menção a CDU, ‘luvas’ ou direito de ponto. Trata-se de uma obrigação financeira autônoma, aceita pelos Embargantes como condição para a celebração do novo contrato. A inadimplência dessa obrigação, parcelada em 48 vezes, legitima a sua cobrança na execução”.

Por outro lado, a existência de cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, admitida pelo ordenamento jurídico, impede o reconhecimento de qualquer crédito compensável.

Veja-se:

“Apelação – Locação de imóvel não residencial – Embargos à execução – Compensação das benfeitorias supostamente introduzidas no imóvel – Impossibilidade – Renúncia ao direito de indenização – Compensação com valores em discussão em Juizado Especial – Descabimento – Inexistência de sentença com trânsito em julgado atribuindo qualquer direito à embargante em relação ao fundo de comércio. Eventual direito à restituição da quantia supostamente gasta com melhorias introduzidas no imóvel locado deixou de existir com a renúncia ao direito à indenização ou à retenção do imóvel em razão de benfeitorias (ainda que necessárias e mesmo que autorizadas!), renúncia que, ao que tudo indica, foi livremente feita pela locatária. No tocante à compensação com o valor do fundo de comércio que está sendo discutido em ação no Juizado Especial, como a própria embargante aduz, o processo ainda não teve seu desfecho, estando na fase de instrução. A compensação postulada pela embargante não está fundada em título executivo extrajudicial, em confissão de dívida, em sentença com trânsito em julgado ou outro instrumento que permitisse constatar tratar-se de obrigação com exigibilidade imediata, mas em uma ação que não foi sequer julgada e, por isso, não atribui qualquer direito à embargante. Apelação desprovida. (TJ-SP - AC: 1001675-23.2018.8.26.0366, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 17/03/2021, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2021)”. Destacamos.

A valorização do ponto comercial, por sua vez, constitui consequência eventual do exercício da atividade empresarial, não se traduzindo em direito subjetivo oponível ao locador, sobretudo quando o encerramento da relação contratual decorre do inadimplemento do próprio locatário.

Por fim, quanto à responsabilidade do fiador, observa-se que a cláusula contratual 4.1 do Contrato de Locação (ID 101477972, pg. 88) dispõe expressamente que o fiador se obriga como “principal pagador e devedor solidário”, o que consiste em renúncia expressa e irrevogável ao benefício de ordem previsto nos arts. 827 e 828 do Código Civil.

A alegação de que se trata de contrato de adesão não tem o condão de afastar a eficácia da cláusula, inexistindo qualquer elemento que evidencie vício de consentimento ou abusividade.

Dessa forma, a inclusão do fiador no polo passivo da execução, em regime de solidariedade, mostra-se juridicamente cabível.

A análise dos autos evidencia que a sentença recorrida apreciou de forma coerente todas as questões suscitadas, aplicando corretamente o direito aos fatos comprovados, não se verificando qualquer vício que justifique sua reforma.

Ante o exposto, voto pelo não provimento da apelação, para manter inalterada a sentença impugnada.

Em obediência ao que estabelece o § 11 do art. 85 do CPC, majora-se a condenação em honorários advocatícios para 12% do valor da condenação, cuja exigibilidade fica sobrestada, por serem os apelantes beneficiários da assistência judiciária gratuita (ID 101477997).

Salvador, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora