PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. PRELIMINARES. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO EM GRAU RECURSAL. DESERÇÃO AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. VERBAS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. CONSECTÁRIOS LÓGICOS. MÉRITO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES DURANTE A POSSE. CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DO BEM. PRELIMINARES REJEITADAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual por culpa do comprador, determinar a reintegração do imóvel ao vendedor, fixar a retenção de 25% dos valores pagos e condenar o demandado ao pagamento de taxa de fruição e dos tributos incidentes sobre o bem durante o período de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há questões preliminares e meritórias em discussão:

Preliminares suscitadas: (i) verificar se é cabível a concessão da gratuidade da justiça ao apelante, com o consequente afastamento da deserção arguida em contrarrazões; (ii) analisar a configuração de litigância de má-fé; (iii) aferir a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita, em razão da fixação de taxa de fruição e tributos não expressamente requeridos;

Mérito recursal: (i) definir se é legítima a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; (ii) analisar se é devida a imputação ao apelante da responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse; (iii) verificar o cabimento da cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda cujo objeto consiste em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a alegação de deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte.
4. A interposição de recurso com fundamento jurídico plausível não configura litigância de má-fé, ausente demonstração de dolo processual, nos termos do art. 80 do CPC.
5. Não há julgamento extra petita quando as condenações impostas decorrem logicamente da pretensão deduzida, constituindo consectários naturais da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa.
6. Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de percentual de até 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
7. Os tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse devem ser suportados por quem exerce a posse direta, sendo legítima a condenação do comprador inadimplente.
8. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato cujo objeto seja lote não edificado, diante da ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem, conforme entendimento do STJ.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantidos os demais termos da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte. A interposição de recurso fundada em argumentos juridicamente plausíveis não configura litigância de má-fé, ausente prova de dolo processual. Não há julgamento extra petita quando as verbas fixadas na sentença constituem consectários lógicos da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, bem como a imputação ao possuidor dos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. É indevida, contudo, a cobrança de taxa de fruição quando o objeto contratual consiste em lote não edificado, por ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem.”

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, LV; CPC, arts. 80 e 1.026, §2º; CC, art. 884.

Jurisprudenciais relevantes citadas:STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02/09/2024, DJe 04/09/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0034388-04.2009.8.12.0001, Rel. Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, 3ª Câmara Cível, j. 10/06/2024, pub. 12/06/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0820453-77.2017.8.12.0001, Rel. Des. Waldir Marques, 1ª Câmara Cível, j. 09/01/2025, pub. 10/01/2025; STJ, Súmula 543.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8000606-75.2015.8.05.0154, oriundos do Juízo da 1ª Vara Cível de Luís Eduardo Magalhães/BA, em que é Apelante STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ e Apelada MACAÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar as preliminares e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, reformando parcialmente a sentença, tudo pelos fundamentos a seguir expostos.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. 

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA 

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO, interposto por STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Luís Eduardo Magalhães/BA, nos autos da ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse, movida por MACAÉ EMPREENDIMENTOS LTDA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. (ID. 91031612):

[...]

No caso em tela, ausente qualquer peculiaridade e em observância aos parâmetros estabelecidos pelo Segunda Seção do STJ, bem como considerando que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, FIXO O DIREITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente (ora requerido), como adequado para indenizar o promissário vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Assim sendo, deverá a parte autora proceder com a devolução de 75% (oitenta e cinco por cento) da quantia efetivamente paga, de uma só vez (não se sujeitando à forma de parcelamento), cujo valor deverá ser atualizado monetariamente e com incidência juros de mora de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). Quanto à taxa de fruição, a ocupação indevida do imóvel, ao menos por um dos réus, torna inquestionável que autor merece receber uma indenização a tal título. É a chamada Taxa de Fruição, constituindo verba plenamente devida em razão da indisponibilidade do bem, ainda que o compromissário comprador não tenha dele tirado algum proveito efetivo. O magistério da jurisprudência pátria é uniforme ao orientar que a taxa de fruição deve ser fixada no percentual de 0,5% a.m. (meio por cento ao mês) sobre o valor do contrato, inclusive agora está positivado com a Lei n° 13.786/2018 – com a inclusão do art. 67-A, § 2°, inciso III, da Lei nº 4.591/64. Assim, em consonância com os parâmetros e marcos temporais estabelecidos pelo STJ (AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Terceira Turma, DJe 10/08/2022), fixo a taxa de fruição no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, devendo incidir desde quando foi transferida a posse direta ao requerido e o termo final a data da completa desocupação do imóvel pelo demandado.

Com efeito, em estrita observância a legislação de regência supramencionada, estabeleço, ao adquirente, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos (notadamente o IPTU) que incidem sobre o imóvel, desde o momento em que requerido imitiu na posse e até a data de rescisão jurisdicional do contrato. O art. 34 da Lei 6.766/79 estabelece o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC), ressalvadas as feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Ora, o pagamento de indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas pelo adquirente objetiva evitar o enriquecimento ilícito do vendedor/Autor. Assim, determino que o requerido seja indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, a ser apurado através de liquidação de sentença. Quanto à comissão de corretagem, conforme já informado acima – o entendimento da Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp n. 1.820.330/SP –, o pagamento da comissão de corretagem é despesa administrativa da vendedora e, no caso em tela, deve ser abrangido pelo percentual de 25% de retenção, pois o contrato foi rescindido por culpa do comprador. Ante o exposto, com fundamento no art. 475 do CC e art. 487 inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos da exordial, para: a) declarar a RESCISÃO do contrato de compra e venda do imóvel residencial celebrado entre as partes, a partir da data desta sentença, e determinar a reintegração definitiva da parte autora na posse do imóvel; b) fixar, a título de dano emergente, a RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente (ora requerido), como adequado para indenizar o promissário vendedor das despesas gerais; c) estabelecer, a título de indenização por lucros cessantes, A TAXA DE FRUIÇÃO no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, devendo incidir desde quando foi transferida a posse direta ao requerido e o termo final a data da completa desocupação do imóvel pelo demandado; d) condenar a parte requerida ao PAGAMENTO DE TRIBUTOS incidentes sobre o imóvel no período de ocupação; Caso seja supervenientemente necessário (transcorrido o prazo sem cumprimento voluntário), desde já determino que se expeça mandado ao oficial de justiça, para cumprimento do comando judicial de imissão na posse. Oportunamente, autorizo o (a) Sr.(a) Oficial de Justiça a proceder conforme o disposto no art. 212, § 2º do CPC, requerendo, se necessário, auxílio de força policial. Ressalte-se que, havendo a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, com a devida indenização pela rescisão, perde objeto impor o pagamento de encargos moratórios de parcelas pagas atrasadas. Ora, não haveria lógica em determinar o pagamento de juros moratórios das parcelas pagas em atraso se até mesmo as parcelas pagas devem ser devolvidas. Seria impor pagamento para haver devolução. Em outras palavras, a rescisão é incompatível com a imposição de pagamento de juros moratórios devidos em razão de parcelas pagas em atraso. Condeno, ainda, a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa. Se houver o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias. Arquive-se. Por outro lado, em caso de interposição de recurso de apelação, intime se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remeta-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º NCPC). Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao respectivo recurso, nos termos do artigo 1010, § 2º do NCPC. Nos termos do art. 5°, inciso LXXVIII, da CF e art. 188 do CPC, sirva o presente pronunciamento judicial como mandado/ofício para os fins necessários.

Irresignado, STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ interpôs recurso de apelação (ID. 91031773), sustenta, preliminarmente, a tempestividade do recurso e requer os benefícios da gratuidade de justiça, alegando hipossuficiência financeira.

No mérito, argumenta que a sentença é parcialmente nula por julgamento extra petita, ao condená-lo ao pagamento de taxa de fruição e tributos sem que houvesse pedido expresso nesse sentido, bem como sustenta a inexistência de cláusula contratual que preveja a referida taxa.

Aduz tratar-se de lote não edificado, inexistindo fruição econômica que justifique a cobrança. Além disso, argumenta que a imposição da taxa de fruição foi realizada de ofício pelo juízo, sem instrução probatória.

Ao final, requer o reconhecimento da nulidade parcial da sentença ou, subsidiariamente, a exclusão da condenação ao pagamento da taxa de fruição e dos tributos incidentes sobre o imóvel.

Em contrarrazões colacionadas ao ID. 91031786, a parte recorrida suscita, preliminarmente, a deserção do recurso por ausência de preparo, impugnando o pedido de gratuidade de justiça.

Sustenta, ainda, que o recurso possui caráter meramente protelatório, pleiteando o reconhecimento de litigância de má-fé.

No mérito, argumenta que restou comprovado o inadimplemento do recorrente, que deixou de adimplir diversas parcelas do contrato, permanecendo na posse do imóvel por longo período sem pagamento.

Defende a legalidade da sentença, inclusive quanto à taxa de fruição, a qual entende devida em razão da utilização do bem.

Ao final, requer o não provimento do recurso e a manutenção integral da sentença .

Em manifestação do recorrente acerca das preliminares suscitadas, colacionadas ao ID. 92146861, sustenta a regularidade do pedido de gratuidade de justiça, com a juntada de documentos comprobatórios de hipossuficiência, e rebate a alegação de litigância de má-fé, afirmando tratar-se de exercício regular do direito de defesa, pugnando pela rejeição das preliminares .

É o que se tem a relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador, documento datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. PRELIMINARES. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO EM GRAU RECURSAL. DESERÇÃO AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. VERBAS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. CONSECTÁRIOS LÓGICOS. MÉRITO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES DURANTE A POSSE. CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DO BEM. PRELIMINARES REJEITADAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual por culpa do comprador, determinar a reintegração do imóvel ao vendedor, fixar a retenção de 25% dos valores pagos e condenar o demandado ao pagamento de taxa de fruição e dos tributos incidentes sobre o bem durante o período de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há questões preliminares e meritórias em discussão:

Preliminares suscitadas: (i) verificar se é cabível a concessão da gratuidade da justiça ao apelante, com o consequente afastamento da deserção arguida em contrarrazões; (ii) analisar a configuração de litigância de má-fé; (iii) aferir a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita, em razão da fixação de taxa de fruição e tributos não expressamente requeridos;

Mérito recursal: (i) definir se é legítima a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; (ii) analisar se é devida a imputação ao apelante da responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse; (iii) verificar o cabimento da cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda cujo objeto consiste em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a alegação de deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte.
4. A interposição de recurso com fundamento jurídico plausível não configura litigância de má-fé, ausente demonstração de dolo processual, nos termos do art. 80 do CPC.
5. Não há julgamento extra petita quando as condenações impostas decorrem logicamente da pretensão deduzida, constituindo consectários naturais da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa.
6. Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de percentual de até 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
7. Os tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse devem ser suportados por quem exerce a posse direta, sendo legítima a condenação do comprador inadimplente.
8. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato cujo objeto seja lote não edificado, diante da ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem, conforme entendimento do STJ.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantidos os demais termos da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte. A interposição de recurso fundada em argumentos juridicamente plausíveis não configura litigância de má-fé, ausente prova de dolo processual. Não há julgamento extra petita quando as verbas fixadas na sentença constituem consectários lógicos da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, bem como a imputação ao possuidor dos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. É indevida, contudo, a cobrança de taxa de fruição quando o objeto contratual consiste em lote não edificado, por ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem.”

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, LV; CPC, arts. 80 e 1.026, §2º; CC, art. 884.

Jurisprudenciais relevantes citadas:STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02/09/2024, DJe 04/09/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0034388-04.2009.8.12.0001, Rel. Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, 3ª Câmara Cível, j. 10/06/2024, pub. 12/06/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0820453-77.2017.8.12.0001, Rel. Des. Waldir Marques, 1ª Câmara Cível, j. 09/01/2025, pub. 10/01/2025; STJ, Súmula 543.

VOTO 

Tempestivo, adequado e devidamente preparado, conheço do recurso.

A preliminar de deserção, arguida em contrarrazões, deve ser afastada.

O apelante formulou pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça em seu recurso, acompanhado de documentos que conferem plausibilidade à sua alegação de hipossuficiência. Nesse contexto, e em respeito ao princípio do amplo acesso à justiça, defiro o benefício da gratuidade ao apelante para fins de processamento deste recurso, o que supera a preliminar arguida.

Outra preliminar arguida pela apelada diz respeito à Litigância de Má-Fé, entretanto, verifica-se que esta não merece prosperar.

A interposição de recurso contra decisão que lhe foi desfavorável, utilizando-se de argumentos que possuem amparo na jurisprudência, constitui exercício regular do direito de defesa (art. 5º, LV, da Constituição Federal), não se vislumbrando o dolo processual necessário à caracterização da litigância de má-fé prevista no art. 80 do CPC.

Resta, portanto, afastada a preliminar. 

Outrossim, depreende-se que o apelante sustenta a nulidade parcial da sentença por ter esta fixado condenações (taxa de fruição e tributos) não requeridas expressamente na petição inicial.

Contudo, sem razão o recorrente.

O entendimento consolidado é de que a indenização pela fruição do imóvel e a responsabilidade pelos tributos incidentes no período de ocupação são consequências lógicas e diretas da rescisão do contrato por culpa do comprador. Tais verbas decorrem do dever legal de retornar as partes ao status quo ante e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), sendo consectários da posse exercida.

Nesse sentido, a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA EXTRA PETITA - AFASTADA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADA . MÉRITO – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO CUMPRIMENTO SIGNIFICATIVO DO CONTRATO – INAPLICABILIDADE. PEDIDO RECONVENCIONAL - RESTITUIÇÃO DE TAXAS - PRESCRIÇÃO CONFIGURADA. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS – DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO - PERCENTUAL REDUZIDO PARA 0,5% . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Não há julgamento extra petita quando o acolhimento da pretensão decorre da interpretação lógico-sistemática da peça inicial, devendo os requerimentos ser considerados pelo julgador à luz da pretensão deduzida na exordial como um todo. No caso, foram expostos de forma suficiente os motivos para o julgamento de parcial procedência do pedido inicial, de modo que não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Não comprovada o cumprimento significativo do contrato, inaplicável a teoria do adimplemento substancial . A pretensão de ressarcimentos de valores, aduzida na reconvenção encontra-se prescrita, vez que decorrido mais de três anos do respectivo pagamento. É o entendimento no Superior Tribunal de Justiça de que "o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável" Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel e fixado como termo inicial a data da inadimplência dos requeridos (20/03/2008), e, como termo final, o dia da efetiva desocupação do imóvel (f. 34). RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR HEDGE SERVIÇOS EM LOTES E TERRENOS LTDA: APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS – DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO - PERCENTUAL REDUZIDO PARA 0,5%. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . É o entendimento no Superior Tribunal de Justiça de que "o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável" Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel e fixado como termo inicial a data da inadimplência dos requeridos (20/03/2008), e, como termo final, o dia da efetiva desocupação do imóvel (f. 34).

(TJ-MS - Apelação Cível: 0034388-04.2009 .8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 10/06/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/06/2024).

Portanto, a sua fixação em sentença não representa julgamento fora dos limites da lide.

Resta rejeitada, portanto, a preliminar de nulidade.

Superadas as preliminares, passamos à análise meritória.

A controvérsia central reside na legalidade das verbas indenizatórias impostas ao comprador inadimplente.

Da análise do feito em epígrafe, verifica-se que a sentença determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador e sua responsabilidade pelos tributos incidentes no período de posse. Tais pontos devem ser mantidos.

O percentual de retenção de 25% está em plena conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que o considera razoável para indenizar o vendedor pelas despesas administrativas decorrentes do desfazimento do negócio.

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE IMOBILIÁRIO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR . CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA O PATAMAR DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM . AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS E JURISPRUDENCIAIS. DEDUÇÃO AFASTADA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Cajá Empreendimentos Imobiliários Ltda-EPP contra sentença de ID 36954870 lavrada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Carpina, que julgou procedente em parte a ação ordinária com pedido de rescisão contratual c/c devolução de valores, determinando a rescisão do contrato firmado entre as partes e a devolução ao Autor de 80º% (oitenta por cento) do valor pago em virtude do negócio jurídico discutido nos autos, com retenção de 20% (vinte por cento) em favor da Demandada, e extinguiu o processo com resolução do mérito, nos termos do art . 487, inciso I, do CPC. Por fim, condenou a empresa demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa. II. Questão em discussão 2 . A controvérsia recursal gira em torno de três eixos fundamentais: (i) a análise da legalidade e razoabilidade do percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pela promitente compradora desistente, em face da jurisprudência consolidada, notadamente se o patamar de 20% (vinte por cento) fixado em primeira instância se mostra adequado ou se comporta majoração para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento); (ii) a perquirição sobre a legitimidade da cobrança de taxa de fruição (ou taxa de ocupação) em contrato cujo objeto é um lote de terreno não edificado; (iii) a verificação da validade da dedução autônoma da comissão de corretagem, examinando-se a existência de previsão contratual destacada e a comprovação do efetivo pagamento da verba a terceiro intermediador, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 938). III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem registro por culpa do adquirente, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos constitui patamar razoável e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato, sem ensejar enriquecimento ilícito . 4. É indevida a incidência de taxa de fruição ou ocupação quando o objeto da avença consiste em lote de terreno não edificado. A cobrança, em tal cenário, configuraria enriquecimento ilícito da vendedora, conforme precedentes reiterados do Superior Tribunal de Justiça. 5 . A dedução autônoma da comissão de corretagem, nos moldes pretendidos pela Apelante, não se afigura cabível, pois não restou demonstrado o preenchimento dos requisitos do Tema 938/STJ (informação prévia e destaque do valor) e nem o pagamento direto a terceiro pela compradora. IV. Dispositivo e tese 6.. Recurso parcialmente provido para majorar o percentual de retenção fixado na origem para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: 1. “Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de loteamento imobiliário por culpa do promitente comprador, impõe-se a majoração do percentual de retenção para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos, por ser este o percentual consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça como adequado para compensar o vendedor pelas despesas decorrentes do desfazimento do negócio.2 . A cobrança de taxa de fruição é incabível quando o objeto contratual é lote de terreno não edificado, porquanto ausente a possibilidade de uso e gozo imediato do bem pelo adquirente, o que afasta a premissa de indenização pela ocupação.3. A dedução da comissão de corretagem do saldo a ser restituído ao consumidor exige o cumprimento dos requisitos fixados no Tema 938/STJ – informação prévia e destaque do valor –, sendo indevida quando tais pressupostos não são observados e não há comprovação de pagamento a terceiro.4 . A restituição dos valores devidos ao comprador deve ser efetuada de forma imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543/STJ”. Dispositivos relevantes citados: 32-A, II e V, da Lei nº 6.766/79; Súmula 543 STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ - EREsp n . 59.870/SP, relator Ministro Barros Monteiro, Segunda Seção, julgado em 10/4/2002, DJ de 9/12/2002, p. 281; TJSP; Apelação Cível 1006127-64.2024 .8.26.0011; Relator (a): Olavo Paula Leite Rocha; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/10/2025; Data de Registro: 17/10/2025; STJ -REsp n. 2 .111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025; STJ - REsp n. 1.723 .519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019; TJPE-1ª Câmara Cível, AC 0012187-11.2023.8.17 .3130, rel. Des. Marcelo Russel Wanderley, julgado em 02.10 .2025.

(TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00053536620228172470, Relator: LUIZ GUSTAVO MENDONÇA DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2025, Gabinete do Des. Luiz Gustavo Mendonça de Araújo (5ª CC)).

Da mesma forma, a obrigação de arcar com o IPTU e demais encargos do imóvel recai sobre aquele que exerce a posse direta, sendo correta a condenação do apelante a esse título, vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TITULO DE MULTA – 10% – POSSIBILIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – DESDE A IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE – 1% SOBRE O VALOR DO DO IMÓVEL NO PERÍODO – IPTU DEVIDO PELA OCUPANTE – RETENÇÃO – CABIMENTO – PREQUESTIONAMENTO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. É razoável fixar a taxa de retenção no patamar de 10% (dez por cento), com incidência sobre o valor pago, a título de cláusula penal convencional e despesas administrativas, em consonância com os ditames legais e contratuais. O termo inicial de incidência da taxa de fruição deve ser mesmo a data da imissão provisória na posse do imóvel e não a data do inadimplemento, no percentual de 1% sobre o valor do bem durante o período. O pagamento do tributo municipal sobre imóvel, no caso o IPTU, é devido pelo ocupante, proprietário ou possuidor, restando autorizada a retenção .

(TJ-MS - Apelação Cível: 08204537720178120001 Campo Grande, Relator.: Des. Waldir Marques, Data de Julgamento: 09/01/2025, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/01/2025).

No que tange a taxa de fruição infere-se que assiste razão ao apelante.

Apesar de a fixação da taxa de fruição não configurar julgamento extra petita, sua incidência no caso concreto é indevida. Conforme alega o recorrente, o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de ser incabível a cobrança de taxa de fruição (ou aluguel) em casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote vago, sobre o qual não houve construção. Assim, o fundamento é a ausência de efetiva utilização do bem ou de proveito econômico auferido pelo comprador, o que afasta a premissa de uma indenização pela ocupação.

Nesse sentido, o precedente da Corte Superior:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N . 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL . ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO . COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N . 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem . 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4 . A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n . 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024).

Portanto, a sentença merece reforma neste ponto no escopo de excluir da condenação a verba referente à taxa de fruição.

Destaco, por imperioso, que a interposição de recursos com intuito/objetivo protelatório, poderá ensejar na incidência de multa, conforme normativo do art 1.026, §2o, c/c art. 80, do CPC.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação rejeito as preliminares e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a r. sentença a quo tão somente para excluir a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição.

Mantenho, no mais, a sentença tal como lançada, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Honorários sucumbenciais mantidos.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. 

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

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