PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

05

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE TRANSAÇÃO COM PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER NÃO CUMPRIDA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXPRESSAS. FATO DE TERCEIRO. RESPONSABILIDADE MANTIDA. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS.

1. Conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.

A conversão das obrigações em perdas e danos encontra respaldo contratual, especialmente quando prevista em cláusulas específicas, cujo exercício foi reservado exclusivamente à parte credora.

No caso sub oculis, a sentença combatida reconheceu corretamente o inadimplemento da obrigação principal e aplicou a conversão, ainda que de forma antecipada.

2. Resolução contratual e exclusividade do credor.

A cláusula resolutiva inserida no tratado, objeto da lide, condicionou expressamente a extinção da avença à manifestação exclusiva da credora.

A interpretação sistemática do contrato afasta qualquer pretensão de resolução automática com base na inadimplência de cláusulas acessórias, sobretudo quando proposta por quem figura como parte inadimplente.

3. Fato de terceiro como causa impeditiva do cumprimento.

A alegada oposição de terceiro à entrega do imóvel não se mostrou suficiente para afastar a responsabilidade contratual da ré.

Assim, a ausência de medidas judiciais ou administrativas voltadas à superação do obstáculo e a posterior tentativa de substituição do objeto contratual sem consentimento da autora revelam conduta incompatível com o princípio da boa-fé objetiva.

4. Multa contratual e lucros cessantes.

As penalidades contratuais, incluindo a multa por descumprimento e a indenização por lucros cessantes, encontram-se expressamente previstas no contrato.

Destarte, a decisão primeva, ao afastar sua incidência de modo genérico, incorreu em omissão.

Outrossim, ambos os valores deverão ser apurados na fase de liquidação de sentença, conforme delimitado na exordial.

5. Honorários recursais.

Diante do parcial provimento do recurso da autora e do desprovimento do recurso da ré, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios recursais para 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, conforme os parâmetros legais aplicáveis à espécie.

6. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. SENTENÇA QUE SE REFORMA. 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0506106-90.2017.8.05.0039, em que figuram como apelantes BA 51 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. e LOPES PLANEJAMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora, para determinar que, em fase de liquidação, se apure o valor da multa contratual e dos lucros cessantes, e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré, nos termos do voto do relator.

Sala de Sessões,

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

 Relator 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao apelo da parte Autora e negou-se provimento ao apelo da parte Ré, à unanimidade.

Salvador, 4 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

05

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

Dito isso, afianço, de logo, que as razões de apelação apresentadas pela parte autora mostram-se parcialmente acolhíveis.

A sentença primeva reconheceu de forma correta o inadimplemento contratual da empresa ré, diante do não cumprimento das obrigações de outorga de escritura definitiva de imóvel objeto de dação em pagamento, firmado com a Autora.

Conquanto a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos tenha respaldo no pacto firmado, a sentença deixou de analisar a viabilidade de aplicação da multa contratual e dos lucros cessantes, expressamente contemplados no contrato celebrado entre as partes.

Ademais, da leitura do contrato, ID 67171510, vê-se que a cláusula 2.5 prevê penalidade diária pelo descumprimento das obrigações de fazer, com valor determinado e condição objetiva de exigibilidade.

Outrossim, denota-se que a acionante não renunciou à penalidade, tampouco restou demonstrado o cumprimento voluntário das obrigações pactuadas pela demandada.

Por outro lado, o inadimplemento, inclusive, foi confessado pela ré, que justificou sua conduta na existência de impedimento por terceiros.

No entanto, a existência de obstáculo fundado em direito de terceiro, ainda que verídica, não exonera a devedora, que poderia ter adotado medidas jurídicas próprias para remover o impedimento ou garantir o adimplemento por outra via.

Assim, pode-se concluir que a exclusão da multa contratual, na sentença vergastada, desprezou o pacto celebrado entre as partes litigantes.

Ao passo que a inadimplência da requerida restou configurada, a incidência da cláusula penal deve ser analisada em sede de liquidação, permitindo-se à demandante demonstrar a extensão do prejuízo e o lapso de tempo decorrido sem cumprimento.

Da mesma forma, os lucros cessantes, postulados de forma expressa na inicial e fundados na exploração do imóvel a ser entregue, não podem ser afastados sumariamente, exigindo-se produção de prova específica em momento oportuno.

Já em referência ao apelo da empresa ré, inexiste fundamento para sua procedência. Explico.

A argumentação baseada na cláusula resolutiva ignora que o contrato (ID 67171510) atribuiu exclusivamente à autora a faculdade de considerar resolvido o negócio, conforme se observa nos itens 2.5.1 e 3.1.2 do referido instrumento.

Desta forma, a pretensão da recorrente de caracterizar resolução automática do contrato, a partir da não superação das condições pactuadas, não encontra suporte no conteúdo do ajuste.

De mais a mais, ainda que os litigantes tenham negociado alternativas, não houve aceitação formal ou inequívoca da nova proposta por parte da autora, o que afasta a tese de acordo superveniente.

Por sua vez, a tentativa de transferência da obrigação a terceiros tampouco subsiste.

Isso porque, a empresa ré assumiu a obrigação de entregar a área específica, livre de ônus, no prazo definido.

Destarte, ao deixar de cumprir tal obrigação e justificar-se com base na resistência de terceiros, sem acionar judicialmente os meios para remover o entrave, a acionada assumiu os riscos do inadimplemento.

Outrossim, a alegada controvérsia existente entre a requerida e a empresa LopesSalamanca, citada como causadora do impasse, não interfere na relação obrigacional estabelecida com a demandante.

Ante o exposto, o voto é no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora, para determinar que, em fase de liquidação, se apurem os eventuais valores correspondentes à multa contratual e aos lucros cessantes, conforme o contrato celebrado (ID 67171510), assim como, NEGAR PROVIMENTO ao apelo da ré, por ausência de fundamento que desconstitua o inadimplemento reconhecido.

Em razão do resultado das insurgências, majoro os honorários recursais para 20% sobre o valor do proveito econômico, em favor dos advogados da parte autora, com fulcro no art. 85, §§2º e 11 do CPC.

Sala de Sessões,

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

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