Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA TURMA RECURSAL - PROJUDI
DECISÃO MONOCRÁTICA
RECURSO INOMINADO. PRESSUPOSTOS RECURSAIS ATENDIDOS. DEMANDAS REPETITIVAS. ART. 15, INC. XI, RESOLUÇÃO N° 02/2021 DO TJ/BA. ARRENDAMENTO RURAL DE IMÓVEL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO ARRENDADOR. ACIONANTE QUE COMPROVOU OS FATOS ALEGADOS NA INICIAL, CUMPRINDO O ÔNUS DE PRODUÇÃO DE PROVA MÍNIMA DO DIREITO INVOCADO. UTILIZAÇÃO DA ÁREA POR TERCEIROS, COM QUEIMADAS E ABERTURA DE ESPAÇO COM MAQUINÁRIOS. QUALQUER EXCEÇÃO AO USO E GOZO DA POSSE POR PARTE DO ARRENDATÁRIO CONFIGURA DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DIVERSAS PROVAS NOS AUTOS. PARTE RÉ QUE NÃO CUMPRIU COM O DISPOSTO NO ARTIGO 373, II DO CPC. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUEBRA DA CONFIANÇA E DA EXPECTATIVA DE USO/GOZO DO BEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
Vistos, etc…
A Resolução nº 02, de 10 de fevereiro de 2021, que instituiu o Regimento Interno das Turmas Recursais dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado da Bahia e da Turma de Uniformização da Jurisprudência, estabeleceu a competência do relator para julgar monocraticamente matérias com uniformização de jurisprudência ou entendimento sedimentado.
A sentença de mérito julgou parcialmente procedente os pedidos, para: “Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a presente ação com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC para DECLARAR a rescisão do contrato de arrendamento firmado entre as partes, considerando como data da rescisão o mês de abril de 2022, bem como para: 1) CONDENAR o Demandado ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a Autor, como devolução proporcional do valor pago pelo arrendamento, corrigido pelo INPC a partir da data de desconto dos cheques, e com juros de 1% ao mês, a partir da citação. 2) CONDENAR o Demandado ao pagamento de R$540,00 (quinhentos e quarenta reais) ao Autor, a título de danos materiais, corrigido pelo INPC e com juros de 1% ao mês, tudo a partir da citação; 3) CONDENAR o Demandado a pagar ao Autor R$1.000,00 (mil reais) a título de indenização por danos morais, corrigido pelo INPC e com juros de 1% ao mês, tudo a partir do arbitramento. Indefiro os demais pedidos.”
Inconformada, a parte ré interpôs recurso inominado.
MANOEL FEITOSA NETO ajuizou a presente ação em face de RAFAEL SÁVIO CARVALHO DE SOUZA, aduzindo que em outubro de 2021 as partes negociaram acordo de arrendamento rural do imóvel Fazenda Poço Dantas, na zona rural deste município com início em dezembro de 2021 e vigência de doze meses, valor mensal de R$ 1.000,00, e modo de pagamento dois cheques nos valores de R$ 6.000,00 cada um, para 15/12/2021 e 15/01/2022. Que o contrato foi verbal. Que o arrendamento teve por objeto uso do curral, pastos e cochos de alimentação distribuídos pela propriedade, sem uso ou manutenção das casas situadas no interior da fazenda. Que em dezembro de 2021, o Autor transferiu para a propriedade arrendada sessenta cabeças de gado. Que em janeiro de 2022 fez benfeitorias necessárias em cercas externas por causa da chuva. Que em março de 2022 iniciou-se a turbação na posse do arrendatário, com acesso de terceiros ao local e que estes estariam deixando um passadiço de acesso à estrada aberto, onde ficam os animais. Que em abril de 2022, o Requerido passou a praticar atos de perturbação da posse do Autor, com queimadas no local, próximo ao cocho dos animais, loteamento na propriedade - com utilização de maquinário pesado - passadiço por onde ocorrem as entradas de maquinário constantemente deixado aberto para terceiros (alheios ao conhecimento do autor) e que adentravam na propriedade por ordem do requerido para realizar as ações descritas acima.
Que em 05/04/2022 o Autor entra em contato com o Requerido para conversar sobre a situação descrita e o mesmo afirmou que o local onde supostamente estaria ocorrendo a turbação são lotes separados da propriedade que todos sabem que estão à venda, situação que o Autor afirma que desconhecia. Que o Requerido se comprometeu a colocar uma corrente no passadiço para que não ficasse aberto, mas não o faz. Que passados alguns dias, o Requerido realizou o bloqueio dos locais de passagem de acesso ao curral e às áreas de pasto, impedindo que o Autor tivesse acesso aos animais que estavam na propriedade, com a colocação de arames nos locais de passagem. Que em 10/04/2022 o Autor entrou em contato com o Requerido via whatsapp para buscar explicações quanto ao fechamento da passagem, e o Requerido afirmou que as áreas bloqueadas não faziam parte do arrendamento e que o bloqueio teria sido realizado para preservar o imóvel existente no local.
Que em razão dos problemas relatados, o Autor retirou o rebanho da propriedade em 13/04/2022, finalizando em 23/05/2022 (emenda à inicial, fls. 43), realizando novo arrendamento. Requereu a rescisão do contrato, devolução do valor relativo ao período não utilizado, danos materiais (despesa com construção de cerca), despesas com novo arrendamento, despesas para a retirada dos animais, transporte dos animais e danos morais.
O demandado contestou o feito aduzindo que não estava presente quando o Autor acomodou os animais no imóvel. Que sobre as queimadas e acessos de terceiros, existem 7 hectares da fazenda destinados a serem lotes, com contratos de compra e venda, e que não existiam cochos perto dessas propriedades. Que outros donos da terra divididas em lotes cercaram seus terrenos e fizeram cultivo no mesmo e os animais do Autor invadiram a propriedade. Que o Autor sabia dos lotes vendidos e que não faziam parte da fazenda arrendada. Que não houve bloqueio ao acesso ao curral. Que o Autor descumpriu o acordo quanto ao acesso à casa e invadiu este território e os animais causaram estragos na cerca que delimitava a área. Que o gado destruiu uma pilastra. Que solicitado ao Autor que consertasse a cerca, o mesmo afirmou que não era sua responsabilidade e o Réu realizou correções para impedir o acesso dos animais à área da casa. Que existe um passadiço para acesso ao curral. Que o autor não comunicou a intenção de remover os animais, rompendo o contrato por sua iniciativa. Impugnou os danos com benfeitorias necessárias, aduzindo ausência de contrato neste sentido e que o Autor afirmou que a manutenção da cerca seria de sua responsabilidade. Que a rescisão se deu por vontade do autor. Impugnou os danos.
Após compulsar detidamente os autos, não verifico nos autos elementos para acolher o recurso interposto pela parte ré.
O juízo a quo analisou os documentos criteriosamente e proferiu sentença em total consonância com a prova colacionada aos autos. Vejamos:
“À vista da possibilidade de contrato de arrendamento verbal, nos termos do art. 11 do Decreto nº 59.566/66, e tendo sido a contratação reconhecida por ambas as partes nos autos, sua existência se mostra incontroversa.
A análise do feito passa a ser feita a partir da distribuição do ônus da prova, nos termos do art. 373, I e II do CPC, cabendo ao autor a prova quanto aos elementos constitutivos de seu direito, e ao Requerido prova de elementos que afastem, impeçam este direito.
Do que restou colhido nos autos, importa ressaltar o consenso das partes quanto ao contrato ter ocorrido de forma verbal, quanto ao fato da área da casa (sede do imóvel) não fazer parte do contrato, tendo o arrendamento como objeto o uso do curral, pastos e cochos de alimentação distribuídos pela propriedade, nos termos da própria exordial, bem como de o mesmo ter sido firmado com prazo de 12 meses, sendo pagos R$ 12.000,00 pelo mesmo.
Busca o Autor o reconhecimento da rescisão antecipada do contrato por culpa do demandado, requerendo ainda indenização por danos materiais e morais decorrentes dos fatos alegados.
Sustenta em sua inicial que teve o uso da propriedade arrendada turbado inicialmente em março de 2022, e que em abril de 2022 foi completamente impedido pelo demandado que fechou o acesso existente ao local do curral.
Dentre as obrigações do Arrendador, descritas no art. 40 do Decreto nº 59.566/66, temos no inciso II:
II - a garantir ao arrendatário o uso e gôzo (sic.) do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato.
Do que consta nos autos, principalmente pelos áudios acostados pelas partes e depoimentos prestados, verifica-se que restou provada turbação à posse do Autor- Arrendatário, eis que o mesmo, por diversas vezes, relatou ao Requerido que terceiros estavam fazendo uso de área da propriedade, inclusive com utilização de maquinários pesados e queimadas, deixando ainda o passadiço aberto, o que estava gerando risco aos animais.
A criação de gado demanda cuidados específicos, principalmente com a guarda dos animais, pelo que os fatos descritos e provados pelos áudios e fotografias acostadas demonstram que o passadiço existente na propriedade eventualmente era deixado aberto por terceiros, gerando risco de perda dos animais pelo autor.
Ademais, o arrendamento foi firmado entre as partes para toda a propriedade, exceto a área da casa, como o próprio demandado afirmou em seu depoimento, pelo que, a utilização da área por terceiros, com queimadas e abertura de espaço com maquinários, é situação não esperada pelo arrendatário.
O próprio Requerido afirmou que não comunicou ao autor que havia parte da propriedade destinada a loteamentos, não sendo cabível a afirmação de que era uma informação conhecida por todos na região, mesmo porque não há prova disto.
Em se tratando de contrato verbal, vale o que ficou acertado entre as partes, e da prova produzida, este acerto foi a utilização de toda área da propriedade, exceto a da casa (sede), pelo que qualquer exceção ao uso e gozo da posse por parte do arrendatário configura descumprimento contratual, ainda mais quando restou provado que o Autor comunicou os fatos ao Demandado, requerendo providências para a cessação da turbação, nos termos do art. 41, III do Decreto nº 59.566/66, sem que o demandado tivesse adotado qualquer medida nesse sentido.
Os áudios acostados no evento 16, em específico os áudios AUDIO - 2022.03.06 (1) - MANOEL INFORMA QUE O PASSADICO ESTA SENDO DEIXADO ABERTO.mp3 e AUDIO - 2022.04.05 (1) - MANOEL PEDE EXPLICACOES SOBRE AS QUEIMADAS - LOTEAMENTOS E MOVIMENTACOES.mp3, demonstram que o Autor não apenas comunicou ao Requerido o que estava acontecendo como afirmou que estava insatisfeito, que não era justo, que tinha um “entre e sai de gente”, e que o mesmo cuidava do gado dele “com muito ciúme” e que estava vendo que não ia dar certo. Perguntou ainda ao Requerido se ele aconselhava a passar o arrendamento pro vizinho, o que demonstra que o Autor notificou o Demandado da intenção de romper o contrato, da mesma forma que este foi feito, verbalmente, portanto, válida, nos termos do art. 472 do Código Civil.
Deste modo, impõe-se o reconhecimento da rescisão do contrato, em face do inadimplemento do Arrendador, nos termos do art. 475 do Código Civil:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Quanto ao fechamento da cancela de acesso à propriedade, ainda que seja considerada a existência de outro acesso ao curral e à própria propriedade que não seja o da área da casa, e ainda que não reste configurado um completo impedimento de uso do local, fica evidente, pelas provas constantes dos autos, que houve modificação do acesso do Autor pelo Requerido no curso do arrendamento, portanto, modificação dos termos contratados.
Os áudios acostados e o depoimento do réu demonstram que no início o Autor teve acesso à propriedade pela cancela próxima da sede, tendo inclusive o Requerido afirmado em áudio acostado que o Autor poderia utilizar de depósito localizado próximo à casa.
Ademais, as testemunhas ouvidas em Juízo afirmaram que o passadiço (acesso alternativo indicado pelo demandado) existente na área, fls. 34 dos autos, dá acesso à fazenda arrendada, entretanto, conforme afirmado pela testemunha arrolada pelo demandado, Sr. Júnior, bem como a testemunha arrolada pelo autor, Sr. Almir, não tem como o acesso ser feito de carro ao curral por ali, afirmando eles que passa um boi, uma pessoa montada a cavalo, mas não um carro.
Verifica-se portanto que o fechamento pelo Requerido, do acesso próximo à sede dificultou o uso da propriedade pelo Autor.
Os áudios acostados no evento 16, em específico, AUDIO-2022.04.10-(1) -MANOEL-PEDE-EXPLICACOES-SOBRE-OS-BLOQUEIOS.mp3; AUDIO-2022.04.10-(2)-RAFAEL-ADMITE-OS-BLOQUEIOS.mp3; AUDIO-2022.04.10-(3)-RAFAEL-CONTINUAÿÿO.mp3; AUDIO-2022.04.10-(4)-MANOEL-PEDE-QUE-RAFAEL-DESFACA-OS-BLOQUEIOS-OU-INDIQUE-NOVA-PASSAGEM.mp3; AUDIO-2022.04.10-(4)-MANOEL-PEDE-QUE-RAFAEL-DESFACA-OS-BLOQUEIOS-OU-INDIQUE-NOVA-PASSAGEM.mp3, indicam que quando o Requerido fechou a passagem, houve questionamento pelo Autor, tendo este sugerido que o Requerido fizesse uma nova passagem para acesso/movimentação do gado, aceitando que não fosse mais utilizada aquela passagem próxima à casa, se houvesse outra opção. O demandado responde que já havia tido despesa para fechar e que não faria nova abertura, sugerindo que o próprio autor colocasse uma madeira, um novo passadiço, para entrar, mas não dando opção de passagem do gado pelo acesso.
Considerando que o arrendamento foi realizado com objetivo da criação/manejo/engorda do gado, e imposta uma modificação sobre a forma do uso da propriedade no curso do contrato, acarretando ao Arrendatário desvantagem não esperada, resta corroborada a possibilidade de rescisão antecipada do contrato.
DA INDENIZAÇÃO REQUERIDA PELAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
As benfeitorias realizadas pelo Autor nas cercas, por conta dos estragos das chuvas, restam comprovadas tanto pelos áudios acostados no evento 16 - “AUDIO - 2022.01.21 (4) - MANOEL INFORMA QUE JA FEZ AS BENFEITORIAS NECESSARIAS – CERCAS.mp3”, pela testemunha Almir ouvida em audiência, quanto pelo vídeo acostado, ao que não há qualquer resposta do Requerido nos áudios discordando de referidas benfeitorias.
A sequência de áudios demonstra que o Autor fala que está tudo certo nas cercas feitas, informando que não sabe onde fica o depósito indicado pelo Réu, ao que este, em áudio seguinte, indica a localização do depósito, sem questionar o serviço realizado nas cercas, o que indica concordância.
Tratando de benfeitorias necessárias para recomposição das cercas da propriedade, danificadas das pelas fortes chuvas que ocorreram na região na época dos fatos, resta resguardado o direito do autor ao ressarcimento quanto ao valor dispendido, eis que a obrigação do reparo era do Arrendador, nos termos do art. 40, III do Decreto nº 59.566/66.
Ainda sobre o direito do Autor, prescreve in verbis o art. 25 do mesmo decreto:
Art. 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção fôr expressamente autorizada pelo arrendador.
Deste modo, impõe-se a procedência do pedido quanto ao valor gasto com a construção da cerca, a saber R$ 540,00 (quinhentos e quarenta reais).
DOS DANOS MATERIAIS ALEGADOS
Dentre os danos alegados e pedidos do Autor temos: Ressarcimento dos valores relativos aos meses de maio de 2022 (momento de início do bloqueio) até dezembro de 2022, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais); Despesa com novo arrendamento, feito em razão do bloqueio, no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais); Diárias de funcionários para retirada dos animais no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), pagos à André (vizinho da propriedade), com comprovante de recebimento anexo; Transporte dos animais para novo local arredado no valor de R$ 1.180,00 (um mil cento e oitenta reais), comprovantes de recibo anexos.
Verifica-se que o que ocorreu no caso dos autos foi a rescisão antecipada do contrato por descumprimento contratual por parte do Arrendador, demandado neste feito.
Deste modo, devida a devolução proporcional do valor pago pelo arrendamento, quanto aos meses não utilizados, a saber, oito meses, portanto procedente o pedido de ressarcimento nos termos formulados na exordial.
Quanto aos pedidos para pagamento dos custos com transporte dos animais e retirada deles, assim como de custos com o novo arrendamento, estes não procedem.
Com a rescisão, o que ocorreu foi a antecipação de situação fática que se daria com o término do contrato – retirada e transporte dos animais, bem como eventual novo arrendamento. Não há que se falar que tais situações decorreram do descumprimento contratual, eis que as mesmas ocorreriam de toda sorte quando do termo final deste.
A rescisão com devolução do valor pago pelo tempo não utilizado restitui às partes o status quo ante, restabelecendo a normalidade da situação de ambos. Não há nos autos, prova de gastos pelo Autor que excederam os custos que o mesmo teria ao fim do contrato, pelo que, eventual condenação neste sentido configuraria enriquecimento sem causa, vedado em nosso ordenamento jurídico.
DOS DANOS MORAIS
Quanto aos danos morais, entendo pela procedência do pedido, eis que a prova produzida converge neste sentido.
As partes firmaram um contrato verbal, comum em muitos casos semelhantes aos dos autos, bem como para a atividade exercida por ambos. Neste tipo de contrato, paralelo ao quanto dito pelos contratantes, o que baliza a relação é a confiança que se estabelece no momento e como requisito da contratação.
Verifica-se pelos diversos áudios acostados que houve quebra desta confiança, o que, aliado às modificações da forma de uso da propriedade levou ao encerramento do negócio.
As diversas tentativas de acordo demonstram que o Autor teve um desgaste que ultrapassa o mero aborrecimento, além do que, o mesmo teve rompida, de forma inesperada, expectativa quanto ao ano de sua atividade comercial.
Todos estes elementos configuram o dano alegado, e presente o ato ilícito do demandado – inadimplemento contratual, bem como nexo causal, implicam na responsabilização do Requerido e acolhimento do pedido de indenização por dano de ordem moral.
No que se refere quantum da indenização, como reiterado em diversos precedentes do STJ, o valor do dano moral deve ficar ao prudente critério do Juiz, considerando as circunstâncias concretas do caso. Não pode gerar enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento de outra, possuindo verdadeiro caráter reparador da ofensa, proporcional ao dano causado, servindo ainda de reprimenda a parte ofensora e desestimulo à prática de novo ato ilícito, levando-se ainda em conta a capacidade econômica das partes.
Deste modo, o valor da indenização deve ser avaliado com balizamento em critérios subjetivos existentes no caso concreto, ponderado pelo órgão jurisdicional que, subministrado por elementos de experiência comum (CPC, art.335), avaliará e graduará o quantum de acordo com a intensidade e a duração do sofrimento da vítima, bem como do grau de culpabilidade com que agiu o ofensor, na prática do ato ocasionador do dano reparável.
Ressalto que a condição econômica do demandado restou demonstrada nos autos, ganhando o mesmo pouco mais de dois salários mínimos, bem como demonstrado que a propriedade é bem que não pertence apenas ao mesmo, e ainda que não se mostra, a priori, uma propriedade que gere renda regular.” Grifo nosso.
Destarte, verifica-se que as alegações autorais de descumprimento dos termos contratuais por parte do arrendador resta, devidamente, comprovado nos autos. A parte autora, Arrendatária, produziu nos autos diversas provas a fim de consubstanciar suas alegações. Especial atenção para as gravações apresentadas por meio de QR CODE, no bojo da inicial, que comprovam a turbação praticada pela ré, bem como que a acionante comunicou ao acionado sobre a situação e a sua insatisfação. As testemunhas arroladas também corroboram com a tese autoral.
Desse modo, verifico que as conversas em áudio, depoimentos, testemunhas, fotografias e vídeos serviram de base na formação do convencimento do juízo sentenciante, respeitando-se fielmente os termos do art. 489 do Código de Processo Civil. Motivo pelo qual, mantenho a sentença pelos seus próprios fundamentos.
No tocante o pleito por indenização por danos morais, entendo que a condenação pleiteada deriva da própria conduta ilícita praticada pela ré, notadamente pela evidente pela quebra da relação de confiança e da expectativa pelo uso e gozo do bem.
Em se tratando de dano moral, não há regras objetivas para a sua fixação, cabendo ao juiz a árdua tarefa de arbitrá-lo, segundo os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, atentando, sempre, para a natureza e extensão do dano, bem como para as condições pessoais do ofensor e do ofendido. O valor do dano moral, pois, não pode ser irrisório para a parte que vai pagar nem consistir em fonte de enriquecimento sem causa para a vítima, exercendo a função reparadora do prejuízo e preventiva da reincidência do réu na conduta lesiva.
A reparação deve ser suficiente para mitigar o sofrimento do ofendido, atendendo ao caráter pedagógico e preventivo da medida, mas pautada nos critérios da proporcionalidade e da razoabilidade, a fim de não ensejar o enriquecimento indevido.
Tendo em conta tais elementos, tenho que foi adequada a condenação na quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais) presente na inicial.
Nesse passo, conforme acima indicado, adota-se toda a fundamentação utilizada na sentença para confirmá-la.
Ante o exposto, nos termos do art. 15, inc. XI, do Regimento Interno das Turmas Recursais, NEGO PROVIMENTO ao recurso inominado para manter a sentença por seus próprios fundamentos.
Custas e honorários advocatícios pela recorrente vencida, os últimos arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.
Em havendo embargos de declaração, as partes ficam, desde já, cientes de que "quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa", nos termos do § 2°, art. 1.026, CPC.
Em não havendo mais recursos, após o decurso dos prazos recursais, deverá a Secretaria das Turmas Recursais certificar o trânsito em julgado e promover a baixa dos autos ao MM. Juízo de origem.
Salvador/BA, na data registrada no sistema.
MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA
JUÍZA DE DIREITO RELATORA