PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL CUMULADA COM PRETENSÃO REVISIONAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA QUANTO À ADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida em ação renovatória de locação comercial que rejeitou preliminares processuais, admitiu o aditamento da petição inicial para inclusão de pretensão revisional, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório, reconheceu a adimplência da locatária no momento do ajuizamento da demanda e determinou a realização de prova pericial. A agravante requer a fixação de aluguel provisório, o reconhecimento do inadimplemento da locatária e a determinação de depósito judicial das diferenças locatícias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a fixação de aluguel provisório na ação renovatória cumulada com revisão, diante da existência de sentença proferida em ação renovatória anterior; e (ii) estabelecer se a controvérsia acerca da adimplência da locatária pode ser apreciada nesta via recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 68 da Lei nº 8.245/1991 autoriza a fixação de aluguel provisório quando houver controvérsia sobre o valor locatício. Como a primeira ação renovatória disciplinou período contratual já encerrado, inexiste impedimento ao arbitramento provisório na presente demanda, relativa a novo ciclo contratual. O valor de R$ 7.385,79 mostra-se razoável por corresponder à atualização monetária do aluguel anteriormente fixado judicialmente, além de evitar prejuízo à locadora durante o curso do processo.

4. A alegação de inadimplemento da locatária e o pedido de depósito judicial das diferenças locatícias demandam dilação probatória, pois envolvem a apuração do efetivo cumprimento das obrigações contratuais e requisito de procedibilidade da ação renovatória, devendo ser apreciados pelo juízo de origem após a instrução.

5. A superveniência do julgamento do agravo de instrumento prejudica o exame do agravo interno anteriormente interposto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Agravo de instrumento provido em parte. Agravo interno prejudicado. 

Teses de julgamento:

1. É cabível a fixação de aluguel provisório em ação renovatória cumulada com revisão, nos termos do art. 68 da Lei nº 8.245/1991, ainda que exista sentença em ação renovatória anterior relativa a período contratual já encerrado.

2. A controvérsia sobre a adimplência do locatário e a necessidade de depósito judicial das diferenças locatícias exige instrução probatória e não comporta apreciação exauriente em agravo de instrumento.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 68, 71, II, e 72, § 4º; CPC, art. 7º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-RJ, AI nº 0087389-52.2022.8.19.0000, Rel. Des. Andre Luiz Cidra, 11ª Câmara Cível, j. 08.03.2023; TJ-MG, AI nº 1.0000.21.249922-2/001, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, 10ª Câmara Cível, j. 26.04.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8012477-93.2026.8.05.0000, em que figuram como agravante e agravada, respectivamente, LÍCIA MARIA PITANGUEIRA SANDES PALMA e SBA TORRES BRASIL LIMITADA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do agravo de instrumento e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, bem como JULGAR PREJUDICADO o agravo interno, nos termos do voto da relatora.

     Sala das Sessões, data registrada no sistema.

                     PRESIDENTE

Zandra Anunciação Alvarez Parada  

Juíza Substituta de 2º grau - RELATORA 

           PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por LÍCIA MARIA PITANGUEIRA SANDES PALMA contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação Renovatória de Locação nº 8029044-75.2021.8.05.0001, ajuizada por SBA TORRES BRASIL LIMITADA, que, ao proceder ao saneamento do feito, rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa, ausência de condição da ação e decadência suscitadas pela requerida, acolheu o aditamento da inicial para inclusão de pretensão revisional, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório, reconheceu a situação de adimplência da autora no momento do ajuizamento da demanda e determinou a realização de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel.

Irresignada, a agravante sustenta, em síntese, que a sentença proferida nos autos da ação renovatória nº 0518282-55.2016.8.05.0001, ajuizada anteriormente, que fixou o aluguel mensal em R$ 4.000,00 com reajuste anual pelo IGP-M, encontra-se pendente de julgamento de apelação recebida com efeito suspensivo, razão pela qual não poderia produzir efeitos para obstar a fixação de aluguel provisório na presente demanda. Aduz que ambas as partes formularam pedido de arbitramento provisório, havendo controvérsia manifesta quanto ao valor locatício, o que atrairia a incidência do art. 68 da Lei nº 8.245/91, defendendo a fixação do valor de R$ 7.385,79, correspondente à atualização monetária do montante anteriormente fixado.

Argumenta, ainda, que a decisão agravada incorreu em erro de fato ao reconhecer a adimplência da autora, sob o fundamento de inexistência de notificação acerca de diferenças de aluguel, sustentando que houve constituição em mora e que existe débito histórico no importe de R$ 148.233,22, já apontado em notificação extrajudicial e em documentos juntados aos autos da ação conexa. Assevera que o art. 71, II, da Lei nº 8.245/91 exige prova do exato cumprimento do contrato em curso como condição da ação renovatória, defendendo a necessidade de depósito judicial dos valores controvertidos.

Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ativo para fixação imediata de aluguel provisório no valor postulado, bem como o reconhecimento da existência de notificação e a determinação de comprovação do adimplemento contratual pela autora.

Por meio da decisão de ID 99686959, foi deferido em parte o pedido de a antecipação da tutela recursal, apenas para fixar o aluguel provisório no valor mensal de R$ 7.385,79, tendo a agravada se insurgido por meio do agravo interno de ID 106721490.

No ID 106721486, a recorrida apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da decisão agravada, sob o argumento de que cumpre regularmente suas obrigações contratuais, inexistindo inadimplemento no período contratual em discussão. Assevera a inexistência de urgência apta a justificar a fixação liminar de aluguel provisório, bem como que a notificação invocada pela agravante se refere a período contratual diverso e não comprova mora. Defende que a definição do valor locatício depende da realização de perícia técnica e requer o desprovimento do recurso.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que não se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

            Salvador, data registrada no sistema.

Zandra Anunciação Alvarez Parada  

Juíza Substituta de 2º grau – RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como mencionado no relatório, trata-se de agravo de instrumento interposto por LÍCIA MARIA PITANGUEIRA SANDES PALMA contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação Renovatória de Locação nº 8029044-75.2021.8.05.0001, ajuizada por SBA TORRES BRASIL, LIMITADA, que, ao proceder ao saneamento do feito, rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa, ausência de condição da ação e decadência suscitadas pela requerida, acolheu o aditamento da inicial para inclusão de pretensão revisional, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório, reconheceu a situação de adimplência da autora no momento do ajuizamento da demanda e determinou a realização de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

No caso em tela, a controvérsia central do presente recurso agravo de instrumento reside na adequação da decisão interlocutória que indeferiu o arbitramento do aluguel provisório e chancelou a alegada adimplência da locatária, ora agravada.

Com efeito, a relação locatícia entre as partes remonta a um contrato de locação comercial firmado inicialmente em 01/10/2001, com prazo de 15 (quinze) anos, tendo por objeto área de aproximadamente 62 m² do imóvel localizado na Rua Travasso do Meio, nº 41, Baixo do Bonfim, Salvador/BA, destinado à instalação de equipamentos e antenas de telecomunicações.

Precedendo a demanda que deu origem a este agravo de instrumento, a agravada (SBA Torres Brasil, Limitada) havia ajuizado uma primeira ação renovatória (processo nº 0518282-55.2016.8.05.0001). Naquela ocasião, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente o pedido e, após integração, determinou a renovação do contrato de locação pelo prazo de 05 (cinco) anos, com início em 01 de outubro de 2016, e fixando o valor do aluguel mensal em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), com reajuste anual pelo IGP-M, a qual se encontra pendente do julgamento de recurso de apelação.

No curso da segunda ação renovatória (processo nº 8029044-75.2021.8.05.0001), foi proferida a decisão interlocutória agravada, que saneou o feito, rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa e decadência, e acolheu o aditamento para permitir a análise da pretensão revisional. Contudo, em ponto crucial, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório, sob o fundamento de que a "vigência da sentença proferida no âmbito da ação revisional em apenso" (referindo-se à primeira renovatória de 2016) inviabilizaria a alteração de suas conclusões sem a ocorrência de fato novo.

Ocorre que a análise perfunctória dos autos revela a probabilidade do direito no tocante à fixação do aluguel provisório, senão vejamos.

Cediço que o art. 68 da Lei nº 8.245/91 autoriza a fixação de aluguel provisório sempre que houver controvérsia quanto ao valor locatício em ações revisionais ou renovatórias cumuladas com revisão. No presente feito, ambas as partes formularam expressamente o pedido de arbitramento: a autora pelo valor de R$ 4.197,21 e a ré pelo valor de R$ 20.000,00.

Não obstante a fundamentação utilizada pelo juízo de origem, observa-se, a princípio, que a sentença da primeira renovatória fixou a renovação do contrato pelo prazo de 05 (cinco) anos, com termo inicial em 01/10/2016, de modo que esse período já se exauriu completamente. A segunda ação renovatória versa sobre período subsequente, de modo que as duas demandas, embora conexas, regulam ciclos contratuais autônomos, não se vislumbrando empecilho para arbitramento provisório do aluguel.

Ademais, o valor postulado (R$ 7.385,79) mostra-se razoável para este momento processual, pois reflete a mera atualização monetária (IGP-M) do valor de R$ 4.000,00 reconhecido judicialmente na ação conexa, evitando a manutenção de valor unilateralmente imposto pela locatária.

O perigo da demora também se mostra presente, pois a manutenção de aluguel em patamar defasado impede a fruição dos frutos do patrimônio pela locadora.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE CONCEDEU A TUTELA DE URGÊNCIA, FIXANDO O ALUGUEL PROVISÓRIO EM 80% DO VALOR ATUALMENTE PRATICADO. INSURGÊNCIA DO RÉU (LOCADOR) . POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO A PEDIDO DO LOCATÁRIO, EM ATENÇÃO AO PRINCÍPIO DA SIMETRIA E À PARIDADE DE TRATAMENTO PREVISTA NO ART. 7º DO CPC. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 72, § 4º, DA LEI Nº 8245/91. A FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO TEM COMO FINALIDADE MITIGAR EVENTUAL DESEQUILÍBRIO SUPERVENIENTE DA EQUAÇÃO ECONÔMICA DO CONTRATO, ASSEGURANDO-SE A SUA CONTINUIDADE DURANTE TODO O TRÂMITE DA AÇÃO RENOVATÓRIA . RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO NA DECISÃO A TÍTULO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

(TJ-RJ - AI: 00873895220228190000 2022002118911, Relator.: Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 08/03/2023, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/03/2023)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA C/C REVISIONAL DE ALUGUEL - FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PROVISÓRIOS - ART. 68, II, B, DA LEI 8.245/91 - POSSIBILIDADE - AÇÃO AJUIZADA PELO LOCATÁRIO - LAUDOS DISCREPANTES - FIXAÇÃO DISCRICIONÁRIA DO MAGISTRADO - VALOR NÃO INFERIOR A 80% DO ALUGUEL VIGENTE -. Na ação renovatória de aluguel, tem-se possível a fixação dos alugueis provisórios, inclusive em tutela de urgência, desde que observados os requisitos do art . 68, II da Lei 8.245/91. Proposta a ação pelo locatário, os alugueis provisórios não podem ser fixados em montante inferior a 80% do valor do aluguel vigente. Apresentados laudos discrepantes pelas partes, cabe ao juiz exercer a discricionariedade que lhe é conferida por lei, a fim de arbitrar os alugueis provisórios com fulcro nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade .

(TJ-MG - AI: 10000212499222001 MG, Relator.: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 26/04/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/04/2022)

No que tange ao reconhecimento do inadimplemento e à determinação de depósito judicial, observa-se que a matéria não comporta apreciação por meio deste agravo de instrumento, por demandar exame mais aprofundado do conjunto probatório, especialmente quando ainda pendente a produção de prova pericial determinada pelo juízo de origem.

Isso porque a controvérsia instaurada envolve a análise de supostas diferenças de aluguéis acumuladas ao longo da relação locatícia, a existência e a eficácia de notificação extrajudicial, bem como a verificação do efetivo cumprimento das obrigações contratuais à luz do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91. Ademais, o reconhecimento ou não da adimplência da autora repercute diretamente na ação renovatória, confundindo-se com o próprio requisito legal de procedibilidade da demanda, circunstância que recomenda sua apreciação pelo juízo de origem, após a adequada instrução.

No tocante ao agravo interno de ID 106721490, interposto contra decisão que deferiu em parte o pedido de antecipação da tutela recursal, resta prejudicada a sua análise, diante da perda superveniente do interesse decorrente do julgamento deste agravo de instrumento.

Ante o exposto, VOTO no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas para fixar o aluguel provisório no valor mensal de R$ 7.385,79. Como consequência, JULGO PREJUDICADO o agravo interno.

         Salvador, data registrada no sistema.

Zandra Anunciação Alvarez Parada  

Juíza Substituta de 2º grau – RELATORA