PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. TAXA DE JUROS. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. DEVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM DESTINAÇÃO CLARA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DESNECESSIDADE DE MULTA DIÁRIA. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida nos autos de ação de obrigação de pagar c/c indenização por danos morais, decorrente de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a abusividade da taxa de corretagem, com determinação de restituição à autora, afastando a alegação de abusividade dos juros remuneratórios e validando a cláusula de retenção de 25% dos valores pagos, sem condenação por danos morais. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula de juros remuneratórios pactuada é abusiva mesmo sem ter sido aplicada; (ii) estabelecer se a retenção de 25% sobre os valores pagos configura cláusula penal abusiva; (iii) determinar se é devida a restituição da comissão de corretagem; (iv) avaliar se houve dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A simples previsão de cláusula de juros remuneratórios superiores à taxa média de mercado, sem incidência efetiva sobre os valores pagos, não configura prática abusiva nem enseja declaração de nulidade, diante da ausência de interesse processual e de repercussão prática.

2. A rescisão contratual se deu por iniciativa da consumidora, em razão de dificuldades financeiras, autorizando a retenção de parte dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo legítima a cláusula de penalidade fixada em 25% do montante efetivamente desembolsado.

3. A comissão de corretagem, prevista genericamente em cláusula contratual (ID. 81098320, fl. 05), não foi destacada de forma clara e transparente, tampouco indicada a sua destinação específica, violando o dever de informação do fornecedor, motivo pelo qual é devida a restituição à consumidora. A legitimidade da imputação do ônus financeiro ao consumidor, referente à comissão de corretagem, pressupõe informação prévia e em destaque acerca do respectivo valor, apartado do montante atribuído ao imóvel, de forma a deixar evidente ao promissário comprador a soma a ser adimplida atinente a cada obrigação em particular. 

4. Não se justifica a imposição de multa diária (astreintes), diante da existência de determinação expressa quanto à restituição de valores com correção monetária e juros legais. 

5. Incabível a indenização a título de danos morais, vez que ausente ofensa a direitos da personalidade. A exigibilidade das penalidades previstas nas cláusulas contratuais, em razão dessa rescisão, revela o mero exercício regular de um direito. 

IV. DISPOSITIVO

Recursos conhecidos e desprovidos. 

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, AgRg no AREsp 728.256/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 19.11.2015; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.653.920/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.09.2023; TJ-BA, APL 0516281-05.2013.8.05.0001, Rel. Des. Márcia Borges Faria, j. 20.09.2017.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8050344-25.2023.8.05.0001, em que figuram simultaneamente como apelantes e apelados RAISSA MAIA COSTA e  SPE HOUSE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negaram-se provimentos aos apelos, à unanimidade.

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos simultaneamente por RAISSA MAIA COSTA e SPE HOUSE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. contra sentença proferida Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Obrigação de Pagar c/c Danos Morais, proposta em face de SPE HOUSE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

Adoto o relatório da sentença, destacando que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, nos seguintes termos (ID. 81098354):

“(…) Pretende a parte autora a declaração de abusividade da taxa mensal de juros remuneratórios, requerendo a sua substituição pela taxa média divulgada pelo Bacen.Entretanto, a referida taxa incide no cálculo do financiamento do saldo devedor do imóvel, etapa em que a parte autora sequer alcançou, ante a rescisão requerida por ela, efetivada na data de 22/12/2021 (ID 382423998), antes mesmo do prazo previsto para eventual vencimento de parcela do saldo devedor (31/12/2022 – ID 382423991 – fls. 04). Assim, quanto às parcelas pagas pela demandante, não se demonstrou a incidência dos juros ora impugnados, razão pela qual afasto a alegação de abusividade (…) Na negociação administrativa do distrato, demonstrada em ID 382423998 (cláusula segunda), e conforme e-mail que discrimina valores (ID 382424765), temos que a demandada reconhece que a compradora pagou o valor de R$ 74.085,49, e que seria abatido o montante de R$ 32.516,37, considerada a incidência de multa de 25%, indicando incidir sobre o valor pago, além de taxa de comercialização de 5%, que aparenta incidir sobre o valor base.A hipótese de rescisão contratual pela ausência de cumprimento financeiro do contrato é aceita pela jurisprudência, o que retira da contratada a culpa pelo descumprimento contratual, e valida a retenção de percentual de valores pagos, conforme Súmula STJ 543 (…) em que pese a parte autora defenda que os valores incidentes a título de multa por rescisão contratual estejam sendo aplicados sobre o valor total do imóvel, não é o que se depreende do "Instrumento Particular de Distrato de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade" (ID. 382423998) e do e-mail encaminhado à demandante (ID. 382424765), e que informam os valores a serem retidos, notando-se que a quantia apontada como multa (R$ 18.521,37) já foi calculada tendo como base de cálculo o valor pago por ela (R$ 74.085,49), e não sobre o valor base do bem (R$ 279.900,00), não havendo que se falar em abusividade, da forma defendida pela parte requerente (…) a parte autora se insurgiu contra a cobrança de R$13.995,00 e requer a declaração de inexistência da referida cláusula, alegando que não utilizou do serviço de corretagem, e que se dirigiu diretamente ao stand de vendas para celebrar contrato, sem intermediação. Assim, embora haja cláusula sobre despesas de corretagem na promessa de compra e venda assinada pela parte autora, não se encontram devidamente especificadas as informações necessárias ao conhecimento do consumidor, como o nome do corretor ou empresa corretora destinatária do valor da taxa de corretagem, nem o destaque da quantia a ser paga. Assim, evidencia-se que a referida taxa de corretagem está incluída na composição do valor da proposta, sem a clareza e transparência necessárias ao conhecimento do consumidor, devendo assim ser declarada a sua abusividade (…) Isto posto, pelas razões acima expostas, fundamentando-se nos arts. 5º da CF, 186 do CC, e demais dispositivos legais aplicáveis à espécie, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, OS PEDIDOS, para declarar a inexistência da taxa de corretagem, determinando sua restituição à parte autora em parcela única, devidamente corrigida pelo INPC a partir de cada pagamento, e juros de 1%, a partir da citação, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, CPC.Em razão da sucumbência, condeno a demandada ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, após a atualização.”.

Os Embargos de Declaração (ID. 81098357) opostos pela parte ré foram rejeitados, conforme decisão constante no ID. 81098363.

Irresignada, a autora, RAISSA MAIA COSTA, interpôs o presente recurso (ID. 81098358), alegando que “(…) a mera existência de cláusulas que preveem juros excessivos já configura prática abusiva, especialmente em contratos de adesão (…) O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, IV, prevê que são nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. O simples fato de a cláusula prever juros superiores à taxa média de mercado coloca o consumidor em uma posição de vulnerabilidade, mesmo que tais juros não tenham sido efetivamente aplicados no caso concreto.”.

Aduz que “(…) A sentença, ao aplicar a retenção de 25% sobre os valores pagos, seguiu a orientação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que permite a retenção de parte dos valores pagos em casos de distrato. No entanto, a jurisprudência tem admitido a redução desse percentual em situações específicas, especialmente quando há indicativos de que a situação financeira do comprador contribuiu para a rescisão.”.

Defende que a sentença seja reformada “para incluir a imposição de multa diária (astreintes) em caso de descumprimento da obrigação de devolução do valor cobrado indevidamente. Tal medida se faz necessária para garantir o cumprimento efetivo da decisão, evitando que a Apelada retarde ou obstrua a restituição devida”.

Sustenta que “(…) a cobrança de taxas abusivas e a imposição de cláusulas contratuais desproporcionais são, por si só, fatores que geram danos à dignidade do consumidor (…) A jurisprudência pátria reconhece que, em casos de relação de consumo, o simples fato de o consumidor ser submetido a cobranças indevidas ou cláusulas abusivas já caracteriza a ofensa a seus direitos de personalidade, ensejando reparação por danos morais.”.

Desse modo, requer o provimento do recurso a fim de “a) Que os valores incidentes a título de multa por rescisão contratual sejam aplicados em cima dos valores já pagos pela Autora, e não em cima do valor total do imóvel; b) Que seja declarada inexistente a taxa de comercialização no importe de R$ 13.995,00 (treze mil, novecentos e noventa e cinco reais), no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais); c) Que a Acionada realize novo documento de distrato, com a exclusão das abusividades ali impostas e questionadas nesse autos, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais); d) CONDENE A RECORRIDA A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PARA O IMPORTE NÃO INFERIOR A R$ 10.000,00 (TRINTA MIL REAIS) ou outro valor a ser fixado por esse Tribunal; e) Condene a recorrida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência na monta de 20% ”.

A parte ré, SPE HOUSE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., por sua vez, também recorreu (ID. 81098366), alegando que “(…) a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma é válida quando expressamente prevista no contrato (REsp. 1.599.511/SP).”

Sustenta que “NO PRESENTE CASO, A CLÁUSULA CONTRATUAL 4.1. INFORMA EXPRESSAMENTE QUE A VENDEDORA (CONSTRUTORA), ORA APELANTE, FOI QUEM PAGOU A COMISSÃO DE CORRETAGEM OU TAXA DE COMERCIALIZAÇÃO, NO PERCENTUAL DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR DO IMÓVEL. INFORMANDO AINDA NA REFERIDA CLAÚSULA 4.1. QUE A COMPRADORA, ORA APELADA, RECONHECE QUE O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM FOI REALIZADO PELA SPE HOUSE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.”.

Argumenta que “(…) a comissão de corretagem foi paga pela Construtora Apelante, não há que se falar em restituição de tal valor a compradora, ora Apelada, que nada pagou a título de despesas de corretagem. Tal determinação resultaria em enriquecimento ilícito da Apelada.”.

Ao final, requer “seja dado provimento total ao recurso de apelação para que seja reformada a sentença afastando a condenação imposta.”.

A parte ré apresentou contrarrazões no ID. 81098362.

A parte autora apresentou contrarrazões no ID. 81098472.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, 17 de junho de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos, estando a apelante RAISSA MAIA COSTA dispensada do recolhimento do preparo, porquanto beneficiária da gratuidade da justiça, deferida na origem, em despacho de ID. 81098334. A apelante SPE HOUSE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., por sua vez, comprovou o recolhimento das custas no ID. 81098468.

Conforme relatado, cinge-se a controvérsia à análise acerca da possível abusividade da taxa de juros remuneratórios pactuada no contrato de promessa de compra e venda, da legitimidade da cláusula que prevê a retenção parcial dos valores pagos em caso de rescisão, da obrigatoriedade de devolução da taxa de corretagem e da eventual configuração de dano moral indenizável.

Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 30 de setembro de 2020 (ID 81098320), referente ao imóvel no valor de R$ 279.900,00 (duzentos e setenta e nove mil e novecentos reais), sendo que a autora efetuou o pagamento de R$ 74.085,49 (setenta e quatro mil e oitenta e cinco reais e quarenta e nove centavos), conforme consta no ID 81098321, fl. 01.

Ocorre que, como relatado na petição inicial, em razão de dificuldades financeiras, a autora solicitou a rescisão do negócio jurídico, formalizando o pedido por e-mail (ID. 81098322).

Pois bem.

No que se refere à alegação de abusividade da taxa mensal de juros remuneratórios, verifica-se que, conforme já destacado na sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau, a referida taxa incide sobre o cálculo do financiamento do saldo devedor do imóvel, situação que, todavia, nem chegou a se consumar, na medida em que o instrumento particular de distrato foi firmado em 22/12/2021 (ID. 81098321), ou seja, antes do vencimento da parcela do saldo devedor, que estava prevista para 31/12/2022 (ID. 81098320, fl. 04).

Portanto, quanto às prestações já pagas pela demandante, não se verifica a incidência dos aludidos encargos, razão pela qual a eventual declaração de abusividade da taxa contratualmente pactuada revela-se desprovida de qualquer eficácia prática ou interesse processual na presente demanda.

No que tange à retenção do valor pago, tem-se que a matéria já se encontra pacificada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por ocasião da edição da Súmula 543, que assim dispõe:

Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu ensejo ao desfazimento.”

Como se verifica, o desfazimento do negócio jurídico deu-se por culpa exclusiva da promitente compradora, que, em razão de dificuldades financeiras, optou pela rescisão. Nesses casos, na forma do entendimento sumulado pelo STJ, a restituição deve ser promovida de forma parcial e imediata, respeitada eventual cláusula contratual que discipline a retenção a título de cláusula penal rescisória.

No presente caso, a cláusula 6.3 do pacto (ID 81098320, fl. 06) prevê a penalidade pelo descumprimento, sendo que o e-mail da ré informa a incidência da multa no percentual de 25% (ID 81098322).

Com relação à retenção, a Corte Cidadã já pacificou que é lícita a estipulação de percentual que varie de 10% a 25% dos valores pagos, considerando as circunstâncias de cada negócio jurídico. A propósito:

“A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, considerando os prejuízos suportados.” (AgRg no AREsp 728256/DF)

Além disso, revela-se improcedente a alegação de que a retenção tenha incidido sobre o valor total do contrato, já que o negócio envolvia o montante de R$ 279.900,00 (duzentos e setenta e nove mil e novecentos reais), enquanto a compradora efetivamente pagou R$ 74.085,49 (setenta e quatro mil e oitenta e cinco reais e quarenta e nove centavos).

Assim, a penalidade de 25% incidiu apenas sobre o montante pago, resultando na quantia de R$ 18.521,37 (dezoito mil, quinhentos e vinte e um reais e trinta e sete centavos), como demonstram os IDs 81098322 e 81098321.

Desta feita, é perfeitamente lícita a retenção, limitada a 25% do total pago, sendo descabida discussão quanto à abusividade ou ilegalidade dessa penalidade.

Nesse sentido, eis a jurisprudência pátria:

CONSUMIDOR E CIVIL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA QUE CONFIGURA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECEU O MONTANTE DE 30% (TRINTA POR CENTO) DE RETENÇÃO . ABUSIVIDADE. DIREITO À DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM FAVOR DO VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO DA EMPRESA À RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS . PERCENTUAL EM PATAMAR RAZOÁVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR DA MOEDA EM RAZÃO DA INFLAÇÃO NO PERÍODO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO . PRECEDENTES.- Segundo o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.300.418/SC, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, datado de 13 .11.2013, que culminou na elaboração da Súmula 543 do STJ, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do vendedor, autorizando-se a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso, motivo pelo qual considera-se abusivo qualquer dispositivo contratual que estipule valor superior, em desacordo com tais diretrizes.- “O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp n. 1 .653.920/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023).(TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 0858648-08.2021 .8.20.5001, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 24/11/2023, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 26/11/2023)

A comissão de corretagem, por sua vez, também já foi objeto de tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, nos autos de Recurso Especial Repetitivo, nos seguintes termos:

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;” (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Nesse sentido, observa-se que a legitimidade da imputação do ônus financeiro ao consumidor, referente à comissão de corretagem, pressupõe informação prévia e em destaque acerca do respectivo valor, apartado do montante atribuído ao imóvel, de forma a deixar evidente ao promissário comprador a soma a ser adimplida atinente a cada obrigação em particular.

No caso dos autos, o montante controvertido não foi objeto de referência do contrato de promessa de compra e venda objeto do feito, consoante se verifica do documento de ID. 81098320, fl. 05, mas apenas a vaga e imprecisa informação de que corretagem estaria fixada no percentual de 5% (cinco por cento) sobre o preço do negócio jurídico, sem expor de forma destacada o respectivo valor, concluindo-se que na situação concreta foi descumprido o dever de informação nos moldes em que prelecionados no precedente obrigatório de lavra do STJ.

Destaque-se, ainda, que a cobrança da taxa de corretagem ao interessado que se dirigiu espontaneamente ao stand de vendas, sem intermédio de um corretor de imóveis, revela uma prática que pode ser qualificada como venda casada, sendo, pois, abusiva e em descompasso com o ordenamento jurídico vigente.

Com efeito, a exigência dessa taxa, cobrada de forma genérica e sem, ao menos, a indicação da identidade do corretor ou da empresa de intermediação imobiliária a quem se destinaria o pagamento, revela a falta de transparência e a ausência de uma contraprestação específica pelos serviços prestados, sendo, assim, de rigor a sua restituição à parte autora.

Sobre o tema, colhe-se da jurisprudência pátria, incluindo deste Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO PELA RÉ EM RECONVENÇÃO. APELO DA PARTE RÉ . NOVAÇÃO CONTRATUAL OPERADA SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018, DE 27/12/2018. LEI DO DISTRATO APLICÁVEL. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO . RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. VALORES REFERENTES AOS ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVOS ÀS PRESTAÇÕES EM ATRASO. RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE . CONJUNTO PROBATÓRIO NOS AUTOS INSUFICIENTE PARA COMPROVAR A DEVIDA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO E REPASSE DO MONTANTE AO INTERMEDIADOR – ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA À LOTEADORA, A TEOR DO ART. 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RETENÇÃO A TAL TÍTULO AFASTADA. PLEITO PARA RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO REALIZADA NO LOTE OBJETO DA LIDE . INDÍCIO DE POSSIBILIDADE DE SANAR A IRREGULARIDADE ATESTADA EM LAUDO PERICIAL. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA . I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que declarou a resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, determinando a devolução das parcelas pagas, com a retenção de 10% a título de cláusula penal e a negativa do pedido de indenização pela construção realizada no lote, alegando a parte apelante a abusividade das cláusulas contratuais e a impossibilidade de retenção da comissão de corretagem. II . Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a retenção de valores a título de comissão de corretagem e se a parte apelante tem direito à indenização pela construção realizada no lote objeto do contrato, considerando a possibilidade de regularização da obra. III. Razões de decidir3 . A novação contratual foi realizada após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que deve ser aplicada ao caso. 4. A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato é válida e deve ser aplicada na rescisão por inadimplemento do comprador . 5. Não há comprovação da prestação de serviço de corretagem, o que inviabiliza a retenção do valor correspondente. 6. A parte apelante tem direito à indenização pela construção realizada no lote, pois a irregularidade é sanável conforme laudo pericial .IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível parcialmente provida para afastar a retenção do valor da comissão de corretagem e reconhecer o direito à indenização pela construção realizada, conforme valor apurado em laudo pericial.Tese de julgamento: Em caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, é legítima a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, sendo vedada a retenção de valores referentes à comissão de corretagem sem a devida comprovação da prestação do serviço e a possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovada a regularidade da obra ou que a irregularidade seja sanável ._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I, e 85, § 2º; Lei nº 6.766/1979, art. 34, § 1º; Lei nº 13 .786/2018, art. 32-A; CDC, arts. 6º, IV e V, 39, V, e 51, II e IV.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 19ª Câmara Cível, 0000844-38 .2021.8.16.0148, Rel . Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, j. 21.08.2023; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0003851-86 .2022.8.16.0056, Rel . Desembargador Luiz Henrique Miranda, j. 02.05.2023; Súmula nº 543/STJ; TJPR, 7ª C . Cível, 0011905-56.2021.8.16 .0030, Rel. Desembargadora Ana Lúcia Lourenço, j. 19.08 .2022; TJPR, 10ª C. Cível, 0019807-94.2020.8 .16.0030, Rel. Desembargador Guilherme Freire de Barros Teixeira, j. 01 .08.2022; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel . Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08 .2016; STJ, REsp n. 1.643.771/PR, Rel . Min. Nancy Andrighi, j. 18.06 .2019.APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PR 00014427720218160055 Cambará, Relator.: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 12/05/2025, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/05/2025)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CARACTERIZAÇÃO DE VENDA CASADA . Em primeiro grau, decisão de procedência parcial. Preliminares. Ilegitimidade passiva. Não configuração. Ré vendedora do imóvel. Responsabilidade pela cobrança do serviço de taxas de assessoria, inserida em cláusula contratual. Interesse recursal presente. Preliminar rejeitada . Mérito. Comissão de corretagem. Consumidor que se dirigiu ao ponto de vendas espontaneamente. Inexistência de intermediação na venda . Corretagem não contratada. Taxa indevida. Venda casada. Cabimento da restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir do desembolso com juros de mora de 1% ao mês contados da citação . Recurso da ré não provido.

(TJ-SP - AC: 10057977020148260576 SP 1005797-70.2014.8 .26.0576, Relator.: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 04/02/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2015)

APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO PREVISTO NO ART. 543-B, § 3º DO CPC/73 (ATUAL ART. 1 .040, II DO CPC/2015). DIREITO DO CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO . OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE. RESP 1551956/SP (TEMA 938). AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE AMOLDA À TESE FIXADA PELO STJ . CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO MANTIDA POR NÃO ESTAR EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ. 1. Com efeito, a matéria versada na presente demanda de fato logrou ser apreciada pelo STJ, sob a sistemática dos recursos repetitivos. 2 . Nesse sentido, restou assentado ser legítima a transferência da obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente, desde que lhe tenha sido previamente informado o preço total da aquisição da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3. Entretanto, dos elementos constantes dos fólios, não se extrai que tenha a Acionada adimplido com seu dever de informação, no sentido de ter suficientemente esclarecido à parte autora o preço total da aquisição da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 4 . Ao revés, dos instrumentos probantes encartados ao feito, não se encontra menção expressa ao valor que seria efetivamente devido a título de comissão de corretagem. Com efeito, em que pese constar da Promessa de Compra e Venda entabulada entre as partes a obrigação que competiria à promissária compradora de arcar com o pagamento da comissão de corretagem, inexistem quaisquer especificações acerca de seu valor, formas ou prazo de pagamento. 5. Dessa forma, extrai-se que, de fato, não se desincumbira a apelada de atender ao quanto restou assentado no aresto lavrado pelo Superior Tribunal de Justiça, especificamente no que toca à obrigação de "informar o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem .". 6. Tem-se portanto, que o caso dos autos não se amolda, neste particular, ao paradigma apreciado pelo Tribunal da Cidadania, de modo a tornar o Acórdão proferido nestes autos incompatível com o entendimento recentemente manifestado no âmbito daquela Corte Superior. 7 . Conclusão do Acórdão mantida em sede de Juízo de Retratação.(TJ-BA - APL: 05162810520138050001, Relator.: MARCIA BORGES FARIA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/09/2017)

Entretanto, mostra-se desnecessária a imposição de multa diária, conforme requerido pela autora, uma vez que a sentença já estabeleceu a devolução dos valores com incidência de correção monetária e juros legais de 1% ao mês, suficientes para assegurar o adimplemento da obrigação.

Por fim, tem-se que o pleito indenizatório por danos morais carece de fundamentação jurídica.

Conforme amplamente reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, os danos morais decorrem de condutas que violam direitos da personalidade, protegidos pela Constituição Federal, como a honra, a imagem, a dignidade e a integridade psíquica. Essas condutas geram sentimentos de humilhação, vexame, ou constrangimento, capazes de atingir qualquer pessoa de senso comum.

No presente caso, os elementos constantes nos autos não evidenciam que a ré tenha submetido a autora a uma situação de frustração ou desconforto a ponto de violar direitos da personalidade.

Ao invés disso, verifica-se que houve, por parte da autora, a manifestação da intenção de desistir do negócio jurídico em razão de dificuldades financeiras. Assim, a exigibilidade das penalidades previstas nas cláusulas contratuais, em razão dessa rescisão, revela o mero exercício regular de um direito, sendo descabido considerar essa conduta como abusiva ou capaz de ensejar dano moral.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos de Apelação Cível, mantendo a sentença em todos os seus termos. Diante do improvimento do recurso da ré, os honorários advocatícios fixados em primeira instância devem ser majorados para atingir o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11 do CPC. 

Salvador/BA, 17 de junho de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

05/M-239